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• 157****9262

  開發(fā)商拿地皮，一般以下幾種途徑：
  
  1、依附行政。例如政府的公共設(shè)施改造，比如廣場改造，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進(jìn)行建設(shè)改造。
  
  2、商業(yè)開發(fā)。走土地拍賣途徑，一般以價(jià)格高競標(biāo)。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開高峰周期拿地。
  
  土地拍賣：在指定的時(shí)間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為其程序是：
  
  ①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。
  
  ②競買人報(bào)名參加競買并索取有關(guān)文件。
  
  ③競買人向拍賣人報(bào)送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌。
  
  ④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣。
  
  主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其**后應(yīng)出**高價(jià)者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。
  
  競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。
  
  3、合作建設(shè)。其他開發(fā)上拿到整體地皮時(shí)，可以通過合作的方式，拿到部分地皮。

  查看全文↓ 2018-05-26 14:13:29
• 156****5867

  在當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾砭滞ㄟ^競拍或協(xié)議招標(biāo)的方式獲得（但這些都是形式而已，關(guān)鍵是看和當(dāng)?shù)卣块T關(guān)系，**好和土地管理局局長關(guān)系要好）

  查看全文↓ 2018-05-26 14:13:19
• 139****1858

  首先``明確的說...人家這種事情當(dāng)然是保密的~``
  
  商業(yè)機(jī)密啊````
  
  8過 我還是幫你找來了資料```` HOHO`` 慚愧啊``` 自己不懂這方面的 只好察看其他資料了
  
  資料一：
  
  土地規(guī)劃的原理是如何做到合理利用土地?。?br/>土地規(guī)劃的步驟：
  1.現(xiàn)在對土地總體進(jìn)行一次普查（就是調(diào)查土地目前的使用情況）
  2.根據(jù)土地所在地具體情況進(jìn)行具體地圖繪制，匯總目前本地區(qū)的土地使用情況！
  比如就是說：搞清楚目前在那里有多少工廠，什么地方有多少民宅，那么是商業(yè)區(qū)......
  3.對本地區(qū)的地理位置分析包括（1）.常年的風(fēng)向（就是該地區(qū)一年大部分時(shí)間風(fēng)吹的方向）
  （2）.對該地區(qū)的河流、公路、山坡進(jìn)行總結(jié)
  （3）.對該地區(qū)的氣候進(jìn)行總結(jié)包括（年降水量、年氣溫差、植被分布情況）
  （4）對人口的分布進(jìn)行區(qū)位劃分
  4.針對上面的分析和匯總，劃出該地區(qū)的土地儲備，年度使用地，工業(yè)用地，民用房用地等.
  5.還有劃出保護(hù)用地區(qū)，包括耕地、自然保護(hù)區(qū)、綠化區(qū)、森林區(qū)等
  6.對久城區(qū)的改造是整個土地規(guī)劃的重中之重，包括有對民房的采光度，風(fēng)向進(jìn)行分析。而采光**佳的是，街道與字母線成30-60度夾角！
  7.有對商品房的建筑有相關(guān)的劃分！
  
  ================================================================
  
  資料二：
  
  房地產(chǎn)開發(fā)商也有很多種類的，做項(xiàng)目的，炒項(xiàng)目的，炒土地的，做中后期的，做前期的，各類工作都可以成為經(jīng)營之道。
  我感覺，你可能是想知道房地產(chǎn)項(xiàng)目自始至終的運(yùn)做過程吧，太詳細(xì)了沒法說，說個大概，你想詳細(xì)了解哪一部分再具體說吧。
  項(xiàng)目第一步：拿地
  拿地方式在市場規(guī)則上是有招標(biāo)、拍賣和轉(zhuǎn)讓三個方式的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓基本被禁止，但也有不那么嚴(yán)格的地區(qū)還在做。無論哪種形式，都有自己運(yùn)做的模式和空間?？梢哉f，拿地是項(xiàng)目成功的第一個關(guān)鍵要素，什么樣的價(jià)格拿什么位置，什么規(guī)模，什么條件的土地，很大程度上影響了日后項(xiàng)目的成敗。
  項(xiàng)目第二步：定位
  開發(fā)商拿地的同時(shí)就對土地以后的發(fā)展方向有了初步的定位，在拿地之后，要對土地的具體規(guī)劃方向進(jìn)行細(xì)致的定位。在這里有個條件，就是土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)。該指標(biāo)規(guī)定了土地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度、建筑高度、主要配套標(biāo)準(zhǔn)等詳細(xì)指標(biāo)，同時(shí)給出了市政條件。拿到這個指標(biāo)后，開發(fā)商要根據(jù)指標(biāo)限制，結(jié)合市場情況制定項(xiàng)目的定位方向。有的土地是沒有該指標(biāo)的，或者開發(fā)商覺得原有指標(biāo)不是很理想的情況下，需要重新申報(bào)指標(biāo)。這里有很多和政府運(yùn)做的工作，目的就是得到一個滿意的控規(guī)指標(biāo)。
  項(xiàng)目第三步：規(guī)劃設(shè)計(jì)
  得到控規(guī)指標(biāo)后，按照項(xiàng)目的定位，交給設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。這個階段是項(xiàng)目的第二個重要階段，日后銷售的好壞，規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否有特色有很大的影響。
  項(xiàng)目第三步：報(bào)批、招標(biāo)、營銷
  在規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，開發(fā)商同時(shí)開展的工作是規(guī)劃的審批、工程招標(biāo)和項(xiàng)目的營銷預(yù)熱，這里面工作很多很瑣碎。
  項(xiàng)目第四步：建設(shè)、營銷
  完成第三步后，項(xiàng)目開始建設(shè)，同時(shí)營銷工作就要展開了。
  項(xiàng)目第五步：工程結(jié)尾及入住
  項(xiàng)目第六步：結(jié)案
  以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要經(jīng)歷，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)和經(jīng)營是配合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行的，無論是人力資源調(diào)配、物質(zhì)資源準(zhǔn)備以及資金調(diào)動和平衡，都是圍繞不同的項(xiàng)目階段展開的。
  

  查看全文↓ 2018-05-26 14:13:13

相關(guān)問題

• 問 大家知道開發(fā)商如何拿到貸款嗎
  答

  開發(fā)商只要能夠拿到地塊,再加上少量的自有資金,就可以啟動一個項(xiàng)目。這是因?yàn)?手中有地的開發(fā)商不僅能從銀行貸款,還能借助購房者的資金,玩的是“四兩撥千斤”的游戲。

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• 問 開發(fā)商倒閉我應(yīng)該如何拿到房子
  答

  如果你是剛交完**，但還沒來得及辦理按揭貸款，這時(shí)候開發(fā)商破產(chǎn)了，簽署的商品房買賣合同仍舊是有效的。 因開發(fā)商破產(chǎn)而導(dǎo)致商品房買賣合同無法繼續(xù)履行，那么按照合同開發(fā)商屬于違約行為，應(yīng)退還**款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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• 問 ??開發(fā)商倒閉,如何拿到房子？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  一、房屋已建成房屋已經(jīng)建成的情況下，破產(chǎn)企業(yè)即有對購房人履約的可能，也就是業(yè)主有可能能夠拿到房子。二、房屋未建成若企業(yè)破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會造成破產(chǎn)企業(yè)對購房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。1、按揭貸款所購房屋的權(quán)利歸屬。企業(yè)破產(chǎn)時(shí)房屋的權(quán)利歸屬?，F(xiàn)房按揭中，開發(fā)商破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬沒有任何影響。購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。在期房按揭中，購房時(shí)房屋尚未建成，購房人不享有房屋的所有權(quán)。當(dāng)房屋建成后，若房款已經(jīng)付清(購房人支付了**，貸款銀行以購房人的名義付清了余款)，購房人即可委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔(dān)保即可。2、對賣方分期付款買房時(shí)房屋的權(quán)利歸屬。與按揭買房不同，在分期付款購房的情形下，在轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前，根據(jù)破產(chǎn)申請受理時(shí)，購房人是否足額支付價(jià)款可以分為以下兩種情況討論：第一，購房人已經(jīng)付清全部價(jià)款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。第二，購房人尚未付清全部價(jià)款的，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價(jià)款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。1

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• 問 開發(fā)商的五證是什么? 開發(fā)商五證是如何拿到的，順序是怎樣的
  答

  一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。

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• 問 請問我想知道，現(xiàn)在的開發(fā)商地皮交易年限是多久的？帶看一次多少錢？
  答

  沒有二手土地買賣這個說法。我國法律規(guī)定土地國有。嚴(yán)禁各種方式買賣土地。我們能買賣的只有土地的使用權(quán)。可以通過支付土地出讓金的方式獲取土地使用權(quán)。住宅、商業(yè)、工業(yè)用地時(shí)間各不相同。

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