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• 146****3122

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：
  （一）業(yè)主大會的召集程序；
  （二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；
  （三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；
  （四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
  （五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；
  （六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。2．管理委員會章程物業(yè)管理委員會負責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下：
  （一）管委會的宗旨；
  （二）管委會的組織機構(gòu)；
  （三）管委會成員的選舉方式及任期；
  （四）管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；
  （五）管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；
  （六）管委會成員懲罰獎勵條款；
  （七）管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；
  （八）管委會向業(yè)主大會報告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：
  （一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；
  （二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；
  （三）收費的種類、標(biāo)準；
  （四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；
  （五）委托期限；
  （六）解約的條件；
  （七）違約責(zé)任；
  （八）獎懲條款；
  （九）管理費收支；
  （十）利潤及風(fēng)險等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進入物業(yè)區(qū)進行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：
  （一）所管物業(yè)、范圍；
  （二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；
  （三）管理者提供服務(wù)的種類；
  （四）各種收費的標(biāo)準、繳費的時間；
  （五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；
  （六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；
  （七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；
  （八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；
  （九）違反公約的懲罰條款；
  （十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權(quán)仔細閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點，制定出切實可行的公正的物業(yè)管理公約。

  查看全文↓ 2019-04-08 17:21:29
• 144****9039

  你說的06年購房，07年已經(jīng)入住，是否已經(jīng)有物業(yè)公司？是否已經(jīng)成立業(yè)主委員會？
  按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；（三）非出售類的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；（四）已經(jīng)實施物業(yè)管理的物業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同期滿前30日完成?！?/span>

  查看全文↓ 2019-04-08 17:21:22
• 151****4075

  一、什么是前期物業(yè)管理
  所謂前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，實施的物業(yè)管理服務(wù)。
  在一般情況下，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)是分期分批售出的，已經(jīng)入住的業(yè)主人數(shù)相對于將來物業(yè)全部或者大部分售出時的業(yè)主人數(shù)來說只是少數(shù)，同時人住的業(yè)主彼此之間并不熟悉，也很難聯(lián)合起來與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。在這些問題沒有得到解決，條件沒有具備之前，往往無法召開業(yè)主大會。與此同時，出于物業(yè)本身維護與保養(yǎng)的迫切需要，不可能等到業(yè)主大會選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后才開始實施，否則會嚴重影響物業(yè)的使用與管理，也大大降低了業(yè)主居住與生活的質(zhì)量。
  為了解決這一問題，填補業(yè)主大會選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前這一段時間內(nèi)物業(yè)管理的空缺，就需要由相關(guān)當(dāng)事人出面選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，委托其做好前期的物業(yè)服務(wù)工作。建設(shè)單位則是較為適當(dāng)?shù)娜诉x，同時建設(shè)單位出于維持物業(yè)狀況的考慮，也會積極選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  二、前期物業(yè)管理注意事項有哪些
  （一）簽訂協(xié)議
  國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是開發(fā)商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以協(xié)議的形式賦予物管企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少開發(fā)商不必要的干擾，更有利于物管企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。

  查看全文↓ 2019-04-08 17:21:18

相關(guān)問題

• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理的具體的含義是什么?
  答

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行的物業(yè)服務(wù)活動，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；　?。ǘ┪飿I(yè)費的定價原則不同　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導(dǎo)價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，物業(yè)費定價實行市場調(diào)節(jié)價，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥?nèi)容不同　　前期物業(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗、對建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，主要服務(wù)內(nèi)容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

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• 問 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是誰，然而前期物業(yè)管理的特點又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點。 （二）過渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期才能逐步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法是什么 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是什么
  答

  第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。 第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標(biāo)活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。 第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 國家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。 直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。 第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。 第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。 前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。 第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標(biāo)公告。 招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。 招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。 第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實施招標(biāo)活動。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。 第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。 招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （一）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； （二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準等； （三）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等； （四）評標(biāo)標(biāo)準和評標(biāo)方法； （五）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等； （六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明； （七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案： （一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件； （二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書； （三）招標(biāo)文件； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。 第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人進行資格預(yù)審。 實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。 資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。 在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。 第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，**短不得少于20日。 第十五條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。 第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。 招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。 第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。 第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： （一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

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