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  2015年第三季度轉(zhuǎn)眼已過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖成為了普遍現(xiàn)象。近期利好政策頻出，對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了強(qiáng)心針的作用。房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)了第二季度的低迷，終于看到了逐漸上揚(yáng)的曲線。雖然波動(dòng)不是很大，但對(duì)于沉寂已久的沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，仍然是值得期待的。 沈陽(yáng)房?jī)r(jià)回暖 均價(jià)高于上季度卻低于去年同期 沈陽(yáng)房?jī)r(jià)第三季度中，7月份均價(jià)是7261元/平，8月份均價(jià)7299元/平，9月均價(jià)是7260元/平。均價(jià)的波動(dòng)不大，但也逐漸呈現(xiàn)出回暖的趨勢(shì)。二季度中4月份均價(jià)是7191元/平，5月份均價(jià)是7183元/平，6月份均價(jià)是7193元/平，相較二季度的均價(jià)三季度有了少許的提升，雖然沒(méi)有預(yù)想的金九威力，但對(duì)于一直處在低迷狀態(tài)的沈城樓市來(lái)講，還是得到了些許的安慰。 但沈陽(yáng)市場(chǎng)仍需努力，因?yàn)閷?duì)比沈陽(yáng)2014年第三季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，還是有很大的差距的。2014年第三季度的7月均價(jià)是7637元/平，8月均價(jià)是7505元/平，9月均價(jià)是7363元/平。雖然2014年的三季度沈陽(yáng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐月遞減，但2015年三季度房?jī)r(jià)依然大幅度低于2014年**低值。因此，在沈陽(yáng)房?jī)r(jià)低迷了一年后的今天，能夠看到房?jī)r(jià)有所提升，還是很振奮人心的，看來(lái)沈陽(yáng)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)還是很值得期待。 2014、2015年三季度沈陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 2015年二、三季度沈陽(yáng)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 沈陽(yáng)各區(qū)域房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)上升 2015年三季度沈陽(yáng)各區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)圖（圖中標(biāo)注為各區(qū)域9月房?jī)r(jià)） 從區(qū)域來(lái)看，調(diào)價(jià)**為頻繁的當(dāng)屬渾南新區(qū)了。從2015年開(kāi)始，渾南樓盤(pán)均價(jià)一路飄紅。2015年7月均價(jià)是6450元/平，8月均價(jià)是6631元/平，9月均價(jià)是6618元/平。渾南區(qū)受各種客觀利好的影響，政府南遷、新南站建成以及交通的越來(lái)越便利，都給渾南的繁榮多添了一把火。 2015年三季度渾南區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 而老城區(qū)鐵西，三季度均價(jià)卻有所下降。7月均價(jià)8270元/平，8月均價(jià)8084元/平，9月均價(jià)7998元/平。相對(duì)于二季度的均價(jià)8300元/平以上的價(jià)位，下降還是很明顯的。 2015年三季度鐵西區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 和平區(qū)均價(jià)也呈現(xiàn)出逐漸攀升的趨勢(shì)，區(qū)域漲價(jià)樓盤(pán)比較多，特別是長(zhǎng)白島板塊，由于其特殊的地理位置與環(huán)境等條件，備受購(gòu)房者青睞?；使脜^(qū)的價(jià)格還是比較穩(wěn)定的，漲價(jià)與降價(jià)樓盤(pán)相對(duì)持平，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。 2015年三季度和平區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 沈河區(qū)屬于沈陽(yáng)**中心區(qū)域，房?jī)r(jià)較高，也比較平穩(wěn)。于洪區(qū)也由低迷的狀態(tài)逐漸開(kāi)始攀升，9月房?jī)r(jià)達(dá)到6299元/平，比上季度6月的6239元/平略有增長(zhǎng)。沈北新區(qū)近3個(gè)月也有攀升趨勢(shì)，由7月的4880元/平，漲到了5123元/平。   名家預(yù)測(cè)四季度房?jī)r(jià)： 任志強(qiáng)：雖然當(dāng)前樓市有所好轉(zhuǎn)，但固定資產(chǎn)投資增速仍將持續(xù)低增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)總體回升預(yù)計(jì)要到今年四季度，今年信貸政策日漸寬松，在幾次降息降準(zhǔn)后，仍有調(diào)整的空間。 歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人譚文虹認(rèn)為：“在房地產(chǎn)行業(yè)的所謂低谷期和轉(zhuǎn)型期，更有可能凸顯好的投資機(jī)會(huì)，也是衍生新的投資模式好時(shí)機(jī)。同時(shí)行業(yè)調(diào)整也更能讓我們清醒，讓我們知道自己身處位置，讓我們敬畏市場(chǎng)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型大趨勢(shì)背景下的新的投資布局做準(zhǔn)備?！? 諾亞財(cái)富集團(tuán)董事局主席兼CEO汪靜波表示：“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的黃金十年進(jìn)入未來(lái)的白銀時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，未來(lái)盈利點(diǎn)將主要依靠持有、運(yùn)營(yíng)核心資產(chǎn)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)。”  

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沈陽(yáng)水晶城房?jī)r(jià)走勢(shì)有哪些情況 如何分析未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)
  答

  今天小編來(lái)分析下沈陽(yáng)水晶城的價(jià)格，看看其未來(lái)價(jià)格發(fā)展走向，小編我認(rèn)識(shí)膚淺，僅此拋磚引玉。 首先我們先來(lái)看看沈陽(yáng)水晶城四個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)情況： 水晶城價(jià)格6780元/平方米，水晶城二期價(jià)格6860元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，水晶城三期價(jià)格7223元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.96%，水晶城四期價(jià)格6485元/平方米，環(huán)比三期下架5.41%。  再來(lái)看看沈陽(yáng)水晶城的價(jià)格成交價(jià)走勢(shì) EndFragment    從此圖可以看出，沈陽(yáng)水晶城的成交價(jià)格保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平上，在結(jié)合沈陽(yáng)水晶城的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，本人認(rèn)為水晶城的價(jià)格不會(huì)有大幅度的漲幅，會(huì)保持在7000元/平方米左右，而且還可能有小幅度的下降。

• 問(wèn) 西安房?jī)r(jià)走勢(shì)圖說(shuō)明了哪些內(nèi)容 西安房?jī)r(jià)10年變化趨勢(shì)是怎么樣的
  答

  2013年以來(lái)，西安樓市出現(xiàn)了幾次較為明顯的波動(dòng)。3月份，受?chē)?guó)五條“政策末班車(chē)”的影響，西安新房、二手房市場(chǎng)異?；鸨?，成交量和房?jī)r(jià)雙雙上漲。3月31日西安“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則落地，致使4月西安普通住宅成交量下滑11.67%，市場(chǎng)趨于平靜，購(gòu)房者回歸理性，觀望態(tài)度明顯。5月，雖然地王頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)火爆，但成交量下降，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)2013年以來(lái)的首次下降。下面，通過(guò)一張圖了解一下2003—2013這十年來(lái)，西安的整體房?jī)r(jià)走勢(shì)。

• 問(wèn) 沈陽(yáng)房?jī)r(jià)有哪些趨勢(shì) 房?jī)r(jià)收入比如何變化
  答

  房?jī)r(jià)收入比可以直接的反映出家庭住房情況，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)目前仍穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)收入比略高。 房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。 按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。 我國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的，中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在6倍以上，屬于房?jī)r(jià)過(guò)高的范疇，據(jù)調(diào)查，全國(guó)大部分大中城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6倍，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了20甚至更高。 房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。在西方，房?jī)r(jià)收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房?jī)r(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國(guó)的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來(lái)交易，又由于納入中國(guó)家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來(lái)了困難。 沈5月新建住宅均價(jià)7563元/平 同比漲139元 5月，沈陽(yáng)新建商品住宅均價(jià)為7563元/平方米，環(huán)比下降0.18%。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2012年， 沈陽(yáng)新建住宅均價(jià)為7424元每平方米，由此可見(jiàn)，2013年的新建住宅均價(jià)同比上漲139元。

• 問(wèn) 汕頭未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)
  答

  像成都這邊的房?jī)r(jià)在后面2年應(yīng)該比較穩(wěn)定，至于汕頭那邊就不是很清楚來(lái)看。

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• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)如何變化 有哪些可能結(jié)果
  答

  近期，中國(guó)部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升及部分城市房?jī)r(jià)小幅反彈，被媒體報(bào)道的房托排隊(duì)購(gòu)房以及千人購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)象再次出現(xiàn)，中國(guó)知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表人物任志強(qiáng)、董藩等人又開(kāi)始炮轟中國(guó)樓市和購(gòu)房者。 買(mǎi)房是大事，不能僅看眼前輿論形勢(shì)。中國(guó)房?jī)r(jià)目前正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高?，F(xiàn)在買(mǎi)房子預(yù)備未來(lái)養(yǎng)老，而未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。因此切記不能盲目跟風(fēng)，要在判斷房地產(chǎn)大走勢(shì)、近期走勢(shì)因素之后做出自己的判斷。以下關(guān)于房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)解讀，希望能讓更多的讀者做出正確的判斷。 中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì) 決定房?jī)r(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開(kāi)工與竣工面積，保障房的開(kāi)工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣(mài)房數(shù)量，還有土地政策和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。 在近期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是房屋竣工待售面積、市場(chǎng)需求能力和限制投機(jī)購(gòu)房的力度。在中期內(nèi)，決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的是城市化發(fā)展態(tài)勢(shì)、土地政策、保障房供應(yīng)能力、空房數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)。在遠(yuǎn)期內(nèi)，是城市化發(fā)展階段、保障房供應(yīng)占需求比例、人口狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。 據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。 再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%；房屋新開(kāi)工面積4.57億平方米，同比增長(zhǎng)64.1%；房屋竣工面積15020萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長(zhǎng)。 綜合統(tǒng)計(jì)局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計(jì)2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.34億平方米。按此進(jìn)度，2011年大約可銷(xiāo)售7億平方米。 按2011年賣(mài)7億平方米計(jì)算，要近5年才可以賣(mài)完。另外，今年新國(guó)八條規(guī)定，各地要完成1000萬(wàn)套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。 2011年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價(jià)，需要17.5萬(wàn)億元人民幣，才能買(mǎi)賣(mài)完畢。問(wèn)題是：錢(qián)從哪里來(lái)？如果不降價(jià)，誰(shuí)有17.5萬(wàn)億元人民幣來(lái)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的商品房？根據(jù)供大于求的規(guī)律，價(jià)格會(huì)有一定的下降。 但由于對(duì)城市化和年輕人的結(jié)婚購(gòu)房預(yù)期，經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)，政府在近期內(nèi)不敢讓房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，下跌幅度不會(huì)太大。當(dāng)然，非常重要的是購(gòu)房投資者的心態(tài)和心理作用，因?yàn)橥稒C(jī)玩的就是信心。 再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計(jì)算，年供應(yīng)量3300萬(wàn)套，五年供應(yīng)1.65億套。 如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過(guò)目前城市戶(hù)籍人口總數(shù)，也超過(guò)80后90后的總和，更超過(guò)2.5億流動(dòng)人口農(nóng)民工的總和。但對(duì)要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房?jī)r(jià)呢？按照供應(yīng)速度，房?jī)r(jià)有很大的下跌壓力。 在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房。但2011年就要開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套，余下每年僅剩650萬(wàn)套。 如果房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位，民生問(wèn)題便難以解決，考慮到近年來(lái)社會(huì)問(wèn)題日益突出，穩(wěn)定形勢(shì)面臨考驗(yàn)，以房安之是必備選擇，加之通過(guò)城市化加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力短缺的需要。 中國(guó)政府會(huì)進(jìn)一步通過(guò)保障房建設(shè)維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展，估計(jì)3600萬(wàn)套的規(guī)劃要突破，這又形成一種房?jī)r(jià)下跌的壓力。 考慮到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中國(guó)政府感到需要進(jìn)一步加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控，加上以往調(diào)控房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)和輿論反應(yīng)，估計(jì)會(huì)出臺(tái)更有效果的措施。 中國(guó)的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現(xiàn)在的土地政策備受爭(zhēng)議，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保持壟斷價(jià)格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應(yīng)降低價(jià)格，預(yù)計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的沖擊。 一般來(lái)說(shuō)，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對(duì)北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。 并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。 2010年河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)12名大學(xué)生歷時(shí)兩個(gè)月，學(xué)生們從鄭州市中心六個(gè)區(qū)29家大型樓盤(pán)抽取了約1.1萬(wàn)套商住房為樣本，運(yùn)用查驗(yàn)水、電、氣表，點(diǎn)算“黑燈率”等方法，測(cè)算空置率。結(jié)果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過(guò)55%，其他五區(qū)也不低于20%。 而這些空置房屋是需要成本的，如果房?jī)r(jià)不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長(zhǎng)期堅(jiān)持，一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢(shì)，價(jià)格將迅速下跌。 綜合考慮，房?jī)r(jià)在中期會(huì)有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、年輕人結(jié)婚購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)仍有一定的心理支持和需求支持，加之房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)金融系統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，政府也會(huì)阻止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌。 但可以肯定，在中期內(nèi)，尤其在2015到2020年，希望投機(jī)房地產(chǎn)或依靠房地產(chǎn)保值增值必然會(huì)受到損失。如果你現(xiàn)在手中持有房子，建議不要再持有太久。 據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城市化率達(dá)49.68%，預(yù)計(jì)2020年超過(guò)60%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但中國(guó)由于獨(dú)生子女政策，導(dǎo)致年輕人口將快速減少，預(yù)計(jì)2020年后城市化發(fā)展速度將大為放緩。 有人說(shuō)日本1990年后房?jī)r(jià)暴跌及其經(jīng)濟(jì)一蹶不振是由房?jī)r(jià)過(guò)度調(diào)控造成的，其實(shí)即使沒(méi)有房?jī)r(jià)調(diào)控，日本房?jī)r(jià)也一定會(huì)大幅下跌且經(jīng)濟(jì)一蹶不振。 1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實(shí)需求下降了20%，房地產(chǎn)的高價(jià)位已經(jīng)失去了實(shí)際的需求支撐，是堅(jiān)持不多久的。 盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠(yuǎn)是**根本的，那就是低生育率。早在20世紀(jì)六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平（也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達(dá)國(guó)家為2.1），隨后生育率持續(xù)下滑，導(dǎo)致未來(lái)年輕不斷萎縮。 決定宏觀經(jīng)濟(jì)總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定會(huì)低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。 從需求方面來(lái)說(shuō)，低生育率會(huì)使未來(lái)消費(fèi)**旺盛的年輕人口大幅減少且消費(fèi)疲弱的老年人口比例很大，必然導(dǎo)致**終消費(fèi)不振。投資需求是**終消費(fèi)需求的引致需求，**終消費(fèi)的低迷不振必然導(dǎo)致投資的低迷不振。 這時(shí)，無(wú)論日本是刺激消費(fèi)還是刺激投資，都不能撬動(dòng)總需求。同時(shí)，從總供給角度來(lái)說(shuō)，年輕人口減少，勞動(dòng)力更新?lián)Q代斷層，**富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮；人口老化，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動(dòng)人口比例減少，人均GDP增長(zhǎng)必然放緩，甚至可能面臨萎縮。 而GDP增長(zhǎng)率，取決于人口增長(zhǎng)率和人均GDP增長(zhǎng)率。低生育率的結(jié)果，**終必然導(dǎo)致人口增長(zhǎng)的放緩或萎縮和人均GDP增長(zhǎng)率的放緩，因而經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，失去10年再失去10年。 據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，這比美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭等發(fā)達(dá)國(guó)家還要低。事實(shí)上，如果中國(guó)人均壽命和這些發(fā)達(dá)國(guó)家相同，中國(guó)的0-14歲兒童比例會(huì)更低，列入**低國(guó)家之列。 為了更好的比較，我們可以?xún)H適用65歲以下人口數(shù)據(jù)，以消除老齡化不同的影響，從而利用**新人口普查數(shù)據(jù)來(lái)估計(jì)中國(guó)的生育率水平。 美國(guó)15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國(guó)競(jìng)高達(dá)4.5，屬于危險(xiǎn)的倒金字塔結(jié)構(gòu)。 日本這個(gè)比例為4.8，韓國(guó)為4.2，德國(guó)和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國(guó)家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰(zhàn)結(jié)束和戰(zhàn)后嬰兒潮。 而中國(guó)1949年底才基本結(jié)束內(nèi)戰(zhàn)，導(dǎo)致2010年時(shí)中國(guó)59-64歲組人口數(shù)量相對(duì)這些國(guó)家偏低，從而使中國(guó)成人與兒童之比也相對(duì)偏低，故中國(guó)近年來(lái)的總和生育率應(yīng)在1.3左右。 在國(guó)際上，總和生育率在1.5以下稱(chēng)為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱(chēng)為“嚴(yán)重少子化”，這說(shuō)明中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)的超低生育率和嚴(yán)重少子化時(shí)代，這意味者未來(lái)中國(guó)將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來(lái)經(jīng)濟(jì)也為此陷入長(zhǎng)期低迷。 在2025年，中國(guó)25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國(guó)的房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)過(guò)剩危機(jī)不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規(guī)模退休，而此時(shí)年輕勞動(dòng)人口又急劇減少時(shí)，未城市化的農(nóng)村年輕人口也將所剩無(wú)幾，此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)必然陷入長(zhǎng)期的低迷。 所以，在2020-2030之間，中國(guó)房?jī)r(jià)必然有一次大跌，而且是跌到底。當(dāng)然，不同地方的房?jī)r(jià)下跌不同。由于年輕口的快速減少，大城市和東部地區(qū)為了維持發(fā)展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會(huì)進(jìn)一步向這些地區(qū)流動(dòng)。 與此同時(shí)，人口流出地區(qū)的房?jī)r(jià)將降得更低，尤其是農(nóng)村空房就更不值錢(qián)了。這時(shí)候，中國(guó)房?jī)r(jià)將進(jìn)入合理水平，邊緣地區(qū)房?jī)r(jià)很低，房地產(chǎn)利潤(rùn)也將被壓的很低。 對(duì)于現(xiàn)在準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，千萬(wàn)別相信“以房養(yǎng)老”?！耙苑筐B(yǎng)老”的存在，必須有一個(gè)前提，那就是老人去世后留下的房子有人買(mǎi)且價(jià)格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。 到2025年以后，中國(guó)城市化發(fā)展到一定程度，新買(mǎi)房子的絕對(duì)主體就是結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人。但中國(guó)近十幾年來(lái)一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人大幅減少。 況且由于獨(dú)生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買(mǎi)房子，甚至許多獨(dú)生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場(chǎng)。 與此同時(shí)，新中國(guó)第一次嬰兒潮人口開(kāi)始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開(kāi)始大量推向市場(chǎng)。這時(shí)，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國(guó)房?jī)r(jià)在2025年前后必大跌。 而現(xiàn)在，中國(guó)房?jī)r(jià)正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高?，F(xiàn)在買(mǎi)房子預(yù)備未來(lái)養(yǎng)老，而未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。