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• 158****3377

  問：為什么要成立業(yè)主大會？ 答：有了業(yè)主大會之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；決定物業(yè)管理費水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實現(xiàn)。（詳見《物業(yè)管理條例》第11條） 問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。如果沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)獨立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利？ 答：下列重大事項必須全體業(yè)主投票并需整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：（1）制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；（3）物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。 也就是說，小區(qū)內(nèi)的重大事項決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。（詳見《物業(yè)管理條例》第35條） 問：如何選聘物業(yè)管理公司？ 答：業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的。 根據(jù)粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，住宅規(guī)模較小是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。 有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。 問：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費從哪里來？業(yè)主委員會委員是否有報酬？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。 工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見《業(yè)主大會規(guī)程》第35條） 問：法律、法規(guī)、政策對發(fā)展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？ 答：1、《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理辦法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，**低不得少于50平方米。 2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，發(fā)展商配置物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而臨時的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層臨時搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。 發(fā)展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為發(fā)展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項目的法定成本之一。 問：小區(qū)里的會所和地下、架空層停車場是否屬于全體業(yè)主？ 答：按照規(guī)定，如果會所和停車場建筑面積沒有計入公共面積（即業(yè)主進行了分攤）的話，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是屬于開發(fā)商的。如果計入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。 通常沒有成立業(yè)委會之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的詳細規(guī)劃資料，所以難以判斷會所和停車場到底屬于誰。如果成立了業(yè)委會，這個問題就會有答案了。 問：業(yè)主委員會主要有什么職責(zé)？ 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施：業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會的所有決定。（詳見《物業(yè)管理條例》第15條） 問：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？ 答：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。（詳見粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》） 問：業(yè)主工作繁忙，沒有時間參加業(yè)主大會怎么辦？ 答：召開業(yè)主大會的時候，業(yè)主可以直接到會場參與大會討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會，還可以以書面意見的形式就大會議題發(fā)表意見，進行表決。（詳見《物業(yè)管理條例》第12條） 問：業(yè)主大會與居民委員會之間的關(guān)系？ 答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。（詳見《物業(yè)管理條例》第14、20條） 問：個別業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約、違反小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅當(dāng)作商業(yè)寫字樓使用等）怎么辦？ 答：1、物業(yè)管理公司根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定或者業(yè)主公約的授權(quán)，采取批評、規(guī)勸、公示等非強制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；2、業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督業(yè)主公約的實施情況，有權(quán)采取批評、規(guī)勸、公示等非強制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；3、如果上述非強制措施沒有效果，則相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向有關(guān)的行政管理部門報告（如工商局、城市綜合執(zhí)法局等），由相關(guān)行政部門依法處理；4、相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟（違約之訴、或侵權(quán)之訴），由人民法院依法裁判。 問：專向維修資金應(yīng)如何交納？ 答：根據(jù)穗國房字[2003]592號《廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，專向維修資金交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)：（1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理條例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日（《國務(wù)院物業(yè)管理條例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方案交納。 （2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足購房款2％部分，由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:30

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• 問 業(yè)主委員會如何成立 業(yè)主委員會運作要注意什么
  答

  問：為什么要成立業(yè)主大會？ 答：有了業(yè)主大會之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；決定物業(yè)管理費水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實現(xiàn)。（詳見《物業(yè)管理條例》第11條） 問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。如果沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)獨立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利？ 答：下列重大事項必須全體業(yè)主投票并需整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：（1）制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；（3）物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。 也就是說，小區(qū)內(nèi)的重大事項決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。（詳見《物業(yè)管理條例》第35條） 問：如何選聘物業(yè)管理公司？ 答：業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的。 根據(jù)粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，住宅規(guī)模較小是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。 有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。 問：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費從哪里來？業(yè)主委員會委員是否有報酬？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。 工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見《業(yè)主大會規(guī)程》第35條） 問：法律、法規(guī)、政策對發(fā)展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？ 答：1、《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理辦法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，**低不得少于50平方米。 2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，發(fā)展商配置物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而臨時的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層臨時搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。 發(fā)展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為發(fā)展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項目的法定成本之一。 問：小區(qū)里的會所和地下、架空層停車場是否屬于全體業(yè)主？ 答：按照規(guī)定，如果會所和停車場建筑面積沒有計入公共面積（即業(yè)主進行了分攤）的話，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是屬于開發(fā)商的。如果計入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。 通常沒有成立業(yè)委會之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的詳細規(guī)劃資料，所以難以判斷會所和停車場到底屬于誰。如果成立了業(yè)委會，這個問題就會有答案了。 問：業(yè)主委員會主要有什么職責(zé)？ 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施：業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會的所有決定。（詳見《物業(yè)管理條例》第15條） 問：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？ 答：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。（詳見粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》） 問：業(yè)主工作繁忙，沒有時間參加業(yè)主大會怎么辦？ 答：召開業(yè)主大會的時候，業(yè)主可以直接到會場參與大會討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會，還可以以書面意見的形式就大會議題發(fā)表意見，進行表決。（詳見《物業(yè)管理條例》第12條） 問：業(yè)主大會與居民委員會之間的關(guān)系？ 答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。（詳見《物業(yè)管理條例》第14、20條） 問：個別業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約、違反小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅當(dāng)作商業(yè)寫字樓使用等）怎么辦？ 答：1、物業(yè)管理公司根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定或者業(yè)主公約的授權(quán)，采取批評、規(guī)勸、公示等非強制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；2、業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督業(yè)主公約的實施情況，有權(quán)采取批評、規(guī)勸、公示等非強制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；3、如果上述非強制措施沒有效果，則相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向有關(guān)的行政管理部門報告（如工商局、城市綜合執(zhí)法局等），由相關(guān)行政部門依法處理；4、相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟（違約之訴、或侵權(quán)之訴），由人民法院依法裁判。 問：專向維修資金應(yīng)如何交納？ 答：根據(jù)穗國房字[2003]592號《廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，專向維修資金交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)：（1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理條例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日（《國務(wù)院物業(yè)管理條例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方案交納。 （2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足購房款2％部分，由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納。

• 問 業(yè)主委員會成立程序有哪些 業(yè)主委員會成立要注意什么
  答

  　參照穗國房字[2004]756號《物業(yè)管理首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序》，廣州地區(qū)成立業(yè)主委員會的一般程序如下： 一、成立首次“業(yè)主大會籌備組”。 （一）關(guān)于籌備組成員的條件。 首次業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)當(dāng)由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設(shè)單位組成，其中住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主（不包括被推薦的業(yè)主）推薦。 （二）聯(lián)名業(yè)主報送資料。 小區(qū)內(nèi)熱心公益的業(yè)主應(yīng)當(dāng)互相聯(lián)絡(luò)，有5～15名業(yè)主成為發(fā)起倡議的聯(lián)名業(yè)主（聯(lián)名業(yè)主中的住宅業(yè)主應(yīng)取得不少于10名業(yè)主推薦），該5～15名聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組的函、《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》、《推薦支持的業(yè)主簽名表》，以及聯(lián)名業(yè)主和推薦業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。 （三）區(qū)國土房管局對聯(lián)名業(yè)主保送的資料進行審查，對符合法律法規(guī)規(guī)定的，區(qū)國土房管局指導(dǎo)聯(lián)名業(yè)主，將擬訂的《關(guān)于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》（以下簡稱《建議》）和《籌備組成員自薦表》（以下簡稱《自薦表》）在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公示10日，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜。 （四）公示期內(nèi)業(yè)主自薦增補。 《建議》公示期間，業(yè)主（住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主）可以自薦參與籌備組成員（下稱：自薦業(yè)主），自薦業(yè)主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證復(fù)印件，以上資料一式兩份，一份送區(qū)國土房管局，另一份送聯(lián)名業(yè)主。 （五）產(chǎn)生籌備組。 《建議》公示期滿后，在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，在聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主范圍內(nèi)（綜合考慮房屋幢數(shù)和房屋用途所占面積）產(chǎn)生5～15人為籌備組成員。 （六）建設(shè)單位應(yīng)該參與籌備組。 建設(shè)單位須授權(quán)委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設(shè)單位，公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》，提交規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)工程報建審核書》復(fù)印件，送區(qū)國土房管局。 （七）籌備組確立。 區(qū)國土房管局向籌備組發(fā)出《關(guān)于成立首次業(yè)主大會籌備組的復(fù)函》、《首次業(yè)主大會籌備組成員名單》，由籌備組在區(qū)國土房管局的指導(dǎo)下，將復(fù)函和名單在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公告。 二、召開首次業(yè)主大會，制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。 （一）草擬、公示文件。 籌備組擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》（征求意見稿）、《業(yè)主公約》（征求意見稿）、廣州市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則》（示范文本）及其通知，并在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置公示5日；同時，向全體業(yè)主征求意見。經(jīng)征求意見，籌備組將修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置再次公示5日。 （二）確認業(yè)主投票權(quán)。 籌備組向物業(yè)管理公司、發(fā)展商索取資料，確認些業(yè)主人數(shù)和身份，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)。正在建設(shè)尚未竣工交付的房屋（未移交物業(yè)公司接管的房屋）的購房者不作為首次業(yè)主大會的參加業(yè)主。 （三）發(fā)出大會通知、發(fā)放表決票。 在首次業(yè)主大會召開15日前，籌備組將選《關(guān)于召開首次業(yè)主大會的通知》和票格式《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、《業(yè)主公約》表決票》樣本，在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，召開首次業(yè)主大會的通知中應(yīng)當(dāng)包括會議召開的時間、地點、內(nèi)容等。 屆時無法出席業(yè)主大會的業(yè)主，可以提前領(lǐng)取表決票，并于大會前交付給籌備組。 籌備組應(yīng)將召開首次業(yè)主大會的通知同時通知區(qū)國土房管局和當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會。 （四）投票表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。 籌備組按照召開首次業(yè)主大會通知的要求，組織對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》進行投票表決，并將表決結(jié)果及業(yè)主大會決定在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。 （五）刻章。 籌備組到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主大會”公章手續(xù)，公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處（區(qū)人民政府）備案。 三、依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開第2次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。 （一）發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦通知。 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。符合業(yè)主委員會委員候選人資格條件的業(yè)主（住宅業(yè)主應(yīng)當(dāng)有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主）填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦的業(yè)主的有效房產(chǎn)證明資料、個人身份證原件（核對后退還）及其復(fù)印件，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的要求，在通知指定的期限內(nèi)交給籌備組核實。 若業(yè)主大會是由住宅和非住宅業(yè)主組成的。業(yè)主委員會由住宅級和非住宅組組成，其業(yè)主委員會委員侯選人也應(yīng)分為住宅組侯選人和非住宅組侯選人。 （二）發(fā)出業(yè)主大會通知。 在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的業(yè)主大會召開15日前，籌備組將《關(guān)于召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員的通知》、業(yè)主委員會委員候選人簡歷表、業(yè)主委員會委員選票格式樣本，在物業(yè)管理小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼不少于5日，同時通知相關(guān)的居民委員會。 （三）印發(fā)選票、發(fā)放選票。 籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，做好業(yè)主投票權(quán)、議事方式、表決程序和約定的其他工作，設(shè)置投票箱。 （四）通知區(qū)國土房管局。 籌備組將召開業(yè)主大會前的籌備工作和設(shè)置投票箱的情況，函告區(qū)國土房管局，并于召開業(yè)主大會時，由區(qū)國土房管局到場對開箱投票活動進行監(jiān)督。 （五）召開業(yè)主大會，投票選舉首屆業(yè)主委員會委員。 籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定組織投票選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，并在區(qū)國土房管局的配合下將選舉結(jié)果，及業(yè)主大會決定在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公告不少于5日。 （六）備案。 業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列資料送區(qū)國土房管局：1、業(yè)主大會成立情況；2、業(yè)主大會決定（一）、（二）。 各區(qū)國土房管局自收齊資料15日內(nèi)辦理備案手續(xù)，并向業(yè)主委員會發(fā)出《收件回執(zhí)》。 （七）刻章。 業(yè)主委員會到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會”公章手續(xù)。公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人們政府）備案。

• 問 業(yè)主委員會成立流程是什么 業(yè)主委員會運作會遇到什么問題
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  業(yè)主委員會成立和運作中會出現(xiàn)哪些問題？怎樣解決？作為業(yè)主或者業(yè)主委員會的一員，如何行使自己的合法權(quán)利和義務(wù)？ 業(yè)主委員會 問：為什么要成立業(yè)主大會？ 答：有了業(yè)主大會之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；決定物業(yè)管理費水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實現(xiàn)。（詳見《物業(yè)管理條例》第11條） 問：業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系？ 答：業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。如果沒有業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)委會無權(quán)獨立作出重大決策，這樣保證了小區(qū)事務(wù)的權(quán)力掌握在全體業(yè)主手中，而不會被部分人所控制。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會上享有那些權(quán)利？ 答：下列重大事項必須全體業(yè)主投票并需整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2／3以上投票份額同意才有效：（1）制定修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）解聘和選聘物業(yè)管理企業(yè)；（3）物業(yè)維修基金的使用和續(xù)籌等方案的決定。 也就是說，小區(qū)內(nèi)的重大事項決定權(quán)在全體業(yè)主手中，業(yè)主委員會或者業(yè)主無權(quán)代表全體業(yè)主決定重大事項。（詳見《物業(yè)管理條例》第12、15條） 問：業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會的選聘的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。業(yè)主大會和物業(yè)管理公司的關(guān)系并不是對立、水火不相容的，而是平等、互利、共贏的一種合同關(guān)系。（詳見《物業(yè)管理條例》第35條） 問：如何選聘物業(yè)管理公司？ 答：業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，但有下列情形的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的。 根據(jù)粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，住宅規(guī)模較小是指房屋建筑面積等于或少于5萬平方米的住宅項目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。 有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的具體操作，可以參見《招標(biāo)法》等法律及當(dāng)?shù)胤抗懿块T的知道資料。 問：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費從哪里來？業(yè)主委員會委員是否有報酬？ 答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。 工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：1、由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。2、與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。（詳見《業(yè)主大會規(guī)程》第35條） 問：法律、法規(guī)、政策對發(fā)展商配置物業(yè)管理用房有什么要求？ 答：1、《物業(yè)管理條例》第30條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！稄V州市物業(yè)管理辦法》第32條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供物業(yè)管理專用房，**低不得少于50平方米。 2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條規(guī)定，發(fā)展商配置物業(yè)管理用房必須是有產(chǎn)權(quán)、符合規(guī)劃的房屋，而臨時的房屋、沒有規(guī)劃依據(jù)的房屋（如在架空層臨時搭建的房屋）均不屬于法定的物業(yè)管理用房。 發(fā)展商配置物業(yè)管理用房已經(jīng)成為發(fā)展商開發(fā)小區(qū)房地產(chǎn)項目的法定成本之一。 問：小區(qū)里的會所和地下、架空層停車場是否屬于全體業(yè)主？ 答：按照規(guī)定，如果會所和停車場建筑面積沒有計入公共面積（即業(yè)主進行了分攤）的話，那產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是屬于開發(fā)商的。如果計入公攤面積的話，那么產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主共有。 通常沒有成立業(yè)委會之前，業(yè)主們無法獲得小區(qū)的詳細規(guī)劃資料，所以難以判斷會所和停車場到底屬于誰。如果成立了業(yè)委會，這個問題就會有答案了。 問：業(yè)主委員會主要有什么職責(zé)？ 答：業(yè)主委員會的主要職責(zé)有：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施：業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)；執(zhí)行業(yè)主大會的所有決定。（詳見《物業(yè)管理條例》第15條） 問：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？ 答：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。（詳見粵建房字[2003]117號《廣東省建設(shè)廳關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》） 問：業(yè)主工作繁忙，沒有時間參加業(yè)主大會怎么辦？ 答：召開業(yè)主大會的時候，業(yè)主可以直接到會場參與大會討論，也可以委托代理人參加業(yè)主大會，還可以以書面意見的形式就大會議題發(fā)表意見，進行表決。（詳見《物業(yè)管理條例》第12條） 問：業(yè)主大會與居民委員會之間的關(guān)系？ 答：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。（詳見《物業(yè)管理條例》第14、20條） 問：個別業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約、違反小區(qū)規(guī)章制度（如亂搭亂建、將住宅當(dāng)作商業(yè)寫字樓使用等）怎么辦？ 答：1、物業(yè)管理公司根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定或者業(yè)主公約的授權(quán)，采取批評、規(guī)勸、公示等非強制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；2、業(yè)主委員會有權(quán)監(jiān)督業(yè)主公約的實施情況，有權(quán)采取批評、規(guī)勸、公示等非強制措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章制度的行為；3、如果上述非強制措施沒有效果，則相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向有關(guān)的行政管理部門報告（如工商局、城市綜合執(zhí)法局等），由相關(guān)行政部門依法處理；4、相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟（違約之訴、或侵權(quán)之訴），由人民法院依法裁判。 問：專向維修資金應(yīng)如何交納？ 答：根據(jù)穗國房字[2003]592號《廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，專向維修資金交納界限及交納標(biāo)準(zhǔn)：（1）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日（《廣東省物業(yè)管理條例》開始施行）后，購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年8月31日（《國務(wù)院物業(yè)管理條例》施行）前的，且建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同里約定由購房者交納的，由建設(shè)單位按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足物業(yè)總投資2％部分，則由建設(shè)單位按業(yè)主大會決定方案交納。 （2）核發(fā)商品房預(yù)售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同在2003年9月1日后的，由購房者按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積50元/m2的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項維修資金。不足購房款2％部分，由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納。

• 問 ??什么是業(yè)主委員會?業(yè)主委員會成立后有什么好處呢?
  答

  業(yè)委會是業(yè)主自治組織，也是國家承認的一個社會組織。代表小區(qū)業(yè)主行駛各項權(quán)力。促進小區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，調(diào)節(jié)物業(yè)和業(yè)主之間的矛盾。監(jiān)督物業(yè)的財務(wù)公開。維護小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境，維護物業(yè)的合法權(quán)益，也維護了小區(qū)的各項公共權(quán)益和資產(chǎn)的安全。成立的好處：1、建立小區(qū)制度規(guī)范，凝聚業(yè)主力量制約物業(yè)公司;2、解聘不滿意的物業(yè);3、形成議事和執(zhí)行機構(gòu)以處理業(yè)主集體事務(wù)。業(yè)主委員會是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主擔(dān)任的，它代表的業(yè)主的利益，可以調(diào)解業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾和糾紛。幫助其能夠更好的溝通，避免問題的惡化。一手托業(yè)主，一手托物業(yè)，讓小區(qū)管理更加井然有序。讓業(yè)主對物業(yè)有投訴的地方，有參與決定的權(quán)力。

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• 問 ??怎么成立業(yè)主委員會?業(yè)主委員會成立需要什么條件?
  答

  1.需要與小區(qū)物業(yè)進行一個協(xié)商，先成立一個為了成立業(yè)主委員會的籌備小組。2.業(yè)主向當(dāng)?shù)氐慕值擂k事處提出書面申請，街道辦事處收到后會作出批復(fù)意見，知道要成立業(yè)主委員會籌備小組，籌備小組成立后要告知公司，讓公司把全體業(yè)主的信息上報街道辦事處。3.籌備小組開始擬好《業(yè)主公約》并選舉出業(yè)主委員會委員，之后向房地產(chǎn)行政主管部門辦理登記手續(xù)，經(jīng)過批復(fù)業(yè)主委員會成立。4.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

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