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• 145****4308

  　　公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。
  　　辦理已購公房過戶的過程大體如下：
  　　產(chǎn)權人憑房屋所有權證(房屋所有權共有的，還需提交共有人同意出售的書面意見)、身份證或其他有效身份證明、與原產(chǎn)權單位簽訂的公有住房買賣合同(如產(chǎn)權人無法提交與原產(chǎn)權單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權單位出具的證明作為依據(jù)辦理)、與買受人簽訂的已購公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續(xù)。但是公房不可以自由買賣，如果要買賣是需要一定的手續(xù)的。需要經(jīng)過當?shù)氐姆课莨芾聿块T同意，必要時還需要經(jīng)過國資委批準。需要承擔的風險是可能無法辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移(過戶)手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:37:49
• 137****5429

  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。已購公房可以購買，包括央產(chǎn)房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。購買公房需要注意查看原單位是否有同意出售證明或放棄優(yōu)先購買權的證明。
  
  
  
  一、什么是公房？
  
  公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。
  
  公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房。
  
  二、公房能購買嗎？
  
  公房分為不能上市交易的公房和已購公房，能買的都是已購公房。
  
  1.哪些公房可以買？
  
  二手房市場能買賣的公房只有已購公房，它包括央產(chǎn)房、成本價公房、標準價/優(yōu)惠價公房。
  
  （1）成本價公房
  
  這類公房在房改時是按照政府制定的房改成本價來支付房價的。成本價公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權人享有完全的產(chǎn)權。在房產(chǎn)證首頁就能看出來是以成本價購買的，由于該類房屋在取得時未繳納土地出讓金，在出售時賣家需要按規(guī)定 補交土地出讓金 后才能上市。
  
  成本價公房房產(chǎn)證首頁
  
  （2）標準價/優(yōu)惠價公房
  
  這兩類公房都是單位職工以標準價/優(yōu)惠價購買的住房，在上市交易時，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買權，如遇原單位已撤銷的，當?shù)卣课莨芾聿块T有優(yōu)先購買權。無論是標準價還是優(yōu)惠價購買過來的已購公房，再出售時都需要原產(chǎn)權單位行使或放棄優(yōu)先購買權。如果原單位放棄優(yōu)先購買權，需要先向原單位繳納土地出讓金，再向住建委繳納土地出讓金，這樣才能上市交易。
  
  標準價公房房產(chǎn)證首頁
  
  （3）央產(chǎn)房
  
  央產(chǎn)房即中央在京單位已購公有住房，屬于北京獨有的公房類型。它分為職工按房改成本價和標準價購買的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門、全國政協(xié)機關、全國人大機關、兩院、國務院各部位及各直屬機構(gòu)、各人民團體及所屬單位。
  
  央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒有備案，需要房屋所在單位做備案才能上市交易。
  
  買央產(chǎn)房要多看兩個材料才能買：
  
  A.《在京中央單位已購公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經(jīng)辦理上市審批;
  
  B.《物業(yè)結(jié)清證明》，確定物業(yè)供暖等費用都已經(jīng)跟原單位結(jié)清。
  
  央產(chǎn)房同意出售證明
  
  2.哪些公房不能購買？
  
  （1）部級干部名下的已購公房不能上市交易。
  
  （2）涉及國家安全、保密等特殊部門的住房，如黨政機關、科研部門及大專院校等單位在機關辦公、教學科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權單位沒有辦理住房檔案登記的不能上市交易。
  
  三、買公房要交哪些稅？
  
  1.繳稅的稅基怎么確定？
  
  已購公房繳稅時，計稅依據(jù)（也就是常說的稅基）通常有兩個，一個是稅務機關的核定價，實行一房一價，數(shù)額需要在繳稅時才能確認；一個是網(wǎng)簽價，即買賣雙方在網(wǎng)簽時定的價錢。公房繳稅時，核定價和網(wǎng)簽價，哪個高取哪個為稅基。
  
  2.已購公房要繳納哪些稅費？
  
  已購公房要交納的稅費包括增值稅及附加、契稅、個人所得稅、土地出讓金四大類。詳情請點擊 。
  
  各項稅費速算公式，詳見下表：
  
  已購公房稅費速算表
  
  北京公房是可以上市交易的，但是需要滿足一定的條件，購買公房務必先查清楚該公房是不是可以買賣。還有就是購買公房一般需要多交一項土地出讓金，買房時需要考慮到這一點。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:37:39
• 152****4700

  
  附： 《關于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定》
  關于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定
  為加強直管公房的租賃管理，保證租賃雙方的合法權益，根據(jù)《武漢市房產(chǎn)管理條例》的有關規(guī)定，現(xiàn)就辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名作如下規(guī)定：
  一、過戶
  非住宅過戶是指承租人、單龜(以下簡稱承租人)因機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并、改制等原因，要求改由系統(tǒng)內(nèi)其它企事業(yè)法人承租使用的行為；民用住宅過戶是
  指承租人因死亡、遷居、申請購房或經(jīng)司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的行為。
  (一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請過戶：
  l、非住宅用房承租人因機構(gòu)調(diào)整，企業(yè)兼并或改制需繼續(xù)租用的；
  2、民用住宅承租人因死亡或遷居，與承租人同戶籍且同住三年以上已成年的近親屬需繼續(xù)租住的；
  3、民用住宅按房改政策出售時， 由承租人配偶申請購房的；
  4、原承租人經(jīng)司法仲裁機關裁決不再承租，改由享有合法共同承租權的其它家庭成員承租使用的。
  (二)承租人申請過戶所必備的條件：
  1、非住宅承租人申請過戶，須持有上級主管部門或政府出具的因機構(gòu)調(diào)整企業(yè)兼并、改制等原因申請過戶的證明材料及原承租人與新承租人系同一系統(tǒng)的證明材料。企業(yè)兼并、改制還需持有市有關主管部門批準文件等要求過戶的證明文件．
  2、民用住宅承租人申請過戶，新承租人必須是與原承租人同戶籍，并與原承租人同住三年以上已成年的近親屬，且因他處無住房或住房面積在特固標準以
  內(nèi)。需繼續(xù)租住的新承租人的／頃序依次為原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近親屬。如有同一順序多個依法享有共同承租權成員的應在家庭成員中簽
  訂書面仂。議，或經(jīng)司法仲裁機關裁決，明確過戶后的新承租人，方可申請過戶．
  3、民用住宅按房改政策出售時，承租人要求由配偶申請購房， 可同時申請過戶。
  (三)凡屬下列情形之一的，不允許過戶：
  1、無合法租賃契約的；
  2、承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?
  3、拖欠租金或有租賃糾紛的。
  二、分戶
  非住宅分戶是指承租人因機構(gòu)變動，分成兩個或兩個以上獨立核算單位，要求對原承租的房屋分開承租使用的行為；民用住宅分戶是指享有共同合法承租權的家庭成員，要求分開承租居住房屋的行為。
  (一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請分戶：
  l、非住宅用房承租人因機構(gòu)變動經(jīng)上級機關同意批：住該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的；
  2、民用住宅享有共同承租權的成年人要求單獨承租居住房屋的；
  (二)承租人申請分戶所必備的條件：
  1、非住宅用房承租人申請分戶時，須持有上級主管部門批準的該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的有關文件，經(jīng)出租人現(xiàn)場查勘確認要求分戶的房屋結(jié)構(gòu)可以自然隔開，并具有可供兩個及兩個以上承租人分開安全合理使用的條件；
  2、民用住宅承租人申請分戶，須經(jīng)出租人現(xiàn)場查勘確認房屋分割使用時，不造成生活起居困難，不相互干擾，分戶后不造成新的住房困難戶。
  (三)凡屬下列情形之一的，不允許分戶：
  l、無合法租賃契約的；
  2、拆遷行政主管部門公告將要拆除的；
  3、承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?
  4、拖欠租金或有租賃糾紛的；
  5、房屋戶型為單元式廳、室的；
  6、分戶后人均使用面積不足十三平方米的；
  7、舊式住宅中共同部位擁擠的。
  三、 更名
  非住宅更名是指承租人因機構(gòu)拆并，經(jīng)營轉(zhuǎn)向、企止改制等原因需要更改單位名稱并繼續(xù)租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而繼續(xù)租用房圣的行為。
  (一)凡屬下列情形之一的房屋，承租人可以申請更名：
  l、非住宅用房承租人因機構(gòu)拆并、經(jīng)營轉(zhuǎn)向、企業(yè)改制等原因更換廠(店)名稱的；
  2、民用住宅承租人因姓名更改而改變租約承租人姓名的。
  (二)承租人(或單位)申請更名所必備的條件：
  1、非住宅用房承租人申請更名，須具備上級主管部門及工商行政管理部門批準同意更名的有關文件和證件；
  2、民用住宅承租人更名，承租人必須持有市公安局核發(fā)的更改姓名后的戶口及居民身份證明。
  四、辦理過戶、分戶、更名的工作程序
  (一)凡申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區(qū)房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》， 非住宅一式三份， 民用住
  宅一式二份，經(jīng)房管所審核后上報各所屬房地產(chǎn)公司經(jīng)管部門復核，然后報領導批準，批準后的《審批表》交由房管所辦理(非住宅力、理結(jié)果抄報市房地局備
  案)。
  (二)民用住宅承租人申請分戶，如原承租人死亡或遷居， 須先按規(guī)定力、理過戶手續(xù)再申請分戶。
  (三)市屬副局級及以上領導干部住房承租人申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區(qū)房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》一式三份經(jīng)房管所、所屬房地產(chǎn)公司兩級審核，按月報市房地局批：住后，返回力、理。
  (四) 《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》按表上規(guī)定的要求實施．對符合條件的申請應在接到《審批表》之日起一月內(nèi)辦理完畢。 《審批
  表》第一聯(lián)(存根)由房地產(chǎn)公司經(jīng)管科留存，第二聯(lián)(異動)交房管所作為辦理異動的依據(jù)，第三聯(lián)(抄送)為非住宅及市屬副局級及以上干部住宅過戶、分戶、
  更名專用聯(lián)填寫后，報市局備案或?qū)徟?
  五、凡未按規(guī)定審核或采取隱瞞手段提供偽證而力、理的過戶、分戶或更名，新簽訂的“租約”無效，造成的經(jīng)濟損失由有責任的一方承擔。房管工作人員
  在工作中營私舞弊，假公濟私者，除追回非法所得外，并根據(jù)情節(jié)給予必要的處分，凡上級機關發(fā)現(xiàn)錯力、的過戶、分戶、更名的案件，有權進行糾正，并限期督
  辦， 同時追究承辦人的責任。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:37:28

相關問題

• 問 公房轉(zhuǎn)讓能收回嗎
  答

  公房使用權可以有限制的轉(zhuǎn)讓。公房是指公有住房，是相對于全部權屬于個人的私有住房而言，是指由國家以及企事業(yè)單位興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權歸國家、單位，國家和單位通過適當收取租金或者無償?shù)姆绞教峁┙o職工或者居民使用。根據(jù)《物權法》、《合同法》的規(guī)定，公房使用權可以轉(zhuǎn)讓，但不得損害產(chǎn)權人的利益。因為使用權人與產(chǎn)權人屬于合同關系，使用權人轉(zhuǎn)讓使用權，應當征得所有權人同意。

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• 問 有公房轉(zhuǎn)讓嗎？轉(zhuǎn)讓公房需要什么條件？
  答

  相關法律規(guī)定：《物權法》第三十九條　所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《合同法》第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

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• 問 公房可以轉(zhuǎn)讓承租權嗎
  答

  　　按照國家現(xiàn)行法律法規(guī)，公有住房的承租權在沒經(jīng)產(chǎn)權所有人允許的情況下，不能擅自轉(zhuǎn)讓。很多人在經(jīng)濟條件不允許買房時，簽租了公租房，后來有了經(jīng)濟實力自己買房就不需要公租房，這種時候可以按下列方法操作：　　一、因為承租人不具有房屋的產(chǎn)權，如果自己不想住了，可以退回到原單位，就可以免交租金?！　《?、如果征得產(chǎn)權所有人或單位的許可，并且授權承租方負責任轉(zhuǎn)租，承租方可以按公租房轉(zhuǎn)讓程序操作如下：　　2.1.受理窗口查驗轉(zhuǎn)、受讓雙方及同居人口的戶口簿、居民身份證、公有住房租賃證。　　2.2.查驗后填寫《公有住房承租權轉(zhuǎn)讓合同》、《公有住房承租權轉(zhuǎn)讓登記備案申請書》,內(nèi)勤填寫《公有住房承租權轉(zhuǎn)讓登記表》及《公有住房所在單位同意轉(zhuǎn)讓書面證明》,并由轉(zhuǎn)讓人持產(chǎn)權單位同意轉(zhuǎn)讓的書面證明到房屋產(chǎn)權單位核準?！　?.3.產(chǎn)權單位核準后遞窗口?！　?.4. 市場科外勤人員到實地調(diào)查,根據(jù)市場行情對轉(zhuǎn)讓的房屋進行價格評估,并簽署意見,同時計算轉(zhuǎn)讓費用?！　?.5.部門負責人審核。　　2.6.主管領導審批。　　2.7.產(chǎn)權單位改證,互換中心登記備案。工作時限:　　2.8.證件齊全,內(nèi)勤受理(當即辦理)?！　?.9.外勤實地調(diào)查(半個工作日)?！　?.10. 部門負責人審核,主管領導審批(當日簽字)。工作時限兩個工作日。 公有住房承租權轉(zhuǎn)讓的收費標準:　　2.11.轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房屋承租權后,一年內(nèi)直接另購新房的,收取公有住房承租權轉(zhuǎn)讓金5%的補償(由產(chǎn)權單位收取)。　　2.12.未直接或不另購新房的,收取公有住房承租權轉(zhuǎn)讓金10%的補償(由產(chǎn)權單位收取)。 下列公有住房承租權不得轉(zhuǎn)讓:　　2.13.被轉(zhuǎn)讓人無本市常住戶口;　　2.14.已登報列為動遷改造區(qū)域的公有住房;　　2.15.已改變用途的公有住房;　　2.16.拖欠產(chǎn)權單位房租或其他與公有住房有關的費用;　　2.17.損壞、拆改并未修復房屋設施的公有住房;　　2.18.法院查封或有糾紛的公有住房。 購買公有住房承租權房屋應注意的問題: 2.19.確定產(chǎn)權單位是否同意;　　2.20.要弄清所購公有住房的建筑面積、使用面積是否準確,查驗房屋頂層是否漏水,包括上下管線等房屋以內(nèi)的設備;　　2.21.在購買公有住房承租權時要對所購買的房屋內(nèi)使用的費用進行查驗,包括:水費、電費、煤氣費、暖氣費、物業(yè)費、房租、電話費及有線電視等各種費用; 2.22.購買公有住房的要了解房屋的歷史,因使用權轉(zhuǎn)讓后是否考慮參加房改房應側(cè)重了解房屋建造年代,房屋類區(qū);　　2.23.了解購買公有住房的房屋價格。多走多看,掌握房屋價格也可到有評估資格的機構(gòu)進行評估,通過市場比較判斷房屋實際價值;　　2.24.要規(guī)范辦理公有住房承租權轉(zhuǎn)讓的過戶手續(xù),不要輕意相信別人,要靠正規(guī)的中介機構(gòu)委托代辦或到**指定的部門辦理有償轉(zhuǎn)讓手續(xù);　　2.25.購買公有住房承租權房屋的百姓在看房、買房時,必須找資質(zhì)齊全的中介機構(gòu)及聲譽和信譽具佳的單位,這樣才能使您的房子買得放心,辦得舒心,住得安心。 凡購買市內(nèi)四區(qū)(含高新園區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、旅順口區(qū))公有住房承租權房屋,應到大連市房屋互換管理中心辦理正規(guī)過戶手續(xù)?！　?.26.公有住房承租權有償轉(zhuǎn)讓的當事人雙方,在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時,應如實申報公有住房承租權轉(zhuǎn)讓成交價格,公有住房所有權單位如認為申報價格低于市場價格,可委托本市有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu),評估公有住房承租權轉(zhuǎn)讓的市場價格(評估費用委托人自理)。評估價格高于申報價格,轉(zhuǎn)讓當事人應按評估價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償;評估價格低于申報價格,轉(zhuǎn)讓當事人應按申報價格向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償?！　?.27. 公有住房承租權轉(zhuǎn)讓當事人,如對房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的轉(zhuǎn)讓價格有異議,可向該估價機構(gòu)申請復估,或委托本市其他有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)另行評估該公有住房承租權轉(zhuǎn)讓的市場價格(委托估價費用由委托人自理)。如兩個估價機構(gòu)的評估價格有明顯差距,公有住房所有權單位或公有住房承租權轉(zhuǎn)讓當事人,可向大連市房地產(chǎn)估價協(xié)會組織業(yè)內(nèi)專家,按大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會裁定的評估價格,向公有住房所有權單位交5%∽10%的補償?！　?.28.公有住房所有權單位,不得因轉(zhuǎn)讓人對其委托評估的市場價格有異議,而拒絕辦理公有住房承租權轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),或推銷已同意的公有住房承租權轉(zhuǎn)讓書面證明當然就沒有資格對房屋做任何的交易包括買賣、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租，如果發(fā)生轉(zhuǎn)租行為，產(chǎn)權人可以問責當事人，承擔相應的法律責任，包括賠償。

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• 問 公房居住權可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。一、關于公產(chǎn)房的性質(zhì)所謂公產(chǎn)房，是中國特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是指公有住房，是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的，一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。按照產(chǎn)權人的不同又分為三種：第一種是直管公有住房，指由政府接管，國家出租、收購、新建、擴建的住房，大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理出租、修繕，少部分免租給單位使用的住房。第二種是單位自管產(chǎn)。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房，俗稱企業(yè)產(chǎn)。第三種公產(chǎn)房是行政事業(yè)單位作為產(chǎn)權人，分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種，在北京交易時一般需要取得上市許可證。二、公房繼承概述關于公產(chǎn)房能否繼承的問題，實踐中爭議很大，眾說紛紜，各執(zhí)己見，很難統(tǒng)一。公產(chǎn)房的這種特殊形態(tài)，是中國社會所特有的一種事物。公產(chǎn)住房的產(chǎn)權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規(guī)定進行調(diào)整的，其合法性和合理性也存在矛盾。從法律上講，公產(chǎn)房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節(jié)的聯(lián)系，是一種不完整的不動產(chǎn)所有權，比如說，公產(chǎn)房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益，其承租人的繼承人當然也基于某種優(yōu)先權繼續(xù)獲得房屋的租賃收益。按照中國《繼承法》的規(guī)定，遺產(chǎn)一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)，對于公產(chǎn)房承租人只有使用權，沒有所有權，所以并不在遺產(chǎn)范圍，依法不能繼承。當然隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，對于公產(chǎn)房的繼承問題出現(xiàn)較多的緩沖處理。許多認為公產(chǎn)房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的，住房就是“遺產(chǎn)”，當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法，卻也符合中國現(xiàn)實的社會實際。實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮，一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租?！睆倪@些規(guī)定來看，公有住房承租權的取得是有一定法定條件的，特別是原承租人死亡時，承租權并不能像其他可繼承的財產(chǎn)權一樣適用《繼承法》的規(guī)定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續(xù)承租的，經(jīng)過住房部門同意是可以變更的。

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• 問 公房可以轉(zhuǎn)讓承租權嗎
  答

  不可以，只有使用權無產(chǎn)權。

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