已有1個(gè)回答

• 141****7017

  購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。 簽訂購(gòu)房合同是需要十分謹(jǐn)慎的，看有沒(méi)有明確雙方的義務(wù)和責(zé)任。那么應(yīng)該如何規(guī)避各種問(wèn)題呢，我們**好和開(kāi)發(fā)商簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的方面白紙黑字寫(xiě)上去。不要只是單純的口頭約定，不然到了出問(wèn)題的時(shí)候吃虧的都是自己！ 第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，在買(mǎi)房之后，售樓書(shū)里面承諾的一些設(shè)備啊配套啊并不存在，如果我們?cè)谘a(bǔ)充協(xié)議里面有這些內(nèi)容，那么日后的維權(quán)就有據(jù)可依了。 第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)房合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。一般來(lái)說(shuō)，在正常辦理收房手續(xù)以后，就可以辦兩證了。也有開(kāi)發(fā)商方面存在問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主不能辦理產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)候要怎么解決或者賠償，可以約定一下。 第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。這是針對(duì)精裝修的房子來(lái)說(shuō)的。要明確精裝修的標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的寫(xiě)使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括品牌的系列、型號(hào)、顏色等。 第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者收房以后，可能會(huì)立即裝修，還有買(mǎi)家具家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免糾紛
  答

  現(xiàn)如今房地產(chǎn)的市場(chǎng)上的買(mǎi)房合同爭(zhēng)議明顯增多，在"一錘定音"簽合同時(shí)，如何避免糾紛呢？在買(mǎi)房難，維權(quán)更難的時(shí)代，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，買(mǎi)房簽訂合同時(shí)，又有哪些應(yīng)該注意的事項(xiàng)，將買(mǎi)房糾紛防范于未然呢？本期購(gòu)房指南就買(mǎi)房簽訂合同時(shí)需要注意的問(wèn)題進(jìn)行了整理，為大家提供參考。 首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”并驗(yàn)明 五證是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工證是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 **主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚房屋基本信息是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購(gòu)買(mǎi)的房屋，還要看您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 此外，買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 使用規(guī)范的合同文本 **好參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這 樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。千萬(wàn)一定不能馬虎，否則到時(shí)吃大虧就慘了。 買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定 填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。面積確認(rèn)以及面積差異處理，商品房銷(xiāo)售管理方法中明確說(shuō)明了，如購(gòu)買(mǎi)的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個(gè)分水嶺，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，要么同開(kāi)發(fā)商協(xié)商！ 只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。關(guān)于公攤建筑面積，有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開(kāi)發(fā)商有很多贈(zèng)與購(gòu)房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。 辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間和交房時(shí)限 產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻谩肮ぷ魅铡?，必然?huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng)；辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也要明確在合同里，避免開(kāi)發(fā)商拖延辦理。 交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償，就是說(shuō)一定要確認(rèn)交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。 簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題和物業(yè)管理事項(xiàng) 在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。另外，合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管 理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容及違約責(zé)任 應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。當(dāng)然還需要注意約定的違約責(zé)任，比如簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期 付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。 看清計(jì)價(jià)方式與總價(jià)款及支付條款 合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格，如果包括其他費(fèi)用（如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等）應(yīng)一并列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付等。如果沒(méi)有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問(wèn)題 看清楚爭(zhēng)議解決的方式 仲裁一般是開(kāi)發(fā)商樂(lè)意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開(kāi)發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購(gòu)房者，一定要把訴訟約定在里面 明確貸款辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任 貸款辦不下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無(wú)據(jù)可依。 應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn) 假如開(kāi)發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進(jìn)口品牌，或請(qǐng)注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來(lái)裝。提醒您一定要注意這一點(diǎn)，以免精裝修變成“驚裝修”。 退房的責(zé)任 一旦退房，由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)明在確定的日期內(nèi)要求開(kāi)發(fā)商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。 買(mǎi)房需要花費(fèi)大量的積蓄，耗費(fèi)不少人力財(cái)力物力，因此，我們?cè)诤炗嗁?gòu)房合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，購(gòu)房合同涉及到比較多的專(zhuān)業(yè)方面的法律知識(shí)，而普通的購(gòu)房者們對(duì)開(kāi)發(fā)商的慣用的手段又比較陌生。而為了減少風(fēng)險(xiǎn)，防范買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井，購(gòu)房指南建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)律師或者有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的朋友，多多參考他們的意見(jiàn)，將風(fēng)險(xiǎn)降到**低，保護(hù)自己的合法利益。

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免吃虧
  答

  買(mǎi)房這個(gè)問(wèn)題相信許多人都要面對(duì)。對(duì)于這個(gè)生活中的“頭等大事”之一，許多細(xì)節(jié)萬(wàn)萬(wàn)不能馬虎。尤其是現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下的時(shí)候，買(mǎi)套房得投進(jìn)不少人力財(cái)力，所以大家一定要慎重對(duì)待。 很多朋友說(shuō)在買(mǎi)房的時(shí)候不清楚買(mǎi)房簽合同流程，購(gòu)房合同上很多專(zhuān)有名詞看的也是云里霧里的，**重要的是買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)有哪些也不甚了解，小編特意整理了下買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)等相關(guān)內(nèi)容，分享給大家，希望對(duì)剛需族有所幫助。 買(mǎi)房簽合同流程： 購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)——購(gòu)房者交定金(拿收據(jù))——開(kāi)發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)行簽合同，購(gòu)房者交**——開(kāi)發(fā)商將**款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶(hù)——開(kāi)發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同——通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同——開(kāi)發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。 買(mǎi)房有關(guān)的專(zhuān)有名詞解釋?zhuān)? 1、“五證”&“二書(shū)” 在簽合同之前，一定要先確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“五證”，“二書(shū)”是齊全的，那“五證”和“二書(shū)”有什么作用呢? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理商品房銷(xiāo)售的各種手續(xù)，也就是說(shuō)，只有這群手續(xù)都齊備了，他才有資格賣(mài)房。 “五證”是指：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》，“二書(shū)”是指：《住房質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，可不要小看這幾個(gè)證書(shū)，只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會(huì)受到國(guó)家保護(hù)。 特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 2、定金VS訂金？ 定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，俗稱(chēng)保證金。如果開(kāi)發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。 而訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒(méi)有擔(dān)保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，這時(shí)候，付訂金意味著你擁有對(duì)這套房子的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果**后你買(mǎi)了這套房子，訂金作為總房款的一部分;否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。 除了定金和訂金。買(mǎi)房子的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)“認(rèn)籌金”和“誠(chéng)意金”。 “誠(chéng)意金”是指開(kāi)發(fā)商正式銷(xiāo)售前讓購(gòu)房者繳納的費(fèi)用，繳納了“誠(chéng)意金”之后，你不僅可以獲得一定折扣的優(yōu)惠，還可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋，一般用來(lái)解決開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題。但是，親們，認(rèn)籌金是違法的。 誠(chéng)意金與認(rèn)籌金類(lèi)似，都是通過(guò)收取一定金額的錢(qián)，向買(mǎi)房的人承諾一定的優(yōu)惠，并以此確定購(gòu)房者的先后順序，但是，誠(chéng)意金更相當(dāng)于一種營(yíng)銷(xiāo)手段。同樣，誠(chéng)意金也不具有合同效力，不受到法律保護(hù)。 3、各種面積的含義 建筑面積有一個(gè)公式：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積。 套內(nèi)建筑面積包括：房?jī)?nèi)房屋使用空間的面積，墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)面積;公攤建筑面積自然就是整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積了。 有些開(kāi)發(fā)商為吸引更多客戶(hù)，會(huì)在宣傳頁(yè)上標(biāo)有贈(zèng)送面積。贈(zèng)送面積：顧名思義，贈(zèng)送面積就免費(fèi)的面積。但請(qǐng)大家切記：羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商是很有可能把這部分錢(qián)平攤到單價(jià)中的；一些含大量贈(zèng)送面積的戶(hù)型，往往內(nèi)部格局并不好；一些贈(zèng)送的面積是開(kāi)發(fā)商“偷來(lái)的”，這些面積不被法律承認(rèn)和保護(hù)…… 4、各種稅的解釋 首先來(lái)解釋一下**近比較受關(guān)注的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅。 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財(cái)產(chǎn)稅，一般是房款總額的1.5%。 房地產(chǎn)印花稅則是指因房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、轉(zhuǎn)移等而對(duì)書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅賦，一般是總房款的0.05%。 買(mǎi)房簽合同要注意這些 否則吃大虧！ 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)： 1、使用規(guī)范的合同文本 一定要使用規(guī)范的合同文本，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。 不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。 **好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。 2、查驗(yàn)有關(guān)證明文件 檢查開(kāi)發(fā)商是否具有上述所介紹的"五證"和"兩書(shū)"。買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 3、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容 (1)購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。 (2)應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 (3)要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任。 (4)明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 (5)明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 4、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定 在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。 5、期房要約定資訊條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。 6、注意“不可抗力”的界定 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。本來(lái)這一條款是合理的，但是現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商卻對(duì)此條進(jìn)行了延伸，擴(kuò)張。如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，這是違背法律原則的。 7、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題 在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。所以購(gòu)房者在簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí);建材配備清單、等級(jí);屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線(xiàn)通暢;門(mén)、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級(jí)等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時(shí)合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。 8、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng) 目前我國(guó)對(duì)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任確實(shí)不好界定，但購(gòu)房人還是可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握，如：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利;業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式確定的權(quán)利;物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍，明確物業(yè)管理公司的職責(zé)，保證入住后水、電、氣供應(yīng)，保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、通訊等項(xiàng)服務(wù)到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)。 9、注意約定違約責(zé)任 這里指的違約包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

• 問(wèn) 簽訂買(mǎi)房合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免"合同陷阱"
  答

  在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，普通消費(fèi)者往往不清楚合同中的條款，被開(kāi)發(fā)商鉆空子。 房屋面積的條款 購(gòu)房者在簽訂購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房合同時(shí)，應(yīng)在條款中寫(xiě)明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。另外，所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明或作為附件。 價(jià)格、收費(fèi)、付款額條款 在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的。發(fā)展商要求購(gòu)房者付出各種款項(xiàng)、稅費(fèi)時(shí)，購(gòu)房者都可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購(gòu)房者有權(quán)拒付。 房屋質(zhì)量的條款 購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線(xiàn)通暢，門(mén)、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免房產(chǎn)糾紛
  答

  在買(mǎi)房合同爭(zhēng)議明顯增多，在"一錘定音"簽合同時(shí)，如何避免糾紛呢？在買(mǎi)房難，維權(quán)更難的時(shí)代，如何維護(hù)自己的合法權(quán)益，買(mǎi)房簽訂合同時(shí)，又有哪些應(yīng)該注意的事項(xiàng)，將買(mǎi)房糾紛防范于未然呢？本期購(gòu)房指南就買(mǎi)房簽訂合同時(shí)需要注意的問(wèn)題進(jìn)行了整理，為大家提供參考。 1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”并驗(yàn)明 五證是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工證是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚房屋基本信息是否與認(rèn)購(gòu)書(shū)中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購(gòu)買(mǎi)的房屋，還要看您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 除此之外，買(mǎi)期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 2、使用規(guī)范的合同文本 一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這 樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。**好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。千萬(wàn)一定不能馬虎，否則到時(shí)吃大虧就慘了。 3、買(mǎi)期房要注意建筑面積的約定 在填寫(xiě)暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。面積確認(rèn)以及面積差異處理，商品房銷(xiāo)售管理方法中明確說(shuō)明了，如購(gòu)買(mǎi)的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。3%是個(gè)分水嶺，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，要么同開(kāi)發(fā)商協(xié)商！ 所以只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。關(guān)于公攤建筑面積，有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開(kāi)發(fā)商有很多贈(zèng)與購(gòu)房者的情況，實(shí)際上有時(shí)是公用的面積。 4、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間和交房時(shí)限 產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因?yàn)槿绻谩肮ぷ魅铡?，必然?huì)使實(shí)際交付時(shí)間延長(zhǎng)；辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也要明確在合同里，避免開(kāi)發(fā)商拖延辦理。 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償，就是說(shuō)一定要確認(rèn)交房日期，交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。 5、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題和物業(yè)管理事項(xiàng) 購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。另外，合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管 理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容及違約責(zé)任 購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣(mài)方的責(zé)任。當(dāng)然還需要注意約定的違約責(zé)任，比如簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期 付款;開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。 7、看清計(jì)價(jià)方式與總價(jià)款及支付條款 合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格，如果包括其他費(fèi)用（如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等）應(yīng)一并列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付等。如果沒(méi)有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問(wèn)題 8、看清楚爭(zhēng)議解決的方式 仲裁一般是開(kāi)發(fā)商樂(lè)意選擇的爭(zhēng)議解決方式，因?yàn)閷?shí)踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開(kāi)發(fā)商，所以在選擇這一方面時(shí)，作為購(gòu)房者，一定要把訴訟約定在里面 9、明確貸款辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任 現(xiàn)在貸款辦不下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無(wú)據(jù)可依。 10、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn) 如果開(kāi)發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進(jìn)口品牌，或請(qǐng)注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來(lái)裝。提醒您一定要注意這一點(diǎn)，以免精裝修變成“驚裝修”。 11、退房的責(zé)任 一旦退房，由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)明在確定的日期內(nèi)要求開(kāi)發(fā)商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。 買(mǎi)房需要花費(fèi)大量的積蓄，耗費(fèi)不少人力財(cái)力物力，因此，我們?cè)诤炗嗁?gòu)房合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，購(gòu)房合同涉及到比較多的專(zhuān)業(yè)方面的法律知識(shí)，而普通的購(gòu)房者們對(duì)開(kāi)發(fā)商的慣用的手段又比較陌生。而為了減少風(fēng)險(xiǎn)，防范買(mǎi)賣(mài)合同中的陷井，購(gòu)房指南建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)律師或者有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的朋友，多多參考他們的意見(jiàn)，將風(fēng)險(xiǎn)降到**低，保護(hù)自己的合法利益。

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 購(gòu)房合同陷阱有哪些
  答

  買(mǎi)房簽合同是個(gè)專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，很多購(gòu)房者在幾經(jīng)周折之后，花費(fèi)了幾代人積蓄之后買(mǎi)了一套房子，但是往往在簽訂購(gòu)房合同時(shí)不注意就被開(kāi)發(fā)商坑了，那么常見(jiàn)的買(mǎi)房合同陷阱有哪些呢？   陷阱一：補(bǔ)充協(xié)議權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等 購(gòu)房合同目前基本上都采用的是房管局統(tǒng)一印制的版本，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者在簽訂合同時(shí)只是將內(nèi)容填進(jìn)去，往往放下戒心。有些聰明的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而在補(bǔ)充協(xié)議上做手腳，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬(wàn)分之幾，購(gòu)房者的違約責(zé)任變成里日萬(wàn)分之幾，一字相差，違約款就相差30倍。 陷阱二：補(bǔ)充協(xié)議違約金縮水 買(mǎi)賣(mài)合同中約定違約責(zé)任是萬(wàn)分之幾補(bǔ)充協(xié)議中又對(duì)違約金額做了上限約定，那么違約金就大大縮水了。 陷阱三：購(gòu)房合同空白條款能作弊 購(gòu)房合同上是有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫(xiě)或者主要特殊注明的，但是有的開(kāi)發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者這個(gè)合同是統(tǒng)一版本的，因?yàn)橛械目瞻椎胤娇梢圆惶睿@樣空白的地方開(kāi)發(fā)商就有可能在上面做手腳。因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒(méi)有特殊說(shuō)明的空白地方可以劃一道斜線(xiàn)表示空白地方已無(wú)內(nèi)容。 陷阱四：簽合同之前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)交定金 很多購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間在確認(rèn)購(gòu)房意向后，會(huì)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)然后繳納定金。有的開(kāi)發(fā)商會(huì)已定金做要挾讓購(gòu)房者簽訂霸王條款。購(gòu)房者此時(shí)不買(mǎi)房就意味著幾萬(wàn)元定金沒(méi)了。如果買(mǎi)房子簽訂開(kāi)發(fā)商的霸王條款合同了，日后麻煩事可能更多。 這里建議可以繳納訂金，因?yàn)檫@個(gè)訂金可退，或者如果確認(rèn)好要買(mǎi)房里直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 陷阱五： 模糊詞語(yǔ)規(guī)避自身責(zé)任 開(kāi)發(fā)商在合同中往往會(huì)用模糊詞語(yǔ)規(guī)避自身責(zé)任。這里**重要的是關(guān)于交房日期的描述，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)寫(xiě)水電安裝后，小區(qū)驗(yàn)收合格后這些沒(méi)用的形容詞約定交房日期，交房日期一定要精確到年月日。還有比如精裝房會(huì)寫(xiě)采用**好、進(jìn)口的什么什么東西，這里購(gòu)房者一定要讓開(kāi)發(fā)商精確寫(xiě)到用什么牌子什么型號(hào)。 陷阱六： 陰陽(yáng)合同坑騙購(gòu)房者 有的開(kāi)發(fā)商會(huì)采用陰陽(yáng)合同，使用的合同與到工商部門(mén)備案的合同不一致，特別是補(bǔ)充協(xié)議作了部分修改。 陷阱七：合同主體認(rèn)定不明 有的時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)讓不是土地持有者的發(fā)展商或者非法人代表和購(gòu)房者進(jìn)行簽約，購(gòu)房者在簽約前要確認(rèn)法人貸款，這里可以查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的五證來(lái)確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的資格和**終法人。 陷阱八：壟斷物管權(quán) 買(mǎi)房協(xié)議約定“買(mǎi)受人同意該商品房由出賣(mài)人選聘的xx物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會(huì)，也難以改變。 已簽補(bǔ)充協(xié)議的購(gòu)房者也可維權(quán)。，補(bǔ)充協(xié)議是買(mǎi)賣(mài)雙方之間在溝通后達(dá)成的約定，具有個(gè)性化特征。但如果所有業(yè)主重復(fù)使用，則涉嫌構(gòu)成“格式條款”。若被認(rèn)定為“格式條款”，依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》，排除或者限制了消費(fèi)者權(quán)利的格式條款，對(duì)于消費(fèi)者沒(méi)有法律效力。因此可以依此進(jìn)行維權(quán)，但具體結(jié)果還要看仲裁委員會(huì)的判決。 以上都對(duì)目前開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中常用的欺騙伎倆進(jìn)行了整理，購(gòu)房是個(gè)專(zhuān)業(yè)復(fù)雜的問(wèn)題，由于數(shù)額較大所以不能馬虎，即使找專(zhuān)業(yè)律師來(lái)協(xié)助簽訂合同，也要對(duì)一些細(xì)節(jié)有自己的見(jiàn)解。從買(mǎi)房一開(kāi)始就規(guī)避日后可能出現(xiàn)的問(wèn)題，這樣才能**終安心入住。