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  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的適用范圍
  1、下列國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須在土地交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行：
  ①國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含以土地使用權(quán)為條件進(jìn)行的合營(yíng)合作建房);
  ②以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓;
  ③為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;
  ④判決、裁定需要拍賣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
  2、不屬于上述須以公開方式轉(zhuǎn)讓范圍的，可以協(xié)議方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
  以協(xié)議方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊(cè)》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國(guó)有經(jīng)濟(jì)成份占主導(dǎo)地位的，則按公開方式進(jìn)行交易。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2016-06-12 17:22:22

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• 問 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式有哪些適用范圍 如何進(jìn)行出讓
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的適用范圍 尚曉萍 既然我國(guó)法律規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地一律要實(shí)行招牌掛，而公益性用地可以采用劃撥方式。那么，為什么還有協(xié)議出讓方式存在呢?協(xié)議出讓方式主要針對(duì)哪些用地? 政府供應(yīng)國(guó)有土地的方式有兩種，即劃撥方式和有償使用方式。劃撥方式起源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，有償使用方式脫胎于香港，開始于深圳，推廣于土地使用制度的改革。隨著1988年《憲法》和1986年《土地管理法》的修改，掃清了土地有償使用的法律障礙，國(guó)務(wù)院于1990年頒布實(shí)施了第55號(hào)、第56號(hào)令，即《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》，確立了國(guó)有土地使用權(quán)可以實(shí)行有償出讓。經(jīng)過近十年的改革和探索，土地有償使用的方式也從單一的出讓發(fā)展到出讓、租賃和作價(jià)入股等多種形式。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》基本確定了國(guó)有土地使用權(quán)的供應(yīng)采用有償使用和劃撥兩種方式的基本架構(gòu)。 按照《土地管理法》第54條“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得”的規(guī)定，有償使用方式應(yīng)當(dāng)是政府供應(yīng)土地的主要方式?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》進(jìn)一步明確了國(guó)有土地有償使用方式有三種，即出讓、租賃和作價(jià)出資入股。出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌四種方式。租賃，是指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。作價(jià)出資入股，是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。這種方式主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地后提供給用地單位使用的不能采用這種方式。 隨著十屆人大五次會(huì)議上通過的《物權(quán)法》的出臺(tái)，招拍掛出讓的范圍逐步擴(kuò)大，在這種情形下，協(xié)議出讓還有沒有存在的必要?劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛出讓三種供地方式各自適用哪些范圍?本文試作一探討。 劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。隨著有償使用方式的推廣，劃撥土地使用權(quán)的取得受到越來越嚴(yán)格的限制。目前，可以適用劃撥方式的主要有四類用地：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。為嚴(yán)格限制劃撥方式供地，2001年國(guó)土資源部出臺(tái)《劃撥用地目錄》(國(guó)土資源部令第9號(hào))，為適用劃撥的情形作出了具體的規(guī)定。目前該目錄正在進(jìn)一步修改中，計(jì)劃于2007年正式出臺(tái)。據(jù)悉，修改后的《劃撥用地目錄》將更加縮小劃撥方式供地的范圍。《物權(quán)法》規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。這一規(guī)定表明劃撥方式供地仍將在一定時(shí)期內(nèi)存在，但劃撥供地的范圍將繼續(xù)縮小，對(duì)劃撥方式用地的限制將更加嚴(yán)格。

• 問 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括哪些種類 如何進(jìn)行辦理
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的種類包括： ⑴依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓; ⑵已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的; ⑶減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓; ⑷為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓; ⑸人民法院裁定，需要處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓; ⑹成片開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

• 問 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義是什么 如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定義 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

• 問 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書有哪些內(nèi)容 如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
  答

  第一條　訂立合同雙方當(dāng)事人 轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________ 法定代表人：_________ 委托代理人：_________ 受讓方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________ 法定代表人：_________ 委托代理人：_________ 甲方根據(jù)《_________》的有關(guān)規(guī)定，在_________房地產(chǎn)交易中心通過公開交易方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，乙方依照規(guī)定程序參與競(jìng)買，并經(jīng)_________房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)，成為競(jìng)得人。為明確有關(guān)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，甲乙雙方本著平等和自愿的原則，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下合同條文，以共同遵守。 第二條　轉(zhuǎn)讓土地基本情況 1、國(guó)有土地使用證號(hào)：_________ 2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)：_________ 3、地號(hào)：_________ 4、土地所在位置：_________ 5、土地用途：_________ 6、土地面積：_________平方米 7、建筑面積：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。 8、現(xiàn)狀：已三通一平，有_________套(戶)需回遷安置，回遷安置總面積為_________平方米，其中，回遷住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回遷日期為_________年_________月，每月應(yīng)支付臨遷費(fèi)、代管房租金除四害費(fèi)等_________元。 9、抵押情況：_________ 第三條　公開交易情況和結(jié)果 1、公開交易方式：公開掛牌轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán) 2、公開交易期限：_________ 3、成交確認(rèn)書編號(hào)：_________ 4、轉(zhuǎn)讓份額：_________ 5、成交價(jià)格：人民幣_(tái)________元，大寫人民幣_(tái)________元整。 第四條　甲方保證本合同第二條所述內(nèi)容真實(shí)，保證土地權(quán)屬清晰，符合法律法規(guī)規(guī)定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件。 第五條　甲乙雙方完全認(rèn)可公開交易情況和交易結(jié)果，甲方同意按公開交易成交價(jià)格和轉(zhuǎn)讓份額將土地使用權(quán)(含地上建筑物、附著物)轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意接受。 第六條　依照有關(guān)規(guī)定，全額轉(zhuǎn)讓的，由受讓方單獨(dú)獲取國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并履行出讓合同;份額轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同擁有國(guó)有土地使用權(quán)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證，并共同履行出讓合同;土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓。 第七條　甲乙雙方應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向_________房地產(chǎn)交易中心提交資料，辦理交易手續(xù)，向相關(guān)部門交納交易稅費(fèi)后，由乙方直接領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)交易證明書》，并向土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬登記。 第八條　除法律規(guī)定的免責(zé)因素之外，甲乙雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的職責(zé)，并依法承擔(dān)違約責(zé)任。出現(xiàn)糾紛或違約行為，應(yīng)本著實(shí)事求是的原則協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲乙雙方同意通過仲裁或法院判決(裁定)方式予以解決。 第九條　其他約定事項(xiàng) 1、土地轉(zhuǎn)讓時(shí)回遷安置義務(wù)的責(zé)任主體為受讓人。 2、付款方式及期限：《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》簽訂后5天內(nèi)一次付清。 3、移交地塊及項(xiàng)目的相關(guān)資料： (1)《國(guó)有土使用證》 (2)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》 (3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 (4)《設(shè)計(jì)要點(diǎn)批文》 (5)回遷補(bǔ)償安置協(xié)議書 4、違約責(zé)任： (1)甲方在收到全部成交款后5日內(nèi)不能備齊有關(guān)資料給乙方辦理交易過戶及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和交易成功后，辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)以前，如因甲方的原因，(包括司法機(jī)關(guān)查封等)需要終止交易或不能依法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，甲方在3天內(nèi)全部退還乙方已交納的成交價(jià)款。 (2)乙方在簽訂本合同后，并在5天內(nèi)一次性付清全部成交價(jià)款給甲方，否則，視為違約，應(yīng)向甲方支付違約金_________元。 第十條　本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。 第十一條　本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，_________房地產(chǎn)交易中心存一份，各份具有同等法律效力。 甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________ 法定代表人(簽字)：_________ 　法定代表人(簽字)：_________ 委托代理人(簽字)：_________ 　委托代理人(簽字)：_________ _________年____月____日 _________年____月____日

• 問 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有哪些應(yīng)該注意的事項(xiàng) 如何進(jìn)行轉(zhuǎn)讓
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意事項(xiàng) 1、必要的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查。 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國(guó)有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國(guó)有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。 轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。 2、有關(guān)評(píng)估事宜咨詢。 根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家控制國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，轉(zhuǎn)讓價(jià)格過低時(shí)，國(guó)家享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。尤其是轉(zhuǎn)讓方為國(guó)有單位時(shí)，國(guó)有土地及相關(guān)資產(chǎn)須經(jīng)法定估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，并經(jīng)國(guó)土部門予以確認(rèn)。 3、有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的咨詢 轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題進(jìn)行明確。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)一般為土地成交價(jià)，若成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)的，則應(yīng)以土地評(píng)估價(jià)作為計(jì)算依據(jù)。 4、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保問題。 擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門、房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。 國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。 5、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的相互制約。 因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。即根據(jù)轉(zhuǎn)讓程序設(shè)定付款期限與金額，體現(xiàn)相互制約與督促作用，以降低雙方交易風(fēng)險(xiǎn)。 6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更 國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。 7、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。 根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥國(guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓，故國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，多以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)為名轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物價(jià)值相對(duì)較小，于土地而言不大，并不重視.