已有5個回答

• 156****9913

  二手房買賣交易糾紛時常出現(xiàn)，如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？購買二手房注意事項有很多，下面小編就為大家總結(jié)了一些二手房交易中的陷阱，希望能使大家提高警惕，小心這些圈套。
  
  陷阱一
  
  房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。**直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進行查詢，核實產(chǎn)權(quán)的真實性。
  
  陷阱二
  
  出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。
  
  要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意以下幾個方面的問題：
  
  出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；
  
  如果房屋有多個共有人需要全體共有人，共同簽訂房屋買賣合同;如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。
  
  陷阱三
  
  在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行。
  
  “預(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。
  
  陷阱四
  
  購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。
  
  為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。
  
  陷阱五
  
  一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準)，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。
  
  如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。
  
  陷阱六
  
  如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟損失。
  
  買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。
  
  陷阱七
  
  為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進合同中。事后，當 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。
  
  為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進合同里。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:48:51
• 133****4241

  1、產(chǎn)權(quán)交易有限制
  購房者在買房時要特別注意房子是否能夠進行合法買賣，比如一些被查封、被列入拆遷范圍、或?qū)儆诠康鹊姆课菔遣荒苓M行上市交易的。
  2、未辦理房產(chǎn)證
  如果房屋尚未交付，原業(yè)主只有購房合同和發(fā)票而沒有產(chǎn)權(quán)證，那么這樣的房屋仍存在無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險，不建議購房者購買此類還未辦理房產(chǎn)證的房屋。
  3、城市居民不能買農(nóng)村宅基地自建房
  農(nóng)村宅基地自建房的土地性質(zhì)屬于集體所有，所以，宅基地的使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，等土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，才可以上市交易。
  4、是否為在租房源
  租客有優(yōu)先購買權(quán)，如果購房者看上了某個在租房屋，需要先得到租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾，或等租賃關(guān)系結(jié)束后，才能再購買。房屋產(chǎn)權(quán)問題是購房者在房屋交易中需要特別留心的一個問題，買方應(yīng)注意避免二手房的產(chǎn)權(quán)陷阱，才能保證房屋買賣的順利進行。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:48:45
• 155****6274

  (一)中介機構(gòu)無證經(jīng)營。這種機構(gòu)大多無固定場所，發(fā)生問題就轉(zhuǎn)移，使消費者無法投訴，所以消費者應(yīng)首先看有無房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書。
  
  (二)既收傭金又吃差價。購房人與中介簽訂委托代理購房合同，中介以低于與委托人談妥的價位購買房屋，從中收取其中不為雙方知曉的差價。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:48:40
• 148****5100

  新買的房屋，竟有5000余元水費沒交，賣家堅持從未入住，不可能產(chǎn)生費用。那么，這筆“巨額”水費從何而來？近日，句容市法院審理了這起案件。
  
  
  
  院方介紹，霍先生今年初在句容寶華地區(qū)買了一套房子，是毛坯房，剛建成兩年。入住前，霍先生去自來水公司更改戶名時震驚地發(fā)現(xiàn)：該房屋自2015年9月起一直未交水費，共產(chǎn)生了5000余元水費！霍先生當即將這一情況告知賣家張女士，張女士也很意外，表示自己從未入住該房屋，不可能產(chǎn)生這么多的費用。
  
  
  自來水公司介入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來是該房屋的水管不明部分發(fā)生漏水。經(jīng)法官調(diào)解。**終，張女士同意支付所欠水費以及維修水管的費用，總共6500元。
  
  
  
  
  
  
  
  為了避免出現(xiàn)以上問題，今天我們一起來看看南京的**新購房政策以及二手房交易注意事項。
  
  
  
  南京**新購房政策
  
  
  
  1
  
  南京限購政策
  
  
  
  
  
  
  
  2
  
  南京貸款政策
  
  
  
  ①商貸政策
  
  
  
  
  
  
  ②公積金政策
  
  
  
  
  
  
  
  3
  
  南京稅費政策
  
  
  
  
  二手住宅稅費
  買 方
  契 稅
  家庭唯一住房≤90㎡1%
  家庭唯一住房＞90㎡1.5%
  二套房≤90㎡1%
  二套房＞90㎡2%
  三套房3%
  
  
  賣 方
  增值稅
  滿2年免征
  不滿2年
  按照5%的征收率全額繳
  
  納
  
  （應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%）
  
  
  
  個人所得稅
  滿5年家庭唯一免征
  家庭非唯一全額1%或差額20%
  不滿5年全額1%或差額20%
  
  
  
  二手房交易需警惕
  
  
  
  買二手房的基本流程
  
  
  
  1、 鎖定房源信息——2、實地看房——3、確定購買簽訂合同——4、過戶和房屋交割
  
  
  
  二手房買賣合同六大要點
  
  
  
  1、確認房屋產(chǎn)權(quán)人和雙方身份
  
  
  
  2、明確房屋交易價格
  
  
  
  3、明確房款支付方式和時間
  
  
  
  4、明確相關(guān)稅費支付方式和時間
  
  
  
  5、明確交房時間
  
  
  
  6、約定違約責任
  
  
  
  二手房買賣合同簽訂流程
  
  
  
  一、確認基本信息的真實性和有效性
  
  
  
  除了房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)要齊全外，還要驗證這些信息是否真實、有效。
  
  
  
  1.不動產(chǎn)證、身份證和簽署合同人要統(tǒng)一。如有特殊情況，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。
  
  
  
  2.房屋地址要嚴格按照房產(chǎn)證中的地址填寫。
  
  
  
  3.房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫。如果房屋附有贈送的小部分的面積（不含在房地證或者房產(chǎn)證的面積中）需要在合同的“其他條款”中注明。
  
  
  
  4.房屋權(quán)屬要明確注明，要填寫產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名。
  
  
  
  二、約定總房款、稅費和付款方式
  
  
  
  1.付款時需寫明：總價款、**款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間
  
  
  
  2.交易稅費。理論上由房主承擔的稅費有：增值稅、個稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅（雙方各交一半）；由買房人承擔的稅費有：契稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅（雙方各交一半）。另外，根據(jù)房屋的性質(zhì)以及實際情況還可能要交土地增值稅等。
  
  
  
  需要注意的是，在實際交易中，房主報價一般都是凈得價，稅費都由買房人承擔。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:48:33
• 159****9324

  
  
  1、買房之前，一定要注意審核售房者是否為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人
  
  
  
  二手房上市交易，必要要有房產(chǎn)證。買房首先需要注意的是房屋是不是歸賣方所有，其次需要注意售房者是否有處理該房屋的權(quán)利。所以，**好到房管局查詢一下，看看該房屋是否已經(jīng)被抵押、被查封，或者存在糾紛；簽訂合同時，應(yīng)當由房主本人及其配偶共同簽字，只有這樣，才能順利辦理過戶。
  
  
  
  2、查看房屋是否有承租人
  
  
  
  房屋承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，在購買二手房時，要注意查看房子是否還有承租人。需要承租人書面承諾放棄其優(yōu)先購買權(quán)，購房者買房才能更安心。如果房子是公房，還需要查看公房原單位是否具有優(yōu)先購買權(quán)等，以避免無法取得房產(chǎn)證的情況發(fā)生。
  
  
  
  3、查看房屋質(zhì)量以及配套
  
  
  
  一定要注意檢查房子的質(zhì)量，主體結(jié)構(gòu)有無出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋有無存在違建等情況。另外，還要注意看下房子的供電、供水、供暖、網(wǎng)線等各方面的配套，過戶時注意查看水電費等各種費用是否已經(jīng)結(jié)清，避免存在欠款的情況。
  
  
  
  4、注意戶口遷移
  
  
  
  很多人買房是為了落戶、孩子上學(xué)，只有當原房主的戶口遷出了，購房者的戶口才能夠遷入，必要時可以去到有關(guān)部門核實原房主的戶口遷移情況。為了以防萬一，購房者可以與售房者在合同中約定，等到原房主戶口全部遷出后再支付相應(yīng)的房款。
  
  
  
  5、注意貸款問題
  
  
  
  買方一定要給自己留有足夠的時間去辦理貸款的相關(guān)手續(xù)，防止出現(xiàn)逾期付款需要承擔違約責任。
  
  
  
  6、注意限購情況
  
  
  
  買房前，去房管部門查清楚自己是否有購買資格。如果不符合條件，**后造成合同簽約不成，是需要承擔違約責任的。
  
  
  
  7、中介費不要太著急支付
  
  
  
  二手房的交易流程復(fù)雜，因此很多人都是通過房屋中介來進行二手房交易的。現(xiàn)在很多的中介也比較黑心，只想著從中牟利，購房者在與中介交易過程中，為了以防萬一，注意要保留好相關(guān)的證據(jù)，如果真的發(fā)生糾紛，維權(quán)也有據(jù)可依。支付中介費的時候不要太著急，可以在辦理完所有的購房手續(xù)后再支付相應(yīng)的中介費，防止出現(xiàn)**后沒有買到房子中介費也追不回的情況。
  
  
  
  8、簽訂合同需謹慎
  
  
  
  購房者與售房者簽訂合同的時候，一定要注意仔細審查合同的內(nèi)容，哪怕一些微小的細節(jié)問題，也不能忽視。對于賣方承諾的事情一定要在合同中落實，口說無憑。為以防萬一，還可以請律師陪同簽訂合同。特別要注意的是，房屋的裝修情況，房款中是否包含房屋內(nèi)的裝修也要在合同中寫清楚，避免出現(xiàn)在搬進去后，發(fā)現(xiàn)原房主將馬桶、廚柜等用具都敲掉的情況。
  
  
  
  很多人買二手房，都是通過熟人介紹，買房時親信熟人，結(jié)果造成自己上當受騙，維權(quán)也缺少證據(jù)，造成自己吃了啞巴虧。這里提醒大家在買房的時候，一定要多留意一個心眼，注意多看多問多觀察，并提前做好相關(guān)的準備工作。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:48:27

相關(guān)問題

• 問 二手房交易陷阱有哪些? 二手房交易中常見的陷阱
  答

  二手房在交易過程中涉及到諸多的問題，情況十分復(fù)雜，并且潛藏著許多陷阱，所以在進行交易時，購房者一定要小心謹慎，**好多了解二手房交易陷阱的具體類型，以及應(yīng)對方法之后，再去購買房產(chǎn)。一、二手房交易陷阱有哪些？1、個人現(xiàn)金收房一些不法中介先偽裝成個人購房者，與業(yè)主談好房價后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權(quán)委托公證。此時不法中介可以將房子轉(zhuǎn)手高價出售，一旦無法快速將壓在手里的房子變現(xiàn)，就會采用以業(yè)主名義出租或抵押等形式將房屋變成現(xiàn)金流，甚至有黑中介拿業(yè)主的房產(chǎn)證惡意行騙，然后卷款潛逃。2、買賣合同貓膩多有時交易雙方簽訂的“房屋買賣合同”只簡單說明了約定的房款數(shù)額，所交易房屋的地理位址等基本情況，待到過戶完成之后，由于合同中既沒有付款時間、付款方式的相應(yīng)條款，也沒有入住交驗、費用明細的相應(yīng)條款，于是**終演變成一場持久糾紛。3、代理合同陷阱在《委托銷售代理協(xié)議》中，一般會對買賣雙方的權(quán)責義務(wù)都會分別做出規(guī)定，但是對中介的行為約束甚少。但實際上，正規(guī)的中介合同會規(guī)定中介公司委托出售房屋的時限，或規(guī)定中介公司超時出售的違約責任，同時也會規(guī)定委托期內(nèi)業(yè)主的義務(wù)，委托期內(nèi)業(yè)主的違約責任等。4、無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶許多人認為一手交錢一手交房，拿到鑰匙就等于得到房產(chǎn)，實際上，在房屋正式過戶之前，產(chǎn)權(quán)仍然歸屬原業(yè)主，并且存在可能無法完成交易的可能性。許多不法中介為了促成交易，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險避而不談，更有甚者，一些不法中介還將可能存在交易困難的房產(chǎn)出售，然后房產(chǎn)就無法過戶，購房者的合法權(quán)益無法得到保證。二、如何避免二手房交易陷阱？1、購房者在與售房者簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。2、購房者在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、購房者應(yīng)在簽訂買賣合同時，一定要讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當選擇正規(guī)中介機構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好，以免被不法中介欺騙。5、購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居了解房屋的真實情況，**好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔責任等內(nèi)容做出書面約定。

  全部5個回答>
• 問 二手房買賣流程及注意事項有哪些? 二手房交易過戶要牢記八大注意事項
  答

  一、交易流程1、買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。2、簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。3、辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。4、立契房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

  全部3個回答>
• 問 二手房交易陷阱有哪些? 二手房交易陷阱有哪些？規(guī)避方法是什么？
  答

  (一)中介機構(gòu)無證經(jīng)營。這種機構(gòu)大多無固定場所，發(fā)生問題就轉(zhuǎn)移，使消費者無法投訴，所以消費者應(yīng)首先看有無房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)證書。(二)既收傭金又吃差價。購房人與中介簽訂委托代理購房合同，中介以低于與委托人談妥的價位購買房屋，從中收取其中不為雙方知曉的差價。

  全部3個回答>
• 問 二手房交易有哪些注意事項 如何避免陷入陷阱
  答

  二手房由于價格較低、配套成熟，受到很多剛需購房者喜愛，但二手房的交易過程有許多要注意的地方。真實案例中，一位女士買了一套二手房，在她從賣家手里拿到房產(chǎn)證后，對方卻一直推脫不辦理過戶手續(xù)。原來，賣方補辦了新的房產(chǎn)證，還將房產(chǎn)辦理了抵押借款。了解到實情后，買方認為，房管局未盡到嚴格審查義務(wù)，一怒之下將房管局告上法庭。 2013年5月，甲方（購房房）從乙方（售房方）手上購買了一套二手房屋，雙方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，甲方如約支付了全部購房款。由于該房產(chǎn)已抵押給銀行，乙方未及時涂銷抵押，因此當時雙方未辦理過戶手續(xù)，甲方只是搬進去居住。甲方要求乙方及時辦理，出于保險起見，她將乙方的購房合同、房產(chǎn)證等相關(guān)原件拿來自己保管。 事后，甲方繼續(xù)要求乙方辦理過戶手續(xù)，但乙方一直以各種理由推脫。2014年7月，甲方感覺不對勁的經(jīng)過查詢才得知，乙方在她不知情的情況下，以欺詐手段將原房產(chǎn)證掛失，重新辦理了新的房產(chǎn)證，并以新的房產(chǎn)證向銀行做了抵押借款。 此消息猶如晴天霹靂，甲方將增城市國土房管局告上了法庭，要求撤銷房管局補發(fā)的新房產(chǎn)證。她認為，根據(jù)法律規(guī)定，房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當及時登報聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)，由登記機關(guān)作出補發(fā)公告，經(jīng)法定期限公示無異議的，予以補發(fā)。但房管局在給賣方辦理補發(fā)新的房產(chǎn)證手續(xù)時，未盡到嚴格審查義務(wù)，屬于違法的具體行政行為。 面對控訴，增城市國土房管局認為，新房產(chǎn)證是根據(jù)阿鐘的申請并依照房地產(chǎn)權(quán)登記的法律法規(guī)的規(guī)定，由之前遺失的房產(chǎn)證補辦而來，是未改變登記內(nèi)容的遺失補發(fā)權(quán)屬證書行為。雖然甲方認為她在2013年5月與乙方簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，但她也同時承認與乙方并未辦理過戶手續(xù)，即她從未取得涉案房產(chǎn)的物權(quán)。 房管局還認為，新證補發(fā)行為認定事實清楚，證據(jù)確鑿。2013年8月，乙方向房管局申請掛失涉案房屋的房產(chǎn)證，同年9月，在當?shù)貓蠹埧橇诉z失聲明。1個月后，乙方向房管局申請補辦涉案房屋的房產(chǎn)證。2014年2月，房管局補發(fā)了新證。 法院：裁定駁回起訴 法院經(jīng)審理認為，涉案新的房產(chǎn)證的頒發(fā)是舊證的補發(fā)登記產(chǎn)生的行為，而不屬于新的登記行為。依據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定，房屋登記機構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。為此，房管局向原房主發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)證屬于補發(fā)行為，甲方對此提起訴訟，法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當裁定駁回起訴。 經(jīng)辦法官提醒廣大市民，在購房之前，應(yīng)先行了解房屋權(quán)屬狀況，也可以要求賣家打印相應(yīng)的證明。簽訂買房合同后，應(yīng)盡快辦理過戶登記。如果遇到案例中的情況，買家可提起民事訴訟，要求賣家辦理過戶，否則要求對方承擔違約責任。

• 問 二手房交易注意哪些陷阱？
  答

  沒有陷阱，按正常流程走就可以了

  全部10個回答>