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沒有房產(chǎn)證只有合同能買嗎

137****6328 | 2018-06-12 11:14:29

已有5個回答

  • 141****0704

    　　經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。
    　　首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。
    　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。
    　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。
    　　**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等。
    　　合同應(yīng)當(dāng)遵守。現(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。

    查看全文↓ 2018-06-12 11:16:13
  • 135****1387

    　　根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
    　　如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證，其所購的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權(quán)利：
    　　1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同，不受法律保護。
    　　2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。
    　　3、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
    　　4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險。
    　　5、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強制執(zhí)行;
    　　6、在土地使用權(quán)期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。

    查看全文↓ 2018-06-12 11:15:52
  • 158****0157

    合同是有效的，但是購買的房子產(chǎn)權(quán)是無效的。這種情況可以起訴賣家違約。
    購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)證即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，其他部門和單位制作的類似證書均無效，不受國家法律保護。
    房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

    查看全文↓ 2018-06-12 11:15:41
  • 155****0024

    還沒有取得房產(chǎn)證就轉(zhuǎn)讓房屋，合同并不一定就無效，這要具體問題具體分析。在司法實踐中，沒有取得房產(chǎn)證的買賣合同，有些被認(rèn)定為無效，但多數(shù)會被認(rèn)定為有效。具體來講，你在轉(zhuǎn)讓房屋過程中，會涉及以下幾種情況：

    第一，合同效力待定。根據(jù)《合同法》第51條規(guī)定，你還沒有取得房產(chǎn)所有權(quán)，如果直接將房屋賣給他人，則屬于無權(quán)處分，合同效力待定。如果經(jīng)過房地產(chǎn)公司追認(rèn)，或支付完購房款并取得了房產(chǎn)證，合同有效，反之則合同無效。

    第二，可撤銷合同。如果你謊稱對房屋享有產(chǎn)權(quán)，同事信以為真并簽訂了合同，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，你的行為構(gòu)成欺詐，同事可請求法院或仲裁機構(gòu)撤銷買賣合同。

    第三，合同成立但未生效，即附條件合同。假若你和同事對合同的效力約定了附條件，比如你取得房屋產(chǎn)權(quán)后合同才生效，根據(jù)《合同法》第45條規(guī)定，合同成立但不生效。

    第四，合同有效。假如他們在合同中約定，你轉(zhuǎn)讓的只是對房地產(chǎn)公司和房屋所享有的債權(quán)，根據(jù)合同法第80條的規(guī)定，合同有效，但若想對抗房地產(chǎn)公司，必須通知其債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實。

    第五，合同無效。如果你對同事進行詐騙，并觸犯刑法，可直接認(rèn)定合同無效。

    可見，根據(jù)合同約定的不同，合同的效力也有各種差別。所以，提醒大家在買房時一定要簽好合同，避免出現(xiàn)合同無效的情形。

    查看全文↓ 2018-06-12 11:15:29
  • 131****6878

    僅有購房合同，只是表明房主對你負(fù)有債權(quán)，沒有房產(chǎn)證或者認(rèn)為房產(chǎn)證有辦不了的風(fēng)險，個人建議還是別買了。
    如果你憑證購房合同交付了賣方100元價款，因為尚不知道房產(chǎn)證何時才能辦理或者是否該房子能否辦得了房產(chǎn)證，而且也不排除賣方故意拖延不辦理過戶手續(xù)，等著房子增值時再轉(zhuǎn)手賣給第三方，因為此時你還尚未取得房屋所有權(quán)，因此賣方有權(quán)這么做，倒時僅是向你承擔(dān)違約責(zé)任并返還購房款，你遭受的損失會更大。

    查看全文↓ 2018-06-12 11:15:12

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