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• 144****4837

  （1）簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過(guò)戶(hù)的情況下，支付房款。并約定違約按購(gòu)買(mǎi)價(jià)20%的違約金。
  
  （2）簽署借款抵押合同。以賣(mài)房人為借款人、買(mǎi)房人為出借人；借款金額為購(gòu)房?jī)r(jià)；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過(guò)戶(hù)之日，以動(dòng)遷房作抵押擔(dān)保。
  
  （3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。
  
  （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

  查看全文↓ 2019-11-08 10:38:09
• 145****4607

  這種房子的交易有風(fēng)險(xiǎn)！
  所謂拆遷安置房子，或叫動(dòng)遷房，是專(zhuān)門(mén)用于安置城鎮(zhèn)拆遷戶(hù)的房子，這種房子在取得產(chǎn)權(quán)證后，五年內(nèi)不得上市交易。
  像您說(shuō)的這種房主還沒(méi)有付清房款，未辦理產(chǎn)權(quán)證的動(dòng)遷房，讓您預(yù)付房款就存在一定風(fēng)險(xiǎn)：
  1、產(chǎn)權(quán)主體風(fēng)險(xiǎn)：即使幫他交了房款，辦理產(chǎn)權(quán)證仍然會(huì)寫(xiě)房主的名字，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)主體是房東，而不是你；
  2、漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在即使你們協(xié)商好一個(gè)價(jià)格，等到房東拿到產(chǎn)權(quán)證，一旦當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)上漲，房東就會(huì)以各種借口要您加錢(qián)，您不愿意的話(huà)，房東就會(huì)拒絕過(guò)戶(hù)給你（即使?jié)M了5年可以上市交易），況且即使產(chǎn)權(quán)辦理下來(lái)，五年內(nèi)也不能過(guò)戶(hù)，您交了錢(qián)，房子名義上還是房東的，您的利益得不到保障。
  3、再次拆遷風(fēng)險(xiǎn)：如果在這個(gè)期間，房東的房子因城市規(guī)劃再次被拆遷，那么拆遷補(bǔ)償（不管是實(shí)物還是貨幣補(bǔ)償）都是給房東，您一分錢(qián)也得不到。
  所以**好的辦法是不要進(jìn)行這樣的交易。
  如果取得房產(chǎn)證滿(mǎn)五年的拆遷房，可以合法交易，交易過(guò)程就像二手房過(guò)戶(hù)一樣，
  一樣要繳納契稅的費(fèi)用。

  查看全文↓ 2019-11-08 10:38:04
• 147****4212

  =動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)政策=
  《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》第二十三條規(guī)定，動(dòng)遷房取得產(chǎn)證房取得產(chǎn)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄖ纲I(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他方式等發(fā)生的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)）、抵押。滿(mǎn)3年的動(dòng)遷房跟普通商品房買(mǎi)賣(mài)一樣。
  
  注：動(dòng)遷房未滿(mǎn)3年可以交易，買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，只是無(wú)法據(jù)此合同在3年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  
  =動(dòng)遷房滿(mǎn)3年才能過(guò)戶(hù)以何為準(zhǔn)？=
  
  動(dòng)遷房滿(mǎn)3年以開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證和拆遷協(xié)議均滿(mǎn)3年為標(biāo)準(zhǔn)。
  
  注：一般來(lái)講，簽訂動(dòng)遷協(xié)議在先，開(kāi)發(fā)商取得大產(chǎn)證在后，所以基本是只要開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證滿(mǎn)三年，此類(lèi)房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。（大產(chǎn)證日期帶上身份證去房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)即可）
  
  =未滿(mǎn)3年的動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)大=
  
  ‖ 一房?jī)少u(mài)的風(fēng)險(xiǎn)加大
  
  因?yàn)橛虚L(zhǎng)達(dá)3年的時(shí)間不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，因此，房東向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。一旦新買(mǎi)家確實(shí)支付了購(gòu)房款并且過(guò)了戶(hù)，就成為了善意的第三方，法院也只能將房子判處為新買(mǎi)家。
  
  ‖ 房東強(qiáng)行違約的風(fēng)險(xiǎn)
  
  購(gòu)房者還要承擔(dān)如果三年期滿(mǎn)房東要求增加房款，否則就拒絕協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。如果違約金又不高的情況下，就會(huì)增加房東強(qiáng)行違約的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-11-08 10:37:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 動(dòng)遷房 買(mǎi)賣(mài) 如何 約定 過(guò)戶(hù)時(shí)間？怎么規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定在產(chǎn)權(quán)可以過(guò)戶(hù)的情況下，支付房款。并約定違約按購(gòu)買(mǎi)價(jià)20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣(mài)房人為借款人、買(mǎi)房人為出借人；借款金額為購(gòu)房?jī)r(jià)；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權(quán)可以過(guò)戶(hù)之日，以動(dòng)遷房作抵押擔(dān)保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉(zhuǎn)賬。

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• 問(wèn) 動(dòng)遷房 買(mǎi)賣(mài) 如何 約定 過(guò)戶(hù)時(shí)間
  答

  　　一，一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村戶(hù)口房子搬遷是以戶(hù)為單位，結(jié)合戶(hù)內(nèi)在冊(cè)的集體內(nèi)成員（農(nóng)業(yè)戶(hù)口）人數(shù)來(lái)分配的，具體的分配標(biāo)準(zhǔn)，要以當(dāng)?shù)氐牟疬w政策為準(zhǔn)，如果當(dāng)事人對(duì)拆遷補(bǔ)償有異議的，可以與當(dāng)?shù)夭疬w管理部門(mén)協(xié)商，協(xié)商不成的，可以請(qǐng)第三人調(diào)解或者起訴?！　《?，拆遷居住房屋補(bǔ)償：　?。?）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換?！　∏翱钜?guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。　　房屋建安重置價(jià)（房屋重置價(jià)格）是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的的全新?tīng)顟B(tài)的房屋的正常價(jià)格。拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值。簡(jiǎn)單說(shuō)，建造同樣的房屋需要多少錢(qián)再算上折舊率。被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府制定并公布?！　。?）征地拆遷居住房屋，被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)籍的被拆遷人予以補(bǔ)償安置：　?。ㄒ唬┚邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償；　?。ǘ┎痪邆湟椎亟ǚ織l件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房?！　”緱l第一款第一項(xiàng)規(guī)定的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組?！　”徊疬w人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國(guó)家和本市農(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　。?）拆遷居住房屋，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過(guò)渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)?！　。?）拆除居住房屋附屬的棚舍以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照本市有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　。?）征地農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)，按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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• 問(wèn) ??動(dòng)遷房如何找買(mǎi)家？如何在購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿(mǎn)三年才能過(guò)戶(hù)，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買(mǎi)普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過(guò)戶(hù)、稅費(fèi)承擔(dān)、戶(hù)口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過(guò)高法律不予保護(hù)，約定過(guò)低不能制約對(duì)方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。　　動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)數(shù)量不斷增加，由于操作過(guò)程不規(guī)范，導(dǎo)致過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生很多問(wèn)題，**近因交易過(guò)戶(hù)時(shí)間縮短到滿(mǎn)三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)不要太大意，還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買(mǎi)賣(mài)流程有依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買(mǎi)房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對(duì)交房后產(chǎn)生的專(zhuān)修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來(lái)不時(shí)之需?！　《?、動(dòng)遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買(mǎi)家的名字嗎　　動(dòng)遷安置房屋在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動(dòng)遷公司偽造動(dòng)遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買(mǎi)家名下，此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷(xiāo)。撤銷(xiāo)房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒(méi)有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過(guò)程中逃避稅款行為。

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• 問(wèn) 動(dòng)遷房如何找買(mǎi)家？怎么在購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿(mǎn)三年才能過(guò)戶(hù)，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買(mǎi)普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過(guò)戶(hù)、稅費(fèi)承擔(dān)、戶(hù)口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過(guò)高法律不予保護(hù)，約定過(guò)低不能制約對(duì)方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。　　動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)數(shù)量不斷增加，由于操作過(guò)程不規(guī)范，導(dǎo)致過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生很多問(wèn)題，**近因交易過(guò)戶(hù)時(shí)間縮短到滿(mǎn)三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)不要太大意，還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買(mǎi)賣(mài)流程有依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買(mǎi)房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對(duì)交房后產(chǎn)生的專(zhuān)修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來(lái)不時(shí)之需?！　《?、動(dòng)遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買(mǎi)家的名字嗎　　動(dòng)遷安置房屋在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動(dòng)遷公司偽造動(dòng)遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買(mǎi)家名下，此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷(xiāo)。撤銷(xiāo)房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒(méi)有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過(guò)程中逃避稅款行為。

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• 問(wèn) ??看上了一套動(dòng)遷房，如何在購(gòu)買(mǎi)動(dòng)遷房時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  動(dòng)遷安置房屋畢竟要滿(mǎn)三年才能過(guò)戶(hù)，時(shí)間跨度比較長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)買(mǎi)普通房屋相比還是會(huì)大一些。在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)要注意防范這些方面的法律風(fēng)險(xiǎn)：(一)購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證還沒(méi)有辦出來(lái)的房屋，要注意核實(shí)動(dòng)遷安置協(xié)議，要求動(dòng)遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動(dòng)遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)證還沒(méi)出來(lái)的房屋時(shí)一定要求同住在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容很關(guān)鍵，約定要盡量詳細(xì)，對(duì)付款方式、交房、交易過(guò)戶(hù)、稅費(fèi)承擔(dān)、戶(hù)口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設(shè)定，要做到既要合法又要能制約對(duì)方違約，違約金約定過(guò)高法律不予保護(hù)，約定過(guò)低不能制約對(duì)方，所以在違約條款的設(shè)置上一定要重視。 動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)數(shù)量不斷增加，由于操作過(guò)程不規(guī)范，導(dǎo)致過(guò)戶(hù)時(shí)產(chǎn)生很多問(wèn)題，**近因交易過(guò)戶(hù)時(shí)間縮短到滿(mǎn)三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)不要太大意，還是要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買(mǎi)賣(mài)流程有依據(jù)，各個(gè)環(huán)節(jié)順利。在購(gòu)買(mǎi)房屋涉及大額房款支付時(shí)一定要通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式支付，對(duì)交房后產(chǎn)生的專(zhuān)修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電煤有限電視等費(fèi)用的繳費(fèi)單盡量保留，以備將來(lái)不時(shí)之需。 二、動(dòng)遷房的產(chǎn)權(quán)證能直接做成買(mǎi)家的名字嗎 動(dòng)遷安置房屋在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證前出售，很多中介與動(dòng)遷公司偽造動(dòng)遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權(quán)直接登記在買(mǎi)家名下，此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)存在很大風(fēng)險(xiǎn)，如本案房屋產(chǎn)權(quán)證被交易中心依法撤銷(xiāo)。撤銷(xiāo)房屋產(chǎn)權(quán)證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，沒(méi)有取得物權(quán)的而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權(quán)登記及稅費(fèi)繳納，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，合同權(quán)利人不可以直接轉(zhuǎn)入合同權(quán)利義務(wù)，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過(guò)程中逃避稅款行為。

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