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• 131****1706

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  朋友們，你們交物業(yè)費交了多少年了?想必大家都遇到過物業(yè)費上調(diào)的情況，可是你們想過沒，到底誰才有權(quán)決定物業(yè)費該不該上調(diào)?有什么標準?總不能是看物業(yè)單位的心情決定吧！上調(diào)物業(yè)費的合法程序又是怎么樣的?說漲就漲當然不行！不要傻傻的繳物業(yè)費了，法律哥來教你看物業(yè)費該不該漲，又該怎么收費！
  
  
  1、物業(yè)費是否可以上調(diào)?
  
  物業(yè)費作為一項收費，肯定是可以彈性升降的，但是，上漲是由業(yè)主決定！在現(xiàn)實生活中，很多小區(qū)的物業(yè)都是直接張貼通知：從某年某月起物業(yè)費上漲多少。而業(yè)主大多數(shù)根本就不知為何漲，只是被通知了，這是物業(yè)單位強行漲價的手段。
  
  其實，業(yè)主才是真正有權(quán)決定物業(yè)費是否上調(diào)的人。根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，物業(yè)服務收費標準是有等級劃分的，包括門崗人數(shù)、巡邏人數(shù)、服裝、安全、清潔衛(wèi)生、綠化面積、甚至連每天垃圾清掃幾次都有嚴格要求，達到相應的標準才能進行對應層次的收費。所以要想變更物業(yè)費，必須經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主以及占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”表決同意后才可以上漲。
  
  
  所以說，經(jīng)對照標準考核以后，小區(qū)沒有達到上漲物業(yè)費的標準，雙過半業(yè)主沒有同意漲價的話，漲價通知就是無效的，業(yè)主可以拒絕強制收費。
  
  這里需要注意的是，如果物業(yè)漲價后業(yè)主不管是因為覺得合理還是沒有注意，已經(jīng)按照提價支付了的話，如果支付人數(shù)已經(jīng)達到雙過半，即使沒有召開業(yè)主大會，法院也會認為漲價提議已經(jīng)得到大家認可。所以大家在繳納物業(yè)費時一定要問清楚，仔細一點。
  
  2、上調(diào)物業(yè)費的合法流程
  
  根據(jù)《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是必須確保有雙過半以上的業(yè)主參與討論。
  
  由于物業(yè)費上漲需經(jīng)“雙過半”的業(yè)主同意，所以一般可以由業(yè)委會牽頭，通過召開業(yè)主大會集體討論，共同表決。得到同意后方可上調(diào)收費同時張貼告示。
  
  
  當業(yè)主與物業(yè)單位就物業(yè)費問題產(chǎn)生矛盾后，首先可與物業(yè)公司協(xié)商解決，若協(xié)商無果，可對物業(yè)單位擅自上調(diào)物業(yè)管理費等問題進行實名投訴，向有關(guān)部門申請行政調(diào)查，走司法程序解決。物業(yè)費雖是小事，但確是關(guān)系長久的大事。
  
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  查看全文↓ 2018-07-14 15:13:06
• 152****7633

  孫先生在某小區(qū)已經(jīng)入住三年了，物業(yè)費是每平米2元，但**近他看到物業(yè)公司貼出通知，物業(yè)費要漲到2.4元。孫先生很疑惑，2元的物業(yè)費標準是寫在購房合同里的，物業(yè)公司的這種漲價行為合法嗎？
  
  
  
  一、物業(yè)費包括哪些內(nèi)容？
  
  物業(yè)費與業(yè)主息息相關(guān)，了解物業(yè)費包括哪些方面，可以幫助業(yè)主避免物業(yè)公司亂收費。
  
  1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；
  
  2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。比如說，過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境、消防系統(tǒng)等的保養(yǎng)維修費用。
  
  3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。包括清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運、化糞清掏等的費用。
  
  4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。包括綠化工具費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費等的費用。
  
  5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。包括安全管理人員費用、安全器械裝備費等的費用。
  
  6.辦公費用。包括交通費、通訊費、低值易耗辦公用品費等。
  
  除此之外，還有物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用等。
  
  二、漲物業(yè)費的重要前提
  
  物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費，但有一個重要前提，即經(jīng)過業(yè)主同意。
  
  1、物業(yè)公司可以調(diào)整物業(yè)費
  
  國家發(fā)改委在2014年發(fā)布《關(guān)于放開部分服務價格意見的通知》中提出，對“物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務合同約定，對非保障性住房及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動等向業(yè)主收取的費用”可以放開，即物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費。
  
  2、前提：“接受業(yè)主的委托”
  
  物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)費有一個重要前提，即物業(yè)服務企業(yè)要上調(diào)物業(yè)費前提是“接受業(yè)主的委托”。也就是說，物業(yè)費無論是漲價要業(yè)主同意才行。按照規(guī)定，已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)費用由雙方商定，如物業(yè)提出漲價的要求，必須經(jīng)過“占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過”。
  
  因此物業(yè)公司不得對物業(yè)費單方面提價，一方如果擅自變更，應承擔違約責任。
  
  來源：《關(guān)于放開部分服務價格意見的通知》

  查看全文↓ 2018-07-14 15:12:24
• 147****0973

  住了幾年的小區(qū)，被通知說要漲物業(yè)費，遇到這種情況如何處理？
  
  工具/原料
  業(yè)主委員會
  方法/步驟
  朋友電話問我，**近他們物業(yè)公司貼出通知，說物業(yè)費要漲到2.8元。停車費每月300元。但合同里物業(yè)費是1.6.這種情況下物業(yè)合法嗎？下面說下物業(yè)費漲價問題。
  
  小區(qū)物業(yè)能隨意漲物業(yè)費嗎？
  物業(yè)涵蓋的內(nèi)容
  
  基本分為四大塊：一：共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。小區(qū)里你看得到的共用的地方及消防等等。二：共用位置的清潔、衛(wèi)生。三：小區(qū)內(nèi)部綠化的養(yǎng)護及車位的管理。四、固定資產(chǎn)的折舊等
  
  小區(qū)物業(yè)能隨意漲物業(yè)費嗎？
  漲物業(yè)費的重要前提
  
  物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費，但有一個重要前提，即經(jīng)過業(yè)主同意
  
  小區(qū)物業(yè)能隨意漲物業(yè)費嗎？
  法律條文規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照物業(yè)服務合同約定，對非保障性住房及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動等向業(yè)主收取的費用。可以放開，即物業(yè)公司可以在合理范圍內(nèi)上調(diào)物業(yè)費。
  
  小區(qū)物業(yè)能隨意漲物業(yè)費嗎？
  但前提是-----接受業(yè)主的委托
  
  也就是說，物業(yè)費漲價要業(yè)主同意才行。如何算業(yè)主同意呢？如果你們小區(qū)成立了業(yè)主委員會，那小區(qū)物業(yè)費用由雙方商定，需要小區(qū)一半人數(shù)同意方可。
  
  
  
  小區(qū)物業(yè)能隨意漲物業(yè)費嗎？

  查看全文↓ 2018-07-14 15:12:09

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• 問 ??物業(yè)公司要物業(yè)費嗎？物業(yè)公司能隨意漲物業(yè)費嗎？
  答

  不可以。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則：第一，不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關(guān)、事業(yè)單位的收費一般要高。第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。

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• 問 ??物業(yè)公司要物業(yè)費嗎？物業(yè)公司能不能隨便漲物業(yè)費？
  答

  不可以。物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關(guān)。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關(guān)政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則：第一，不違反國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標準過低，則物業(yè)管理公司賠本服務，這又違背市場規(guī)則。第三，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業(yè)部門的收費比對機關(guān)、事業(yè)單位的收費一般要高。第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量越大，賠本就越多。

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• 問 物業(yè)公司要求漲物業(yè)費怎么辦？
  答

  物業(yè)管理公司不得單方要求增加物業(yè)管理費。物業(yè)管理費的收取標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調(diào)整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理費的收取標準，業(yè)主可以要求物價部門進行協(xié)調(diào)，也可以通過仲裁或訴訟程序解決。

• 問 ?? 物業(yè)公司如何提高物業(yè)費收費率
  答

  你要把收繳物業(yè)費的整體情況做個數(shù)據(jù)分析，按社會職業(yè)成分分、按收入狀況分、按年齡段分、按對物業(yè)服務不滿情緒分等等，按不同情況分類后，你會發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司自己本身上的問題，業(yè)主方面的問題比物業(yè)公司老板身上的問題容易解決。物業(yè)公司老板身上的問題解決不了一切都是空談，只有換老板或換掉這個物業(yè)公司。

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• 問 物業(yè)公司服務有那些不規(guī)范,可以不交物業(yè)費
  答

  1、服務不到位體現(xiàn)在那？物業(yè)日常工作開展是依據(jù)物業(yè)合同進行，合同怎樣約定就怎樣工作，不是張三說不好就不好，我們講規(guī)范與證據(jù)。2、業(yè)主拒交物業(yè)費很好解決。首先溝通物業(yè)費包含那幾塊服務，告知不會因為某人不在家住，很不回來就可以不交物業(yè)費。因為物業(yè)工作者不會因為某人不住或不常在就少安排人不搞衛(wèi)生或不安排人值守。翻看物業(yè)管理條例，享受了服務的各位住戶就應該承擔應盡的義務，那就是交納物業(yè)服務費；3、如果通過溝通還不見效果，可通過發(fā)律師函在次催繳；4、堅持到**后都不交費的業(yè)主，物業(yè)公司可通過法院進行訴訟，**后不交費的業(yè)主是絕對輸官司的。對于不講制度，不遵守國家相關(guān)規(guī)定的極少部分業(yè)主可通過打官司一次性拿下，法院會強制執(zhí)行。另：如果物業(yè)的工作開展的確不好，年度的業(yè)主意見調(diào)查滿意度達不到年度管理方案的目標制表，小區(qū)住戶可向業(yè)主委員會進行反映，要求按合同要求開展相關(guān)工作，如果不能達到約定，可通過業(yè)主大會炒了該物業(yè)，并通過招投標的方式向社會招標，找一家資質(zhì)與實際能力都好的物業(yè)公司進行服務工作。

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