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• 151****7384

  想換個大房子的李女士，決定把住了多年的房子出售。由于這套房子還在還貸，昨日，她到銀行辦理房貸全額還款手續(xù)。當?shù)弥€有26萬本金時，李女士有些意外：“還貸快8年了，月供都是兩千元左右呢，怎么還有這么多本金？” 原來，2008年，李女士向銀行貸了36萬元房貸，利率6.65%，其間曾經(jīng)提前還款5萬元。對這種情況，如果辦理貸款時使用的是等額本息還款法，在還款初期還的利息比本金多。也就是說，在等額本息還款法下，李女士前期還的多是利息，所以還有這么多本金。 臨近年底，在降息通道下，不少人在考慮是否提前還房貸，但有時銀行會告知，如果已經(jīng)還款很多年了，提前還款不劃算。究竟是不是這樣呢？ 對于提前還貸，有的人認為只要提前還款，少還點利息就是劃算；而有的人卻認為，等額本息還款法下，前面還的都是利息，后面還的才是本金，所以前面把利息都還完了，沒有必要提前還本金了。 如果是使用公積金貸款的，可以考慮不用提前還款，因為公積金的利率低，可以將現(xiàn)金留在手上投資或者理財。如果是等額本金還款法，什么情況下提前還款都劃算。建議有提前還款打算的購房者可以選擇等額本金法。而在等額本息還款方式下，越早還越劃算，還得越多越劃算。 一家國有銀行的理財師表示，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:24

相關(guān)問題

• 問 提前還款怎么還更省利息 提前還款有什么注意事項
  答

  提前還款怎么還更省利息？雖然手里錢不多，不能夠一次性提前還款，但是還是想省些利息，減輕下房貸負擔，可以怎么做。賬房先生今天就來算一下。 什么是提前還款？ 提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。 簡言之，就不著急還的房貸先還上了，提前還款主要是為了省利息。 提前還款有哪些類型？ 類型一：提前全部還款 即將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額。 類型二：部分提前還款，月供不變，縮短還款限期 即通過還一部分貸款，使貸款總額變少，每月所還房貸數(shù)量不變，可早日還完房貸。 類型三：部分提前還款，減少月供，還款期限不變 即通過還一部分貸款，使貸款總額變少，還是貸款相同的期限，但是每月月供減少。 類型四：部分提前還款，減少月供，同時縮短還款期限 即通過還一部分貸款，使貸款總額變少，貸款期限也變少，月供也變少。 類型五：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限 即通過還一部分貸款，使貸款總額變少，貸款期限也變少，月供也變少。 先生幫你算： 哪種類型提前還款省利息？ 阿明去年1月買了一套房，價值100萬元，**30%，貸款額為70萬元，貸款期限20年。 按目前的**新基準利率4.9%，用等額本息還款法計算，房子的月供為4581.11元，其中利息為1664.44元，20年利息總支出高達399466元。目前阿明手里有大約20萬的閑錢，準備拿出一部分來提前還款，賬房先生幫助他對目前市場上存在的五種提前還款方式進行了比較。 因為此前已還款54973.3元，其中本金21143.97元，利息33829.33元。 第一種，一次還清所剩貸款。 全部提前還款的話，這一次需要還681628.03元，其中利息2772元。 與原來相比，節(jié)省利息=399466-33829.33-2772=362864.67元，即36.29萬元。 第二種，月供不變，縮短還款期限。 如果提前還款10萬元，仍保持目前的月供水平即4581.11元，貸款期限縮短為15年9個月。 與原來相比，現(xiàn)在每月4581.11中仍有985.73元為利息。 節(jié)省利息=399466-33829.33-985.73*161個月= 128303.63元，即12.83萬元。 第三種，減少月供，還款期限不變。 如果提前還款10萬元，貸款期限不變，還剩19年，月供減少為3904.48元。 與原來相比，現(xiàn)在月供減少，但利息比例上升，3904.48元中有1564.09元為利息。 節(jié)省利息=399466-33829.33-1564.09*202個月=49690.73元，即4.97萬元。 第四種，減少月供，縮短還款期限。 提前還款10萬元，月供減少為4547.8元，還款期限縮短為18年。 與原來相比，接下來總共還需支付利息239704.89元。 節(jié)省利息=399466-33829.33-239704.89=125931.78元，即12.59萬元。 第五種，增加月供，縮短還款期限。 提前還款10萬元，月供增加為6639.46元，還款期限縮短為10年。 與原來相比，接下來總共還需支付利息138161.47元。 節(jié)省利息=399466-33829.33-138161.47=227475.2元，即22.75萬元。 五種方式逐一比較： 36.29萬元>22.75萬元>12.83萬元>12.59萬元>4.97萬元 由此看來，一次還清是**經(jīng)濟的，其實是增加月供的同時縮短還款期限，以阿明的情況來看，還沒有一次還清的能力，但即使提前還款，手里的錢也比較富余，所以可以考慮增加月供的同時縮短還款期限。 當然，選擇哪種還款方式，**重要的是要看自己的經(jīng)濟情況，凡事都要量力而為。 你適合哪種方式，能省多少利息，你算出來了嗎？

• 問 如何判斷應不應該提前還款 提前還款有什么注意事項
  答

  年關(guān)將至，很多人拿著錢就想提給自己減輕負擔，比如提前還房貸什么的？但是也有人說提前還房貸實在不劃算，究竟應該怎么辦？我們拿三個案例來幫你解釋一下。 由于今年以來處在降息通道中，目前銀行提前還貸顯得比較“冷清”。而提前還貸的手續(xù)費各家銀行差異較大，允許提前還貸的時間也各有不同。 業(yè)內(nèi)人士表示，提前還貸不一定適合每個人，需要從貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經(jīng)濟大環(huán)境四個方面綜合考慮。 案例1： 丁先生在2007年年底貸款100萬元購買了第一套房，當時享受的是銀行首套房七折下浮優(yōu)惠利率，借款期限為15年。 專家：央行加息或降息調(diào)節(jié)的都是貸款基準利率，借款人原來享受到的優(yōu)惠利率折扣是不受影響的。而目前由于信貸收緊，銀行對一套房貸利率優(yōu)惠僅為八五折到九折，而且對于申請人的要求也會卡得更嚴。若提前還貸的話，以后再有購房需求，不但享受不到這個利率優(yōu)惠，而且還要執(zhí)行二套房上浮1.1倍的利率。 案例2： 陳小姐在2008年向銀行貸款80萬元購買了第二套房，簽約時執(zhí)行的是上浮1.1倍的利率，借款期限為20年。 專家：雖然目前處在降息通道中，但是陳小姐當初買房的時候執(zhí)行的是1.1倍的利率，那么按照現(xiàn)在的利率來看，其負擔的利息高達7.75%，相對目前的貸款利率水平來看是較高的。此外，陳小姐采取的是等額本息還款，這種還款方式的還款利息支出通常集中在還款初期。陳小姐的借款期限是20年，目前只還了4年，因此提前還款是可取的。 總而言之，對于貸款者來說，借款期未過三分之一之前，提前還款都是劃算的。而對于那些已到還款中期或是等額本金還款已過1/3期的，利息基本上已經(jīng)支付得差不多了，提前還款的部分則更多的是本金，利率漲跌對還款數(shù)額的影響不會太大，再選擇提前還貸就沒有多大意義。 案例3： 楊女士2009年開始貸款，并享受了7折利率。楊女士表示，自己目前手里有5萬元的閑置資金，還是購買銀行理財產(chǎn)品等相關(guān)投資更劃算。 專家： 根據(jù)楊女士的情況，此前享受了7折利率，按照目前的貸款利率，楊女士的5年期以上貸款利率為4.585% ，而目前五年期的銀行定期存款利率為4.75%，需要說明的是，目前多家銀行執(zhí)行了利率上浮10%的政策，多家銀行5年期的定存利率達到了5.225%。當然，如果市民愿意拿錢購買銀行理財產(chǎn)品的話，普遍可以獲得6%以上的年化收益率。 換句話說，如果市民以7折利率從銀行貸款，然后，再把錢存進銀行，進行5年期以上定存，貸款者還能賺取利率差價。如果，市民用7折利率貸出來的錢投資6%年化收益率的理財產(chǎn)品的話，收益率則能更高。這樣看來提前還款實在沒有必要。 提醒一：罰息數(shù)額各有差異 市民在選擇提前還款時，一般會支付一筆手續(xù)費，也稱為“罰息”或“違約金”，一般在合同里面會寫明。 記者比較發(fā)現(xiàn)，各家銀行手續(xù)費差異較大。有的銀行可以不收手續(xù)費，而有的銀行則需要收實際還款額1~3個月的利息，甚至有的銀行需要收取實際還款額3%的手續(xù)費。 國有大行工、農(nóng)、中、建、交里，交行提前還款不收手續(xù)費，而工行需要收2~3個月的利息作為手續(xù)費，其他銀行則需收1個月利息。其中農(nóng)行在貸款三年內(nèi)提前還款的收一個月利息作為手續(xù)費，三年后則不收手續(xù)費。 大部分股份制銀行都表示不收手續(xù)費。而浦發(fā)銀行則表示若提前兩年還款需收取還款金額3%的手續(xù)費，兩年后則不收手續(xù)費。 外資銀行一般是根據(jù)已經(jīng)還款年限收取差異收費。如花旗銀行，一年后提前還款需收取還款金額2%的收費，兩年后收費降至1%，三年后則不收手續(xù)費；匯豐銀行三年后提前還款不收手續(xù)費，兩年后提前還款至少收取2萬元的手續(xù)費，一年后提前還款至少收取3萬元手續(xù)費。 提醒二：允許提前還貸時間不同 此外，允許申請?zhí)崆斑€貸的時間也不一樣。大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，但也有個別銀行表示隨時可以申請?zhí)崆斑€貸。 在國有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。 此外，招行、交行、東亞等銀行都需要一年后才能申請?zhí)崆斑€貸，華夏銀行則表示可以隨時申請還貸，“目前還沒有變化。” “一般房貸金額較大，若無特殊原因，一年內(nèi)很少有客戶會提前還貸。”一位銀行房貸部門的工作人員表示。 提醒三：調(diào)整利息周期不同 一般房貸期限都在10年以上，在這個周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時間也不一致。工行、農(nóng)行、建行等中資銀行大都一般是每年1月1日開始按照**近的央行基準利率調(diào)整為新的還款利息。 外資銀行一般會選擇在當月或當季度調(diào)整。東亞銀行是在央行調(diào)整利息的第二個月開始按新利率執(zhí)行，花旗銀行是在下一個季度初按照新利率執(zhí)行，而匯豐銀行當日便開始按新利率執(zhí)行。 對于房貸族來說，哪種調(diào)息方式更劃算？專家表示，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算；若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。 業(yè)內(nèi)：四原則考察提前還款是否劃算 業(yè)內(nèi)人士提醒，并非每個人都適合提前還貸，**好要綜合宏觀大環(huán)境和個人實際情況來判斷。年末是否該提前還貸，主要考慮四個問題：貸款利率、個人投資能力、個人短期資金需求以及經(jīng)濟大環(huán)境。 首先，要看客戶貸款時簽訂的合同中所確定的貸款利率。若使用公積金貸款，年利率較低，僅為4.5%左右，在這種情況下并不需要急于還款。而對于使用商業(yè)貸款的客戶來說，目前來看5年以上貸款利率一般為6.55%，首套可享受8.5折~9折的優(yōu)惠，二套房需上浮10%。在這種情況下，若前期簽訂合同時能享受到較低折扣利率的，也不必提前還款。 其次，是否提前還款需考慮個人的投資能力。資深按揭中介鄭大源指出，如果手頭有其他更好的投資理財項目如股票、基金、債券、理財產(chǎn)品等，若預計獲取的回報能夠覆蓋貸款成本，客戶**好將流動資金用于投資。 此外，從經(jīng)濟大環(huán)境來看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。客戶“借的錢越多、時間越長就越好，不必急于還款”。 **后，鄭大源建議，還要考慮未來一段時間是否需要流動資金。 理財專家：三種情況不宜提前還貸 一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照**新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。 二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。 三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

• 問 住房公積金提前還款注意事項有哪些？
  答

  ①公積金貸款提前還款有次數(shù)和時間的限制，提前還款一年不得超過兩次，每次還款金額不得低于5000元。②公積金貸款提前還款有扣款順序，是先還逾期貸款本息、罰息，再還本期應還貸款本息、剩余金額才能用于歸還住房公積金貸款本金。③公積金貸款提前還款要提前預約，需提前5個有效工作日向受委托銀行提出書面申請，填寫《提前還款申請書》，經(jīng)審核同意后，方可提前償還全部貸款本息或部分貸款本金。

• 問 住房公積金提前還款有哪些注意事項？
  答

  ①公積金貸款提前還款有次數(shù)和時間的限制，提前還款一年不得超過兩次，每次還款金額不得低于5000元。②公積金貸款提前還款有扣款順序，是先還逾期貸款本息、罰息，再還本期應還貸款本息、剩余金額才能用于歸還住房公積金貸款本金。③公積金貸款提前還款要提前預約，需提前5個有效工作日向受委托銀行提出書面申請，填寫《提前還款申請書》，經(jīng)審核同意后，方可提前償還全部貸款本息或部分貸款本金。

• 問 現(xiàn)在提前還款合適嗎???
  答

  前期是利息多點,本金少點,能夠提前當然是能少點利息,看你的存款有沒有其他的用途,萬一以后還要貸款呢。

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