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• 151****6840

  在我們眾多業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時，大家推選了九名業(yè)主代表，但其中有兩名業(yè)主代表與開發(fā)商私下接觸，并簽訂了對我們業(yè)主不利的協(xié)議，請問這兩名業(yè)主代表的行為對我們業(yè)主有無約束力？ 解答：**近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，商品房買賣中的問題日益突出，在這些糾紛中，也包括一些集團訴訟或群體爭議。這類糾紛中，經(jīng)常有眾多業(yè)主聯(lián)名推舉3人以上的人作為業(yè)主代表，由業(yè)主代表與開發(fā)商交涉。然而在**近的某個樓盤所發(fā)生的糾紛中，業(yè)主代表中的極少數(shù)人違背業(yè)主們的意志，在其他業(yè)主代表不知情的情況下，與開發(fā)商達成私下交易，“出賣”業(yè)主利益。因此，本律師認為有必要在此給業(yè)主們提個醒兒，希望業(yè)主們在推選代表時，不要將這類的人物推選出來，并明確“代理”、“共同代理”、“代言”之間的關系。 《民法通則》規(guī)定，代理是指代理人在代理權限范圍內(nèi)，以被代理人的名義為民事法律行為，所產(chǎn)生的法律后果直接歸屬于被代理人。 而共同代理是指代理人為2人或2人以上，同時代理被代理人處理同一委托事項。其特征為：1、代理人應為2人或2人以上；2、共同代理人共同享有并行使一個代理權；3、共同代理人同時代理被代理人處理同一法律事務或同時為同一民事法律行為。其中，共同代理人的意思表示應當是一致的，如果不一致，應認定為可撤消的民事行為，相對人可據(jù)此請求損害賠償。**高人民法院印發(fā)《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》的通知第79條規(guī)定：“數(shù)個委托代理人共同行使代理權的，如果其中一人或者數(shù)人未與其他委托代理人協(xié)商，所實施的行為侵害被代理人權益的，由實施行為的委托代理人承擔民事責任。” 而代言人是指被委托人接受委托人的委托，向第三人代為表述、轉(zhuǎn)達委托人的意愿和決定，其作用一般為傳達委托人的意思表示，并無《民法通則》規(guī)定的代理人的其他權限，也不發(fā)生法定的代理后果。 有鑒于此，下面提出幾條建議供業(yè)主們參考： 明確業(yè)主代表的身份只是業(yè)主們的“代言人”，非代理人。其職責僅限于開發(fā)商之間的溝通、轉(zhuǎn)達業(yè)主意見，或按照業(yè)主們擬訂好的具體意見與開發(fā)商進行談判，以促成業(yè)主們意志的實現(xiàn)。 2、如果業(yè)主們向業(yè)主代表們出具授權委托書（業(yè)主代表3人以上），應明確是共同代理且業(yè)主們應在授權委托書上明確“只有全體業(yè)主代表共同的意思表示所做出的決定或談判結(jié)果才對業(yè)主們有約束力。” 3、如果授權委托不是共同代理形式，應明確“只有業(yè)主代表三分之二以上多數(shù)”或“業(yè)主代表半數(shù)以上多數(shù)”簽字同意，才對業(yè)主們發(fā)生法律效力。 但是，這三點只是防患于未然，如果已經(jīng)發(fā)生本文開頭所述的情況怎么辦？這就要從授權委托書的具體內(nèi)容上來加以認定，主要考慮這些業(yè)主委員的行為是否有越權代理的情況？其身份是“代言人”的身份還是“代理人”的身份？是否存在與第三人串通損害被代理人利益的情況等？是否應認定為共同代理？只要有這些情況，這些業(yè)主代表的行為就是無效的，就對業(yè)主們不發(fā)生法律效力。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:29

相關問題

• 問 房屋交易過戶私簽協(xié)議有效嗎?
  答

  有的人買賣房屋，雙方為了手續(xù)簡單和逃避稅費，簽訂一紙協(xié)議后，買方向賣方給付購房款， 賣方出具收據(jù)并將原房產(chǎn)證交給買方，就算完成交易和過戶。更有甚者，不簽協(xié)議，不開收 款收據(jù)，一手交錢一手交房(鑰匙)就算了事。這樣做留下了嚴重的后患。因為要實現(xiàn)房屋 產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，必須依法進行登記，沒有進行登記，購買人就尚未取得所有權。不僅買賣、贈 與、置換、抵押、出租、繼承、拆遷補償?shù)葯嗬麩o法得到法律的保護，還可能遇到賣方反悔， 要求漲價、收回等引起官司。所以僅憑私簽協(xié)議是不能代替過戶登記的

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• 問 ??裝修公司與業(yè)主合同怎么簽
  答

  簽訂裝修合同時，能做出規(guī)定的內(nèi)容和項目一定要詳細寫明。有些人可能會找朋友裝修，礙于情面，事先沒有簽訂裝修合同是裝修工程中**主要的法律文件。當所有的設計和工程預算都談妥后后，簽訂裝修合同是裝修開工前必須履行的一道手續(xù)。目前，裝修管理較為成熟的城市的建委或者建設局都制定有標準合同。這里就有關情況作一介紹。1 裝修合同的構成1) 工程主體。（1） 施工地點名稱。這是合同的執(zhí)行主體。 (2) 甲乙雙方名稱。這是合同的執(zhí)行對象。 2) 工程項目。包括序號、項目名稱、規(guī)格、計量單位、數(shù)量、單價、計價、合計、備要用于注明一些特殊的工藝做法)等，這部分多數(shù)按附件形式寫進工程預算(報價)表中。 3） 工程工期。包括工期為多少天、延期的違約金等。 4) 付款方式。對款項支付手法的規(guī)定。 5) 工程責任。對于工程施工過程中的各種質(zhì)量和安全責任作出規(guī)定。 6) 雙方簽章。包括雙方代表人簽名和日期；作為公司一方，還應有公司章。**后連朋友都做不成了。下面介紹一些合同中常用字眼的使用方法。 1) 關于項目。例如：客廳地面鋪600mm X 600mm國產(chǎn)佛山XX牌耐磨磚 2。合同中常用字眼的使用方法和注意事項詳細的合同，以致日后出現(xiàn)很多無休止的摩擦，(應指定樣品)。 ? （2） 木地板、乳膠漆、墻紙、防盜網(wǎng)等的單位用“平方米(m)”。（3） 家具、門扇、柜臺 2) 關于單位。 （1） 天花角線、踢腳線、腰線、封門套等的單位用“米(m)”。等用“項”、“樘”等單位。有必要標明這些項目的報價單位及報價，例如：“按正立面平方數(shù)計算，每平方米600元?！? 單位應使用國內(nèi)通用的法定計量單位，切忌使用英制等單位?？梢杂嬎忝娣e的子項應避免使用“項”來表達。 3) 關于數(shù)量。有兩種方法： (1) 按實際測量后，加入損耗量，在合同內(nèi)標定。日后不再另行計算。 (2) 按單價，再乘以實際工程量。這是一種做多少算多少的做法。 建議用方法(1)，在簽訂合同前確認工程數(shù)量，然后在合同內(nèi)標明，以防一些奸商用“低預算高結(jié)算”的伎倆詐財。 4) 關于備注?！┕に?、做法應標明。例如：“衣柜：表面用紅櫸面板、內(nèi)襯白色防火板，主體為15mm大芯板?！薄? 5） 關于違約。不管是業(yè)主違約，還是裝修公司違約，都可以用經(jīng)濟手段進行懲罰和賠償。一般違約金大約是工程總額的千分之一至三。但需要提醒的是，要注意這個千分之幾的寫法。有一些人故意在千分之幾后面加上元字。這就等于實際的罰款為一(或幾)元的千分之幾，即幾厘錢，一分錢都不夠。 6） 關于管理費用。所謂的管理費用包括小區(qū)管理處收取的各種行政管理費用。有一些管理處對有些項目不一定收費；有一些亂收費的管理處卻無處不鉆，收費的名目很多，如管理押金、垃圾清運費、施工保潔費、通道粉刷費、公共設施維護費、電梯使用費、工人管理費(／日)、出入證押金、出入證費、臨時戶口辦證費等。亂收費的管理處是**令裝修公司頭痛的，所以越來越多的裝修公司要求這些費用由業(yè)主支付，不再計算入工程預算之中。 7) 關于稅金。在絕大部分城市，稅金是在裝修公司的營業(yè)收入中收取的。深圳市近兩年開始收取專門的裝修稅，它是通過大廈或小區(qū)管理處收取的，而不是通過企業(yè)報稅的形式收取的。這些，都有必要明確承擔者。8) 關于簽章。由于目前裝修市場@@@作上的混亂，有些所謂裝修公司實際上是掛靠或假冒某裝修公司的名義，因此筆者建議，業(yè)主方在簽訂任何法律文件時，除非對方是正規(guī)裝修公司的法人代表，否則**好要求對方注明簽字人的身份證號碼。

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• 問 ?? 裝修公司與業(yè)主合同怎么簽
  答

  選擇信譽好的裝修公司，不要隨便請裝修“游擊隊”在裝修行業(yè)中，很多游擊隊都是掛靠大裝修公司，或者存在裝修公司把一些工程進行轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象。所以，業(yè)主在簽訂合同前，可要求公司出示其全套工商注冊資料，以及一些相關資質(zhì)證書，并且核對公司用的企業(yè)名稱及蓋的公章是否是同樣的名稱。與裝修公司洽談，業(yè)主一定要有備而來，一則可以節(jié)省時間，二則不至于一問三不知。這些準備工作包括：明確裝修要求；到材料市場去走走，了解材料的大致價格；確定裝修價位，**好留有余地，比如確定一個**低價位和**高價位?！髢r單不僅要看價格，還要看材料說明和施工工藝業(yè)主在拿到裝修公司提供的報價單后，一定要仔細閱讀，很多業(yè)主拿到報價單后看的僅是價格一欄，報價低了就認為可以，報價高了就一個勁砍價。其實，這樣做是錯誤的。如果價格沒有與材料、制造或安裝工藝技術標準結(jié)合在一起，該報價就只是一個虛數(shù)。所以，報價單中需要關注的不僅僅是價格，材料說明及制造安裝工藝技術標準也非常重要。并且業(yè)主要提防裝修公司的單價陷阱，裝修不比買別的東西，其價格非常不透明。所以，一定要擦亮眼睛，而且業(yè)主一定要和裝修公司一起到現(xiàn)場測量并且計算實際的數(shù)據(jù)，看清楚所有報價再給錢。砍價時要把握好度，爭取付款方式3：3：3：1比例業(yè)主在和裝修公司談判的時候，不要進行過分的砍價?？硟r前應該對每個項目，合格工程的**低價格有大概了解，砍價也不宜砍得太低，適中就可以。裝修是先定價格再施工，如果砍價太低，裝修公司又舍不得丟了這個單，很可能忍痛接了活兒但在裝修過程中再想盡辦法找回來。所以，和裝修公司砍價一定要適可而止，而且，砍價前一定要約定好所有工序的工藝和用料，砍價后也要確認工藝和用料標準沒有降低。在一般的裝修合同中，裝修付款方式通常是分三次付清。建議在簽訂合同時，盡量約定把付款時間按照工程進度3：3：3：1的進行支付。

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• 問 裝修公司與業(yè)主合同怎么簽
  答

  首先要約定預算與結(jié)算浮動比例 在沒有項目變更的情況下，竣工結(jié)算上下增減幅度不超過預算5％。 一些不規(guī)范的裝飾公司往往以低廉的報價吸引風友，但是在施工過程中層層加碼，導致裝修費用“低開高走”，嚴重超標。其中貓膩就在于，裝飾公司在報價中少算工程量、少算材料支出，或者故意漏報必需的項目，如少算電位數(shù)量等。等到進入施工階段中，這些少算的部分不斷浮出水面，業(yè)主也只好乖乖地掏錢。而事實上，這些隱藏項目通過專業(yè)的測算是完全可以在施工前計算得到，并非是不可控因素。所以，為了防止裝飾公司“低開高走”蒙騙消費者，在簽合同時不要忘了約定有關預算與結(jié)算的浮動比例。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同然后增加材料環(huán)保性能條款 甲方（業(yè)主）或乙方（裝飾公司）提供的材料應當符合《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項強制性國家標準》。 早在2002年，國家質(zhì)檢總局就發(fā)布了《室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量10項強制性國家標準》，其中規(guī)定了水泥、磚、板材、油漆等室內(nèi)裝飾裝修材料中的甲醛、苯、氨等有害物質(zhì)的限量，但是有些裝飾公司為了從材料中牟取暴利，故意在裝修合同中漏掉有關材料環(huán)保性能的條款，侵害消費者的合法權益。對于采取半包形式的業(yè)主，這一點尤為重要，需要由裝飾公司提供的夾板、膠粘劑、防水材料等都有可能成為室內(nèi)污染物的重要來源。當然，這一條也為市民提了個醒，購買裝飾材料別忘了查看環(huán)保檢測報告。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同具體約定質(zhì)量責任歸屬 由于乙方（裝飾公司）原因造成質(zhì)量事故，其返工費用由乙方承擔，工期不變。 在專業(yè)性、技術性較強的裝修過程中，業(yè)主往往因為信息不對稱而處于劣勢，尤其當出現(xiàn)糾紛時，裝飾公司用各種借口要求業(yè)主承擔部分費用。事實上，按照標準合同的規(guī)定，這些費用應由裝飾公司承擔。為了逃避責任，這一條被許多不良裝飾公司故意漏掉，在發(fā)生質(zhì)量問題時，以材料不合格等借口拒絕返工，更拒絕承擔相關費用。為了保障自己的合法權益，網(wǎng)友完全可以把這一條款作為“工程質(zhì)量和驗收”部分的重要條款加入其中。并可以根據(jù)雙方實際情況，約定更加具體的補充條款。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同明確驗收的具體事宜 裝飾工程未經(jīng)驗收或驗收通不過的，甲方（業(yè)主）有權拒收，乙方（裝飾公司）承擔返工及延期交付的責任。 有消費者投訴，工程還沒有結(jié)束，就出現(xiàn)了墻磚脫落、木地板發(fā)霉的現(xiàn)象，裝飾公司卻以材料不合格或業(yè)主保護不當為由拒絕返工。其實，未經(jīng)業(yè)主驗收且未投入使用的項目出現(xiàn)質(zhì)量問題，應由裝飾公司承擔責任，并且業(yè)主有權拒絕驗收。為了防止裝飾公司以材料不合格為由推卸責任，網(wǎng)友還可以在材料交接環(huán)節(jié)使用《材料交接單》，在材料使用前交由裝飾公司驗收，并進行詳細記錄?！恫牧辖唤訂巍房蓪⒉牧系钠放啤⒁?guī)格、數(shù)量、單價、總價等信息一一登記，日后驗收通不過，網(wǎng)友可憑借《裝修合同》和《材料交接單》要求裝飾公司返工或賠償。 怎樣與裝修公司簽訂裝修合同增加索要重要憑證條款 工程竣工驗收通過，甲方（業(yè)主）付清工程尾款后，乙方（裝飾公司）向甲方提供《工程保修單》。乙方同時提供管線竣工圖等資料。 《工程保修單》是裝修工程保修的重要憑證，其中可以相互約定保修年限，保修條件，以及針對不同的質(zhì)量問題，甲乙雙方各自承擔的責任。出現(xiàn)糾紛以后，《工程保修單》也是消費者維權的必須憑證之一。管線竣工圖等資料也需要在竣工后及時索要，尤其是在保修期過后，維修水電隱蔽工程時管線竣工圖是非常必要的指引，而當需要安裝其他家電時，管線竣工圖也必不可少，裝櫥柜時打破水管、裝熱水器打斷電線等事故出現(xiàn)的重要原因就是沒有圖紙的指引。

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• 問 ??物業(yè)管理前期服務協(xié)議是開發(fā)商和物業(yè)公司簽還是物業(yè)公司和業(yè)主簽?。?？？
  答

  你只能收取你和開發(fā)商簽訂協(xié)議日期之后的物業(yè)費。在你公司實施管理之前的欠費，其債權債務和你公司無關，你當然不能取追收欠費了追問那如果我和開發(fā)商簽訂一年前的合同呢，假如就是說開發(fā)商管的那一年就是我們公司在管了，但是沒和我們簽訂前期物業(yè)協(xié)議，跟開發(fā)商簽的，里面有一條就是可以委托其他物業(yè)公司進行管理，這樣的話行不行？追答物業(yè)公司介入管理是需要公示的，不可能過了一年之后你站出來對業(yè)主說，去年是我公司管理的，需要補交去年的物業(yè)費。如果業(yè)主對這個說法，去建設局或房管局投訴舉報，你公司就有欺詐嫌疑了。和開發(fā)商簽物業(yè)合同，只有在項目開盤之前，也就是業(yè)主入住之前，這個時候物業(yè)公司可以和開發(fā)商簽約。如果業(yè)主已經(jīng)入住了，必須和業(yè)委會簽約。業(yè)委會沒有成立的，應該事先公示物業(yè)臨時托管的協(xié)議及公告，并協(xié)助成立業(yè)委會，然后補簽協(xié)議。業(yè)主入住之后，開發(fā)商簽署的物業(yè)委托合同時無效的。

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