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• 144****2283

  土地征收涉及被征收人的切身利益。保障被征收人的正當權利是合法征地的前提。然而根據(jù)我律師團多年的實操經驗，發(fā)現(xiàn)有的行政機關沒有及時將征地信息告知被征地農民，甚至有的農民在自己的土地已被政府確定征收后，才知道相關信息，此時農民可能因錯過期限而無法維權。
  基本案情：地被征，我怎么不知道？
  委托人在河北某縣合法承包村集體土地。2013年省政府批準將其承包地被納入征地范圍。但委托人直到2017年11月17日通過政府信息公開程序才獲知了省政府作出的征地批復文件。李文謙和孟文靜律師接受委托后，指導委托人向縣國土資源局申請其土地被征收的有關信息，經幾番交涉，縣國土局向村民公開了征地批復。
  獲取到征地批復后，委托人向律師反映，其對此完全不知情，也沒有簽過相關文件。律師當即意識到，這份征地批復顯然有違法定程序，于是向省政府申請復議撤銷征地批復，**終成功幫助委托人維權。
  律師分析：關于征地批復，農民的主要權利
  1.預征知情權
  在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。然而，根據(jù)我律師團多年的實操經驗，發(fā)現(xiàn)行政機關出于多種原因考慮，往往不愿及時將征地信息告知被征地農民，有的甚至在征地批復下達之后，農民還不知道自己的土地被納入征收范圍。
  如果被征地農民對有關政府未履行告知義務的證據(jù)進行了保全，可以通過法律程序控訴行政機關不履行職責，即行政“不作為”。
  2.調查結果確認權
  預征土地現(xiàn)狀調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認，形成一份《土地調查結果確認表》。被征地農民知情、確認的有關材料為各級政府在征地報批時的必備材料
  如果征地機關在未公布調查結果的情況下即進行征地行為的，被征地人可以通過法律途徑要求征地機關履行該法定職能以維護自己的知情權不受侵害。
  3.聽證權
  在征地過程中，農民有兩次“聽證權”，一是報批前的申請預征聽證權，被征地農民在對行政機關實施征地行為有異議的情況下可以申請舉行聽證會。二是補償方案聽證權，征地實施機關將擬定的征地補償方案報有權機關批準后，依法進行《補償安置方案公告》，征地實施機關再次聽取被征地農民的意見，被征地農民仍享有申請聽證的權利。
  4.批復結果知情權
  土地征收批復文件下達后10日內，市縣人民政府應將批復結果公告給被征收土地的農民。公告地點為被征土地所在的村、組，征收鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地公告。
  5.申請復議、訴訟權
  征地批復下達后，標志征地進入正式的實施階段。在此階段，法律對農民享有的權利作出了更明確、具體的規(guī)定。如果被征地農民的這些權利受到侵犯，完全可以通過現(xiàn)有的法律程序來維護自己的權益。
  在此律師特別提醒：村民應自公告之日起60日內依法提出行政復議。如果走上訪途徑將失去法律途徑救濟的機會，因為行政復議、行政訴訟的時效是從公告之日起計算，并且不因上訪而延長，但政府沒有公告的則另當別論。
  **后，李文謙和孟文靜律師告訴大家，如果政府合法履行了各項征地程序，則您需要及時關注相關信息，提出自己的意見或申請聽證；如果政府在征地過程中存在不規(guī)范、不合法的情形，這往往會侵犯到您的知情權，則您得及時申請信息公開，以便后續(xù)維權行動的開展

  查看全文↓ 2018-07-13 16:40:58
• 138****1272

  1：根據(jù)國家規(guī)定失地農民是指農民的土地被依法征收后,農業(yè)戶口的家庭人均耕種面積少于0.3畝的統(tǒng)稱為失地農民.失地農民的產生是城市化進程中的正?，F(xiàn)象，是一個國家或地區(qū)在城市化進程中必然出現(xiàn)的一部分群體。目前我國的農民失地問題突出表現(xiàn)在三個方面，一是土地農轉非速度太快，土地征占規(guī)模過大，失地農民群體越來越多；二是對失地農民補償太低，不足以解決他們的長遠生計；三是失地農民的社會保障、再就業(yè)困難。
  
  2：在人身損害賠償案件中，對失地農民殘疾賠償金、死亡賠償金的計算，是適用城鎮(zhèn)居民標準還是農村居民標準？這個問題，法律沒有明確的規(guī)定，司法實踐中尚有爭議。
  
  3：失地農民按照城鎮(zhèn)標準計算賠償費用的法律依據(jù) 《侵權責任法》第十六條規(guī)定，侵害他人造成殘疾的，應當賠償殘疾生活輔助具費和殘疾賠償金。造成死亡的，應當賠償喪葬費和死亡賠償金。
  
  4：失地農民按照城鎮(zhèn)標準計算賠償費用的方法和技巧 因國家征收而失去耕地，戶籍為農村戶口的受害人。舉證證明住所地已納入或者應當納入城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍，只是戶籍未轉為非農村戶口的，要求按城鎮(zhèn)居民標準計算殘疾賠償金、死亡賠償金，予以支持。
  
  5：失地農民的產生是城市化進程中的正?，F(xiàn)象，是一個國家或地區(qū)在城市化進程中必然出現(xiàn)的一部分群體。目前我國的農民失地問題突出表現(xiàn)在三個方面，一是土地農轉非速度太快，土地征占規(guī)模過大，失地農民群體越來越多;二是對失地農民補償太低，不足以解決他們的長遠生計;三是失地農民的社會保障、再就業(yè)困難。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-13 16:40:20
• 145****6024

  在征地過程中，被征地農民普遍對于征地程序合法與否存有疑慮，但是礙于不懂法律上是如何規(guī)定的，自己也無從判斷。因此，我們?yōu)榇蠹铱偨Y了判斷征地程序是否合法的5個要點，希望能夠幫助被征收人們迅速判斷征地程序是否合法，了解清楚自己的權利義務，更好地面對征地這件事。
  
  
  一、 土地征收的工作程序是否合法
  
  根據(jù)國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的規(guī)定，土地征收的工作程序依次為：
  
  （1）告知征地情況，在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償；
  
  （2）確認征地調查結果，當?shù)貒临Y源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認；
  
  （3）組織征地聽證。在征地依法報批前，當?shù)貒临Y源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照相關規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。
  
  只有征收方的征收工作程序符合上面的要求，征地行為才是合法有效的。
  
  
  二、 土地征收的批準機關是否正確
  
  根據(jù)《土地管理法》第45條的規(guī)定，土地征收由國務院和省級人民政府批準。其中，征收基本農田、基本農田外土地超過35公頃、其他土地超過70公頃的，由國務院批準，其余由省級人民政府批準。其他各級政府機關均無權批準，若是有其他機關進行了所謂的征地批準，那么該批準一定是不合法的。
  
  三、 征地批準文件是否在規(guī)定的時間、地點內公告
  
  根據(jù)《征收土地公告辦法》的規(guī)定，市、縣人民政府應當在收到征收土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征收土地公告，由土地行政主管部門負責具體實施。征收土地方案和征地補償、安置方案應當在被征收土地所在地的村、組內以書面形式公告。其中，征收鄉(xiāng)、鎮(zhèn)農民集體所有土地的，在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府所在地進行公告。若是公告的時間、地點不正確，則該公告行為同樣違法。
  
  
  四、 土地征收公告內容是否合法
  
  根據(jù)《征收土地公告辦法》第5條的規(guī)定，征收土地公告應當包括下列內容：(1)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；(2)被征收土地的所有權人、位置、地類和面積；(3)征地補償標準和農業(yè)人員安置途徑；(4)辦理征地補償?shù)怯浀钠谙?、地點。公告內容不全，或者沒有依法公告的，則該行為違法。
  
  五、 土地征收的批準文件是否超出有效期
  
  根據(jù)《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的規(guī)定，土地征收批準文件的有效期是2年，土地征收經依法批準后，市、縣在兩年內未用地或者未實施補償安置方案的，有關批準文件自動失效。如果是用已經失效的征地批文進行征地，那么此征地行為當然違法。

  查看全文↓ 2018-07-13 16:39:55

相關問題

• 問 如何查詢自己是不是首套房
  答

  想要查詢自己是不是首套房，可以拿著自己的身份證以及其他的相關證明資料到房管局進行查詢，除此之外也可以攜帶戶口本的戶籍所在地，到房管部門提出申請，到專門的窗口填寫申請表之后，就能夠開具出自己的住房情況證明，如果名下有住房的話，是無法享受首套房的優(yōu)惠政策的，而且在查詢的時候只能夠查詢到自己名下的住房，外人或者是其他的單位不能夠查詢別人名下的住房套數(shù)，除非特殊情況之下有警察或者是法院進行查詢。首套房的認定1、以家庭為單位，所有購房人名下沒有房產，并且也沒有購房的記錄。2、購房人年齡要滿18周歲。3、與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。首套房貸首付最低多少?在大多數(shù)的城市里，首次購買普通住房，如果使用的是商業(yè)貸款，首付不能夠少于總房價的30%，如果購買的是二套房，商業(yè)性質的貸款，首付不能夠少于總房價的50%。所說的最低的首付款，指的就是最少需要支付的首付款額度，如果自己的經濟條件允許的話，可以多支付一部分的首付款，如果有條件的話支付全款是最好的，要根據(jù)自己的實際情況，量力而行。

• 問 如何查詢自己是不是首套房
  答

  如何查詢自己是不是首套房在當?shù)氐姆课萁灰坠芾聿块T進行查詢，需要準備好自己的個人身份證、戶口本以及其他的相關信息到相關的窗口單位就能夠查詢到是否是首套房，目前此類業(yè)務不對外人開放，也就是說只能夠查詢到自己名下的相關信息，需要自己去辦理。首套房是以家庭為單位進行審核，一個家庭指的是夫妻雙方和未成年子女，任何一個人名下有房產都不屬于首套房的范圍。首套房貸購買的時候能夠享受到很多的優(yōu)惠政策，按照人民銀行的規(guī)定，首次購買住房，申請房屋抵押貸款，能夠享受房屋按揭貸款的優(yōu)惠利率，而且在房屋交易的過程當中所收取的契稅也會有減免的政策，比如正常的契稅標準是3%，首次購房房屋面積在90平米到144平米之間可以減免到1.5%收取契稅。

• 問 如何查自己的房子是不是小產權房?怎樣知道自己的房是不是小產權房 如何查詢
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  根據(jù)我國2011年11月《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》的政策指出小產權房不得登記發(fā)證。那么鑒別該房產是否為小產權房的簡單方法就是看有沒有房產證（國家正規(guī)的那種紅本房產證，而非開發(fā)商或村委會自己印刷的所謂的房產證）。再不然，就去房管局產權處檔案室查，所有有著正式產權的房屋那里都有檔案。

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• 問 ?? 如何知道開發(fā)商是不是違建？有沒有什么影響嗎？
  答

  是屬于違建的，自2006年開始，所有《商品房買賣合同》均需要通過網簽的方式簽署，如開發(fā)商沒有取得“五證”或“五證”不全的項目，是不能通過網簽的?！　∪绻_發(fā)商沒有在簽署《商品房買賣合同》前出示“五證”，購房人有權依法要求查看。如果購房人忘記查看開發(fā)商“五證”，也可以通過當?shù)亟ㄎW站核實開發(fā)商是否取得“五證”。

  全部3個回答>
• 問 我如何知道開發(fā)商是不是違建
  答

  看該樓盤售樓處，有沒有五證，1，國有土地使用證。2，建設用地規(guī)化許可證。3，建設工程規(guī)化許可證。4，建設工程施工許可證。5商品房銷售（預售）許可證。如果五證齊全的，就是商品房，反之，就是小產權或非法開發(fā)建設的。

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