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  國有土地使用權(quán)出讓方式的適用范圍 尚曉萍 既然我國法律規(guī)定經(jīng)營性用地一律要實行招牌掛，而公益性用地可以采用劃撥方式。那么，為什么還有協(xié)議出讓方式存在呢?協(xié)議出讓方式主要針對哪些用地? 政府供應(yīng)國有土地的方式有兩種，即劃撥方式和有償使用方式。劃撥方式起源于計劃經(jīng)濟時代，有償使用方式脫胎于香港，開始于深圳，推廣于土地使用制度的改革。隨著1988年《憲法》和1986年《土地管理法》的修改，掃清了土地有償使用的法律障礙，國務(wù)院于1990年頒布實施了第55號、第56號令，即《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，確立了國有土地使用權(quán)可以實行有償出讓。經(jīng)過近十年的改革和探索，土地有償使用的方式也從單一的出讓發(fā)展到出讓、租賃和作價入股等多種形式。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》基本確定了國有土地使用權(quán)的供應(yīng)采用有償使用和劃撥兩種方式的基本架構(gòu)。 按照《土地管理法》第54條“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得”的規(guī)定，有償使用方式應(yīng)當(dāng)是政府供應(yīng)土地的主要方式?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》進一步明確了國有土地有償使用方式有三種，即出讓、租賃和作價出資入股。出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌四種方式。租賃，是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。作價出資入股，是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。這種方式主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地后提供給用地單位使用的不能采用這種方式。 隨著十屆人大五次會議上通過的《物權(quán)法》的出臺，招拍掛出讓的范圍逐步擴大，在這種情形下，協(xié)議出讓還有沒有存在的必要?劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓三種供地方式各自適用哪些范圍?本文試作一探討。 劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。隨著有償使用方式的推廣，劃撥土地使用權(quán)的取得受到越來越嚴(yán)格的限制。目前，可以適用劃撥方式的主要有四類用地：國家機關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。為嚴(yán)格限制劃撥方式供地，2001年國土資源部出臺《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，為適用劃撥的情形作出了具體的規(guī)定。目前該目錄正在進一步修改中，計劃于2007年正式出臺。據(jù)悉，修改后的《劃撥用地目錄》將更加縮小劃撥方式供地的范圍?！段餀?quán)法》規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。這一規(guī)定表明劃撥方式供地仍將在一定時期內(nèi)存在，但劃撥供地的范圍將繼續(xù)縮小，對劃撥方式用地的限制將更加嚴(yán)格。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:19

相關(guān)問題

• 問 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式包括了哪些適用范圍 如何進行轉(zhuǎn)讓
  答

  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的適用范圍 1、下列國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須在土地交易機構(gòu)公開進行： ①國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含以土地使用權(quán)為條件進行的合營合作建房); ②以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓; ③為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓; ④判決、裁定需要拍賣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 2、不屬于上述須以公開方式轉(zhuǎn)讓范圍的，可以協(xié)議方式進行轉(zhuǎn)讓。 以協(xié)議方式進行轉(zhuǎn)讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經(jīng)濟成份占主導(dǎo)地位的，則按公開方式進行交易。

• 問 招拍掛出讓國有土地使用權(quán)有哪些規(guī)范 如何進行拍掛出讓
  答

  9 發(fā)布出讓公告 9.1 發(fā)布公告 國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)由市、縣國土資源管理部門發(fā)布。出讓公告應(yīng)當(dāng)通過中國土地市場網(wǎng)(www.landchina.com)和當(dāng)?shù)赝恋赜行问袌錾习l(fā)布，也可以同時通過報刊、電視臺等媒體公開發(fā)布。 出讓公告應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)拍賣掛牌活動開始前20日發(fā)布，以首次發(fā)布的時間為起始日。 經(jīng)批準(zhǔn)的出讓方案已明確招標(biāo)、拍賣、掛牌具體方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布具體的“國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓公告”、“國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告”或“國有土地使用權(quán)掛牌出讓公告”;經(jīng)批準(zhǔn)的出讓方案未明確招標(biāo)、拍賣、掛牌具體方式的，可以發(fā)布“國有土地使用權(quán)公開出讓公告”，發(fā)布“國有土地使用權(quán)公開出讓公告”的，應(yīng)當(dāng)明確根據(jù)申請截止時的申請情況確定具體的招標(biāo)、拍賣或掛牌方式。 出讓公告可以是單宗地的公告，也可以是多宗地的聯(lián)合公告。 9.2 公告內(nèi)容 9.2.1 招標(biāo)出讓公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權(quán)或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構(gòu)進行招標(biāo)的，還應(yīng)注明其機構(gòu)的名稱、地址和聯(lián)系電話等; (2)招標(biāo)地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求和土地使用年限和建設(shè)進間等; (3)投標(biāo)人的資格要求及申請取得投標(biāo)資格的辦法; (4)獲取招標(biāo)文件的時間、地點及方式; (5)招標(biāo)活動實施時間、地點，投標(biāo)期限、地點和方式等; (6)確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法; (7)支付投標(biāo)保證金的數(shù)額、方式和期限; (8)其他需要公告的事項。 9.2.2 拍賣出讓公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權(quán)或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構(gòu)進行拍賣的，還應(yīng)注明其名稱、地址和聯(lián)系電話等; (2)拍賣地塊的位置、面積、用途、開發(fā)程度、規(guī)劃指標(biāo)要求和土地使用年限等; (3)競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法; (4)獲取拍賣文件的時間、地點及方式; (5)拍賣會的地點、時間和競價方式; (6)支付競買保證金的數(shù)額、方式和期限; (7)其他需要公告的事項。 9.2.3 掛牌出讓公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： (1)出讓人的名稱、地址、聯(lián)系電話等，授權(quán)或指定下屬事業(yè)單位以及委托代理機構(gòu)進行掛牌的，還應(yīng)注明其機構(gòu)名稱、地址和聯(lián)系電話等;

• 問 招拍掛出讓國有土地使用權(quán)有哪些相關(guān)規(guī)范 如何進行辦理出讓
  答

  4.5 招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序 (1)公布出讓計劃，確定供地方式; (2)編制、確定出讓方案; (3)地價評估，確定底價; (4)編制出讓文件; (5)發(fā)布出讓公告; (6)申請和資格審查; (7)招標(biāo)拍賣掛牌活動實施; (8)簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果; (9)核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，交付土地; (10)辦理土地登記; (11)資料歸檔。 4.4 地方補充規(guī)定 地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定或?qū)嵤┘?xì)則，并報上一級國土資源管理部門備案。 5 公布出讓計劃、確定供地方式 5.1 市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計劃細(xì)化落實到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時向社會公布。國有土地使用權(quán)出讓計劃以及細(xì)化的地段、地塊信息應(yīng)當(dāng)在中國土地市場網(wǎng)(www.landchina.com)上公布。 5.2 市、縣國土資源管理部門公布國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息，應(yīng)當(dāng)明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。 公開接受申請的時間不得少于30日。 5.3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公布的國有土地使用權(quán)出讓計劃、細(xì)化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。 5.4 用地預(yù)申請 為了充分了解市場需求情況，科學(xué)合理安排供地規(guī)模和進度，有條件的地方，可以建立用地預(yù)申請制度。單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗地用地預(yù)申請的單位或個人參加。提出用地預(yù)申請的單位、個人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地的競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。 5.5 根據(jù)意向用地者申請情況，符合4.3規(guī)定條件的土地出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。對不能確定是否符合4.3規(guī)定條件的具體宗地,可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認(rèn)定。 對具有綜合目標(biāo)或特定社會、公益建設(shè)條件、開發(fā)建設(shè)要求較高、僅有少數(shù)單位和個人可能有受讓意向的土地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)方式，按照綜合條件**佳者得的原則確定受讓人;其他土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式，按照價高者得的原則確定受讓人。

• 問 國有土地使用權(quán)是什么意思 如何以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
  答

  以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價款，從而設(shè)立國有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，具有占有、使用、收益權(quán)和一定程度的處分權(quán)，即可以依法通過買賣、贈與或其他方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，可以出租土地，可以設(shè)置抵押權(quán)。與這種土地使用權(quán)相適應(yīng)，在該土地上建造的合法房屋和其他構(gòu)筑物，也可以轉(zhuǎn)讓、出租或設(shè)置抵押權(quán)。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)具有一定的發(fā)展權(quán)。出讓國有土地的用途未經(jīng)原批準(zhǔn)部門同意，不得改變。經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，還須相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。 一.以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的方式 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議的方式。 1、 拍賣出讓。 這是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人， 在指定的時間和地點，組織符合條件的有意受讓的國有土地使用權(quán)人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，通過出讓方叫價和受讓方應(yīng)價的多次競投，按"價高者得"的原則，確定土地使用者的出讓方式。 這種公開選擇用地者的出讓方式，可以提高出讓的透明度，有利于投資者的公平競爭，適用于投資環(huán)境好、盈利大的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂業(yè)用地。這種方式要求市場環(huán)境和出讓宗地的條件較高，在國外較為普遍，但目前在我國應(yīng)用不多。主要是由我國現(xiàn)行土地使用政策不規(guī)范、用地者取得土地渠道較多、地價壓得相對較低等因素所致。 2、 招標(biāo)出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標(biāo)，競標(biāo)該宗土地的使用權(quán)，招標(biāo)小組通過對標(biāo)書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。招標(biāo)一般分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式。招標(biāo)出讓方式有限地引進了競爭機制，競投各方的互相不知道底細(xì)的情況下，為了獲得土地使用權(quán)。均會報出自己能承受的**高價格和**為杰出的設(shè)計方案。政府不得可以通過出讓土地使用權(quán)獲得較好的經(jīng)濟效益，而且通過選擇用地者及其設(shè)計方案，可以**大限度地實現(xiàn)政府的土地利用意圖。中標(biāo)者不一定是出價**高的，但一般會是土地利用的社會效益**大的土地使用者。 招標(biāo)方式一般適用于區(qū)域面積大、開發(fā)要求高或者將來受城市發(fā)展規(guī)劃嚴(yán)格制約的大型或關(guān)鍵性項目用地。 3、 協(xié)議出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的方式。 其基本過程是土地使用者向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，在規(guī)定的時間內(nèi)提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金額數(shù)及付款方式等內(nèi)容的文件，出讓方收到上述有關(guān)文件后，經(jīng)過進一步協(xié)商，達成土地出讓協(xié)議。 這種出讓方式一般適用于高科技項目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公用設(shè)施等非盈利性的用地及政府批準(zhǔn)的其他用地。在有償用地初期，市場、投資等體制不健全的情況下，出讓多采用協(xié)議方式。目前我國國有土地使用權(quán)出讓方式基本以協(xié)議出讓為主。

• 問 國有土地使用權(quán)有哪幾種出讓方式
  答

  國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和北京市有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓一般有以下三種方式： 1.協(xié)議出讓 協(xié)議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，出讓土地使用權(quán)的方式。 2.招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標(biāo)，競投該宗土地的使用權(quán)，招標(biāo)小組通過對標(biāo)書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。 3.拍賣出讓 拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權(quán)有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。

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