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• 153****9641

  物業(yè)公司進(jìn)入一個(gè)新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨(dú)立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，一個(gè)是建房，一個(gè)是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 （二）處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的。業(yè)主來自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 （四）處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:36

相關(guān)問題

• 問 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點(diǎn)
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是誰，然而前期物業(yè)管理的特點(diǎn)又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點(diǎn)。 （二）過渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會(huì)因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)停水停電、電梯運(yùn)行不平穩(wěn)、空調(diào)時(shí)冷時(shí)熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個(gè)自然磨合期才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的運(yùn)行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財(cái)、物等資源，投入較大，管理成本相對(duì)較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費(fèi)收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng);物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng);廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時(shí)的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

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• 問 物業(yè)管理前期策劃工作程序有哪些 物業(yè)管理的要求有哪些
  答

  公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗(yàn),及時(shí)進(jìn)行整體策劃工作，把前期介入的準(zhǔn)備工作完善到細(xì)節(jié)，是很必要的工作程序。物業(yè)管理準(zhǔn)備的前期策劃工作是否做到位決定了入駐后能否順利開展工作。 物業(yè)管理準(zhǔn)備 1目的 通過接管物業(yè)前的策劃工作,為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造條件。 2范圍 適用于公司待接管的各類物業(yè)。 3 職責(zé) 3.1 總經(jīng)理指定專人具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作,確保物業(yè)管理策劃階段各項(xiàng)資源的及時(shí)提供。 3.2 品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)在前期介入階段從物業(yè)管理運(yùn)作的角度,對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設(shè)性意見,并做好記錄。 3.3 品質(zhì)管理組負(fù)責(zé)針對(duì)待接管物業(yè)特點(diǎn)制訂物業(yè)管理方案。 3.4 總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。 4 方法和過程控制 4.1 物業(yè)管理策劃/準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)。 4.2 前期介入 4.2.1前期介入的作用 A. 完善物業(yè)的使用功能--向地產(chǎn)公司在新開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就戶型設(shè)計(jì)、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性意見。 B. 改進(jìn)、完善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)--公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗(yàn),從日后管理的角度及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出意見,避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷。 C. 便于日后對(duì)物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管線敷設(shè)和設(shè)備安裝,熟悉現(xiàn)場情況,為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。 4.2.2前期介入的方式--按照項(xiàng)目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個(gè)階段。 A. 早期介入:從進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括: a. 拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時(shí)建筑物。 b. 現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設(shè)備的維護(hù)、飲食等管理工作。 c. 提供項(xiàng)目營銷活動(dòng)的后勤保障。 d. 項(xiàng)目樣板房、銷售廳、項(xiàng)目部等代管物資的驗(yàn)收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。 e. 審閱設(shè)計(jì)圖紙,提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。 B. 中期介入:主體動(dòng)工到入伙前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括: a. 專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目。 b. 加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 c. 從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 d. 根據(jù)《物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》,從物業(yè)管理功能出發(fā),對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時(shí)向發(fā)展商建議完善、修正。 C. 后期介入:入伙前六個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)。工作內(nèi)容包括: a. 各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 b. 完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。 c. 分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗(yàn)收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。 d. 充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。 e. 了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況,核實(shí)兌現(xiàn)狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)設(shè)計(jì)替代方案。 4.2.3專業(yè)技術(shù)人員將前期介入工作情況記錄在《XX前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。 4.3 物業(yè)管理方案的制訂 4.3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組,制定調(diào)查方案,對(duì)物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括: A. 物業(yè)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等。 B. 物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。 C. 在地產(chǎn)銷售前期實(shí)施顧客需求調(diào)查如服務(wù)項(xiàng)目需求、服務(wù)水平及消費(fèi)水平等。 4.3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)在入伙前六個(gè)月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括: A. 分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點(diǎn)。 B. 新建項(xiàng)目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時(shí)間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備等。 C. 分析業(yè)主需求,針對(duì)業(yè)主群體特征、個(gè)性特征等,提供創(chuàng)新服務(wù)。 D. 詳細(xì)介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點(diǎn)、管理措施、管理目標(biāo)。 E. 待接管項(xiàng)目的管理架構(gòu)圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責(zé)。 F. 確定、提供服務(wù)所需的基礎(chǔ)設(shè)施,包括: a. 清潔及綠化設(shè)備和工具,如洗地機(jī)、吸塵器、剪草機(jī)、噴霧器等。 b. 安全設(shè)備,如對(duì)講機(jī)、手電筒、電警棍等。 c. 設(shè)備維護(hù)所必要的檢驗(yàn)、維護(hù)設(shè)備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機(jī)、臺(tái)虎鉗等。 d. 會(huì)所服務(wù)需要設(shè)備,如飲水機(jī)、制冰機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、音響等。 e. 配套辦公場地及辦公設(shè)施設(shè)備,如電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)等。 f. 員工后勤設(shè)施設(shè)備及服務(wù)配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。 4.3.3品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)形成《物業(yè)管理方案報(bào)告書》。 4.4 組建物業(yè)管理處 4.4.1辦公室負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。 4.4.2辦公室負(fù)責(zé)編制新建管理處人員招聘計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)劃。 4.4.3入伙前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。 5 支持性文件 《物業(yè)移交驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和要求》 6 質(zhì)量記錄和表格 《X前期介入情況周記表N01》 《X前期介入情況周記表N02》 《X前期介入情況周記表N03》 《X前期介入情況周記表N04》 《X前期介入情況周記表N05》 《X前期介入情況周記表N06》 《X前期介入情況周記表N07》 《X前期介入情況周記表N08

• 問 什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理都需要做什么呢？
  答

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費(fèi)檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實(shí)上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時(shí)由開發(fā)商或代理商確定的，對(duì)于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個(gè)極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會(huì)的召集程序；（二）對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項(xiàng)的表決程序等。2．管理委員會(huì)章程物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定出管委會(huì)章程。章程的主要內(nèi)容如下：（一）管委會(huì)的宗旨；（二）管委會(huì)的組織機(jī)構(gòu)；（三）管委會(huì)成員的選舉方式及任期；（四）管委會(huì)的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系；（六）管委會(huì)成員懲罰獎(jiǎng)勵(lì)條款；（七）管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會(huì)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對(duì)物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會(huì)與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時(shí)性的安排，而管理委員會(huì)的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：（一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費(fèi)的種類、標(biāo)準(zhǔn)；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎(jiǎng)懲條款；（九）管理費(fèi)收支；（十）利潤及風(fēng)險(xiǎn)等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時(shí)措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會(huì)得以實(shí)現(xiàn)的。因此，一個(gè)完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：（一）所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類；（四）各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)的時(shí)間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個(gè)業(yè)主的利益，所以每一個(gè)業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會(huì)來反映出來。業(yè)主委員會(huì)要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點(diǎn)，制定出切實(shí)可行的公正的物業(yè)管理公約。

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理的具體的含義是什么?
  答

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個(gè)詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對(duì)全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ǘ┪飿I(yè)費(fèi)的定價(jià)原則不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，物業(yè)費(fèi)定價(jià)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥?nèi)容不同　　前期物業(yè)管理活動(dòng)，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗(yàn)、對(duì)建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，主要服務(wù)內(nèi)容是對(duì)全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會(huì)做好承接查驗(yàn)或交接。

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