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  下面房產(chǎn)糾紛法律咨詢小編整理資料后為您提供揭購房八步的知識(shí)，還有不明白的地方可以登錄進(jìn)行法律問題咨詢?；驌艽蚍勺稍儫峋€電話：4006012708進(jìn)行了解。 【按揭貸款】我國商品房按揭制度的完善思考 按揭是一中比較新型的擔(dān)保模式，在學(xué)界，部分學(xué)者認(rèn)為，在我國實(shí)踐中發(fā)展形成的按揭制度雖然和讓與擔(dān)保制度在功能上有部分交疊的地方，但作為一種特殊的房地產(chǎn)交易融資擔(dān)保方式確實(shí)存在其比較有特點(diǎn)的地方，其存在的空間比較大。這一制度的背后彰顯出法定主義與意思自治兩種調(diào)整模式的溝通與互動(dòng)。 以下從立法模式和制度改進(jìn)等方面提出對(duì)按揭制度進(jìn)行完善的建議。從立法上完善我國商品房按揭制度如果真正使按揭制度發(fā)揮其應(yīng)有的作用，應(yīng)將“按揭”制度進(jìn)行完善，可以考慮將按揭制度寫進(jìn)我國未來的民法典，在法律明確加以規(guī)定，明確按揭的內(nèi)涵及外延。然而，這和制度設(shè)計(jì)初衷相悖，具體為，部分學(xué)者認(rèn)為民法典具有長期穩(wěn)定等一系列特征，而按揭卻隨交易實(shí)踐變化而變化。這樣以來，法典的長期穩(wěn)定性與按揭制度的靈活變化性存在矛盾，需要加以協(xié)調(diào)。如果采用法典化的立法模式將會(huì)使按揭陷于僵化狀態(tài)，極大地?fù)p害其優(yōu)勢的發(fā)展，這是不利的。具體理由表述為以下幾個(gè)方面： 1.在立法上應(yīng)該明確而清楚的規(guī)定商品房預(yù)售按揭涉及的登記辦法、機(jī)關(guān)、程序等事項(xiàng)。 2.在按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)上，為避免按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)，應(yīng)進(jìn)一步明確規(guī)范和保護(hù)按揭權(quán)人的處分權(quán)。筆者以為，可以嘗試建立按揭權(quán)人的代位權(quán)制度，規(guī)定按揭權(quán)人除了享有權(quán)利證書上規(guī)定的占有權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)外，還有取得占有標(biāo)的物、添附和指定接管人等一系列比較重要的權(quán)利。應(yīng)賦予按揭權(quán)人根據(jù)房屋買賣合同采用授權(quán)或信托的方式直接處分標(biāo)的物或者通過司法程序處分按揭房產(chǎn)的權(quán)利。如此一來，可以對(duì)實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)人的債權(quán)清償起到比較重要的預(yù)防和補(bǔ)救作用。 3.為了衡平和保護(hù)按揭各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，應(yīng)該制定規(guī)范的格式合同。在我國實(shí)務(wù)當(dāng)中使用的是銀行單方面制定的格式合同，這種單方的格式合同容易出現(xiàn)霸王條款，這樣導(dǎo)致按揭雙方利益的失衡，不利于保護(hù)弱勢一方的權(quán)利。因此，建議借鑒香港地區(qū)的具體做法，制定標(biāo)準(zhǔn)格式的房屋預(yù)售合同以規(guī)范商品房按揭行為。 4.完善現(xiàn)有的相關(guān)法律制度。當(dāng)前，我國調(diào)整商品房按揭的規(guī)定主要有《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，其共同點(diǎn)是很簡單和不夠靈活，這樣就不能充分發(fā)揮其應(yīng)該發(fā)揮的作用。為解決這一問題，應(yīng)明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的主體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。我國的商品房按揭特點(diǎn)是以權(quán)利轉(zhuǎn)移為其本質(zhì)特征，大部分按揭合同都規(guī)定在按揭人按時(shí)還款付息后， 按揭權(quán)人須在按揭人的要求及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的情形下，解除其在合同中對(duì)按揭標(biāo)的物的權(quán)益，并將按揭房產(chǎn)的《不動(dòng)產(chǎn)證》和《房產(chǎn)買賣合同》還給按揭人。這種約定可以看出，我國實(shí)務(wù)中已規(guī)定了按揭人清償債務(wù)后的標(biāo)的物的回贖權(quán)，但是我國現(xiàn)行法律并沒有正式的規(guī)定，因此，也應(yīng)在法律規(guī)范中予以明確的表述和保護(hù)。 (二)從實(shí)踐中完善我國商品房按揭制度 1.完善商品房按揭預(yù)告登記制度。把按揭劃分為權(quán)利質(zhì)押和不動(dòng)產(chǎn)抵押兩個(gè)階段，分別適用質(zhì)押和抵押的法律規(guī)則，有必要強(qiáng)化按揭在權(quán)利質(zhì)押階段對(duì)按揭人的權(quán)利保護(hù)，因?yàn)闄?quán)利質(zhì)押時(shí)，按揭人并不享有房產(chǎn)的所有權(quán)，只享有對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的期待權(quán)，為了防止房地產(chǎn)商“一房多賣”等侵犯按揭人權(quán)益行為的產(chǎn)生，有必要對(duì)按揭人在此階段的權(quán)利(債權(quán))進(jìn)行準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)。預(yù)告登記就是有效措施之一。 2.完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。首先，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的登記管理。一是查處無照經(jīng)營，打擊非法經(jīng)營;二是清理整頓已登記的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備的條件，例如：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)：注冊(cè)資金等。其次，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)該嚴(yán)格遵循在中介活動(dòng)中應(yīng)遵循的行為規(guī)范。此外，還應(yīng)該明確規(guī)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可為的行為或不可為的行為，從而進(jìn)一步完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)體系。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問題

• 問 我國商品房按揭制度立法中存在哪些問題 哪些現(xiàn)象比較多
  答

  下面房產(chǎn)糾紛法律咨詢小編整理資料后為您提供我國商品房按揭制度的困境的知識(shí)，還有不明白的地方可以登錄進(jìn)行法律問題咨詢。或撥打法律咨詢熱線電話：4006012708進(jìn)行了解。 【按揭貸款】我國商品房按揭制度的困境 (一)我國商品房按揭制度立法中存在的問題 1.沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售按揭中所涉及到的登記辦法、登記機(jī)關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。雖然在實(shí)踐中“按揭”這一購買商品房的資金融通方式已經(jīng)被普遍接受，世界很多國家房地產(chǎn)市場在很多年前就將其作為一種比較有效的手段而去進(jìn)行適用。然而，在我國立法至今沒有使用過“按揭”這一概念，只有在行政法規(guī)中，即2006年5月國務(wù)院在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中首次也只一次使用了“按揭”一詞。這樣以來，對(duì)于按揭行為的法律保護(hù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)一步完善。 2.在按揭權(quán)人怠于行使其代位權(quán)時(shí)，沒有明確規(guī)范按揭權(quán)人行使處分行為的權(quán)利。 3.按揭各方當(dāng)事人的權(quán)益無法平衡。在法律層面來說，借款人仍然需要履行銀行債務(wù)，但由于自然災(zāi)害或不可抗力造成購房人財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失，客觀上通常會(huì)發(fā)生債務(wù)履行不能這一情況的發(fā)生。因此，自然災(zāi)害危害的是購房人的基本生存財(cái)產(chǎn)，影響很大。這對(duì)銀行而言，只是造成其投資及收益的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殂y行依據(jù)法律還有權(quán)要求那些財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的購房人以其他方式繼續(xù)償還貸款。在按揭制度的利益鏈條上，購房人是弱勢的一環(huán)，其次是開發(fā)商，**后是銀行。開發(fā)商承擔(dān)的是有限責(zé)任，作為普通購房人承擔(dān)的則是無限責(zé)任(我國無個(gè)人破產(chǎn)制度)，這對(duì)購房人是極不公平的。商業(yè)銀行自有商業(yè)規(guī)則，其不會(huì)主動(dòng)放棄按揭債權(quán)，購房人無力還貸時(shí)試圖與之協(xié)商而減免按揭債務(wù)的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由開發(fā)商、銀行與購房人按比例共同分擔(dān)貸款損失，但此比例如何確定、如何操作?顯然，按揭各方當(dāng)事人的利益難以平衡。 (二)司法實(shí)踐中我國商品房接揭存在的問題在當(dāng)前司法現(xiàn)實(shí)中，“假按揭”現(xiàn)象比較多 (1)開發(fā)商不具備按揭主體的相關(guān)資格，或者沒與銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)合作協(xié)議，只是以虛假銷售方式獲得銀行按揭貸款; (2)以個(gè)人住房貸款的方式進(jìn)行參與不具有真實(shí)、合法交易基礎(chǔ)的銀行債權(quán)置換; (3)以個(gè)人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用途的貸款; (4)銀行信貸人員向虛擬借款人或不具備真實(shí)購房行為的借款人發(fā)放高額的個(gè)人住房按揭貸款。這種假按揭的方式在本質(zhì)上說是，購房人事實(shí)上沒有向開發(fā)商任何**款，但是銀行卻要向購房人提供售房總價(jià)100%的借款。

• 問 現(xiàn)在商品房預(yù)售制度，有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？
  答

  這優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商急于回收資金進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，價(jià)格比現(xiàn)房便宜；預(yù)售制度對(duì)開發(fā)商資金要求不高，門檻低，開發(fā)商數(shù)量較多，有益于市場競爭。 缺點(diǎn)：看不到現(xiàn)房，質(zhì)量問題要等到交房才能發(fā)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)性較大；開發(fā)商魚龍混雜，信譽(yù)好壞不一，一但資金鏈出現(xiàn)斷裂，容易出現(xiàn)“爛尾樓”。 如果政府強(qiáng)制取消商品房預(yù)售制度，則開發(fā)商的資金門檻會(huì)大幅提高，房產(chǎn)行業(yè)不可避免會(huì)面臨一次大洗牌，很多開發(fā)公司將倒閉，這樣房價(jià)又將掀起一陣上漲高潮。

• 問 商品房按揭是什么 商品房按揭需要哪些流程
  答

   在我國，商品房按揭，是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發(fā)商已簽訂的商品房預(yù)售或銷售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。 按揭有以下三方主體：購房借貸人、開發(fā)商與銀行。在開發(fā)商負(fù)責(zé)為購房借貸人辦理完成房地產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)，為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，并將購房借貸人的房地產(chǎn)權(quán)證交銀行收押之前，開發(fā)商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保，購房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關(guān)系。 商品房按揭的流程如下： 1、開發(fā)商選定按揭貸款銀行，并與之簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行承諾在特定條件下向開發(fā)商的客戶（購房借貸人）提供貸款。 2、購房人選定欲購買的商品房，與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或銷售合同。其中約定采取向開發(fā)商選定的銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式付款的，購房人需向開發(fā)商支付購房**。 3、銀行委托律師或自行對(duì)購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個(gè)人資信予以審查。 4、購房借貸人、開發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款合同，開發(fā)商為購房借貸人向銀行按揭貸款提供保證擔(dān)保。 5、銀行占有保管商品房預(yù)售或銷售合同，并辦理按揭備案。 6、銀行一次性向開發(fā)商支付購房借貸人的貸款。 7、購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。 8、開發(fā)商負(fù)責(zé)將購房借貸人《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交銀行收押,并辦理正式的抵押登記.

• 問 ??按揭商品房發(fā)票在哪
  答

  管是按揭購房還是一次性付款，開發(fā)商都要給購房者出具“不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票。有的按揭購房的消費(fèi)者以為自己是按揭的，是貸款，就不能開出發(fā)票，其實(shí)不是這樣的，購房者采用按揭購房，是銀行已經(jīng)把其他的貸款支付給了開發(fā)商，所以開發(fā)商應(yīng)該給購房者出具“不動(dòng)產(chǎn)”發(fā)票。在付完**款之后，開發(fā)商都會(huì)給購房者開一個(gè)**款收據(jù)，等購房者從銀行辦理完購房貸款之后，開發(fā)商就應(yīng)該給購房者開一個(gè)全款發(fā)票。生活中開發(fā)商想法拖延而不給購房者購房發(fā)票的情況其實(shí)并不少見，多家樓盤的業(yè)主也都反映他們居住的樓盤也有類似的情況。那么，為何業(yè)主索要購房發(fā)票會(huì)這么難？遲給發(fā)票或是不給發(fā)票對(duì)開發(fā)商又會(huì)有什么好處呢？其實(shí)購房發(fā)票開發(fā)商始終是會(huì)給業(yè)主的，問題的主要癥結(jié)還是開發(fā)商方面的資金問題?，F(xiàn)在購房其實(shí)都很透明，如果不給購房者開具發(fā)票相關(guān)部門會(huì)追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任，而且如果沒有購房發(fā)票就辦不了房產(chǎn)證，所以一般來說，實(shí)力較為雄厚，操作比較正規(guī)的開發(fā)商都會(huì)給買房者開購房發(fā)票，但只是時(shí)間早晚的問題。由于開購房發(fā)票需要繳納很大一筆稅費(fèi)，開發(fā)商為了爭取到更多的現(xiàn)金流，自然不愿意太早失去這筆資金。于是開發(fā)商都是想方設(shè)法、能拖則拖，等到手上資金寬裕后再慢慢給買房人開發(fā)票，于是經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)遲遲要不到購房發(fā)票的現(xiàn)象。”購房發(fā)票在生活中有什么用處？1、提取公積金現(xiàn)在，很多員工會(huì)繳納公積金。由于公積金貸款程序繁瑣、時(shí)間長，加上開發(fā)商的催促和購房者看著房價(jià)上漲心里著急，多數(shù)購房者買房會(huì)選擇采用商業(yè)貸款，然后再提取公積金還房貸。這個(gè)時(shí)候要注意了，提取住房公積金的時(shí)候需要購房全款發(fā)票、購房合同、身份證原件，以及其它需要填寫的材料，如果是異地提取公積金的話還需要提交社保個(gè)人權(quán)益記錄一份。為什么需要全款發(fā)票呢？由于住房公積金是專款專用的資金，公積金只能用于購買住宅性質(zhì)的商品房時(shí)才可以使用（現(xiàn)在租房也可以提取），全額購房發(fā)票開出來后才可以證明該套房產(chǎn)已經(jīng)全款到位，且房子是屬于購房者本人所有的。所以沒有全款發(fā)票，想提取公積金那是不可能的。2、辦理房產(chǎn)證除了提取公積金需要購房發(fā)票外，辦理房產(chǎn)證也需要提供購房發(fā)票。辦理房產(chǎn)證需要的材料有：房屋登記申請(qǐng)表、購房合同、購房全款發(fā)票、房屋平面圖、申請(qǐng)人身份證、房產(chǎn)契稅完稅憑證，以及登記機(jī)關(guān)需要的其他有關(guān)證明材料。與提取住房公積金對(duì)購房發(fā)票的要求程度相比，辦房產(chǎn)證的要求要低一些。如果沒有發(fā)票也可以辦理房產(chǎn)證，但是要走許多繁瑣的程序。如果購房發(fā)票丟了，還想辦理房產(chǎn)證怎么辦？購房者可以拿著身份證、購房合同等材料去找開發(fā)商，由開發(fā)商出具發(fā)票的存根并加蓋印章，再由稅務(wù)機(jī)關(guān)審查核實(shí)即可。3、辦理落戶買房落戶是一件重要的事情，在辦理落戶的時(shí)候需要購房者提供購房合同和購房發(fā)票。有些開發(fā)商為了逃稅避稅不給購房者開發(fā)票，購房者這個(gè)時(shí)候一定不能妥協(xié)，因?yàn)橛蟹芍С帜銈儭Ｒ罁?jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的個(gè)人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。如果開發(fā)商沒有如實(shí)開具發(fā)票，購房者可帶上購房合同、銀行按揭合同（如有貸款）、開發(fā)商收款收據(jù)或**款發(fā)票到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)。

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• 問 按揭商品房發(fā)票在哪
  答

  買房的時(shí)候辦完手續(xù)就有一個(gè)發(fā)票，和按揭沒有關(guān)系，按揭只和房產(chǎn)證登記簿上的登記有關(guān)系。至于按揭完，那是不會(huì)有發(fā)票的，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)發(fā)票，那就是購房發(fā)票，之前就給你了，一個(gè)房子一次轉(zhuǎn)手，怎么會(huì)有兩個(gè)發(fā)票

  全部3個(gè)回答>