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• 154****9772

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務,前期管理服務的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產權，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務對象是誰，然而前期物業(yè)管理的特點又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎性 由前期物業(yè)管理的具體內容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點。 （二）過渡性 前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階段。 （三）復雜性 新建物業(yè)及其設備設施往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設備設施需要經過一個自然磨合期才能逐步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率較低。因此，前期管理階段的經營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:37

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動;物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。物業(yè)管理內容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理的具體的含義是什么?
  答

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)服務活動，叫前期物業(yè)；　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)；　?。ǘ┪飿I(yè)費的定價原則不同　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，物業(yè)費定價實行市場調節(jié)價，雙方自愿合同約定?！　。ㄈ﹥热莶煌　∏捌谖飿I(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位的承接查驗、對建設單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務；　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，主要服務內容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務；如果物業(yè)服務企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

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• 問 前期物業(yè)管理要注意什么 前期物業(yè)管理有哪些重要工作
  答

  物業(yè)公司進入一個新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務企業(yè)獨立管理運作的權利，可以減少物業(yè)建設單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務企業(yè)提高自己的管理能力和服務水平。 （二）處好關系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間相互關聯(lián)與制約的關系。在這三者關系之中，物業(yè)服務企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設單位，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是物業(yè)建設單位說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起物業(yè)建設單位賦予的管理服務職責，為物業(yè)建設單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的。業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平。 （四）處理好三者關系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關系，是上下級關系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關系純粹是一種買賣關系，契約關系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標。

• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細內容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據相關文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設施、設備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質。 二、接管后的日常管理服務工作 （一）設接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內出入口設有明顯標識，各棟、單元、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進出憑卡，外來車輛未經許可不得入區(qū)。 （三）為保障小區(qū)內公共秩序和財產安全，依據「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問 前期物業(yè)管理招標投標管理辦法是什么 前期物業(yè)管理招標投標是什么
  答

  第一條 為了規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，制定本辦法。 第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理，適用本辦法。 第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 國家提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 第四條 前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理。 第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標投標活動。 第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。 前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。 第八條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。 招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業(yè)管理協(xié)會網上發(fā)布免費招標公告。 招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規(guī)定的事項。 第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。 物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規(guī)定。 第十條 招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。 招標文件應包括以下內容： （一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； （二）物業(yè)管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等； （三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等； （四）評標標準和評標方法； （五）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等； （六）物業(yè)服務合同的簽訂說明； （七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。 第十一條 招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案： （一）與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件； （二）招標公告或者招標邀請書； （三）招標文件； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 房地產行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當及時責令招標人改正。 第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規(guī)定，對投標申請人進行資格預審。 實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。 資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。 第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。 在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。 第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，**短不得少于20日。 第十五條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。 第十六條 招標人根據物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。 第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。 招標人設有標底的，標底必須保密。 第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。 第十九條 通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作： （一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；

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