克而瑞(中國)房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司公布了長春市1月份商品住宅相關(guān)數(shù)據(jù)。1月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為19.81萬㎡,環(huán)比下降78.7%,供應(yīng)套數(shù)為1646套,環(huán)比下降81.7%;成交量為58.64萬㎡,環(huán)比上升7%,成交套數(shù)為5899套,環(huán)比上升5.8%。凈月區(qū)供應(yīng)量**大,供應(yīng)量為6.33萬㎡,高新南區(qū)供應(yīng)套數(shù)**多,供應(yīng)套數(shù)為510套。商品住宅成交單價(jià)段多集中在5000元-6000元/㎡。成交均價(jià)為6080元/㎡,環(huán)比下降7.3%,同比下降3.5%。而長春市去年12月份商品房成交均價(jià)為6560元/㎡。 供應(yīng)量和套數(shù)創(chuàng)一年來新低 1月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為19.81萬㎡,環(huán)比下降78.7%,供應(yīng)套數(shù)為1646套,環(huán)比下降81.7%;成交量為58.64萬㎡,環(huán)比上升7%,成交套數(shù)為5899套,環(huán)比上升5.8%。 其中,商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量(取得預(yù)售許可證)為19.81萬㎡,環(huán)比下降78.7%,同比下降1.8%;成交量為58.64萬㎡,環(huán)比上升7%,同比上升278.1%。本月新增供應(yīng)套數(shù)為1646套,環(huán)比下降81.7%,同比下降23.3%;成交套數(shù)為5899套,環(huán)比上升5.8%,同比上升270.5%。 從供應(yīng)方面看,處于傳統(tǒng)冬歇期的1月份,供應(yīng)量和供應(yīng)套數(shù)均創(chuàng)一年來(2012.1-2013.1)新低,1月僅有8個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證,分布在南關(guān)、寬城、高新南區(qū)和凈月區(qū)。 從成交方面看,1月商品住宅成交量和成交套數(shù)與2012年12月相比均出現(xiàn)上升趨勢(shì)。 對(duì)此,該機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師趙新宇表示,進(jìn)入年底,各項(xiàng)目基本以消化庫存為主,盡管在淡季購房者需求有所減弱,但一些開發(fā)商為緩解資金壓力和快速回款,多以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房打折扣;每日特價(jià)房等直接優(yōu)惠的方式吸引購房者眼球,使得本月低單價(jià)段商品住宅成交良好,拉升了成交量的走勢(shì)。 凈月區(qū)供應(yīng)量**大 1月凈月區(qū)供應(yīng)量**大,供應(yīng)量為6.33萬㎡,高新南區(qū)供應(yīng)套數(shù)**多,供應(yīng)套數(shù)為510套;南關(guān)區(qū)成交量和成交套數(shù)**高,成交量達(dá)到11.96萬㎡,成交套數(shù)為1022套。僅有高新南區(qū)、凈月、寬城和南關(guān)區(qū)有新增供應(yīng),其中凈月區(qū)供應(yīng)量**大,為6.33萬㎡(供應(yīng)套數(shù)418套);供應(yīng)套數(shù)**多的區(qū)域?yàn)楦咝履蠀^(qū),供應(yīng)套數(shù)為510套(供應(yīng)量為5.46萬㎡)。 1月取得預(yù)售許可證的8個(gè)項(xiàng)目分別為:高新南區(qū)的大禹褐石公園、恒大名都、文庭雅苑二期;凈月區(qū)的富奧國際、國信美邑三期;寬城區(qū)的郡望安石、龍?zhí)┨聪阍?;南關(guān)區(qū)的恒大御景。 可以看到,隨著長春城市化擴(kuò)城腳步的加快,傳統(tǒng)老城區(qū)由于土地資源的稀缺,拆遷成本過高,導(dǎo)致所開發(fā)面積越來越少。 5000元-6000元/㎡成交套數(shù)**多 1月商品住宅市場(chǎng)總成交套數(shù)為5899套,5000元-6000元/㎡成交套數(shù)**多,達(dá)到1728套,占比29.3%,其次是6000元-7000元/㎡的成交套數(shù),為1334套,占比22.6%,這2個(gè)價(jià)格區(qū)間為市場(chǎng)主流成交價(jià)格段,其它價(jià)格段成交較少;本月4000元/㎡以下單價(jià)段成交套數(shù)達(dá)到1154套,在售項(xiàng)目多集中于繞城高速環(huán)線以外和城郊接合地帶,以企事業(yè)單位內(nèi)部團(tuán)購和集資為主。 整體看商品住宅市場(chǎng)成交單價(jià)段主要集中在5000元-7000元/㎡,目前長春市房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也主要集中在此區(qū)間內(nèi)。 供應(yīng)面積多為90㎡-150㎡ 1月,商品住宅供應(yīng)主要集中在90㎡-150㎡面積段,供應(yīng)1331套,占比80.7%;其次是60㎡-90㎡,供應(yīng)212套;60㎡以下面積段為新增供應(yīng),150㎡以上面積段供應(yīng)量較少。 市場(chǎng)上90㎡-120㎡和60㎡-90㎡面積段的成交套數(shù)比較接近,分別為2136套和1829套,分別占比36.2%和31%;120㎡-150㎡面積段和60㎡以下面積段分別成交1020套和575套,分別占比17.3%和9.7%。 趙新宇分析,從1月商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)和成交的面積段可以看出,60㎡-90㎡和90㎡-120㎡的成交套數(shù)**大,這2個(gè)面積段保證了舒適二房和緊湊小三房的面積區(qū)間,市場(chǎng)的客戶以剛需和部分改善為主,主要對(duì)應(yīng)此兩個(gè)面積段,進(jìn)而成交量較大。本月120㎡-150㎡面積段供應(yīng)量較多主要是供應(yīng)量集中于南關(guān)、凈月和高新南區(qū),這3個(gè)區(qū)域商品住宅多以中大戶型改善為主,使得該面積段供應(yīng)套數(shù)較多。 新增供應(yīng)和成交主要為二房 1月,長春市商品住宅供應(yīng)房型以三房為主,共供應(yīng)1078套,占全市商品住宅供應(yīng)套數(shù)的65.5%;其次為二房,供應(yīng)492套,占比29.9%;一房、四房、五房及以上房型供應(yīng)較少,基本可以忽略不計(jì);本月別墅產(chǎn)品供應(yīng)為28套,均為國信美邑三期疊加產(chǎn)品。 其中,長春市商品住宅成交房型套數(shù)仍集中在二房,成交3404套,占本月商品住宅總成交套數(shù)的57.7%;其次是三房,成交1619套,成交套數(shù)占比27.4%;一房成交679套,占1月商品住宅總成交套數(shù)的11.5%;四房本月成交112套,占比1.9%;五房及以上的普通住宅成交為47套,別墅類產(chǎn)品1月成交38套。 從成交和供應(yīng)數(shù)據(jù)來看,二房仍是市場(chǎng)**為暢銷的產(chǎn)品,這也與剛需型市場(chǎng)相對(duì)應(yīng),三房的成交逐漸增加,市場(chǎng)中改善類需求增多,一方面由于中高端改善型產(chǎn)品供應(yīng)的加大,另一方面也與城市經(jīng)濟(jì)水平與居民的收入提高相關(guān)。 商品房成交均價(jià)同比下降3.5% 1月長春市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為6080元/㎡,環(huán)比下降7.3%,同比下降3.5%;本月商品住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)創(chuàng)一年內(nèi)新低。除去別墅和精裝產(chǎn)品,毛坯普通住宅單價(jià)區(qū)間為5000-6000元/㎡。 趙新宇分析,進(jìn)入1月份,成交量有所上升,整體價(jià)格有所下降,本月實(shí)際推出產(chǎn)品較少,處于房地產(chǎn)銷售淡季,基本以消化庫存為主,其中一些開發(fā)商年底沖刺銷售任務(wù),采取一些價(jià)格優(yōu)惠、特價(jià)房等折扣吸引購房者,使得整體成交均價(jià)走勢(shì)向下波動(dòng),加之高新北區(qū)作為獨(dú)立的一個(gè)區(qū)域,區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤在售單價(jià)在4000元/㎡以內(nèi),使得成交均價(jià)走勢(shì)走低,屬于市場(chǎng)正常走勢(shì)。 朝陽區(qū)成交均價(jià)**高 1月10個(gè)區(qū)域成交均價(jià)波動(dòng)較大,其中高新北區(qū)在售項(xiàng)目多以團(tuán)購和企事業(yè)單位集資房為主,使得成交均價(jià)較低,該區(qū)域作為2013年重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃,隨著交通路網(wǎng)配套的逐步完善,產(chǎn)品單價(jià)水平會(huì)逐步走高,該區(qū)域目前已有眾多現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房即將開盤對(duì)外銷售,報(bào)價(jià)區(qū)間在5000元/㎡以內(nèi)。 相比2012年12月,其它9個(gè)區(qū)域價(jià)格均有不同程度的變化。朝陽區(qū)作為城市主城區(qū),區(qū)域成交均價(jià)一直處于較高位置區(qū)域均價(jià)一直處于10000元/㎡之間;其它區(qū)域均有眾多在售項(xiàng)目,前期多以低價(jià)入市進(jìn)行銷售和推廣,使得各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)均有所下滑,導(dǎo)致1月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)有所下滑。 區(qū)域成交均價(jià)排在前三位的依舊是朝陽、凈月和南關(guān)區(qū),成交均價(jià)分別為10240元/㎡、7820元/㎡和7310元/㎡。 商品住宅套均總價(jià)59.38萬元 1月商品住宅成交套均面積為97.64㎡,環(huán)比下降0.7%,同比上升3.3%;商品住宅成交套均總價(jià)為59.38萬元,環(huán)比下降1.3%,同比下降0.3%。 環(huán)比2012年12月來看,套均面積和套均總價(jià)均出現(xiàn)下滑趨勢(shì),與近期一些中低單價(jià)段樓盤入市有關(guān),加之這些產(chǎn)品主打剛需中小戶型使得套均面積和套均總價(jià)有所下滑,從5月到11月套均面積一直在100㎡之上,同比去年也是有所上升。從以上數(shù)據(jù)可以分析出,100㎡左右房源受認(rèn)可程度高。進(jìn)入房地產(chǎn)銷售淡季,項(xiàng)目停工、可選擇房源匱乏、營銷推廣宣傳較少等原因促使一些開發(fā)商紛紛推出特價(jià)房源和價(jià)格優(yōu)惠刺激剛需客戶,這也印證了1月商品住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)走勢(shì)創(chuàng)一年來新低,使得同時(shí)套均面積和套均總價(jià)二個(gè)指標(biāo)有所下降。 毛坯房成交均價(jià)為5740元/㎡ 1月長春市商品住宅市場(chǎng)所成交的各種物業(yè)類型產(chǎn)品中,高層產(chǎn)品成交均價(jià)為5960元/㎡,小高層為5460元/㎡,多層為6710元/㎡,多種物業(yè)形態(tài)逐漸拉開價(jià)格檔次,多層單價(jià)高于高層和小高層產(chǎn)品,幅度將近1000元/㎡甚至更高。主要原因是多層的舒適度及其產(chǎn)品的稀缺性等優(yōu)勢(shì)使得多層價(jià)格高于高層和小高層。 1月精裝修產(chǎn)品整體均價(jià)為7580元/㎡,目前精裝修產(chǎn)品已經(jīng)不僅僅局限于傳統(tǒng)老城區(qū)的小戶型公寓產(chǎn)品,隨著萬科、恒大精裝修全系產(chǎn)品的逐步推廣加上各大區(qū)域均有精裝修產(chǎn)品問世,使得精裝修產(chǎn)品均價(jià)有所下降,市場(chǎng)大部分精裝修產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500元/㎡左右。 2月預(yù)計(jì)新開樓盤項(xiàng)目7個(gè) 據(jù)趙新宇介紹,長春市2月份預(yù)計(jì)新開樓盤項(xiàng)目有7個(gè),分布在6個(gè)區(qū)域,進(jìn)入冬歇期房地產(chǎn)銷售淡季,朝陽、南關(guān)、高新北區(qū)和汽貿(mào)區(qū)無預(yù)計(jì)新開盤項(xiàng)目。其中寬城區(qū)預(yù)計(jì)2個(gè)項(xiàng)目;二道、經(jīng)開、綠園、高新南和凈月區(qū)各1個(gè)項(xiàng)目。產(chǎn)品類型涵蓋多層、小高層和獨(dú)棟別墅,小高層市場(chǎng)競(jìng)爭較為激烈,多層產(chǎn)品則越來越稀缺。凈月區(qū)的源山墅預(yù)計(jì)推出獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。
什么是商品房 目前沈陽商品房價(jià)格趨勢(shì)如何變化
147****4707 | 2016-05-11 16:29:10
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133****7137
通常情況下,房屋按照其用途可以劃分成不同種類,對(duì)于住宅而言,房屋可以劃分成商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、保障房等種類。那么究竟什么是商品房,沈陽商品房價(jià)格趨勢(shì)又如何呢? 什么是商品房? 從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。 沈陽商品房價(jià)格趨勢(shì) 據(jù)9月份公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份沈陽新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅與9月份相比,收窄0.8%。 從同比數(shù)據(jù)來看,70個(gè)大中城市中,僅溫州1個(gè)城市出現(xiàn)下降,同比下降1.5%。同比上漲的城市有69個(gè),**高漲幅為21.4%,其中上海同比上漲21.4%、北京同比上漲21.2%、廣州同比上漲20.7%、深圳同比上漲20.6%、廈門同比上漲16.9%、南京同比上漲15.3%、福州同比上漲12.8%、杭州同比上漲11%、成都同比上漲9.6%、三亞同比上漲4.7%。 而就沈陽來看,10月份沈陽新建商品住宅價(jià)格同比上漲13.3%,同比漲幅較9月份上漲0.6%。
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首先你要明白房價(jià)的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費(fèi)用 約占20%,并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi) 他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低,一般不會(huì)超過6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 從我國目前情況看,約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路,自來水,污水,電力,電信,綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如**,幼兒園,醫(yī)院,派出所等)和各種營利性的配套設(shè)施(如糧店,菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站,變電室,自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中,該項(xiàng)目所占比例較大,我國一般在20% ~30%左右。5、管理費(fèi)用 在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小,一般不會(huì)超過2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長,需要投資數(shù)額大,因此必須借助銀行的信貸資金,在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小,融資額度的多少有密切關(guān)系,所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分:一部分是稅收,與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,耕地占有稅,土地增值稅,兩稅一費(fèi)(營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加),契稅,企業(yè)所得稅,印花稅,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等;另一部分是行政性費(fèi)用,主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用,項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi),商品房交易管理費(fèi),大市政配套費(fèi),人防費(fèi),煤氣水電增容費(fèi),開發(fā)管理費(fèi)等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大,一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi),各種不可預(yù)見費(fèi)等,在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒有理由叫房價(jià)高的應(yīng)該是政府了,因?yàn)榈胤秸畬⒌貎r(jià)作為財(cái)政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財(cái)政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)程度非常之大.所以即使大部分人因?yàn)楦叻績r(jià)而叫苦連天的時(shí)候,地方政府在創(chuàng)造政績的過程中,絕對(duì)不會(huì)因此而有所收斂.即使中央在出臺(tái)了一系列打壓房價(jià)的政策之后,房價(jià)依然我行我素,這是制度問題,而且事實(shí)證明房價(jià)在08年是越打壓,越反彈,估計(jì)這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價(jià))比面包貴(房價(jià))的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房價(jià)暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的中國,現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房價(jià)不是沒有辦法,是他不能也不愿意,在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過度的打壓房價(jià),第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財(cái)政的困難.第二會(huì)導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨(dú)立存在的,這個(gè)行業(yè)的不景氣,會(huì)直接導(dǎo)致上游的鋼材價(jià)格下跌,水泥價(jià)格下跌,各個(gè)行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時(shí)也會(huì)造成銀行的貸款減少,對(duì)于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤的權(quán)重股,股市大跌,以上種種對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需來說是極為不利的.這樣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺(tái)國十條之后又無下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預(yù)料的是,未來的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,因?yàn)槟壳罢叽驂旱闹皇悄切┲行〕捶空?對(duì)于開征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來三年不會(huì)出臺(tái),這很顯然是對(duì)既得利益集團(tuán)的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺(tái)的一個(gè)困難之一吧.而且在未來一段時(shí)間,因?yàn)橹袊膭傂孕枨蠓浅M?而房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況又是供不應(yīng)求,所以房價(jià)的繼續(xù)攀升會(huì)在情理之中.但是我個(gè)人認(rèn)為,在未來的10年甚至20年之后,當(dāng)這波生育高峰過后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購買一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會(huì)為房產(chǎn)著急么? 我想不會(huì)了吧.
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商品房的出現(xiàn)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步的一個(gè)標(biāo)志,作為像商品一樣流通的房產(chǎn)在人們的心中已經(jīng)日趨重要,沈陽商品房的均價(jià)也是凸顯沈城樓市冷暖的一個(gè)標(biāo)桿,那么什么是商品房,目前沈陽商品房的均價(jià)怎樣呢? 什么是商品房? 從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。 目前沈陽商品房均價(jià) 在今年前9個(gè)月里,沈陽新建住宅均價(jià)一直在7500元/平方米上方徘徊,**低為7526元/平方米,**高也僅為7594元/平方米,單月波動(dòng)幅度只有幾十元錢。而10月房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)使沈新建住宅突破7600元/平方米關(guān)口,并創(chuàng)下今年以來的新高。
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對(duì)于商品房價(jià)格構(gòu)成,購房者需要有個(gè)明確認(rèn)識(shí),在商品房價(jià)格構(gòu)成不斷上漲的同時(shí),商品房價(jià)格也在上漲,因此很多購房者想了解商品房商品房價(jià)格構(gòu)成。 (一)土地使用權(quán)取得費(fèi) 商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的,其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的,其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。 (二)住宅開發(fā)成本 1.前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場(chǎng)地等費(fèi)用支出。 2.建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費(fèi)等。 3.附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中,按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車 庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中,按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 4.開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 5.其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 (三)住宅開發(fā)期間費(fèi)用 指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂? 1.管理費(fèi)用,指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2.財(cái)務(wù)費(fèi)用,指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 3.銷售費(fèi)用,指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 (四)利潤 以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取,屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅,其利潤率由政府價(jià)格主管部門確定;屬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅,其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。 (五)稅金 指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素,在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。 (六)住宅差價(jià) 包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則,由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定,其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的,報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。 (七)下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本 (一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用 (二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用 (三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款 (四)國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。
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武漢市房管局近日發(fā)布月度監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示,今年4月份武漢市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià)為6307.21元/平方米,雖然環(huán)比依然下降0.12%,但與去年同期相比卻上漲1.04%。據(jù)悉,這是半年多來武漢商品房價(jià)格首次出現(xiàn)同比上漲。 武漢房管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,去年2月份武漢實(shí)施商品房限購令后,房價(jià)環(huán)比漲幅逐漸回落。自去年10月份首次出現(xiàn)同比下跌后,武漢商品房價(jià)格連續(xù)6個(gè)月保持環(huán)比和同比雙雙下降的勢(shì)頭。 今年4月,武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì),商品住房價(jià)格環(huán)比繼續(xù)穩(wěn)中有降,商品房成交量基本保持平穩(wěn)。商品住宅成交較多的仍以7000元/平方米以下的中低價(jià)位為主,1萬元/平方米以上的新房只成交608套;而戶型在90平方米和120平方米以下的新住房分別賣出4382套、3928套,合計(jì)占全市總量的八成以上,140平方米以上的大戶型只賣出709套。 專家分析認(rèn)為,由于4月份市區(qū)樓盤成交較多,遠(yuǎn)城區(qū)樓盤成交量有所下降,導(dǎo)致全市成交均價(jià)比去年同期反彈;另外,部分前期降價(jià)熱銷的樓盤,其后期戶型、朝向較好的房源成交均價(jià)略高,這也成為拉動(dòng)房價(jià)同比上漲的原因之一。 據(jù)介紹,4月武漢市新房實(shí)際進(jìn)入銷售登記備案系統(tǒng)的有10245套,較上月有小幅減少。但專家認(rèn)為,近期部分樓盤價(jià)格調(diào)低后成交量放大,促使成交量持續(xù)上漲,但武漢商品房庫存壓力依然存在,“降價(jià)走量”策略將持續(xù)上演。
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