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  2016年2月2日，央行銀監(jiān)會下發(fā)通知，下調商品房商業(yè)住房個人貸款**比例。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上**低**款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，**低**款比例調整為不低于30%。 首套房兩成**、二套房三成**的政策讓購房門檻降低了不少，照例說是個“喜大普奔”的大好事，但總價不變僅**比例降低了，意味著房貸金額提高了。目前公積金貸款的利率和商業(yè)貸款差得不是一星半點，降了**貸款金額不提升，照樣還是買不起房，“提高公貸額度，減少利率支出”成為了眾多剛需者們的心聲。 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，2016年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11026元/平方米。而目前，5年期以上的公積金貸款利率是3.25%，商業(yè)貸款是4.9%，以等額本息貸款60萬元，貸款30年為例，商貸需要比公貸多支出20多萬元。 那么，以剛性需求平均購房面積90平方米，單價11026元為例，房屋總價100萬元，目前公積金貸款政策各地有所差別，**高額度從30萬至120萬之間不等。我們以二線城市60萬**高額度計算，如果是首套房，那么可以**20萬元，公積金貸款60萬元，剩下的20萬元需要使用商業(yè)貸款。這意味著，**沒交的錢還得花高額利息從銀行貸。 按照目前公積金貸款額度和相關政策反之計算，個人公貸額度60萬元，如果以**兩成來計算，**15萬元，房款總額要控制在75萬以內才能完全享用公積金貸款，通過房價計算，房產(chǎn)總面積不能超過68平米才能完全享受公貸利率，才能不使用“組合貸”。 而對于二套房的購房者來說，這個數(shù)字都更為短缺，二套房往往要么是學區(qū)房，要么是改善性住房，房價總額水漲船高，提高公積金貸款額度，盡量避免公貸額度不足再申請商業(yè)組合貸對他們來說更迫切。

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相關問題

• 問 公積金貸款額度有何變化 何時開始調整
  答

  《大連市個人住房公積金貸款管理辦法實施細則》即將于2016年2月1日起正式生效，政策的**大變化體現(xiàn)在貸款額度新增受賬戶余額的限制，不得超過公積金賬戶余額的15倍，例如，單身購房者想要貸到自身**高額度45萬，那么其公積金賬戶余額就不能低于3萬。該《細則》有效期至2021年1月31日。?? 主要變化都有啥 新版的《細則》主要刪除了《大連市個人住房公積金貸款管理辦法實施細則》第九條“借款人及配偶選擇使用貸款時住房公積金賬戶余額轉賬償還本次公積金貸款的，其實際可使用的貸款額度為按規(guī)定條件計算的貸款額度。借款人及配偶選擇以現(xiàn)金方式提取使用其住房公積金賬戶余額的，其實際可使用的貸款額度為按規(guī)定條件計算的貸款額度扣減其住房公積金賬戶余額（含本次購房已提取金額）”的規(guī)定。變更為借款人的貸款額度不能超過其住房公積金賬戶繳存余額的15倍。 住房公積金賬戶繳存余額不含貸款申請前12個月內的補繳金額。職工因工作調轉按月匯繳的公積金以補繳方式繳存的，計入公積金繳存余額。子女以自己名義為已退休父母購房申請貸款且不占用子女貸款額度的，貸款額度不受子女公積金賬戶繳存余額倍數(shù)限制。 根據(jù)公安部門已不再出具直系親屬關系證明的實際情況，刪除第五條中“需提供父母戶籍所在地派出所出具的直系親屬關系證明”，增加“須提供出生證、獨子證或公證書”。 第二十二條“經(jīng)公證的財產(chǎn)、債務分割協(xié)議”增加“原夫妻雙方同時到場的，不需公證”等內容。 對于余額暫時不足的購房者，可以盡量不提取公積金，來提高貸款額度;而那些近期就有買房打算，余額不足但繳存額度夠的買房者，應盡早申請公積金貸款，不要等到政策落地后，對自身購房產(chǎn)生不必要的影響。??  

• 問 購房政策有沒有啥變化啊 ？
  答

  北京人群密集，住房嚴重供不應求，北京市因此出臺了一些規(guī)范北京買房人群的政策。那么，北京買房條件有哪些？北京本地人與外地人買房的規(guī)定有哪些不同？“京十五條”規(guī)定：對已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?，F(xiàn)在外地人在北京買房條件需符合以下條件：一：在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明; 二：有北京合法有效的暫住證; 三：購房人在北京沒有房屋，如果已經(jīng)結婚，夫妻雙方在在北京沒有房屋; 四：身份證、結婚證和戶口本。

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• 問 中山公積金貸款**高額度有沒有變化 房價趨勢如何
  答

  說到中山今年的樓市，那可謂是“漲”勢見好，一波又一波的利好政策讓眾人有了希望，也讓諸多房地產(chǎn)開發(fā)商有了漲價的理由。 2015年推出的一系列利好政策，2016年依然不會失效，比如降息降準、公積金異地貸款、農(nóng)民進城買房等。不但如此，2016年比起2015年來說，反而有了更進一步的勢頭，春節(jié)剛過不久，新的政策就一個又一個地出臺了，比如**比例下調、營業(yè)稅和契稅的免征要求降低、公積金存款利率上調等，然而這些都還不夠，中山市住房公積金管理中心近日計劃將公積金個人貸款**高額度從35萬調整至40萬，如此看來，中山市的房價想不漲都難。 不僅僅是政策，就連規(guī)劃也在為中山房價的上漲保駕護航。深中通道的建設項目在年后已經(jīng)開始正式招標，預計年內就可能會動工，該項目一旦完成，深圳和中山之間便不再存在距離問題，這點也吸引著眾多深圳人前往中山購房。有數(shù)據(jù)顯示，2月19日，中山全市商品房的網(wǎng)簽成交面積達25629.39平方米，成交套數(shù)249套，相信這其中不乏深圳人的身影。 既然政策支持，規(guī)劃也向好，那現(xiàn)在是不是就該抓緊時間買房了呢？別著急，你還得先來看看**佳購房時機都有哪些？ 一、一手房開盤的時候 一般來說，為了能夠吸引眾多人前來購買，一手房在開盤的時候都會推出很多促銷的活動，打折優(yōu)惠，降低房價等都有可能會出現(xiàn)，所以這個時候你就可以考慮買房。 二、政策出臺的時候 政策剛出臺的時候，很多開發(fā)商都不會選擇立即執(zhí)行，尤其是這個政策關乎著他們是否要降低房價。通常情況下，他們都會先選擇觀望一陣子，等到政策真正落地，他們才會執(zhí)行，所以政策出臺后的一兩個月就是購房較好的時機。 三、經(jīng)濟能力允許的時候 要知道，買房是可以的，但是你必須在經(jīng)濟能力允許的情況下再考慮買房，否則無論是哪個時機對你來說都不會是**佳時機。通常來講，你的月供不要超過月收入的百分之五十，否則就會影響生活品質。 綜上所述，就算有了政策的支持，那也不代表你就應該立即出手買房，還是要看時機，而其中**主要的其實還是要看你個人的意愿和自身的實際情況。

• 問 聊城調整住房公積金貸款有哪些新調整措施 上限是多少
  答

  聊城市出臺了《關于住房公積金使用政策調整的通知》(聊住金[2015]20號)，就住房公積金政策進行了調整?！蛾P于住房公積金使用政策調整的通知》共分為加大住房公積金貸款力度、放寬住房公積金提取條件、加強風險防范等三部分，其中前兩部分與普通購房者關系密切，也備受關注。對于新的公積金政策如何使用，市民仍有不少疑問，記者在市民反映的問題中選擇了大家較為關注的話題結合新調整后的政策，進行解讀。 放寬貸款條件 新政策中，職工連續(xù)足額繳存6個月(含)以上，在取得購房合同3年內，可申請住房公積金個人住房貸款。另外，市民在外地曾經(jīng)繳存過住房公積金，而在現(xiàn)存地繳存不滿6個月繳存時間可按照原繳存地住房公積金出具的 繳存證明合并計算。這三處亮點，繳存時間放寬、購房合同期期限放寬、異地繳納時間合并計算，對于剛參加工作或者剛返回聊城的剛需置業(yè)者來說，能夠減輕他們的置業(yè)壓力。 新政還調整了**，購買首套房**低**款比例20%;在擁有1套住房并已結清貸款的，再次購買普通自住住房的，同樣是20%。**比例的降低，可以讓更多暫時沒有充裕資金但有著良好發(fā)展前景的年輕人也能夠有能力置業(yè)。而結清首套房貸款后，也不必等待，短期內就可以申請二套房公積金貸款。 提高貸款額度和年限 住房公積金貸款額度提高至50萬，職工家庭夫婦一方有正常連續(xù)繳存住房公積金，符合我市貸款辦法且具備償還能力，即可申請公積金住房貸款**高額度50萬元，取消職工家庭夫婦單方與雙方繳存住房公積金額度的差別。新調整的政策打破了單職工、雙職工的區(qū)別，單身青年**高也可以貸款50萬，與原有政策夫妻雙方貸款40萬、單職工貸款25萬相比，這個利好的出臺滿足了許多單職工購房資金的需求。在調查中，有41%的網(wǎng)友表示“貸款額度提高到50萬”對自己影響較大，市民張女士說“利用公積金貸款買改善型住房，比使用商業(yè)銀行貸款要十分劃算?！? 另外，貸款年限提高至25年，其中：使用房產(chǎn)抵押貸款提高至25年，保證貸款15年，年限放寬至法定退休年齡后5年。 調整保證貸款政策 新政中，取消了對申請人公積金余額數(shù)額的要求，貸款額度不與此掛鉤。改為以擔保人余額為借款人做保證，擔保人的公積金余額之和須不低于申請貸款額度的20%，至少有一位擔保人必須是黨政機關、事業(yè)單位、中央及省直企業(yè)的正常繳存住房公積金的具有穩(wěn)定收入的在職職工。記者還了解到，對擔保人的人數(shù)沒有限制，只對擔保人的公積金余額有要求。 按照現(xiàn)行公積金貸款政策，公積金貸款主要有有房產(chǎn)抵押、保證貸款兩種。房產(chǎn)抵押既可以抵押自己或他人房產(chǎn)證，房產(chǎn)抵押貸款額度的核定，由當?shù)胤康禺a(chǎn)評估公司對房屋出具評估報告，根據(jù)申請人的信用情況、購房情況、抵押評估價值、收入情況等因素綜合核定。 推進異地貸款業(yè)務 新政提到，職工在繳存地之外的省內任何城市購買普通自住住房，都可以向聊城申請貸款，也可以向住房所在地申請公積金貸款。省外異地貸款業(yè)務按照國家有關規(guī)定及我市異地貸款實施細則執(zhí)行。 聊城籍職工也可以享受在外地繳存公積金，在聊城辦理貸款的政策，這讓許多在北上廣大城市打拼的年輕人也可以利用公積金回聊城買房，提高了公積金使用率。 開展商轉公業(yè)務 允許繳存職工將已辦理的商業(yè)住房貸款轉為住房公積金貸款，即：申請人將商業(yè)住房貸款提前結清后，持商業(yè)住房貸款提前結清憑證及相應的購房手續(xù)可申請辦理住房公積金貸款。商轉公業(yè)務的購房手續(xù)無年限限制，貸款**高額度執(zhí)行我市限額并且不得超過商業(yè)住房貸款提前結清時的剩余本金余額。 這一條新政同樣受到市民的高度關注。記者了解到，市民商貸利率雖然不同，但大部分都在6%以上，個別高達7%，目前公積金貸款利率1-5年的2.75%，5年以上的3.25%，市民呂先生說，“商業(yè)貸款利息太高，如果可轉公積金，能省十幾萬”，聊城市終于出臺了這一利好政策，讓市民得到了實惠。例：姜女士的房子購置于2012年12月份，采用“等額本息”還款法貸款42萬，目前還有39萬房貸，她的貸款利率 5.63%左右，按照她的計算進行“商轉公”，如果利用等額本息還款法再貸18年，一個月可以省800塊，總體下來可以省18萬，商轉公的政策讓她頗為心動，她表示能夠理解該政策是根據(jù)聊城實際制定的，希望以后能通過更便捷的操作程序來解決資金壓力。 落實租房提取政策 即可以提取住房公積金支付房租，只需要連續(xù)足額繳存滿3個月，本人及配偶在繳存城市無無自有住房且租賃住房的，提供本人及配偶名下無房產(chǎn)的證明,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃房，按照實際支出全額提取，商品房則按照本地租金水平、租房面積確定提取額度。 放寬購房提取條件 按照新政策，繳存職工購買自住住房，未申請住房公積金個人住房貸款的，在取得有效購房憑證3年內，可一次性提取職工本人及配偶、父母、子女的住房公積金，提取金額不得超過購房款總額。這就意味著，市民不僅可以提取自己的住房公積金，還可以提取家人的，每套房只限提取一次，提取程序完成后，該憑證不再作為提取依據(jù)。 同時，申請住房公積金個人貸款(不包括住房公積金保證貸款)的，在取得**款支付憑證1年內，可一次性提取職工本人及配偶的住房公積金，提取金額不得超過**款金額。也就是說，如果使用的是房屋抵押貸款，可以提取公積金支付**款，但如果是請擔保人進行擔保則并不能享受這個政策。有市民咨詢，今年購買了房屋，使用了住房公積金貸款，能否再次申請?zhí)崛?，記者了解到，如果以房屋抵押形式，是可以提取的? 另外，農(nóng)民工在城市或農(nóng)村新型社區(qū)購買自住住房，或依法依規(guī)在農(nóng)村宅基地上建造自住住房，可提取本人及配偶的住房公積金。 擴大提取范圍 在很多人看來，住房公積金除了買房貸款，并沒有什么用，而某些單位也以此為沒有為只夠繳納。按照新政，以后繳存職工可以提取住房公積金繳納物業(yè)費、住宅專項維修資金，也可以沖抵貸款。 具體來說，繳存職工家庭每年可提取一次住房公積金用以支付普通自住住房物業(yè)費，具體提取額度不高于當年繳納的物業(yè)費(需提供2015年9月16號以后的物業(yè)費單據(jù)或發(fā)票原件及復印件)。職工繳納住宅專項維修資金，可在取得有效憑證3年內提取住房公積金，提取額度不得超過所繳納的住宅專項維修資金總額。繳存職工家庭已辦理住房公積金貸款并正常按時還款一年以上(含一年)的，每年可提取一次借款人及配偶的住房公積金沖抵貸款(不包括住房公積金保證貸款);也可在提前結清貸款時，一次性提取借款人及配偶住房公積金沖抵貸款。但只能提取本人及配偶，其他家人的不可提取。

• 問 個稅改革有什么調整 個稅改革納稅有什么變化
  答

  財政部9月8日晚間發(fā)布《財政支持穩(wěn)增長的政策措施》，財政部表示將深入推進財稅體制等改革，適時推進營改增試點，推進消費稅改革，研究全面實施資源稅費改革方案，研究個人所得稅改革方案。此次改革或將個人所得稅與房貸掛鉤。 個稅改革改在哪 個稅起征點自1980年確定為800元后歷經(jīng)了三次調整，2006年提高到1600元，2008年提高到2000元，2011年提高到目前的3500元。官方今年以來多次表態(tài)要“研究提出個稅改革方案”，外界預期改革方案有望在年內提出。 個稅屬于二次分配，主要起到調節(jié)兩極分化、抽富濟貧的作用。同樣的工資收入在不同的地方購買力并不一樣，北上廣深的月入一萬和三四線城市的月入一萬，購買力相差無數(shù)倍。所以未來個稅的改革方向，會相對細化地制定征收方案，綜合考慮物價、居民生活水平提高、地區(qū)和家庭差異等因素，分別設定系數(shù)，進行動態(tài)和彈性調整個稅起征點！ 個稅扣減或與房貸掛鉤 與樓市影響較大的是，個稅扣減或與房貸掛鉤。就是手里有房貸月供的，個人工資總收入在扣除五險一金后，還可以扣除月供，剩下的才納個人所得稅。 比如說，在北京，你月收入扣除五險一金后是2萬元，個稅將達3120元。如果購買一套房貸在150-200萬左右的普通五環(huán)外商品房，月供水平在1萬左右。那么剔除個稅加月供后，純收入只有6880元。而個稅改革后，2萬元先減去月供1萬元，剩下的剩下的一萬元再來納稅，個稅只是745元，收入將可以達到9255元。相當于可以多增加2375元的收入。如下圖所示：  扣除五險一金后    收入  月供  個稅  純收入  改革前  2萬元  1萬元  3120元  6880元  改革后  2萬元  1萬元  745元  9255元  減少支出  2375元 個稅改革對房地產(chǎn)影響多大 1、對于剛需一族來說，扣減個稅必然會刺激入市的積極性。 2、對于改善來說，更是愿意更多的貸款，扣減個稅其實變相的相當于減少了利率。 3、對于購房者來說，這可能又是一次不想看到的救市政策。 看了以上內容，是不是對個稅改革很期待？拿出計算器，算一算你能剩下多少錢吧。