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  2015年是房地產(chǎn)政策頻出的一年，房貸**額度和利率都有所下降，這樣一來，每月的還貸金額也有了明顯的差距。在這樣的情況下，有些人將主意打到了“轉(zhuǎn)按揭”上面。目前在沈陽，有很多金融機(jī)構(gòu)抓住了這些貸款者的心理，開始承辦“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。但是房貸轉(zhuǎn)按揭承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，需要謹(jǐn)慎選擇。那么房貸轉(zhuǎn)按揭有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？ 一房主轉(zhuǎn)按揭前后差1200多元 沈陽一位購房者，花70萬購買了100平米的房子，當(dāng)時(shí)的房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮10%。這樣一來，即使利率下降，依舊要按上浮10%還貸。于是該購房者辦理了房貸轉(zhuǎn)按揭，找了另外一家銀行，將房子轉(zhuǎn)到新銀行下，這樣就可以享受當(dāng)時(shí)的折扣利率，還可以延長還貸年限。這樣一來，這位購房者每月的月供相差了1200多元。 有銀行可操作“轉(zhuǎn)按揭” 據(jù)了解，房貸轉(zhuǎn)按揭是指，已在甲銀行辦理了住房按揭貸款的借款人，直接將在甲銀行辦理的按揭轉(zhuǎn)到乙銀行，以便享受到更優(yōu)惠的利率。 沈陽一家銀行的個(gè)貸部負(fù)責(zé)人說，近期沈陽的房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)開始抬頭，咨詢業(yè)務(wù)量明顯增多，其主要原因是當(dāng)下房貸利率較低，已經(jīng)比肩2008年，并且利率折扣較低，很多銀行可以打9折，而2008年當(dāng)時(shí)利率確實(shí)多處于上浮，很多銀行發(fā)放的利率上浮5%~10%，也有的因個(gè)人信用問題上浮。 沈陽某股份制銀行個(gè)貸部門內(nèi)部人士透露，該行目前可以辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，也就是說市民在其他銀行辦理了貸款業(yè)務(wù)，萬一覺得利率高或者其他原因，可以轉(zhuǎn)到該行。不過，由于貸款的抵押在原來銀行，需要該行將原來的房貸結(jié)清，而此時(shí)原來的抵押尚未解除，對(duì)于該行來說存在風(fēng)險(xiǎn)，因此需要購房者交一定額度的抵押金。 該人士表示，轉(zhuǎn)到該行后，可按現(xiàn)行房貸利率享受優(yōu)惠，并且可以延長房貸年限，這相當(dāng)于減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。 轉(zhuǎn)按揭一旦被禁止 辦理中的購房者將兩難 銀行人士表示，雖然貸款平轉(zhuǎn)是監(jiān)管層明令禁止的，但是不排除一些公司對(duì)外宣稱房貸“平轉(zhuǎn)”，而實(shí)際操作則是將房貸“平轉(zhuǎn)”成純抵押貸款。有擔(dān)保公司表示，可以操作這種難度較大的業(yè)務(wù)，費(fèi)用高達(dá)5000元。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前轉(zhuǎn)按揭需要通過“過橋”的方式辦理，按揭者首先須還清前一銀行貸款，再到下一家銀行按揭貸款。但由于兩家銀行房貸過程無法無縫對(duì)接，中間存在一段不確定的時(shí)間差，事實(shí)上央行早已明確禁止辦理轉(zhuǎn)按揭和加按揭。 業(yè)內(nèi)專家表示，轉(zhuǎn)按揭存在一定政策風(fēng)險(xiǎn)。雖然近幾年放松該管制，但并未命令放開，部分銀行在偷偷地辦，處于打擦邊球狀態(tài)，一旦被禁止，正在辦理中的購房者將處于兩難狀態(tài)。同時(shí)，辦理轉(zhuǎn)按揭會(huì)發(fā)生一定費(fèi)用。如果按揭的轉(zhuǎn)出銀行事先有提前還款違約金的條款，則借款人需支付一定比例的違約金。此外，可能還要收取房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、房屋抵押登記費(fèi)等。 ■算賬 買百萬房產(chǎn)比3年前 **多少付30萬利息 以郭先生為例，按照他2012年購房的貸款計(jì)算，70萬元貸20年，按等額本息計(jì)算，當(dāng)時(shí)上浮10%，每月需還5754元，20年還1380852元。而如果按照現(xiàn)在銀行房貸利率，九折后4.635%，每月還4480元，還款總額1075132元。這樣，月還款相差1274元，20年總利息相差305720元。 轉(zhuǎn)按揭 **多少花近10萬利息 由于等額本息貸款郭先生近幾年還款部分主要是利息，不考慮已還貸款的情況下，轉(zhuǎn)貸前郭先生每月還款額按照現(xiàn)行利率上浮10%，每月還款4881元，20年還款本息1171363元。如果轉(zhuǎn)按揭后按9折計(jì)算，每月還4480元，還款本息1075132元。這樣，月還款額少了401元，總還款利息少了96231元。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:21:07

相關(guān)問題

• 問 海外房產(chǎn)投資如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  海外投資對(duì)中國人來說是一個(gè)新鮮事物，所以一定要花時(shí)間去了解當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和信息，避免投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)這塊需要注意的幾個(gè)問題：第一、防止利用海外置業(yè)騙取購房者錢財(cái)；第二、和國內(nèi)不一樣，海外置業(yè)投資需要交納各種稅費(fèi)，尤其是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，這些稅費(fèi)因素不一定會(huì)使投資客有比較高的投資回報(bào)收益；第三、對(duì)于海外置業(yè) 宣傳中 移民、就業(yè)、上學(xué)等方面的承諾要仔細(xì)甄別。第四、中國人投資海外房產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括當(dāng)?shù)氐亩愂照?、房價(jià)下跌和匯率變動(dòng)等。第五、政治風(fēng)險(xiǎn)也需要海外置業(yè)者充分注意。

• 問 簽訂認(rèn)購書如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  ①購房者不可意氣用事，務(wù)必確定好自己真的有需求買房，且事前做好調(diào)查自己預(yù)定的住房就是自己想要的。同時(shí)，購房者要了解開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)，從而得知開發(fā)商是否能夠按期完成樓房建造，小區(qū)的配套設(shè)施是否完善等。②若在開發(fā)商處看中了自己想要的房屋，需要和開發(fā)商開始溝通，若是可以的話，盡量不要簽訂認(rèn)購書，畢竟認(rèn)購書對(duì)購房者而言并沒有多大的益處，還有可能會(huì)帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果無法避免的話，只能交付定金簽認(rèn)購書。

• 問 ??準(zhǔn)備買二手房，房主有抵押，要求我?guī)头恐鹘庋?，如何?guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  得先把房子打委托就是公證，或先簽訂購房合同，可以把錢做為房款先預(yù)付給他，得打收條。

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• 問 ??買學(xué)區(qū)房有什么風(fēng)險(xiǎn)?購買學(xué)區(qū)房如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  購買學(xué)區(qū)房需要注意哪些事項(xiàng)?(1)確認(rèn)所購房屋是否屬于入讀**的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購房屋雖然距離**僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，**好實(shí)地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的****靠譜。(2)了解所購買的“學(xué)區(qū)房”落戶時(shí)間是否符合入讀**的要求。家長們有必要在購房之前到將要入讀的**詳細(xì)詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題，確定自己的購房條件和**入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢**有沒有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買的安心、住的放心。(3)一定要對(duì)所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實(shí)現(xiàn)了。(4)將賣方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。(口說無憑，寫進(jìn)合同里也算有個(gè)保障)(5)**后，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。學(xué)區(qū)房交易選擇拍賣平臺(tái)也是不錯(cuò)的，速拍就是其中之一

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• 問 ??動(dòng)遷房 買賣 如何 約定 過戶時(shí)間？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價(jià)20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價(jià)；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過戶之日，以動(dòng)遷房作抵押擔(dān)保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

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