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• 133****9202

  一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書(shū)”。所謂“五證”，是指《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；
  “二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:04:10
• 144****3451

  　開(kāi)發(fā)商取得五證的順序是：
  　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。但是，由于實(shí)行土地使用權(quán)掛牌出讓，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)證》順序有時(shí)會(huì)反過(guò)來(lái)。

  查看全文↓ 2019-06-05 18:04:07
• 158****2478

  啃哥評(píng)點(diǎn)：政府是如何從房地產(chǎn)賺錢(qián)的-拆遷與建設(shè)之二
  
  ——論西安五證不全的房產(chǎn)銷售
  
  ——雜項(xiàng)列分析文章之十
  
  
  以下文字為啃哥張馳個(gè)人觀點(diǎn)。不隨波逐流，只捫心自問(wèn)。
  
  
  
  啃哥**近在接觸房地長(zhǎng)行業(yè)，自上次的10月6日的文章，“政府是如何從房地產(chǎn)賺錢(qián)的-拆遷與建設(shè)”發(fā)布后，讀者們都很感興趣，啃哥也收到了喝多的反饋和意見(jiàn)，使啃哥更有信心和動(dòng)力繼續(xù)啃下去了。
  
  
  通過(guò)不斷深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，啃哥發(fā)現(xiàn)，給地房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦涉及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)后，具體操作方式都不盡相同。上次分析的模式可以稱之為“昆明模式”或者“重慶模式”，即一二級(jí)完全分開(kāi)，雖然都是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，但是二級(jí)招拍掛是必須交錢(qián)，開(kāi)發(fā)商獲得土地證后，政府再退回一級(jí)開(kāi)發(fā)商墊付的拆遷成本，從而完成一級(jí)二級(jí)之間的分界，十分清晰明了。
  
  
  但是，啃哥來(lái)到西安，卻被當(dāng)?shù)氐牟僮黧@的瞠目結(jié)舌，因?yàn)?，西安地區(qū)的房地產(chǎn)銷售基本全部五證不全，大多數(shù)都是在沒(méi)有推土地證，預(yù)售許可證的情況下，只是一塊空地，就開(kāi)始收錢(qián)建設(shè)了??！房屋蓋好后，居民入住后，2-3年后開(kāi)發(fā)商才能拿到房產(chǎn)證，預(yù)售許可證，住戶才能拿到房產(chǎn)證，大家都習(xí)以為常了。據(jù)說(shuō)全國(guó)只有西安地區(qū)是這樣操作的??！驚訝之后，啃哥開(kāi)始思考，為什么，任何存在的，都是合理的，啃哥秉著樸素的觀念分析，與同事討論，結(jié)合了解的情況，大體上有了原因和思路。
  
  
  按照正常的邏輯，無(wú)論如何，即使是“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”，也需要開(kāi)發(fā)商先墊付資金拆遷，之后才能通過(guò)招拍掛拿到地，即獲得“土地使用證”，再開(kāi)始建設(shè)，**后在商業(yè)地產(chǎn)正負(fù)零（即建設(shè)到地面一層）或者住宅地產(chǎn)地上6層才能拿到預(yù)售許可證，這樣才能開(kāi)始銷售，購(gòu)買(mǎi)者也是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商五證齊全才會(huì)購(gòu)買(mǎi)。銀行也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商五證齊全才給予購(gòu)買(mǎi)者貸款。
  
  
  一、西安的操作模式
  
  
  對(duì)于城中村（棚戶區(qū)）改造項(xiàng)目，西安是這樣操作的。開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期各種工作和關(guān)系，拿到城中村“一級(jí)拆遷”資格。這樣開(kāi)始拆遷，這個(gè)過(guò)程與其他城市并無(wú)不同。
  
  
  事件的不同出現(xiàn)在拆遷完畢的時(shí)候，按道理按照“昆明模式”或者“重慶模式”來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是政府出面核實(shí)一級(jí)成本，然后確定二級(jí)價(jià)格，再由開(kāi)發(fā)商打款給政府，政府再把款項(xiàng)退還給開(kāi)發(fā)商的過(guò)程。
  
  
  然而，在西安，可能是正應(yīng)了同事說(shuō)的那句“八百里秦川養(yǎng)了800萬(wàn)懶漢”的道理，各項(xiàng)手續(xù)被嚴(yán)重簡(jiǎn)化了。
  
  
  開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)始?jí)|資拆遷前，或者同時(shí)，會(huì)向當(dāng)?shù)氐摹俺歉霓k“報(bào)送“控制性規(guī)劃”，經(jīng)批準(zhǔn)后才能拿到拆遷資格的批復(fù)。這個(gè)控制性規(guī)劃，就是一個(gè)詳細(xì)的拆遷后如何建設(shè)的文件，需要明確到樓層和業(yè)態(tài)。也就是說(shuō)，在沒(méi)有**終獲得土地證的時(shí)候，只是在一級(jí)拆遷的時(shí)候，甚至一級(jí)拆遷開(kāi)始，就已經(jīng)確定了二級(jí)建設(shè)的房型和具體物態(tài)。一般都是在拆遷開(kāi)始的時(shí)候，已經(jīng)將戶型圖出了，并讓回遷戶選擇住宅類型和樓層。
  
  
  西安的政府不會(huì)去核實(shí)開(kāi)發(fā)商的投入成本，啃哥分析可能是政府覺(jué)得麻煩。而是要求開(kāi)發(fā)商再建設(shè)回遷房，直到回遷房建設(shè)的差不多了，政府才允許開(kāi)發(fā)商開(kāi)始招拍掛取得土地。那么，為什么這么晚？啃哥分析是政府擔(dān)心開(kāi)發(fā)商不建設(shè)回遷房，造成社會(huì)不安定。所以，嚴(yán)格要求回遷房差不多完成甚至交房了，才能開(kāi)始繳納土地出讓金，辦理《國(guó)有土地使用證》，以及后面的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。
  
  
  這樣，可就苦死了開(kāi)發(fā)商。因?yàn)闆](méi)有土地證，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法通過(guò)銀行貸款。而有的盤(pán)面差不多總建筑面積的一半都是回遷房。這樣，無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力是十分巨大的。顯然，政府看出了這個(gè)問(wèn)題，同時(shí)又有政府的文件模糊規(guī)定“五證辦理順序可以同時(shí)（意思可以理解為五證甚至可以都沒(méi)有）”。顯然，就是政府開(kāi)了一個(gè)口子，那么，上有政策下有對(duì)策，在開(kāi)發(fā)商建設(shè)回遷房時(shí)，由于前期拆遷已經(jīng)投入十分巨大了，基本沒(méi)錢(qián)再建設(shè)回遷房，因此，就不得不在沒(méi)有“土地使用證”“預(yù)售許可證”等五證的情況下，開(kāi)始銷售了！而市場(chǎng)也基本認(rèn)可這種情況，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提前銷售，回籠部分資金，用于房地產(chǎn)建設(shè)。其實(shí)，這樣就苦了購(gòu)房者，因?yàn)?，由于沒(méi)有土地證使用證，這些購(gòu)房者基本上是無(wú)法從銀行貸款的。還好當(dāng)?shù)氐某巧绦泻彤?dāng)?shù)匦庞煤献魃绫容^變通，可以提供3-10年的個(gè)人貸款，因此也化解了一部分購(gòu)房者的資金壓力。
  
  
  而在二級(jí)招拍掛的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了**終取得土地證，以便于補(bǔ)充齊全五證，好給自己項(xiàng)目一個(gè)徹底的結(jié)束，也是為了住戶們能夠拿到房產(chǎn)證，就必須繳納土地出讓金。而土地出讓金，當(dāng)?shù)匾话惆凑帐袌?chǎng)凈地價(jià)格的30%—40%由政府定價(jià)后，進(jìn)行招拍掛，再由一級(jí)開(kāi)發(fā)商低價(jià)應(yīng)標(biāo)拍取。通過(guò)查看西安是國(guó)土交易網(wǎng)站，可以看到基本上所有的土地招拍掛都是低價(jià)招拍成交的！很多人在問(wèn)為什么，原因就是啃哥上面分析的。
  
  
  如果按照凈地的市價(jià)600萬(wàn)每畝計(jì)算，通過(guò)二級(jí)招拍掛政府可以再入賬至少200萬(wàn)元（600萬(wàn)的30%）土地出讓金?？懈缦霃?qiáng)調(diào)的是，整個(gè)過(guò)程中，政府在“一級(jí)拆遷”中一分錢(qián)沒(méi)掏，同時(shí)卻又在二級(jí)招拍掛中，通過(guò)土地出讓金賺到了額外的200萬(wàn)元??！而這個(gè)錢(qián)是稅收之外的錢(qián)，全都到了地稅！地方支配使用。
  
  
  啃哥想說(shuō)，與10月6日啃哥上一篇文章相比，其實(shí)“西安模式”的政府收益是超過(guò)了“昆明模式”或者“重慶模式”。因?yàn)樵诶ッ髂Ｊ降谋尘跋?，政府只是收了稅錢(qián)。對(duì)于土地拍賣(mài)價(jià)款政府是完全退給開(kāi)發(fā)商，作為對(duì)一級(jí)拆遷的補(bǔ)償?shù)模活~外收一分錢(qián)。而“西安模式”中，政府并沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分一二級(jí)的過(guò)程，只是要求拿到土地證就必須繳納出讓金，并不退還，只是由于存在一級(jí)拆遷支出，因此給打一個(gè)折扣。說(shuō)白了，西安模式從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，政府更黑些吧。
  
  
  那么，接下來(lái)的問(wèn)題是，這樣的模式，風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

  查看全文↓ 2019-06-05 18:04:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎樣取得五證?順序是如何的?
  答

  五證即為:國(guó)有土地使用權(quán)證 項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證 工程規(guī)劃許可證 工程施工許可證 總規(guī)批復(fù)這些證件取得一般就是我寫(xiě)的那個(gè)順序,不過(guò)還是得看當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府機(jī)構(gòu)以及開(kāi)發(fā)人員的辦事能力。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商怎樣取得五證?順序是怎樣的?
  答

  　　開(kāi)發(fā)商取得五證的順序是：　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。但是，由于實(shí)行土地使用權(quán)掛牌出讓，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《土地使用權(quán)證》順序有時(shí)會(huì)反過(guò)來(lái)。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商五證怎么查? 什么是開(kāi)發(fā)商五證 如何查開(kāi)發(fā)商五證
  答

  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工 程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。可以到國(guó)土局，規(guī)劃局，建設(shè)局，房管局網(wǎng)站相關(guān)公告上進(jìn)行查詢，或者去辦事大廳輸入項(xiàng)目名稱或者證件號(hào)碼查詢真假。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商五證怎么查? 什么是開(kāi)發(fā)商五證？如何查開(kāi)發(fā)商五證？
  答

  一、查詢五證真?zhèn)蔚姆椒ǎ阂陨衔遄C，可以到國(guó)土局、規(guī)劃局、房管局網(wǎng)站的相關(guān)公告上進(jìn)行查詢，或者去國(guó)土局、規(guī)劃局、房管局的辦事大廳，輸入項(xiàng)目名稱或者證件號(hào)碼查詢真假。注意：五證中的預(yù)售許可證申辦的前提是前述四證必須齊全，而且要一定要注意預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二、查詢五證，應(yīng)注意的問(wèn)題：(一)一般開(kāi)發(fā)商會(huì)把五證放在售樓處供審查，購(gòu)房者可以在售樓處查詢。(二)到工商、土地管理部門(mén)查詢。(三)很多地區(qū)都開(kāi)通了“房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢購(gòu)房者也可以了解到開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。這里提醒購(gòu)房者，不是五證齊全就表示沒(méi)有問(wèn)題，例如開(kāi)發(fā)商未通知購(gòu)房者就將已抵押的商品房預(yù)售，或?qū)⑽戳腥腩A(yù)售范圍的房屋進(jìn)行預(yù)售。對(duì)此，購(gòu)房者要仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方的名稱與預(yù)售許可證上載明的是否一致，購(gòu)房者想要購(gòu)買(mǎi)的房屋名稱、位置在預(yù)售許可證中是否有記載，還可以通過(guò)取得預(yù)售許可證的時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)，總之，購(gòu)房者在核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)資料時(shí)一定要讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商保證五證俱全，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商五證可以復(fù)印嗎？什么是開(kāi)發(fā)商五證 如何查開(kāi)發(fā)商五證？
  答

  1、房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”?！　　　∑渲星皟蓚€(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)?！　?、具體查新樓盤(pán)是否有5證的方法如下：　　1）購(gòu)房時(shí)只需看一下 《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_(kāi)發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開(kāi)發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開(kāi)發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格?！　?）購(gòu)房者可在售樓中心抄錄開(kāi)發(fā)商的五證編號(hào)，登陸當(dāng)?shù)氐牟樵兙W(wǎng)站并輸入編號(hào)便可驗(yàn)明，進(jìn)而判斷該樓盤(pán)有無(wú)銷售資格。一旦發(fā)現(xiàn)有證件編號(hào)與該樓盤(pán)存在不符，那么就要提高警惕了。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商五證不齊，直接影響購(gòu)房合同的法律效力

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