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• 131****9404

  二手經(jīng)濟(jì)適用房可以買賣。
  新修訂的《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定：
  一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
  二是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。
  三是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
  四是明確個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。
  《細(xì)則》還規(guī)定，已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價(jià)格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。
  購買二手經(jīng)濟(jì)適用房需要注意的幾點(diǎn)問題
  一、必須嚴(yán)格審查出賣方一手購房合同的簽署日期距今是否已經(jīng)超過5年，否則如果發(fā)生爭議，即便購房人付清了全額的房款并已經(jīng)簽訂了購房合同，購房人要求取得房屋所有權(quán)的主張無法得到法院支持，因?yàn)橘I賣雙方簽訂的購房合同屬于無效合同(一般情況)。
  二、國家規(guī)定購房超過5年的經(jīng)適房可以私下交易，但是一下地方法規(guī)或規(guī)范性文件規(guī)定，房產(chǎn)證不足5年的不可私下交易，出現(xiàn)法律依據(jù)沖突的情形，這種情況下，如果一手購房合同的簽署日期距今已經(jīng)超過5年，買方可以通過法院訴訟的方式取得交易經(jīng)適房的所有權(quán)。
  三、簽訂購房合同時(shí)，合同條款需要具體明確，對(duì)于因國家規(guī)定或非因買賣雙方原因?qū)е碌慕?jīng)適房不能過戶等情形根據(jù)具體情況有必要事先明確約定。

  查看全文↓ 2018-10-08 16:31:21
• 148****8153

  1、滿五年經(jīng)濟(jì)適用房所要繳納的稅費(fèi)，根據(jù)政策規(guī)定應(yīng)該為：第一類，4月8日《通知》下發(fā)之前購買的滿五年經(jīng)濟(jì)適用房。契稅：總價(jià)款×1.5％；印花稅：總價(jià)款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；綜合地價(jià)款：總價(jià)款×10％。
  2、第二類，4月8日《通知》下發(fā)之后購買的滿五年經(jīng)濟(jì)適用房。契稅：總價(jià)款×1.5％；印花稅：總價(jià)款×1‰（買賣雙方各萬分之五）；土地收益價(jià)款：（出售價(jià)格－原購房價(jià)格）×70％，值得注意的是，無論新房、舊房，只要產(chǎn)權(quán)未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房都不再能自由出售，而改為政府回購或由政府選定符合條件的購買人，購房人在購買未滿五年經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)要慎重。
  3、首先必須明確賣方購買經(jīng)濟(jì)適用住房已經(jīng)滿五年。對(duì)于購買已滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房客戶應(yīng)該注意：客戶如果購買已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3％的契稅。
  其實(shí)，購買房子就會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，二手經(jīng)濟(jì)適用房也是一樣，不過，您如果在購買中防范這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，則可以避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。買賣二手經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)需謹(jǐn)慎，以防不法分子乘虛而入。在買房時(shí)一定要確定該房的產(chǎn)權(quán)證后在進(jìn)行購買。以上就是關(guān)于二手經(jīng)濟(jì)適用房能買嗎以及需要注意什么的主要內(nèi)容。

  查看全文↓ 2018-10-08 16:31:05
• 152****6062

  一、購買二手經(jīng)濟(jì)適用房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  二手經(jīng)濟(jì)房在獲得條件下有其特殊性，只有符合一定條件的人才能申請(qǐng)獲得經(jīng)濟(jì)適用房，因此不少想獲得經(jīng)濟(jì)適用房的人只有選擇通過購買二手房的方式來獲得，但是往往因不了解其中的風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)糾紛。那么購買二手經(jīng)濟(jì)適用房有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
  （一）法律上的風(fēng)險(xiǎn)。由于二手購經(jīng)濟(jì)適用房僅能用別人的名字來進(jìn)行代購，而依據(jù)我國已實(shí)施的《物權(quán)法》第17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”及現(xiàn)正施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等的相關(guān)規(guī)定，二手購經(jīng)濟(jì)適用房的購房者存在著其權(quán)益在法律上得不到保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)；
  （二）房產(chǎn)被繼承的風(fēng)險(xiǎn)。由于在五年之內(nèi)都不能上市交易和過戶，故如果售房的公務(wù)員或事業(yè)單位工作人員意外身故的話，依據(jù)我國的《民法通則》、《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，該房將有可能會(huì)被作為售房者的遺產(chǎn)而被其親屬繼承；
  （三）房產(chǎn)被售房者侵占的風(fēng)險(xiǎn)。若二手購房者意外身故的話，由于合同的主體已不存在，故該經(jīng)濟(jì)適用房存在著被售房者侵占的風(fēng)險(xiǎn)；
  （四）房產(chǎn)被抵押的風(fēng)險(xiǎn)。由于房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的名字都是別人的，故即便二手購房者實(shí)際住在里面，售房者仍可將該房用于擔(dān)保、抵押等；
  （五）房產(chǎn)被變賣的風(fēng)險(xiǎn)。即便二手購房者實(shí)際已經(jīng)入住，并持有售房者名字的兩證，售房者仍可在先在媒體上掛失兩證后，再重新去房產(chǎn)機(jī)關(guān)申辦取得新的兩證，爾后再將該房重新變賣；
  （六）房產(chǎn)被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。若售房者將該房用于抵押、擔(dān)?；蚴侵匦伦冑u后，相對(duì)方又是在不知情的前提下，二手購房者的房屋將存在著被司法機(jī)關(guān)生效判決確認(rèn)并**終被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
  （七）合同上的風(fēng)險(xiǎn)。任憑律師制訂出的合同如何完善，其實(shí)都只是一種事前預(yù)防。更何況再高明的律師，也決計(jì)預(yù)料不到人性的貪婪和瘋狂。再加之該合同是否具有法律效力，在發(fā)生爭議后還需法院予以認(rèn)定。只不過若是遇著一個(gè)高明和負(fù)責(zé)任的律師，相對(duì)來說更有利于保護(hù)購房者的權(quán)益；
  （八）訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。若雙方因經(jīng)濟(jì)適用房而發(fā)生爭議，由于售房者大多已經(jīng)收了一萬至數(shù)萬的轉(zhuǎn)讓款，故對(duì)售房者來說，其權(quán)益已經(jīng)享受，而對(duì)于購房者來說，其義務(wù)雖已履行完畢，而其許多權(quán)利卻還未享受到，故發(fā)生爭議后，其**終唯一的選擇就只有提起訴訟一途；
  二、經(jīng)濟(jì)適用房如何過戶？
  由于經(jīng)濟(jì)適用房的手續(xù)較普通商品房有所不同，因此在辦理過戶時(shí)主要需要補(bǔ)齊以下稅費(fèi)：
  （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
  （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi)后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方；成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。
  （三）印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半；
  （四）契稅：1.5%，由買方繳納。
  至此，買賣雙方就可以像普通二手房一樣辦理過戶手續(xù)了。

  查看全文↓ 2018-10-08 16:30:55

相關(guān)問題

• 問 烏魯木齊二手經(jīng)濟(jì)適用房交易注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  什么房子能賣一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時(shí)間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。①對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款?！、趯?duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。

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• 問 購買經(jīng)濟(jì)適用房二手房問題有哪些? 二手房購買經(jīng)濟(jì)適用房好么?
  答

  不可以的，國家一直有政策，已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭不能再購買其他住房。你可以在你的經(jīng)濟(jì)適用房取得房產(chǎn)證5年以后，向房管局繳納土地收益金，將你的經(jīng)濟(jì)適用房變成全產(chǎn)權(quán)的商品房，你就可以自由買賣了，也就不用受經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策的約束了。經(jīng)濟(jì)適用房的出賣分為兩種：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時(shí)間以購房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。①對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。?、趯?duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。 以上是經(jīng)濟(jì)適用房的出賣政策。

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• 問 買經(jīng)濟(jì)適用房二手房應(yīng)注意什么
  答

  1. 首先，要認(rèn)真審查房屋的質(zhì)量，查看房屋的房屋結(jié)構(gòu)，地基，墻壁，屋頂，門窗，管道，電氣等是否完好，有無漏水，漏電，潮濕，安全隱患等問題；2. 其次，要查驗(yàn)房屋所在的區(qū)域是否存在任何封閉，拆遷，建設(shè)等限制；3. 再次，要認(rèn)真查看房屋的合同，看看房東的居住證是否有效，是否有租賃合同，是否有交易紀(jì)錄等；4. 最后，要考察房屋周邊的環(huán)境情況，看看所在社區(qū)的交通狀況，治安狀況，醫(yī)療條件是否達(dá)到住房標(biāo)準(zhǔn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??經(jīng)濟(jì)適用房過戶交哪些稅費(fèi)?經(jīng)濟(jì)適用房過戶有什么注意事項(xiàng)?
  答

  經(jīng)濟(jì)適用房交易過戶規(guī)定如下：1、已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。按市場價(jià)格出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)即可。例如：一套面積為95平方米，原購房價(jià)格為2650元、平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，若按現(xiàn)市場3600元、平方米進(jìn)行出售，則需按3600×95×10%計(jì)算，補(bǔ)交34200元的綜合地價(jià)款。出售提醒：按市場價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購買經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。2、尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策規(guī)定，對(duì)于尚未住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定不允許按市場價(jià)格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。以原購房價(jià)出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同等證件。若出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟(jì)適用住房。例如同樣一套面積為95平方米，原購房價(jià)格為2650元、平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元、平方米或低于2650元、平方米的價(jià)格進(jìn)行出售。并且，購買此套房屋的購房者必須符合經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件方可購買此套房屋。出售提醒：經(jīng)濟(jì)適用房買賣政策規(guī)定，以原價(jià)出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的，持區(qū)縣國土房管局出具《按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房購買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房證明》，到建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核手續(xù)，還可再次購買他處的經(jīng)濟(jì)適用住房。以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同、戶口及身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件到其經(jīng)濟(jì)適用房所在區(qū)域房管局辦理相關(guān)手續(xù)。

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• 問 二手經(jīng)濟(jì)適用房能買嗎?需要注意哪些事項(xiàng)?
  答

  在購買二手經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）

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