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  下面房產(chǎn)糾紛法律咨詢小編整理資料后為您提供我國商品房按揭制度的困境的知識，還有不明白的地方可以登錄進(jìn)行法律問題咨詢。或撥打法律咨詢熱線電話：4006012708進(jìn)行了解。 【按揭貸款】我國商品房按揭制度的困境 (一)我國商品房按揭制度立法中存在的問題 1.沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機(jī)關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。雖然在實踐中“按揭”這一購買商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國家房地產(chǎn)市場在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進(jìn)行適用。然而，在我國立法至今沒有使用過“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國務(wù)院在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來，對于按揭行為的法律保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)一步完善。 2.在按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)時，沒有明確規(guī)范按揭權(quán)人行使處分行為的權(quán)利。 3.按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益無法平衡。在法律層面來說，借款人仍然需要履行銀行債務(wù)，但由于自然災(zāi)害或不可抗力造成購房人財產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失，客觀上通常會發(fā)生債務(wù)履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災(zāi)害危害的是購房人的基本生存財產(chǎn)，影響很大。這對銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風(fēng)險，因為銀行依據(jù)法律還有權(quán)要求那些財產(chǎn)遭受重大損失的購房人以其他方式繼續(xù)償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購房人是弱勢的一環(huán)，其次是開發(fā)商，**后是銀行。開發(fā)商承擔(dān)的是有限責(zé)任，作為普通購房人承擔(dān)的則是無限責(zé)任(我國無個人破產(chǎn)制度)，這對購房人是極不公平的。商業(yè)銀行自有商業(yè)規(guī)則，其不會主動放棄按揭債權(quán)，購房人無力還貸時試圖與之協(xié)商而減免按揭債務(wù)的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開發(fā)商、銀行與購房人按比例共同分擔(dān)貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當(dāng)事人的利益難以平衡。 (二)司法實踐中我國商品房接揭存在的問題在當(dāng)前司法現(xiàn)實中，“假按揭”現(xiàn)象比較多 (1)開發(fā)商不具備按揭主體的相關(guān)資格，或者沒與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)合作協(xié)議，只是以虛假銷售方式獲得銀行按揭貸款; (2)以個人住房貸款的方式進(jìn)行參與不具有真實、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換; (3)以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款; (4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高額的個人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質(zhì)上說是，購房人事實上沒有向開發(fā)商任何**款，但是銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問題

• 問 我國商品房按揭制度立法中存在哪些弊端 該怎樣完善商品房按揭制度
  答

  下面房產(chǎn)糾紛法律咨詢小編整理資料后為您提供揭購房八步的知識，還有不明白的地方可以登錄進(jìn)行法律問題咨詢?；驌艽蚍勺稍儫峋€電話：4006012708進(jìn)行了解。 【按揭貸款】我國商品房按揭制度的完善思考 按揭是一中比較新型的擔(dān)保模式，在學(xué)界，部分學(xué)者認(rèn)為，在我國實踐中發(fā)展形成的按揭制度雖然和讓與擔(dān)保制度在功能上有部分交疊的地方，但作為一種特殊的房地產(chǎn)交易融資擔(dān)保方式確實存在其比較有特點的地方，其存在的空間比較大。這一制度的背后彰顯出法定主義與意思自治兩種調(diào)整模式的溝通與互動。 以下從立法模式和制度改進(jìn)等方面提出對按揭制度進(jìn)行完善的建議。從立法上完善我國商品房按揭制度如果真正使按揭制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用，應(yīng)將“按揭”制度進(jìn)行完善，可以考慮將按揭制度寫進(jìn)我國未來的民法典，在法律明確加以規(guī)定，明確按揭的內(nèi)涵及外延。然而，這和制度設(shè)計初衷相悖，具體為，部分學(xué)者認(rèn)為民法典具有長期穩(wěn)定等一系列特征，而按揭卻隨交易實踐變化而變化。這樣以來，法典的長期穩(wěn)定性與按揭制度的靈活變化性存在矛盾，需要加以協(xié)調(diào)。如果采用法典化的立法模式將會使按揭陷于僵化狀態(tài)，極大地?fù)p害其優(yōu)勢的發(fā)展，這是不利的。具體理由表述為以下幾個方面： 1.在立法上應(yīng)該明確而清楚的規(guī)定商品房預(yù)售按揭涉及的登記辦法、機(jī)關(guān)、程序等事項。 2.在按揭權(quán)的實現(xiàn)上，為避免按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)，應(yīng)進(jìn)一步明確規(guī)范和保護(hù)按揭權(quán)人的處分權(quán)。筆者以為，可以嘗試建立按揭權(quán)人的代位權(quán)制度，規(guī)定按揭權(quán)人除了享有權(quán)利證書上規(guī)定的占有權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)外，還有取得占有標(biāo)的物、添附和指定接管人等一系列比較重要的權(quán)利。應(yīng)賦予按揭權(quán)人根據(jù)房屋買賣合同采用授權(quán)或信托的方式直接處分標(biāo)的物或者通過司法程序處分按揭房產(chǎn)的權(quán)利。如此一來，可以對實現(xiàn)按揭權(quán)人的債權(quán)清償起到比較重要的預(yù)防和補救作用。 3.為了衡平和保護(hù)按揭各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)該制定規(guī)范的格式合同。在我國實務(wù)當(dāng)中使用的是銀行單方面制定的格式合同，這種單方的格式合同容易出現(xiàn)霸王條款，這樣導(dǎo)致按揭雙方利益的失衡，不利于保護(hù)弱勢一方的權(quán)利。因此，建議借鑒香港地區(qū)的具體做法，制定標(biāo)準(zhǔn)格式的房屋預(yù)售合同以規(guī)范商品房按揭行為。 4.完善現(xiàn)有的相關(guān)法律制度。當(dāng)前，我國調(diào)整商品房按揭的規(guī)定主要有《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，其共同點是很簡單和不夠靈活，這樣就不能充分發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用。為解決這一問題，應(yīng)明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的主體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。我國的商品房按揭特點是以權(quán)利轉(zhuǎn)移為其本質(zhì)特征，大部分按揭合同都規(guī)定在按揭人按時還款付息后， 按揭權(quán)人須在按揭人的要求及承擔(dān)相關(guān)費用的情形下，解除其在合同中對按揭標(biāo)的物的權(quán)益，并將按揭房產(chǎn)的《不動產(chǎn)證》和《房產(chǎn)買賣合同》還給按揭人。這種約定可以看出，我國實務(wù)中已規(guī)定了按揭人清償債務(wù)后的標(biāo)的物的回贖權(quán)，但是我國現(xiàn)行法律并沒有正式的規(guī)定，因此，也應(yīng)在法律規(guī)范中予以明確的表述和保護(hù)。 (二)從實踐中完善我國商品房按揭制度 1.完善商品房按揭預(yù)告登記制度。把按揭劃分為權(quán)利質(zhì)押和不動產(chǎn)抵押兩個階段，分別適用質(zhì)押和抵押的法律規(guī)則，有必要強(qiáng)化按揭在權(quán)利質(zhì)押階段對按揭人的權(quán)利保護(hù)，因為權(quán)利質(zhì)押時，按揭人并不享有房產(chǎn)的所有權(quán)，只享有對房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，為了防止房地產(chǎn)商“一房多賣”等侵犯按揭人權(quán)益行為的產(chǎn)生，有必要對按揭人在此階段的權(quán)利(債權(quán))進(jìn)行準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)。預(yù)告登記就是有效措施之一。 2.完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。首先，加強(qiáng)對中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的登記管理。一是查處無照經(jīng)營，打擊非法經(jīng)營;二是清理整頓已登記的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件，例如：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)：注冊資金等。其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)該嚴(yán)格遵循在中介活動中應(yīng)遵循的行為規(guī)范。此外，還應(yīng)該明確規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可為的行為或不可為的行為，從而進(jìn)一步完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。

• 問 我國廉租房都存在哪些問題？
  答

  由于廉租房的緊缺，而需要解決住房問題的家庭數(shù)額龐大，粥多僧少的局面也在成了廉租房在一定程度上的秩序紊亂。缺乏一個健全的法律體系及申請規(guī)范。

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• 問 ??目前我國存在哪些以房養(yǎng)老的問題？
  答

  養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，很大程度上也是因為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善。好點的養(yǎng)老院收費太高，還要找關(guān)系；差的服務(wù)又不到位。金融機(jī)構(gòu)“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的**大阻力來自于金融機(jī)構(gòu)，其中擔(dān)心房價下行是主要原因。一位保險從業(yè)者說，這項工作的“難度在于，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測。對銀行、保險公司等機(jī)構(gòu)來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風(fēng)險越大。產(chǎn)權(quán)制約我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，以房養(yǎng)老商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險也較大）影響簡單點說就是老人去世后，房子屬于國家 懂了么？

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• 問 保障性住房存在哪些問題
  答

  ①設(shè)計比較的滯后。其實保障性的住房在布局規(guī)劃上確實是有待改善的，而且有些保障性住房項目距離城市中心也是非常的遠(yuǎn)，周邊的配套設(shè)施沒有辦法同步建設(shè)，即便是建成之后也是遲遲不能入住。②會有質(zhì)量方面的隱患。部分地區(qū)的保障性住房無論是設(shè)計還是施工，在驗收的時候把關(guān)不是特別的嚴(yán)格，有些工程還會使用一些不合格的建筑材料，所以會存在一定的質(zhì)量安全隱患。③管理上面會有漏洞。有一些地方的保障性住房，在分配的過程當(dāng)中會有申請弄虛作假的現(xiàn)象，也會有申報不實的現(xiàn)象，有些家庭雖然增加了收入，但是并沒有退出保障性住房。④資金上面會有短板。建設(shè)資金籌措的壓力是非常大的，部分地方在資金籌措的時候會有一定的難度，有些地方的保障性住房用地也沒有辦法及時的完成拆遷，所以會拉長整個建設(shè)的周期。

• 問 商品房內(nèi)部認(rèn)購會存在哪些風(fēng)險？
  答

  一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證； 二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)； 三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。