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• 135****1247

  我們?cè)谫I房時(shí)尤其是購買二手房時(shí)，經(jīng)常會(huì)碰到跟房主談好了價(jià)格交了定金，甚至簽訂了購房合同，但是一轉(zhuǎn)眼房?jī)r(jià)上漲房主反悔不想賣了。這種情況下，簽訂好的購房合同還有效嗎？ 相關(guān)案例： 小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下買了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來越迫切。苦于沒有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣掉，拿賣房的錢付大房子的**。小王就通過中介公司找到了買主小劉，小劉看完房子以后很滿意，雙方經(jīng)過幾次協(xié)商，約定成交價(jià)格95萬元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了買賣合同。就在雙方打算履行合同的期間，誰也沒想到房?jī)r(jià)迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報(bào)價(jià)已經(jīng)到了105萬元。小王夫婦覺得賣虧了不想賣了。 于是，小張把小王和買方小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的買賣合同無效，理由是房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認(rèn)賣房沒有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時(shí)候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過電話要求加價(jià)，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣房的行為。中介公司的工作人員也到庭對(duì)小劉主張的事實(shí)進(jìn)行了證明。 購房合同的效力怎么確定？ 本案反映的情形在實(shí)踐中并不少見，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋買賣無效，進(jìn)而變相達(dá)到反悔賣房的目的。這種做法在實(shí)踐中很少會(huì)得到法院的支持。 本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。此時(shí)，即使小張沒有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，小劉作為購房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。 本案中，小劉看房時(shí)小張?jiān)趫?chǎng)，表明小張對(duì)于售房事宜是明知的，而且合同簽訂后又電話與小劉就漲價(jià)進(jìn)行過溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。 當(dāng)然了，對(duì)于這種共同所有人的房屋，我們購房指南建議購房者在買房時(shí)**好房屋的全部所有人都能在購房合同上簽字，只有這樣，才不容易讓賣方因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲等原因想反悔。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:27

相關(guān)問題

• 問 賣房合同是否有效
  答

  你的問題有些糊涂，到底你是買房，還是賣房？怎么一會(huì)對(duì)方付預(yù)付款，一會(huì)還要你拿到房產(chǎn)證？難道你賣的房子沒有房產(chǎn)證嗎？你**后的提問又說自己不想買了。真亂。不過不要緊，不管是你買還是你賣，道理都一樣。除了附有生效時(shí)間或生效條件的合同，一經(jīng)簽訂，就會(huì)立刻生效。合同生效是什么含義？就是該合同對(duì)雙方都具有約束力，雙方都必須按照合同的約定去辦，誰不按約定去辦，就是違約，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那么好了，大前提有了。再看你的情況。你們的合同已經(jīng)雙方簽字，中介應(yīng)當(dāng)也在上簽字，那么賣房合同已經(jīng)成立并生效。三方都應(yīng)當(dāng)按照合同的要求，履行各自的義務(wù)。如果你是出賣方，樓主你的義務(wù)就是按約定收取房款和交付房屋，你反悔，就要承擔(dān)違約責(zé)任。至于是不是支付違約金，這要看你們得合同如何約定，如果約定支付違約金，你必須支付。如果沒有約定違約金，那么由此給對(duì)方造成損失的，你也要賠償對(duì)方損失。還有，看樣子你是把夫妻共有的房子賣掉了，沒有你丈夫的簽字。但如果對(duì)方有理由相信你有權(quán)處置該房產(chǎn)，就算沒有你丈夫的簽字，房子一樣要賣。這是保護(hù)善意第三人的利益。

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• 問 賣房合同是否有效
  答

  有三個(gè)問題先要搞清楚了，才能回復(fù)你。問題1：房產(chǎn)證是你老公的名字，房屋是在你們結(jié)婚期間購買的，還是你老公在婚前購買的？如果是婚姻期間購買的，那么房屋是你和你老公的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。問題2：合同上你所簽的名字是你老公的，還是你的？問題3：你老公對(duì)于你賣房是否知曉以及同意？

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• 問 賣房反悔不想賣了怎么辦？
  答

  賣房人反悔的法律后果？第一、如果合同有約定定金的，那個(gè)買房一方，他有權(quán)要求賣房人雙倍返還定金。第二、如果合同約定的違約金的，買方也可以要求賣方承擔(dān)支付違約金的責(zé)任。對(duì)于雙方在合同里面又約定了違約金，另外還約定的那個(gè)定金的，那么買房人他只能選擇其中一項(xiàng)進(jìn)行那個(gè)追責(zé)。第三、就是如果他約定的定金也約定了違約金，買方也進(jìn)行了選擇，但是這個(gè)選擇仍然不足以填補(bǔ)受到損失的，那么買房人他是可以根據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行那個(gè)增加違約金的要求，以達(dá)到實(shí)際損失的補(bǔ)償能夠彌補(bǔ)他實(shí)際損失為止。第四、反過來說，如果實(shí)際損失是沒有那么多，那個(gè)約定的違約金已經(jīng)超過了實(shí)際損失的30％的，那么這個(gè)賣房人他是有權(quán)要求減少這個(gè)賠償金額，減少到只超過損失的30％為止。賣房人反悔的法律后果？房子賣了之后究竟還能反悔嗎？房子賣了之后究竟還能反悔嗎？1、按照規(guī)定，買賣合同生效后，買賣雙方均不得因價(jià)格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出售方在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，購買方可要求同出售方重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。2、不過，房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。

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• 問 賣房反悔不想賣了怎么辦？
  答

  退稅所需資料：1.買賣雙方簽訂的《房屋終止交易合同》；2.書面退費(fèi)申請(qǐng)書，需雙方簽字；書面退費(fèi)申請(qǐng)書應(yīng)包括原合同內(nèi)容、繳稅情況、退房原因、終止合同簽訂時(shí)間。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一代開發(fā)票；4.原網(wǎng)簽合同原件及復(fù)印件；5.原房產(chǎn)證原件及復(fù)印件；6.完稅憑證或交款憑證；7.交易雙方身份證及復(fù)印件；8.退稅人開戶的工商銀行活期存折原件及復(fù)印件（余額不少于50元）。

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• 問 如何鑒別購房合同是否有效
  答

  網(wǎng)友提問：如何從購房合同內(nèi)容來鑒別購房合同的無效？ 專家回復(fù)：無效合同分為部分無效和全部無效兩種，合同部分無效并不代表整個(gè)合同無效，因?yàn)楹贤衅渌麠l件具備的條款仍然具有法律效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人仍具有約束力。但購房者怎樣通過合同的內(nèi)容來鑒別自己所簽的合同是否有效？ (1)從購房合同的條款來鑒別。如果合同的某些條款違反國(guó)家法律法規(guī)，則此條款對(duì)房屋買賣雙方?jīng)]有約束力，必須加以糾正。 (2)從購房合同的標(biāo)的來鑒別，即樓盤是否為法律政策所允許買賣的項(xiàng)目。也就是說在房屋開發(fā)階段，如果開發(fā)商所建房屋屬于越權(quán)批地、非法占地，所簽合同無效；在建階段，如在建房屋未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證等，所簽合同無效；在銷售階段，如沒有房地產(chǎn)管理部門的銷售許可證，以這樣的房屋為標(biāo)的的，所簽合同無效。