購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成的協(xié)議。 簽訂購房合同是需要十分謹慎的,看有沒有明確雙方的義務和責任。那么應該如何規(guī)避各種問題呢,我們**好和開發(fā)商簽一個補充協(xié)議,把容易出現(xiàn)爭議的方面白紙黑字寫上去。不要只是單純的口頭約定,不然到了出問題的時候吃虧的都是自己! 第一,應該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去。這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn),在買房之后,售樓書里面承諾的一些設備啊配套啊并不存在,如果我們在補充協(xié)議里面有這些內(nèi)容,那么日后的維權就有據(jù)可依了。 第二,明確房屋所有權證辦理的時間。因為購房合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權證辦下來,這通常在補充條款里約定。一般來說,在正常辦理收房手續(xù)以后,就可以辦兩證了。也有開發(fā)商方面存在問題導致業(yè)主不能辦理產(chǎn)權證的現(xiàn)象,這個時候要怎么解決或者賠償,可以約定一下。 第三,要明確按揭辦不下來的話,雙方的責任。現(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責任是什么。 第四,明確關于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題,而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。 第五,應該明確裝修標準。這是針對精裝修的房子來說的。要明確精裝修的標準,比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的寫使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括品牌的系列、型號、顏色等。 第六,明確退房的責任。購房者收房以后,可能會立即裝修,還有買家具家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
二手房交易有哪些注意事項 如何避免陷入陷阱
145****7495 | 2016-07-12 10:28:28
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131****2682
二手房由于價格較低、配套成熟,受到很多剛需購房者喜愛,但二手房的交易過程有許多要注意的地方。真實案例中,一位女士買了一套二手房,在她從賣家手里拿到房產(chǎn)證后,對方卻一直推脫不辦理過戶手續(xù)。原來,賣方補辦了新的房產(chǎn)證,還將房產(chǎn)辦理了抵押借款。了解到實情后,買方認為,房管局未盡到嚴格審查義務,一怒之下將房管局告上法庭。 2013年5月,甲方(購房房)從乙方(售房方)手上購買了一套二手房屋,雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》,甲方如約支付了全部購房款。由于該房產(chǎn)已抵押給銀行,乙方未及時涂銷抵押,因此當時雙方未辦理過戶手續(xù),甲方只是搬進去居住。甲方要求乙方及時辦理,出于保險起見,她將乙方的購房合同、房產(chǎn)證等相關原件拿來自己保管。 事后,甲方繼續(xù)要求乙方辦理過戶手續(xù),但乙方一直以各種理由推脫。2014年7月,甲方感覺不對勁的經(jīng)過查詢才得知,乙方在她不知情的情況下,以欺詐手段將原房產(chǎn)證掛失,重新辦理了新的房產(chǎn)證,并以新的房產(chǎn)證向銀行做了抵押借款。 此消息猶如晴天霹靂,甲方將增城市國土房管局告上了法庭,要求撤銷房管局補發(fā)的新房產(chǎn)證。她認為,根據(jù)法律規(guī)定,房屋權屬證書遺失的,權利人應當及時登報聲明作廢,并向登記機關申請補發(fā),由登記機關作出補發(fā)公告,經(jīng)法定期限公示無異議的,予以補發(fā)。但房管局在給賣方辦理補發(fā)新的房產(chǎn)證手續(xù)時,未盡到嚴格審查義務,屬于違法的具體行政行為。 面對控訴,增城市國土房管局認為,新房產(chǎn)證是根據(jù)阿鐘的申請并依照房地產(chǎn)權登記的法律法規(guī)的規(guī)定,由之前遺失的房產(chǎn)證補辦而來,是未改變登記內(nèi)容的遺失補發(fā)權屬證書行為。雖然甲方認為她在2013年5月與乙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同,但她也同時承認與乙方并未辦理過戶手續(xù),即她從未取得涉案房產(chǎn)的物權。 房管局還認為,新證補發(fā)行為認定事實清楚,證據(jù)確鑿。2013年8月,乙方向房管局申請掛失涉案房屋的房產(chǎn)證,同年9月,在當?shù)貓蠹埧橇诉z失聲明。1個月后,乙方向房管局申請補辦涉案房屋的房產(chǎn)證。2014年2月,房管局補發(fā)了新證。 法院:裁定駁回起訴 法院經(jīng)審理認為,涉案新的房產(chǎn)證的頒發(fā)是舊證的補發(fā)登記產(chǎn)生的行為,而不屬于新的登記行為。依據(jù)《**高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定,房屋登記機構作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補發(fā)權屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為,公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的,人民法院不予受理。為此,房管局向原房主發(fā)放的房地產(chǎn)權證屬于補發(fā)行為,甲方對此提起訴訟,法院應不予受理,已經(jīng)受理的,應當裁定駁回起訴。 經(jīng)辦法官提醒廣大市民,在購房之前,應先行了解房屋權屬狀況,也可以要求賣家打印相應的證明。簽訂買房合同后,應盡快辦理過戶登記。如果遇到案例中的情況,買家可提起民事訴訟,要求賣家辦理過戶,否則要求對方承擔違約責任。
查看全文↓ 2016-07-12 10:33:28
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二手房買賣交易糾紛時常出現(xiàn),如何才能在交易中避免掉入陷阱里,保障自身的利益呢?購買二手房注意事項有很多,下面小編就為大家總結了一些二手房交易中的陷阱,希望能使大家提高警惕,小心這些圈套。陷阱一房屋買賣前,驗證產(chǎn)權證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié),但產(chǎn)權證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法,是到房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門進行查詢,核實產(chǎn)權的真實性。陷阱二出賣人具有合法處分權,是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件,否則可能導 致買賣合同無效,這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱,買房人應注意以下幾個方面的問題:出賣人必須是產(chǎn)權證上登記的產(chǎn)權人;如果房屋有多個共有人需要全體共有人,共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚,買賣行為需要取得其配偶的確認,購買二手公有住房, 應取得共同居住人同意。陷阱三在簽訂買賣合同后,如果賣房人又將該房屋賣給他人,并且辦理了過戶手續(xù),致使先前的買賣合同 無法履行?!邦A告登記”是避免這一陷阱的有效手段,但買房人要注意,必須在預告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權變更登記,超過三個月未申請的,預告登記失效。陷阱四購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下,在買房人付款后,如果房屋居住人拒不交付房屋, 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱,在購買這類房屋時,買房人應在房屋騰空,具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱五一些沒有辦理產(chǎn)權證的房屋,是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設計變更未經(jīng) 批準),可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權證。如購買此類房屋,先要把未辦理產(chǎn)權證的原因弄清楚,對未來風險有充分預期,再決定是否購買。陷阱六如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權受限制的情況存在,買房人在購買房屋后,將無法順 利取得所有權,甚至可能造成經(jīng)濟損失。買房人應事先到房地產(chǎn)管理部門進行查詢,如存在上述情況 ,不要購買。陷阱七為賣出房屋,賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾,但有些內(nèi)容并未寫進合同中。事后,當 買房人發(fā)現(xiàn)問題時,有苦難言。為避免這個“陷阱”,買房人應就關心的問題詢問賣房人后,盡可能去核實情況的真實性,同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。
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二手房交易過程中,產(chǎn)權確認的標準就是“五證”,到底是哪五個證?如果“五證”不全會怎么樣?相信購房者對“五證”多少有點認識,但就是不能夠記全,實際上二手房買賣中買方一般只會看《國有土地使用證》,其他的多少會忽略一二,但為了保證二手房房源真實有效,小編建議您還是查全“五證”,只有“五證”齊全才能說明賣方是真的擁有所交易房屋的產(chǎn)權,才不至于上當受騙。下面小編將對五證進行詳細的介紹,并附以圖片,購房者可要看清了?!秶型恋厥褂米C》重要指數(shù):五顆星它是證明土地使用者(單位/個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護,由市國土資源局核發(fā)。是房屋的重要物權,如果不按合同辦理《土地使用證》,那么交易房屋可能是開發(fā)商違約修建的,今后有任何問題,在法律方面不會給買方提供幫助?!督ㄔO用地規(guī)劃許可證》重要指數(shù):三顆星指建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證,因為是市規(guī)劃委員會核發(fā)的,所以是建設單位用地的法律憑證。如果二手房沒有這個證,那么該房屋是不可能領取房地產(chǎn)權屬證件的,這樣的二手房房源不靠譜?!督ㄔO工程規(guī)劃許可證》
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房子是不是真是存在,是否有抵押,是否可以正常銷售
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二手房交易注意事項:二手房雖然價格較優(yōu)惠,但是在交易過程中容易產(chǎn)生各種糾紛,所以在進行二手房交易的過程中需要注意各方面。特別是在簽訂合同和手續(xù)辦理的時候。1、比較價格:二級市場真正的價格應該怎樣,您可以通過公開信息如報紙信息、網(wǎng)上信息、中介機構發(fā)布的信息等,進行分析比較,也可以向專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構了解市場行情。2、預約看房:通過中介代理公司您在看房前應與代理公司簽訂《委托代理協(xié)議》和《看房單》。在看房時間安排方面要注意:**好提前一天預約看房;業(yè)主一般不可能24小時在家等候,**好下班后或休息時間看房。直接與售房者聯(lián)系看房許多買房者都是通過親戚、朋友介紹或通過其它公開渠道獲得信息并直接和賣房人聯(lián)系,在預約看房前,盡量多了解對方房產(chǎn)情況,如地段、價格、面積、樓層、產(chǎn)權是否清楚等,做到心中有數(shù)。3、簽訂合同:您在看過房后,表示滿意,希望與賣房人簽訂合同時,應該準備身份證和購房定金。在簽訂合同時,您需要慎重注意以下幾點問題:房屋產(chǎn)權是否明晰,賣房者是否具有《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》,是否具有全部產(chǎn)權,物業(yè)是否是他本人所有。雙方交易稅費如何負擔;屋內(nèi)設備如何安排,物業(yè)騰空交接時間如何商定;違約責任及如何爭議解決;房款如何支付。若通過中介代理公司簽署合同時應特別注意:檢驗中介代理公司的《資質(zhì)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》,非法中介不受國家保護;在二手房交易中,中介公司是無權代表賣房者簽署售房協(xié)議的,您必須與賣房者本人簽署協(xié)議,方為有效;若中介公司以售房者代理人的身份與您簽署協(xié)議,您也有權知道售房者的具體情況,特別是成交價格是否經(jīng)過售房者認可等,以免被中介公司賺取了差價。4、手續(xù)辦理:二手房的手續(xù)辦理大致可分為以下六步:①、準備:賣方應準備身份證、戶口簿、《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、交易課稅評估報告以及買方的身份證明;如賣方有共有人,必須出具房屋共有人同意出售證明,共有人必須簽字蓋章。②、填寫權屬轉移登記申請表和《房屋買賣合同》,向房屋所在地交易所提出申請,交易所審查賣方房屋檔案權屬是否清晰和買方身份證明。③、審核通過后,交易所發(fā)放交易轉移過戶收件單。④、憑繳費單,買賣雙方繳納國家稅費(契稅、交易手續(xù)費、土地收益金、印花稅、產(chǎn)權登記費)。⑤、持交費票據(jù)、買方身份證、過戶收件單領取新的《房屋所有權證》。⑥、買方持新《房屋所有權證》和雙方簽署的《買賣合同》、原《國有土地使用權證》以及契稅和土地收益金原始憑證到所在區(qū)土地分局辦理土地使用權登記,換發(fā)新的《國有土地使用權證》。5、物業(yè)交驗:您應在合同規(guī)定的時間內(nèi)進行驗房,驗房的內(nèi)容主要包括:物業(yè)是否與合同約定的一致;物業(yè)里的家具等是否已搬空;物業(yè)鑰匙是否已交付;有關物業(yè)費用換出方是否已結清。驗房后,您要注意結清相關的結算費用。
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