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• 135****7658

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視。
  動遷房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需。 二、動遷房的產(chǎn)權證能直接做成買家的名字嗎
  動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產(chǎn)權證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權，根據(jù)物權法的規(guī)定，沒有取得物權的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權登記及稅費繳納，在沒有辦理產(chǎn)權登記時，合同權利人不可以直接轉入合同權利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

  查看全文↓ 2018-09-11 14:26:03
• 146****2084

  目前絕大多數(shù)的配套安置房有過戶時間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。
  然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場上仍有很大的銷售行情，由于價格一般低于市場價值的30%（當然視房屋的具體位置、離過戶限制的時間長短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  （四）損害社會公共利益；
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  因此必須滿足上述五個條件之一，合同才能被確認為無效。至于上海市目前關于配套房限期內(nèi)禁止轉讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當事人在限期內(nèi)的轉讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔無法實際取得房屋產(chǎn)權的風險，但合同沒有違反法律法規(guī)
  ，合同效力并不因此遭到否認。
  在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購買此類房屋的風險了。
  簡單地說，購買此類動遷房的風險的性質(zhì)和種類，和購買普通二手房并無二致。同樣存在賣方違約、不配合過戶的情形，也存在因賣方有其他債務，房屋被查封或抵押而不能過戶的情形。但是不同的是這個風險等待期特別長，所謂風險等待期就是在這個期限，風險是否發(fā)生、何時發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買賣，從簽訂買賣合同到過戶到交房，前后一般也就是2-3個月時間，在這個時間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風險，但由于時間較短，發(fā)生風險的機率較小。而動遷房買賣從簽訂買賣合同到**后過戶，前后可能就是5年的時間，5年那么長，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個月內(nèi)人的想法不會發(fā)生什么改變，但經(jīng)過了5年，如果房價漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價甚至毀約的情況。
  作為律師，我并不建議客戶購買此類房屋，畢竟風險太不確定，對于一個從事法律工作的人來講，**不愿意碰到的也許就是不確定性。但如果向客戶告知過風險后，客戶經(jīng)過自己的權衡，仍然執(zhí)意要購買的，那么作為律師，也只能**大程度地為客戶來降低風險。
  1、房屋買賣合同中雙方當事人的誠信很重要，只要誠信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買賣合同，決定購買前對房東的個人信息、家庭狀況等做一個必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評估風險大小，防止賣方資信太差、外債過多，因為那種產(chǎn)權人的房屋經(jīng)常因債權人申請而遭到查封。
  2、既然我們明確了此類房屋買賣合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權利與義務，并對各種可能情況下的違約責任做出明確約定。違約責任的標準定得盡量高一些，并無壞處。因為違約金過高或過低，并沒有絕對的所謂20%或多少的標準，而是與實際損失想比較而言。如果將來5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實際損失適當調(diào)高違約金。顯然對于守約方來講，選擇前者相對更有利一些。當然制定合同中有很多細節(jié)，委托律師擬定可以達到更全面的保護。
  3、因為目前簽訂的房屋買賣合同一般不能在交易中心備案，無法防止一房兩賣，除了讓賣方實際交房作為保障外，一般會同時辦理抵押登記手續(xù)。這個手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬無一失的。比如賣方完全可以補辦產(chǎn)證，再設立其他抵押（抵押并沒有次數(shù)的限制）；同時由于交易中心認可的是借款抵押協(xié)議，而借款實際并不存在，此抵押協(xié)議有被認定為無效的風險。
  4、目前除了將房屋產(chǎn)權證、他項權利證書原件直接交買方保管，并由買方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣方將有關房屋的所有權利委托給買方指定的第三人行使，這個第三人必須是買方絕對信任的，保證將來符合交易過戶條件時，即使賣方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書直接將房產(chǎn)過戶給買方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時間成本。當然這種委托書目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶在張崢嶸律師的建議下，至外地辦出了有同樣效力的公證委托書。但此類委托書也有被賣方私自撤銷的風險。
  在動遷房買賣的過程中有很多細節(jié)，不同的買賣雙方可能碰到的情況不完全一致，無法一一預見。因此上述幾點只是普遍適用的建議，可以運用于大多數(shù)的買賣過程。如有特殊情況，建議還是事前多咨詢律師，謹慎操作。
  

  查看全文↓ 2018-09-11 14:25:55
• 152****0706

  首先你要弄明白你說的動遷房，是否屬于拆遷安置房產(chǎn)，是否屬于一個小區(qū)或是一棟樓才有一個房產(chǎn)證土地證的小產(chǎn)權住房？國家規(guī)定，拆遷安置房產(chǎn)，需要房主持有滿五年，繳納土地出讓金以及契稅等相關稅費，才可以辦理正規(guī)商品房房產(chǎn)證，。此時，該住房才可以上市交易買賣過戶！
  你買房子，要看三證是否齊全，土地使用證，房產(chǎn)證，契稅證。缺一不可！還有原房主家庭戶籍是否遷出該住房，不然你以后后患無窮！
  建議是，你和中介以及房主協(xié)議好，以后這個土地出讓金和契稅等稅費，是誰來繳納，因為這房子需要交納兩次稅費！一次是辦理正規(guī)房產(chǎn)證時，以原房主名義繳納，一次是你買下住房辦理過戶時繳納，不要貪圖字面上價格便宜就買下，很多隱性收費，一定要弄明白，不然，**后你會發(fā)現(xiàn)，這房子一點也不比外邊現(xiàn)成商品房便宜，而且后患無窮！
  祝好運

  查看全文↓ 2018-09-11 14:25:45

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• 問 ??動遷房如何找買家？如何在購買動遷房時規(guī)避風險？
  答

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視?！　舆w房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需?！　《?、動遷房的產(chǎn)權證能直接做成買家的名字嗎　　動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產(chǎn)權證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權，根據(jù)物權法的規(guī)定，沒有取得物權的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權登記及稅費繳納，在沒有辦理產(chǎn)權登記時，合同權利人不可以直接轉入合同權利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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• 問 動遷房如何找買家？怎么在購買動遷房時規(guī)避風險？
  答

  動遷安置房屋畢竟要滿三年才能過戶，時間跨度比較長，購買此類房屋的風險與購買普通房屋相比還是會大一些。在購買此類房屋時要注意防范這些方面的法律風險：(一)購房產(chǎn)權證還沒有辦出來的房屋，要注意核實動遷安置協(xié)議，要求動遷安置協(xié)議上的被拆遷人和同住人簽字。在動遷安置協(xié)議上簽字的人可能只有被拆遷人，但法定的同住人是拆遷安置房屋的共有人，所以在購買房產(chǎn)證還沒出來的房屋時一定要求同住在買賣合同上簽字。(二)房屋買賣合同的內(nèi)容很關鍵，約定要盡量詳細，對付款方式、交房、交易過戶、稅費承擔、戶口、抵押、違約等條款要盡量全面，特別是違約條款的設定，要做到既要合法又要能制約對方違約，違約金約定過高法律不予保護，約定過低不能制約對方，所以在違約條款的設置上一定要重視?！　舆w房買賣數(shù)量不斷增加，由于操作過程不規(guī)范，導致過戶時產(chǎn)生很多問題，**近因交易過戶時間縮短到滿三年，也產(chǎn)生了很多違約的情況，所以在購買此類房屋時不要太大意，還是要提高風險意識，考慮的情況盡量全面，把可能產(chǎn)生的風險設定在可控的范圍內(nèi)，保證房屋買賣流程有依據(jù)，各個環(huán)節(jié)順利。在購買房屋涉及大額房款支付時一定要通過銀行轉賬的方式支付，對交房后產(chǎn)生的專修費、物業(yè)費、水電煤有限電視等費用的繳費單盡量保留，以備將來不時之需?！　《舆w房的產(chǎn)權證能直接做成買家的名字嗎　　動遷安置房屋在沒有辦理產(chǎn)權證前出售，很多中介與動遷公司偽造動遷安置協(xié)議，變更被拆遷人，致使房屋產(chǎn)權直接登記在買家名下，此類買賣存在很大風險，如本案房屋產(chǎn)權證被交易中心依法撤銷。撤銷房屋產(chǎn)權證一是由于提供了虛假的材料;二是涉案房屋尚未登記在被拆遷人名下，其尚未取得物權，根據(jù)物權法的規(guī)定，沒有取得物權的而簽訂的房屋買賣合同效力待定;三是根據(jù)法律規(guī)定房屋涉及到產(chǎn)權登記及稅費繳納，在沒有辦理產(chǎn)權登記時，合同權利人不可以直接轉入合同權利義務，該規(guī)定是為了避免在房屋交易過程中逃避稅款行為。

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• 問 ??動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？如何規(guī)避風險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉賬。

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• 問 動遷房 買賣 如何 約定 過戶時間？怎么規(guī)避風險？
  答

  （1）簽署房產(chǎn)買賣合同，約定在產(chǎn)權可以過戶的情況下，支付房款。并約定違約按購買價20%的違約金。 （2）簽署借款抵押合同。以賣房人為借款人、買房人為出借人；借款金額為購房價；約定利率為同期銀行貸款利率的4倍；還款期限為產(chǎn)權可以過戶之日，以動遷房作抵押擔保。（3）至交易中心辦理上述借款的抵押登記。 （4）支付借款（房款），一定是銀行轉賬。

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• 問 購買未滿期限的動遷房，要怎樣規(guī)避風險？
  答

  做租賃登記。雙方不簽買賣合同，按市場租金水平簽20年租期的租賃合同，并去交易中心做房屋租賃備案登記。房子使用居住權交給買房人之前，買房人一次性付清10年的房租。同時，雙方簽一份協(xié)議，對關于雙方買賣的事項做細致的約定，在協(xié)議中要說明：因為目前不具備交易過戶的條件，現(xiàn)就具備交易過戶條件時怎么進行交易過戶做個安排。等到過了上市期限，再簽買賣合同，正常辦理房子交易過戶，用余下的租賃款沖抵買房款。租賃備案登記的作用是，確定了租客身份，就有了對這個房子的優(yōu)先購買權，主動權就到了你手上。萬一房主再把房子賣給別人，這個身份有利于讓法院認定你為優(yōu)先購買房子的人。解決辦法：如果錢款付清，對方不交房，而此時離房子可以上市交易并過戶的規(guī)定期限還早，不要急于去法院起訴，否則法院會以合同無法履行為由判定合同接觸。通常法院從受理民事訴訟請求到結案，簡易程序需3個月，普通程序需6個月，由院長審批可以延長3個月，所以**好的辦法是離房子上市期限不到3個月時提起訴訟，并申請訴訟財產(chǎn)保全。這樣，在案件審理期間，房子變成了可交易房。滿足了過戶條件，法院則傾向判決合同繼續(xù)履行。

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