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• 132****1547

  你要把收繳物業(yè)費的整體情況做個數(shù)據(jù)分析，按社會職業(yè)成分分、按收入狀況分、按年齡段分、按對物業(yè)服務不滿情緒分等等，按不同情況分類后，你會發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司自己本身上的問題，業(yè)主方面的問題比物業(yè)公司老板身上的問題容易解決。
  物業(yè)公司老板身上的問題解決不了一切都是空談，只有換老板或換掉這個物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:37:16
• 135****7163

  收費是物業(yè)工作開展后的收獲（結果）
  能收獲多就需要前期的工作做得好
  業(yè)主滿意率高就意味著交費的業(yè)主多
  所以，收費率高就需要日常工作做的較好。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:37:03
• 144****6612

  我們的實踐經(jīng)驗是：
  1.首先引導業(yè)主交付時辦理銀行卡支付方式；
  2.日常管理服務工作扎實開展，加強與業(yè)主的溝通交流，贏得業(yè)主的理解、支持和配合（這絕不能玩虛的，否則**終是自食其果），尤其是針對空置或不常居住的業(yè)主，定期做好關懷（尤其是針對災害性天氣后給他報一個平安、節(jié)假日給一個問候）；對于房產工程質量遺留問題，及時協(xié)調處理；
  3.盡量不積累問題，尤其是因物業(yè)服務不到位的問題，要及時化解，否則，陳年老賬越久越多；
  4.盡量引導業(yè)主年初、季度初就全年交費，避免年底再集中突擊；
  5.分片包干、責任到人、納入考核，大家會各顯神通；
  6.上述方式你都切實做了，還不奏效的，建議你采取技術處理等方式對他做好善意提醒，再不奏效的，請你毫不猶豫的將他送上法庭，法院100個支持你（但是你每年的催繳書面記錄必須妥善保留）
  7.以上都不行，不能達到你們項目盈虧平衡的，請你們老總快刀斬亂麻，毫不猶豫地把這個項目扔了。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:36:49
• 143****3601

  1、利用春節(jié)將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當?shù)亓曀住⒆匀涣鲿?，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內容包括：“某物業(yè)管理公司某服務中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內容”，落款除單位外，還應有服務中心經(jīng)理簽名?！八投Y”活動要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。
  2、按照中國人過年的習慣，過完十五年方結束。故農歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司服務中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務中心致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。同時，服務中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業(yè)管理服務的涵義和內容”以及“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務”等內容進行。
  3、“溫馨提示”預定繳納時間截止后５日內，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉向“繳納管理費是業(yè)主應盡的義務，不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費，此階段約為7－１0天。
  4、敦促期結束后，開始實施連續(xù)催交行動。選擇統(tǒng)一行動時間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應由淺變深，口吻、內容也應逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作**為艱苦的時期。
  5、催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費，則服務中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業(yè)主義務”以及相關法規(guī)知識等的宣傳。
  6、經(jīng)過以上二個月左右的工作，業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的１０％以內。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作，采用行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的**終徹底解決。

  查看全文↓ 2018-07-14 15:36:10

相關問題

• 問 ?? 物業(yè)公司如何做好物業(yè)費收費管理
  答

  1、全天候服務，24小時值守，也就是我們通常說的物業(yè)服務沒有雙休日、節(jié)假日的服務，這就要做到晝夜監(jiān)控、隨時服務； 2、必須實行專業(yè)化管理和服務，配備各類專業(yè)技術人員，按計劃運行，按規(guī)程操作，按標準服務，使設施、設備處于良好的運行狀態(tài)，延長業(yè)主物業(yè)使用壽命，這其實暗含了替業(yè)主管理資產的物業(yè)服務職能； 3、按照合同約定履職，不得缺斤短兩、縮水服務，降低服務質量標準，并隨時接受業(yè)主的監(jiān)督，同時還要強調陽光操作，取信于業(yè)主； 4、不斷提高運用現(xiàn)代化手段服務水平，不斷改進服務方式方法，比如電腦收費、網(wǎng)絡溝通、首問責任制、一站式服務等； 5、實行人性化管理，親情化服務。物業(yè)管理的**高境界就是情感管理，物業(yè)服務企業(yè)必須真心誠意地為業(yè)主服務，把業(yè)主當親人，視服務為天職，真正做到想業(yè)主所想、急業(yè)主所急、幫業(yè)主所需。有了這樣的職業(yè)態(tài)度和服務意識，就沒有管不好的物業(yè)、服務不好的業(yè)主。

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• 問 ?? 物業(yè)費太低,物業(yè)公司想提高物業(yè)管理費,該如何操作
  答

  不可以，漲費程序還是比較復雜的；首先要對漲費情況進行公示，如果小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主大會，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標準。未成立業(yè)主大會的，除了要進行公示外，要獲得占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主（雙過半業(yè)主）同意。

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• 問 ?? 物業(yè)公司物業(yè)費如何漲
  答

  【進入我們的頭條，就可以免費咨詢法律問題哦】朋友們，你們交物業(yè)費交了多少年了?想必大家都遇到過物業(yè)費上調的情況，可是你們想過沒，到底誰才有權決定物業(yè)費該不該上調?有什么標準?總不能是看物業(yè)單位的心情決定吧！上調物業(yè)費的合法程序又是怎么樣的?說漲就漲當然不行！不要傻傻的繳物業(yè)費了，法律哥來教你看物業(yè)費該不該漲，又該怎么收費！1、物業(yè)費是否可以上調?物業(yè)費作為一項收費，肯定是可以彈性升降的，但是，上漲是由業(yè)主決定！在現(xiàn)實生活中，很多小區(qū)的物業(yè)都是直接張貼通知：從某年某月起物業(yè)費上漲多少。而業(yè)主大多數(shù)根本就不知為何漲，只是被通知了，這是物業(yè)單位強行漲價的手段。其實，業(yè)主才是真正有權決定物業(yè)費是否上調的人。根據(jù)《物權法》第76條的規(guī)定，物業(yè)服務收費標準是有等級劃分的，包括門崗人數(shù)、巡邏人數(shù)、服裝、安全、清潔衛(wèi)生、綠化面積、甚至連每天垃圾清掃幾次都有嚴格要求，達到相應的標準才能進行對應層次的收費。所以要想變更物業(yè)費，必須經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主以及占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”表決同意后才可以上漲。所以說，經(jīng)對照標準考核以后，小區(qū)沒有達到上漲物業(yè)費的標準，雙過半業(yè)主沒有同意漲價的話，漲價通知就是無效的，業(yè)主可以拒絕強制收費。這里需要注意的是，如果物業(yè)漲價后業(yè)主不管是因為覺得合理還是沒有注意，已經(jīng)按照提價支付了的話，如果支付人數(shù)已經(jīng)達到雙過半，即使沒有召開業(yè)主大會，法院也會認為漲價提議已經(jīng)得到大家認可。所以大家在繳納物業(yè)費時一定要問清楚，仔細一點。2、上調物業(yè)費的合法流程根據(jù)《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是必須確保有雙過半以上的業(yè)主參與討論。由于物業(yè)費上漲需經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意，所以一般可以由業(yè)委會牽頭，通過召開業(yè)主大會集體討論，共同表決。得到同意后方可上調收費同時張貼告示。當業(yè)主與物業(yè)單位就物業(yè)費問題產生矛盾后，首先可與物業(yè)公司協(xié)商解決，若協(xié)商無果，可對物業(yè)單位擅自上調物業(yè)管理費等問題進行實名投訴，向有關部門申請行政調查，走司法程序解決。物業(yè)費雖是小事，但確是關系長久的大事。如果你有還有法律相關的問題或者需要律師幫助的，歡迎點擊上方頭像，進入我們的頭條咨詢我們的律師！==================================溫馨提示：進入我們的頭條號即可咨詢在線律師

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• 問 物業(yè)公司及收費情況
  答

  一、物業(yè)服務收費難的原因分析1、業(yè)主認識有誤區(qū) 《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。目前業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理范圍存在一定的誤區(qū)。將其它行業(yè)、部門的責任強加物業(yè)公司，總是以供暖不好、小區(qū)內丟自行車、聲控燈損壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業(yè)費。事實上供暖不好，業(yè)主應該與供暖公司取得聯(lián)系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區(qū)內的安全事件要看物業(yè)公司與業(yè)主委員會所簽的《物業(yè)管理服務合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業(yè)公司收費服務項目。如果是免費的，物業(yè)公司對丟自行車是沒有責任的。樓道中的聲控燈如在物業(yè)公司做成本核算時已記入成本，物業(yè)公司將負責壞燈泡的更換，否則應由業(yè)主承擔。物業(yè)費中沒有樓道刮大白這項支出，樓道屬于所有業(yè)主的共有財產，這部分費用應由業(yè)主負責。2、業(yè)主的集體觀念比較差許多業(yè)主沒有意識到交物業(yè)費不僅是維護自己的利益，也是維護整個小區(qū)的集體利益?，F(xiàn)在的事實是如果有人不交物業(yè)費，馬上就會有人效仿，也不交物業(yè)費。這樣發(fā)展下去真正吃虧的還是廣大業(yè)主。 目前有的物業(yè)管理項目還存在“誰開發(fā)，誰管理”的模式，由開發(fā)商直接組建和領導物業(yè)公司，一旦確定則可以成為永久。在法規(guī)法令還不夠完善的今天，若開發(fā)商缺乏自律或自身經(jīng)營發(fā)生困難的前提下，往往會損害業(yè)主的利益。例如開發(fā)商往往拖欠、挪用或不按規(guī)定繳納維修基金。雖說業(yè)主委員會是小區(qū)的主人，但成立了“實質”意義上的業(yè)主委員會的項目比例還相當小，即使是成立了業(yè)主委員會，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權。 3、物業(yè)管理不規(guī)范，質價不符 目前物業(yè)管理理論和實踐發(fā)展迅速，但立法相對滯后，使得一些新出現(xiàn)的情況無法可依。由于管理的不規(guī)范，一些現(xiàn)有的標準和規(guī)范也形同虛設。特別是收費方面，沈陽市各個小區(qū)的差異很大，大致分為高、中、低三個檔次：高檔的物業(yè)管理公司收費由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商以合同的形式確定。中檔的物業(yè)管理收費標準由政府制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低檔的物業(yè)管理公司，屬簡單服務收費，實行政府定價，一般按每戶每月9—12元收取。在實際運作過程中，物業(yè)公司為了贏利，往往在服務上大打折扣，與承諾的相差很遠，業(yè)主對物業(yè)的期望值高于實際，造成心理價位的不平衡，長期就形成了膩煩心理，就出現(xiàn)以不交費形式的抗爭。4、業(yè)主對開發(fā)商的不滿情緒加在物業(yè)管理公司身上（1）對開發(fā)商建筑質量有意見。建筑質量問題已成為社會高度關注的焦點，有些建筑質量問題，直接造成物業(yè)管理先天不足，物業(yè)服務不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質量不能投入使用，前期規(guī)劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。 （2）對開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)有意見。為迎合消費者和加快樓盤的銷售，開發(fā)商往往夸大宣傳，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾。待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)實現(xiàn)情況與承諾差距甚遠，而物業(yè)管理公司無力兌現(xiàn)承諾。 5、追繳欠費缺乏必要的法律依據(jù) 物業(yè)公司的性質是服務為主的服務性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對物業(yè)公司有一點不滿意都會用不交費用來威脅，物業(yè)公司與業(yè)主之間雖然有合約束縛，物業(yè)公司是企業(yè)性質，企業(yè)沒有執(zhí)法權，要想業(yè)主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業(yè)公司事無巨細的都通過法律的話，將是一項龐大的工程。業(yè)主不交費用，物業(yè)公司入不敷出，是造成物業(yè)管理市場混亂的直接原因。因為物業(yè)公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項工作，以至于物業(yè)公司的工作人員專業(yè)素質不是很高，物業(yè)管理市場將處于惡性循環(huán)的狀態(tài)。二、解決物業(yè)收費難的必由之路 筆者認為，要解決物業(yè)收費難的問題，不是物業(yè)公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預，制定條例，改變游戲規(guī)則。先付物業(yè)管理費用，再享受服務，讓現(xiàn)在物業(yè)公司追著業(yè)主要錢，變成業(yè)主主動給物業(yè)公司交錢，這樣對物業(yè)公司和業(yè)主都有約束力。因為畢竟物業(yè)公司面對的是成千上百的業(yè)主，而業(yè)主只面對一個物業(yè)公司。這樣，物業(yè)公司不再因為業(yè)主不交費用處于被動狀態(tài)采取過激行為，業(yè)主也可以定時享受到優(yōu)質服務。 1、推行物業(yè)管理的先期介入。物業(yè)項目先天不足必將導致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。當前，政府應盡快出臺物業(yè)管理的先期介入制度。在房地產開發(fā)的前期，就將物業(yè)委托給中標的物業(yè)管理公司，讓其參入物業(yè)的設計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設備安裝的監(jiān)督和施工質量監(jiān)督的全過程，為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎。先期介入的物業(yè)管理公司由開發(fā)商選聘，管理費用也由開發(fā)商支付。雖然開發(fā)商支付了一定的費用，增加了開發(fā)成本，但卻有效解決了人們購房**為關心的兩個問題：一是住宅質量，二是物業(yè)管理問題。待業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定續(xù)聘或解聘原由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。這樣，物業(yè)管理公司既有一定的利益，又有責任，同時還有被解聘的風險，物業(yè)管理公司就有了發(fā)展的動力。 2、物業(yè)管理的服務質量與物業(yè)管理收費與效益緊密相連。所謂一分價錢一分貨，每一個業(yè)主都期望也有權利在其繳納管理費的同時得到更高的回報和滿意的服務，而每一個物業(yè)管理服務過程中付出辛苦與熱情的物業(yè)管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應得的報償，所以作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)管理公司所提供的服務是質價相符?！渡蜿柺凶≌飿I(yè)管理規(guī)定》已明確，物業(yè)管理企業(yè)應當遵循合理、公開以及服務水平相適應的原則。也就是必須遵循物業(yè)管理質價相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競爭市場中站得住，走得穩(wěn)。物業(yè)管理公司應嚴格站在全體業(yè)主的立場上，向廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質服務，不斷提高自身的服務意識，端正從業(yè)人員的服務態(tài)度，并牢固樹立“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨和理念，方能在物業(yè)管理市場的激烈競爭中取得優(yōu)勢并保持不敗。 物業(yè)管理服務收費是直接關系到業(yè)主、住戶，業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)管理公司利益的敏感問題。物業(yè)管理公司要強化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監(jiān)督，加強財務審計和成本核算，規(guī)范收費行為。公開服務項目，服務標準及收費標準，定期公布收支情況，接受業(yè)主、住戶，業(yè)主大會及業(yè)主委員會的質詢和監(jiān)督。 3、物業(yè)管理公司應該加強企業(yè)自身不斷提高服務質量的能力，明確崗位職責，規(guī)范物業(yè)管理服務的行為，建立并落實責權利相結合的質量責任制，實行有效的監(jiān)督和考核。物業(yè)管理工作難度較大，矛盾較多，面對這些物業(yè)管理公司決不能忽視物業(yè)管理的服務質量。物業(yè)管理公司在保證良好服務的同時，應在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內積極拓展其他有償服務，開展多種經(jīng)營項目，努力增加收益，減輕自身負擔。做到收支平衡，維持企業(yè)的正常運行。4、建立物業(yè)管理公共賬戶制度，讓業(yè)主放心?？山梃b國外物業(yè)管理企業(yè)所實行的提取固定傭金的辦法，即使用一個公共賬戶來管理物業(yè)管理費的收支。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)合同每月從物業(yè)管理費中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業(yè)管理公司沒有直接關系，債權債務都屬于全體業(yè)主所有。實行公共賬戶制度，業(yè)主不僅明確各項開支的情況，也不會懷疑管理企業(yè)克扣管理費。實行公共賬戶，業(yè)主委員會不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權利和義務，充分體現(xiàn)業(yè)主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業(yè)主委員會批準，如果住戶不繳管理費，受影響的是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司，以此避免欠費情況的發(fā)生，有效的提高物業(yè)管理費用收繳率，解決物業(yè)管理公司收費難的問題。 5、業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理新觀念。有個正確的認識、理解和尊重，不要把物業(yè)管理公司看成是傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下房管所的翻版，而應看成是自主經(jīng)營、自負盈虧，依靠提供物業(yè)管理服務和收取物業(yè)管理服務費生存與發(fā)展的物業(yè)管理市場主體。其次，應樹立收費與服務、繳費與消費的物業(yè)管理新觀念，收費與服務、繳費與消費要協(xié)調一致，物業(yè)管理公司作為收費者，收了業(yè)主的錢，就應該提供相應的物業(yè)管理服務，不能多收費少服務，或只收費不服務；業(yè)主也不能要求物業(yè)管理公司少收費多服務、低收費高質量服務等。同時，業(yè)主作為物業(yè)管理服務的消費者只有盡自己的義務交納物業(yè)管理服務費，才能享受物業(yè)管理服務：交納多少費用，享受多少服務；交納了哪項物業(yè)管理服務的費用，就只能享受該項物業(yè)管理的服務；不能認為自己只要交納了部分的費用，就可以享受所有的物業(yè)管理服務，或者就應該享受高質量的物業(yè)管理服務。第三，參與物業(yè)管理活動的各主體要有物業(yè)管理新觀念來認識自身角色。對政府部門，要認識政府部門不過是物業(yè)管理市場的管理者、服務者，而不是市場的參與者和主人；對物業(yè)管理公司，要認識物業(yè)管理公司是物業(yè)管理市場的競爭主體，供給主體和被選聘的對象，而不是物業(yè)管理市場的制造者、占有者和控制者；對業(yè)主、住戶、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，要認識自己是物業(yè)管理市場的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權利，履行法定義務。積極發(fā)揮自治自律的作用，協(xié)助物業(yè)管理公司搞好管理。第四，參與物業(yè)管理活動的各主體要有依法行使權利和履行義務的物業(yè)管理新觀念。政府部門在看待和管理物業(yè)管理市場時，要用法治的眼光和態(tài)度處處以法律規(guī)定為行動的準繩，以法律規(guī)定為發(fā)展和管理物業(yè)管理市場的標準和規(guī)范，而非以前的人治觀念。隨著《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的出臺，對尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務費的繳納進一步明確，對解決物業(yè)費收繳的難意義重大。同時解決好物業(yè)收費難題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度，促進物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道。

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• 問 ??物業(yè)公司要物業(yè)費嗎？物業(yè)公司能隨意漲物業(yè)費嗎？
  答

  不可以。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質優(yōu)價的原則。因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則：第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。第三，優(yōu)質優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關、事業(yè)單位的收費一般要高。第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。

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