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• 151****6754

  一、房屋消費者的知情權(quán)有哪些
  根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《武漢市商品房買賣合同》的有關(guān)規(guī)定和條款，開發(fā)商應履行明示、通知、告知或說明義務。在商品房買賣過程中，房屋消費者有權(quán)要求開發(fā)商承擔下列義務：
  1、房地產(chǎn)設定抵押事實的告知義務
  如果所交易的房屋或土地已被開發(fā)商設定了抵押，購房者有權(quán)知悉真實情況，開發(fā)商應當如實告知購房者，否則將導致合同無效，并承擔違約責任。 房屋消費者可據(jù)此撤銷或解除合同。
  2、向購房者明示有關(guān)法規(guī)和合同文本的義務
  要求出賣人在訂立商品房買賣合同前，應在銷售現(xiàn)場向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《武漢市商品房買賣合同示范文本》的義務， 且規(guī)定了對沒有履行明示義務者將給予警告、責令限期改正和給予罰款的處罰。
  3、規(guī)劃設計變更的通知義務
  如果購房者所購買的房屋發(fā)生了規(guī)劃、設計變更，且因此導致所買賣的商品房結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化的，開發(fā)商應當將變更的事實告知購房者，同時賦予購房者有權(quán)選擇是否退房的權(quán)利。
  4、銷售中介代理機構(gòu)出示有關(guān)文件和說明房屋真實情況的義務
  作為開發(fā)商的代理機構(gòu)，在代理銷售過程中，應當向購房者出示商品房的證明文件（《營業(yè)執(zhí)照》和證明項目合法的“五證”）和銷售委托書。 同時，代理機構(gòu)還應當向購房者介紹有關(guān)房屋在法律和事實上的真實情況。
  5、對于逾期交付房屋事實的告知義務
  如發(fā)生不可抗力或者當事人有合同約定的其他原因需要延遲交付房屋的，開發(fā)商應當及時以書面形式告知購房者，并提供相關(guān)證明文件。
  6、對于實際交付房屋與樣板房一致性的說明義務
  如果開發(fā)商在銷售房屋時設置了樣板房的，應當說明交付的房屋是否與樣板房一致，沒有說明的，則推定為一致。明確要求開發(fā)商在房屋銷售過程中說明樣板房與交付房屋的一致性。
  二、如何約定賣方逾期交房責任
  賣方逾期交房一般有兩種情況：一種是在合同約定的入住期日到來時，賣方未能完工并通知購房者入??；一種是房屋實際并未完工，未達到入住條件，賣方為按合同期日辦理入住，也通知購房者入住。
  一般而言，針對第一種情況直接約定逾期交付期間的違約金即可，但為防止出現(xiàn)第二種情況，買賣雙方為入住條件發(fā)生爭議，賣方拖延不解決，買方又未能按時辦理入住，導致更多的糾紛，因此，買賣雙方應明確約定：
  （1）賣方向買方交付房屋即通知買方入住時，應達到雙方約定的基本入住條件，首先，由賣方向買方交付《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》；其次，賣方承諾通水、電、氣的，應全部開通，提供的房屋裝修標準也應按合同約定達標；否則，視為未達到入住條件，入住日期按雙方約定的一定期限順延，該期限內(nèi)賣方應達到入住條件；否則視為違約、賣方逾期交房；
  （2）賣方行為已構(gòu)成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止，逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權(quán)解除合同，賣方除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:19:38
• 152****6781

  其實很簡單
  消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權(quán)利。這就是消費者的知情權(quán)。毫無疑問，消費者有權(quán)詢問、了解所購買、使用的商品或接受的服務的真實情況，經(jīng)營者有義務真實地向消費者說明所提供服務或商品的有關(guān)情況。
  消費者有權(quán)根據(jù)商品或者服務的不同情況，要求經(jīng)營者提供商品的價格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級、主要成分、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務，或者服務的內(nèi)容、規(guī)格、費用等有關(guān)情況。消費者在購買、使用商品或接受服務時，有權(quán)利要求經(jīng)營者就上述知情權(quán)的具體內(nèi)容提供信息。
  參考法條：《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第8條。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:16:30
• 152****8719

  房屋消費者的知情權(quán)
  　　大律師網(wǎng) 相關(guān)律師根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和《武漢市商品房買賣合同》的有關(guān)規(guī)定和條款，開發(fā)商應履行明示、通知、告知或說明義務。在商品房買賣過程中，房屋消費者有權(quán)要求開發(fā)商承擔下列義務：
  　　1、房地產(chǎn)設定抵押事實的告知義務
  如果所交易的房屋或土地已被開發(fā)商設定了抵押，購房者有權(quán)知悉真實情況，開發(fā)商應當如實告知購房者，否則將導致合同無效，并承擔違約責任。 房屋消費者可據(jù)此撤銷或解除合同。
  　　2、向購房者明示有關(guān)法規(guī)和合同文本的義務
  　　要求出賣人在訂立商品房買賣合同前，應在銷售現(xiàn)場向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》和《武漢市商品房買賣合同示范文本》的義務， 且規(guī)定了對沒有履行明示義務者將給予警告、責令限期改正和給予罰款的處罰。
  　　3、規(guī)劃設計變更的通知義務
  　　如果購房者所購買的房屋發(fā)生了規(guī)劃、設計變更，且因此導致所買賣的商品房結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化的，開發(fā)商應當將變更的事實告知購房者，同時賦予購房者有權(quán)選擇是否退房的權(quán)利。
  　　4、銷售中介代理機構(gòu)出示有關(guān)文件和說明房屋真實情況的義務
  　　作為開發(fā)商的代理機構(gòu)，在代理銷售過程中，應當向購房者出示商品房的證明文件（《營業(yè)執(zhí)照》和證明項目合法的“五證”）和銷售委托書。 同時，代理機構(gòu)還應當向購房者介紹有關(guān)房屋在法律和事實上的真實情況。
  　　5、對于逾期交付房屋事實的告知義務
  　　如發(fā)生不可抗力或者當事人有合同約定的其他原因需要延遲交付房屋的，開發(fā)商應當及時以書面形式告知購房者，并提供相關(guān)證明文件。
  　　6、對于實際交付房屋與樣板房一致性的說明義務
  　　如果開發(fā)商在銷售房屋時設置了樣板房的，應當說明交付的房屋是否與樣板房一致，沒有說明的，則推定為一致。明確要求開發(fā)商在房屋銷售過程中說明樣板房與交付房屋的一致性。

  查看全文↓ 2018-06-28 16:15:27

相關(guān)問題

• 問 消費者知情權(quán) 包括商品房嗎？誰能說說呢？
  答

  商品房當然是商品，消費者享有知情權(quán)，商品房的提供方（即開發(fā)商）應對該商品房提供保修服務，消費者可以依據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同中交房標準以及國家相關(guān)房屋質(zhì)量標準來判斷是否可以退貨，當商品房的賣方（開發(fā)商）因違約對買方（消費者）造成經(jīng)濟損失的，可以提出索賠請求。

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• 問 業(yè)主維護知情權(quán)需注意的四個誤區(qū)有哪些
  答

  近年來，業(yè)主與業(yè)委會和物業(yè)公司之間的糾紛不斷涌現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，這些糾紛也不全都是物業(yè)公司的問題，所以在此提前廣大業(yè)主，維護知情權(quán)有必要避免四個誤區(qū)。 以上海一中院近5年來審理的17件業(yè)主知情權(quán)糾紛案件為例，業(yè)主的訴訟請求得到全部支持的，僅有2件。那么，是什么導致業(yè)主們維權(quán)失?。? “搞錯對象、訴求越界、沖動維權(quán)、行動遲緩”，記者從鮮活的審判案例中發(fā)現(xiàn)，這是業(yè)主們**易踏入的四大誤區(qū)。 誤區(qū)一：告錯對象很常見 起訴的義務主體不正確。經(jīng)統(tǒng)計，上述案件中有6起案件的業(yè)主未起訴正確的義務主體，占比為35.3%。例如，有的業(yè)主要求業(yè)委會提供小區(qū)停車費的收支情況，但該資料實際由物業(yè)公司掌握；　又如，有的業(yè)主起訴物業(yè)公司要求查閱業(yè)委會決議和會議記錄，但實則由業(yè)委會保管。因此，法官建議業(yè)主在起訴前就相關(guān)資料的保管情況做審慎核實，明確義務主體后再提起訴訟，以充分保障自身權(quán)益。 幾年前，松江一小區(qū)實施安裝門洞不銹鋼扶手工程。剛開始，業(yè)主們以為這是政府實事工程，無需自己出錢，可之后卻聽說工程預計動用維修基金56萬多元。于是，便有業(yè)主向區(qū)房管局物業(yè)科等部門反映情況，并提出對該工程作評估。為了平息矛盾，在街道協(xié)調(diào)下，評估工作已進行了三次，第一次評估的實際費用為32萬元，第二次評估結(jié)果為28萬元，第三次評估出的實際費用僅為19萬多元。 業(yè)主何先生將業(yè)委會告上法庭，要求對方公布近5年來的維修基金收支明細、自來水改造項目和扶手工程的施工合同、施工圖紙、所用材料發(fā)票和審計報告，2002年至2010年小區(qū)的停車費收取情況、廣告收益情況、房屋出租收益情況等。 法院認為，對于賬目明細以及工程合同、審計報告，業(yè)委會應當提供。至于小區(qū)停車費收取情況、廣告收益情況和房屋出租收益情況，何先生也有權(quán)知曉，但停車費、房屋出租收益非業(yè)委會收取，業(yè)委會并非公布上述事項的義務主體，何先生也沒有證據(jù)證明業(yè)委會有廣告收益。實際上，物業(yè)公司才是業(yè)務主體。因此，何先生的訴請并未全部得到支持。 另一起案件中，業(yè)主起訴業(yè)委會要求查閱小區(qū)公共收益賬目明細、小區(qū)共建費的適用明細賬目。但法院認為，被告業(yè)委會并非利用業(yè)主共有部位進行經(jīng)營的主體，相關(guān)賬冊亦并不由被告保管，公共收益明細賬目應在物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)政府文件，共建費由物業(yè)服務企業(yè)管理并使用，賬目亦由物業(yè)服務企業(yè)負責記錄，故對業(yè)主訴請不予支持。 誤區(qū)二：知情權(quán)范圍無限擴大 不當擴大知情權(quán)范圍是業(yè)主訴請未獲支持的原因之一。例如，有的業(yè)主訴訟請求查閱客觀上并不存在的資料，又如，有的業(yè)主要求查閱小區(qū)的水箱清洗費用清單、發(fā)票及水質(zhì)鑒定報告單等，上述請求明顯超出法定知情權(quán)范圍，難獲支持。因此，法官建議業(yè)主在起訴前充分了解法律及司法解釋規(guī)定的知情權(quán)范圍，合理確定訴訟請求，防止在行權(quán)時無限擴張信息查閱邊界，加重提供方義務。 業(yè)主知情權(quán)的范圍是什么？《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主可以請求公布、查閱建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；　物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；　建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況等。一些業(yè)主的訴訟請求明顯超出了這個范圍。 黃浦區(qū)一小區(qū)的業(yè)主起訴業(yè)委會，多項訴訟請求中包含查閱住宅維修基金的財務審計報告和裝修大堂的審價報告。但事實上，上述報告并不存在，且法院沒有強制一方當事人進行審計或?qū)弮r的權(quán)力，因此，對業(yè)主的這項訴訟請求，法院難以支持。 徐匯一小區(qū)多名業(yè)主起訴物業(yè)公司，訴訟請求中要求查閱眾多資料。其中有重復請求的部分，例如小區(qū)物業(yè)維修、更新、改造項目、電梯維修保養(yǎng)及停車費、廣告費等費用的支出、收入情況等，應已包含在小區(qū)專項維修資金、物業(yè)服務資金以及公共收益的收支情況中，不應重復主張。當然，也有超出知情權(quán)保護范圍的，例如他們要求閱看小區(qū)的每年檢查避雷裝置的“檢測報告”及物業(yè)公司“每年兩次檢查避雷裝置”的記錄，小區(qū)的水箱清洗費用清單及發(fā)票和相關(guān)行政主管部門對水箱清洗后的水質(zhì)鑒定報告單等，法院均未予支持。 誤區(qū)三：非理性維權(quán)，行為過激 從一些案件中發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主不滿業(yè)委會或物業(yè)公司提供的管理服務，常用張貼大字報、破壞公物等方式表達意見，訴訟中也常因過分堅持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，業(yè)主于庭審中已知曉訴請的全部資料，但拒絕接受法院調(diào)解，仍堅持要求法院判決義務主體再次張貼公布上述資料，導致當事人矛盾激化。因此，建議業(yè)主本著和諧共處的理念，合情合理行使知情權(quán)，在訴訟過程中積極配合，促使糾紛能夠盡快得以解決。 去年6月，寶山區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司開始在小區(qū)內(nèi)宣傳調(diào)價，稱物業(yè)費十年未調(diào)整，公司已不堪重負，無法維持原服務標準，計劃從2015年起每平方米在原來的基礎上上調(diào)0.45元，業(yè)委會要與物業(yè)公司簽訂合同，將公共收益的一半補償給物業(yè)公司。業(yè)主們得知業(yè)委會在賬外另設有小金庫，近1600萬元的維修基金突然大幅減少等情況后，要求業(yè)委會公開這幾年的賬目發(fā)票明細，看看錢到底去了哪里。 然而，群情激奮之下，40多名業(yè)主將業(yè)委會的大門給封了，并在小區(qū)內(nèi)拉出了醒目橫幅?？蛇@樣鬧騰下去，業(yè)主們還是看不到賬目的蹤影。之后，一位業(yè)主到法院起訴，得以勝訴，才為大家討回了公道。 在靜安一小區(qū)，幾戶業(yè)主與業(yè)委會的矛盾比較突出。他們認為，業(yè)委會利用本小區(qū)大部分業(yè)主不在國內(nèi)的客觀情況，未經(jīng)合理、民主選舉，擅自選聘物業(yè)公司，而公共收益、管理經(jīng)費等財務信息也不夠透明。業(yè)委會就一些重大事項貼出公告，卻被激憤的業(yè)主一把撕掉，認為是在行使自己的權(quán)利，而這樣只會讓其他業(yè)主無法看到張貼的公告。還有部分業(yè)主有查閱資料的申請，不跟業(yè)委會說，而是直接在小區(qū)大堂的廊柱、電梯等地方張貼“聯(lián)名信”，部分業(yè)主簽名系偽造。這樣做，并不利于業(yè)主知情權(quán)的保護。后來，業(yè)主將業(yè)委會和物業(yè)公司告上法庭，事情才得以圓滿解決。 誤區(qū)四：知情權(quán)行使不及時 由于法律法規(guī)并未明確相關(guān)資料的保存期限，而部分業(yè)主的維權(quán)意識較薄弱，未及時查閱資料，導致較長時間后資料滅失無法提供，客觀上無法滿足業(yè)主的知情權(quán)要求。在部分案件中，業(yè)主于數(shù)年后、甚至十年后提起訴訟，要求查閱之前的資料，但因與當前業(yè)主的利益關(guān)聯(lián)已有所減弱，**終難獲支持。因此，法官建議業(yè)主密切關(guān)注當年度應公開的資料，積極查閱，若其知情權(quán)未能實現(xiàn)則應及時尋求司法救濟。 2014年中，沈先生起訴小區(qū)業(yè)委會，稱突然發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會賬戶幾年前存在不合理的大額支出，要求法院判令業(yè)委會公布2008年、2009年間的4次收支賬目明細。然而，小區(qū)現(xiàn)在的業(yè)委會是新組建的，這些賬目發(fā)生在上屆業(yè)委會任期內(nèi)。在業(yè)委會寫給法庭的書面材料中，上屆業(yè)委會的賬目于2013年1月進行了審計，沒發(fā)現(xiàn)問題，原業(yè)委會也沒留下任何可查資料，現(xiàn)任業(yè)委會也無從查起。 “業(yè)主應及時合理地行使知情權(quán)?！狈ㄔ赫J為，該小區(qū)2006年7月至2012年6月間的維修資金賬目變動，有審計報告，符合相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)應當每月與開戶銀行核對專項維修資金賬目，并將相關(guān)情況每半年向全體業(yè)主公布一次，沈先生應及時主張知情權(quán)，沈先生直至2014年才起訴要求業(yè)委會公布2008年、2009年及2010年所發(fā)生的相關(guān)維修資金收支情況，缺乏合理性。因此，法院判決沈先生敗訴。

• 問 買房開發(fā)商換了有關(guān)系嗎？買房子換了開發(fā)商買房者有知情權(quán)嗎？
  答

  所謂的更名也就是原賣家現(xiàn)在手上還是認購書的情況，該房還未在房產(chǎn)交易中心備案。現(xiàn)在更名的話賣家就省下了稅費。也就是相當于直接從開發(fā)商手中買的了。如果該房原賣家已簽定購房合同已備案那就不能更名了。只能等房產(chǎn)證出來之后才能辦理過戶手續(xù)。就要通過房產(chǎn)交易中心了。因原賣家不滿5年就會產(chǎn)權(quán)高額的個稅和營業(yè)稅。一般來說更名的話開商發(fā)都要一點的好處費，也就是所說的更名費。不過3%也的確有點高。不明之處，百度發(fā)信息給我。我對整個交易都很了解。

  全部3個回答>
• 問 消費者權(quán)益保護法適用商品房嗎
  答

  消費者權(quán)益保護法對于法律的適用做了明確規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同不屬于生活消費，不適用此法，應是經(jīng)濟合同糾紛，適用合同法。

  全部3個回答>
• 問 消費者應該怎樣選擇商品房?有什么技巧？
  答

  買商品房有很多考慮因素和原則吧：1、附近是否有成型商圈，不要聽信開放商沒影的商圈計劃和售樓處沙盤。2、是否考慮學區(qū)，得先確定學區(qū)，不能聽開發(fā)商的一面之詞，必須得通過你自己的親自認證才靠譜，比如致電當?shù)氐姆抗芫只蛘咧码婇_發(fā)商所說**認證。3、交通是否便利，主要還是以成型的交通出行工具為主，公交系統(tǒng)和地鐵系統(tǒng)為主，不要信所謂的未來三年內(nèi)，未來五年內(nèi)。4、房屋結(jié)構(gòu)是否符合合同條款，以目前的商品房全國存量情況，不介意買期房，定定心心等房子蓋完了，看完房子的真實結(jié)構(gòu)，得房率再決定是否買。5、商品房的物業(yè)管理，開發(fā)商自營**好，如果外包，自己可以先查詢一下外包物業(yè)資質(zhì)情況，不好的物業(yè)管理會讓你的住進去之后頭疼的要命。6、買房的優(yōu)惠，記住一條原則，羊毛出在羊身上，不要輕信所謂的交多少抵多少，你如果仔細算算可能還沒便宜，直接和開發(fā)商談實際的優(yōu)惠！

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