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  公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗,及時進行整體策劃工作，把前期介入的準備工作完善到細節(jié)，是很必要的工作程序。物業(yè)管理準備的前期策劃工作是否做到位決定了入駐后能否順利開展工作。 物業(yè)管理準備 1目的 通過接管物業(yè)前的策劃工作,為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造條件。 2范圍 適用于公司待接管的各類物業(yè)。 3 職責(zé) 3.1 總經(jīng)理指定專人具體負責(zé)物業(yè)管理策劃階段的組織工作,確保物業(yè)管理策劃階段各項資源的及時提供。 3.2 品質(zhì)管理組負責(zé)在前期介入階段從物業(yè)管理運作的角度,對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設(shè)性意見,并做好記錄。 3.3 品質(zhì)管理組負責(zé)針對待接管物業(yè)特點制訂物業(yè)管理方案。 3.4 總經(jīng)理辦公室負責(zé)協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。 4 方法和過程控制 4.1 物業(yè)管理策劃/準備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。 4.2 前期介入 4.2.1前期介入的作用 A. 完善物業(yè)的使用功能--向地產(chǎn)公司在新開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段就戶型設(shè)計、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、道路、綠化、管線走向、服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等方面提出建設(shè)性意見。 B. 改進、完善物業(yè)的具體設(shè)計--公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗,從日后管理的角度及時向設(shè)計單位提出意見,避免出現(xiàn)設(shè)計缺陷。 C. 便于日后對物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、管線敷設(shè)和設(shè)備安裝,熟悉現(xiàn)場情況,為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。 4.2.2前期介入的方式--按照項目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。 A. 早期介入:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。 b. 現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設(shè)備的維護、飲食等管理工作。 c. 提供項目營銷活動的后勤保障。 d. 項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。 e. 審閱設(shè)計圖紙,提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。 B. 中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 專業(yè)技術(shù)人員參與了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目。 b. 加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 c. 從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關(guān)設(shè)施,修正缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 d. 根據(jù)《物業(yè)移交驗收標準和要求》,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題,及時向發(fā)展商建議完善、修正。 C. 后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內(nèi)容包括: a. 各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。 b. 完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設(shè)施、園林綠化等公用設(shè)施。 c. 分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。 d. 充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。 e. 了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況,核實兌現(xiàn)狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時設(shè)計替代方案。 4.2.3專業(yè)技術(shù)人員將前期介入工作情況記錄在《XX前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。 4.3 物業(yè)管理方案的制訂 4.3.1品質(zhì)管理部負責(zé)根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括: A. 物業(yè)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費標準、當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境等。 B. 物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等。 C. 在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調(diào)查如服務(wù)項目需求、服務(wù)水平及消費水平等。 4.3.2品質(zhì)管理部負責(zé)在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括: A. 分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務(wù)的切入點。 B. 新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機電設(shè)施設(shè)備等。 C. 分析業(yè)主需求,針對業(yè)主群體特征、個性特征等,提供創(chuàng)新服務(wù)。 D. 詳細介紹新小區(qū)管理的整體構(gòu)思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。 E. 待接管項目的管理架構(gòu)圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責(zé)。 F. 確定、提供服務(wù)所需的基礎(chǔ)設(shè)施,包括: a. 清潔及綠化設(shè)備和工具,如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。 b. 安全設(shè)備,如對講機、手電筒、電警棍等。 c. 設(shè)備維護所必要的檢驗、維護設(shè)備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。 d. 會所服務(wù)需要設(shè)備,如飲水機、制冰機、空調(diào)、電視機、音響等。 e. 配套辦公場地及辦公設(shè)施設(shè)備,如電腦、打印機、傳真機、復(fù)印機等。 f. 員工后勤設(shè)施設(shè)備及服務(wù)配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。 4.3.3品質(zhì)管理部負責(zé)形成《物業(yè)管理方案報告書》。 4.4 組建物業(yè)管理處 4.4.1辦公室負責(zé)根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。 4.4.2辦公室負責(zé)編制新建管理處人員招聘計劃、培訓(xùn)計劃。 4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。 5 支持性文件 《物業(yè)移交驗收標準和要求》 6 質(zhì)量記錄和表格 《X前期介入情況周記表N01》 《X前期介入情況周記表N02》 《X前期介入情況周記表N03》 《X前期介入情況周記表N04》 《X前期介入情況周記表N05》 《X前期介入情況周記表N06》 《X前期介入情況周記表N07》 《X前期介入情況周記表N08

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:35

相關(guān)問題

• 問 前期物業(yè)管理要注意什么 前期物業(yè)管理有哪些重要工作
  答

  物業(yè)公司進入一個新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設(shè)計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立管理運作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 （二）處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的。業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標準、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 （四）處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標。

• 問 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是誰，然而前期物業(yè)管理的特點又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點。 （二）過渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期才能逐步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

• 問 ??早期介入和前期物業(yè)管理階段物業(yè)管理招標內(nèi)容有哪些
  答

  1、投標報價（唱標書）2、法定代表人身份證明書；3、法定代表人委托證明書；4、投標承諾函；5、物業(yè)服務(wù)方案（房屋和公共設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護；衛(wèi)生清潔方案；安全管理方案；綠化景觀養(yǎng)護方案；增值服務(wù)方案；重大緊急時間應(yīng)急預(yù)案及承諾措施）；6、公司參與政府類招標無賄賂犯罪證明書；7、項目主要負責(zé)人介紹和人員配置；8、參加投標項目的設(shè)施設(shè)備配套清單；9、企業(yè)社保證明；10、企業(yè)資質(zhì)證明復(fù)印件、公司執(zhí)照副本復(fù)印件、開戶行副本復(fù)印件；11、已經(jīng)繳納投標保證金證明文件；12、投標項目的類似業(yè)績合同、甲方評價；13、其他公司認為需要提供的、能夠證明公司業(yè)績或者其他資質(zhì)的文件復(fù)印件；

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• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

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• 問 ??物業(yè)管理包括哪些方面的工作？物業(yè)管理工作職責(zé)有哪些？？
  答

  物業(yè)管理工作職責(zé)主要有:負責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。配合部門經(jīng)理定期檢查、維修供水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，建立正常用水、供水、排水管理制度和記錄。參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制訂下月計劃。負責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶（業(yè)戶）投訴。熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。負責(zé)為公司業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作

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