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• 155****1465

  都知道借名買房肯定會有一定的法律風(fēng)險，但是很多人因為沒有資格，還是會去干這種冒著巨大風(fēng)險的事情。真要這么做，可能會有哪些風(fēng)險，應(yīng)該如何避免呢？ 在房地產(chǎn)調(diào)控政策、貸款審批條件等政策法規(guī)的影響下，不少沒有資格或貸款困難的買房人便另辟蹊徑，借用他人名義來購買房屋。但“借名買房”的背后，卻隱藏著巨大的法律風(fēng)險： 李先生想借用朋友的名義貸款購買一套房，他該怎么做才能確保日后不會出現(xiàn)糾紛？ 針對以上問題，律師作出解答：你可以和朋友簽訂一份協(xié)議，表明是由你出資購房，只是借用了他的名字，同時一定要把房產(chǎn)證放在自己手里。此外，你還可以和朋友簽訂一份抵押合同，把房子抵押給你，并進行登記，防止他把房子出售。但這些都不能夠杜絕以后可能出現(xiàn)的糾紛，所以你必須謹(jǐn)慎而行。 借他人名義買房，需知道有這些法律風(fēng)險。 一、名義產(chǎn)權(quán)人反悔 如果名義產(chǎn)權(quán)人（被借名買房的人，非實際購房者）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款就會很困難。 二、銀行貸款合同提前解除 如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據(jù)貸款合同的相關(guān)規(guī)定，提前解除合同。而一旦無法取得貸款，房屋的購買就可能出現(xiàn)困難。 三、名義產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)等糾紛 從名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。 另一種情況是，名義產(chǎn)權(quán)人中途發(fā)生意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。 四、名義產(chǎn)權(quán)人私下賣房 如果名義產(chǎn)權(quán)人不守誠信，偷偷將該房產(chǎn)出售，而購房者（第三人）因基于對房產(chǎn)登記的信任，購買了該房產(chǎn)，那么，真正出資的購房人就可能無法追回該房產(chǎn)。 五、借名買房合同無效 如果借名買房購買的房屋為經(jīng)濟適用房等特殊房屋，該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形。即便雙方簽署了這種書面協(xié)議后，向公證機關(guān)申請公證，公證機關(guān)也不予受理。 六、過戶產(chǎn)生的稅費 即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下，也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。 重要！重要！重要！如何盡可能地規(guī)避“借名買房”帶來的風(fēng)險？ 一、弄清楚所購房屋的性質(zhì) 如果所要購買的房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購買，以免發(fā)生糾紛，造成房錢兩空。 二、簽訂“借名買房合同”需言明房屋所有權(quán)歸誰所有，明確雙方的權(quán)利義務(wù) 借名買房人一般是實際出資人，因此，應(yīng)當(dāng)在借名買房合同中格外注明“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)”等特殊條款，防止因房屋所有權(quán)不明確，為日后發(fā)生糾紛埋下隱患。 三、借名買房人控制買房手續(xù)材料、留存足夠的證據(jù) 出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等，務(wù)必保存好。這樣一旦名義產(chǎn)權(quán)人對借名買房合同的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)歸借名買房人所有。 四、約定嚴(yán)格的違約責(zé)任 為防止名義產(chǎn)權(quán)人違反借名買房合同的約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，在借名買房合同中**好約定：登記購房人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人，等等；如果出現(xiàn)此類違約情況，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這樣就為雙方嚴(yán)格履行借名買房合同，提供了相對充分的法律保障。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:34:03

相關(guān)問題

• 問 借名買房隱藏著哪些巨大的法律風(fēng)險 如何規(guī)避這些風(fēng)險
  答

  由于房產(chǎn)限購和貸款審批等問題，不少沒有資格或貸款困難的購房者想到利用他人名義來購買房屋，看似解決了一時困境，但對于雙方其實都隱藏著巨大的法律風(fēng)險。 案例一： 姐姐打算投資一套學(xué)區(qū)房，口頭約定以妹妹的名義簽訂購房合同，將房子放在妹妹的名下，購房款由姐姐自己承擔(dān)。幾年后姐姐想收回房子，妹妹突然堅持說房子就是自己買的。 在庭審中，法院查明，數(shù)筆購房款雖然都是從妹妹的賬戶轉(zhuǎn)給開發(fā)商的，但其交付的房款都來自姐姐的賬戶。遂認(rèn)定大李是房子的實際出資人，將房子判給了姐姐大李。 案例二： 10年前,趙女士想在北京買房,但因不是北京戶口,便以侄子名義購買了天通西苑一套房屋。趙女士交納了**款,又以侄子的名義貸款并按月還款。簽訂購房合同后,兩人還簽訂了一份購房協(xié)議,約定趙女士出資,以侄子身份證購房,產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸趙女士及其家人所有。多年后,趙女士要求侄子將房屋過戶給自己,沒想到侄子稱房屋是屬于自己的。**終,法院判決房屋歸趙女士侄子。 法官介紹,根據(jù)法院查明的事實,不少涉案人雖對訴爭房屋有出資的行為,但房屋為經(jīng)濟適用房,經(jīng)濟適用房的購買人必須滿足國家規(guī)定的條件。借用他人名義購買經(jīng)濟適用房,行為本身違反國家政策,故出資人主張經(jīng)濟適用房歸自己所有的訴求于法無據(jù),法院不予支持。雙方即使簽訂了借名買房協(xié)議,但因損害了廣大符合經(jīng)適房資格家庭的合法權(quán)益,原則上認(rèn)定借名買房協(xié)議無效。 借名買房可能面臨的風(fēng)險： 一、被借名者反悔 如果名義產(chǎn)權(quán)人（被借名買房的人）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款就會很困難。 二、缺少出資憑證難以追回 借名買房的雙方多為親友,基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書面協(xié)議,登記人因房屋價格上漲等因素否認(rèn)借名買房。在法院審判中，出資憑證是法院認(rèn)定的關(guān)鍵，必須能夠充分證明購房款確實是由借名買房人實際出資，證據(jù)不能存在瑕疵，這樣才能得到法院的認(rèn)可。如果案例一中姐姐沒有切實有效的出資憑證，追回房屋就可能面臨困難。 三、被借名者出現(xiàn)財務(wù)或人身意外 從被借名者領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果被借名者對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。 另一種情況是，被借名者發(fā)生人身意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。 四、借名買房合同無效 如果借名買房購買的房屋為經(jīng)濟適用房等特殊房屋，該借名買房合同一般被認(rèn)定為無效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形。即使雙方簽署了這種書面協(xié)議后，向公證機關(guān)申請公證，公證機關(guān)也不予受理。本文中案例一就屬于這種情況。 五、被借名人同樣承擔(dān)風(fēng)險 此外，出借姓名一方也同樣承擔(dān)著風(fēng)險。出借人以自己的名義購房或按揭貸款，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購房記錄，在銀行也會有按揭貸款的征信記錄,勢必影響到將來自己的房屋購買，可能原本能夠有的一些優(yōu)惠政策就無法享受到了。如果出資人按揭還款不及時，還會有損個人的誠信度。

• 問 借名買房有哪些法律風(fēng)險 如何避免這些風(fēng)險
  答

  買房對任何家庭來說，動輒數(shù)百萬，一定不能掉以輕心。而在房屋買賣過程中，除了一房數(shù)賣、陰陽合同等陷阱，還有經(jīng)適房買賣、央產(chǎn)房買賣等涉及政策性的問題。以下就是一些有關(guān)政策性的買房的注意事項，希望引起購房者注意。 借名買房風(fēng)險大 2013年，沒有北京戶口的韓女士借用姑姑的名義購買了一套房屋，兩人簽訂協(xié)議，約定韓女士或其子女具有北京戶口后，姑姑再將房屋過戶至韓女士或其子女名下。 2014年，姑姑去世，姑父卻不承認(rèn)韓女士與姑姑之間的協(xié)議，起訴要求法院判令房屋由他繼承。**終，法院認(rèn)定韓女士與姑姑之間的借名購房協(xié)議有效。韓女士可另起訴姑父要求繼續(xù)履行其與姑姑之間的借名購房合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 經(jīng)適房買賣有條件 2009年，彭女士以110萬元將一套經(jīng)濟適用住房出售給張先生。在約定過戶之日，彭女士卻拒絕過戶，她以雙方買賣的房屋系經(jīng)濟適用住房為由，將張先生訴至法院，要求收回房屋。 法院經(jīng)審理查明，彭女士在賣房前已取得房屋所有權(quán)證書、契稅完稅憑證已滿5年，符合經(jīng)濟適用住房上市交易條件。據(jù)此，法院**終認(rèn)定該房屋買賣合同有效，駁回了彭女士的訴訟請求。 央產(chǎn)房買賣需謹(jǐn)慎 石先生為某中央國家機關(guān)工作人員，2000年以成本價購買了一間房屋。一年后，石先生在尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時，將該房屋以25萬轉(zhuǎn)讓給李女士。多年后，石先生取得產(chǎn)權(quán)證后拒絕為李女士辦理過戶。李女士將其訴至法院。 法院經(jīng)查，該房屋是央產(chǎn)房中的已購公房，因石先生夫婦住房面積存在超標(biāo)問題，無法辦理轉(zhuǎn)移登記的審批。**終，經(jīng)法院協(xié)調(diào)，李女士替石先生補交了超標(biāo)款，房屋順利上市后李女士辦理完過戶。 法官提醒，在購買央產(chǎn)房時一定要注意所要購買的房屋屬于哪類央產(chǎn)房，看是否可以上市交易，提前了解相關(guān)政策和交易流程。

• 問 我的公積金，可以找親戚朋友代取嗎
  答

  住房公積金的提取原則上要求必須本人親自辦理，不允許他人(指無直系親屬關(guān)系的)代支公積金。但是，為方便職工，進一步優(yōu)化服務(wù)，允許以下三種代支行為：(一)允許直系親屬(配偶、子女、父母)代支公積金。由配偶、子女、父母辦理支取的，另需提供本人身份證、結(jié)婚證或戶口簿、繳存職工本人銀行賬戶，提取款項只能撥入職工本人銀行賬戶。(二)繳存職工因故確實無法本人辦理提取，代辦人又不是直系親屬或無法提供直系親屬證明的，原則上由單位代辦，但款項必須撥到繳存職工所在單位賬戶，由單位負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)付職工本人。(三)除上述兩種情況，繳存職工委托他人辦理的，必須提供公證部門出具的委托他人辦理公證書及復(fù)印件，否則不予辦理。凡屬代辦提取手續(xù)的，代辦人都必須提供代辦人本人身份證和復(fù)印件。二、住房公積金提取條件(一)職工所在單位和職工本人每月足額繳存住房公積金;(二)符合《住房公積金管理條例》第二十四條的規(guī)定：1、購買、建造、翻建、大修自住住房的;2、離休、退休的;3、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的;4、出境定居的;5、償還購房貸款本息的;6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的;7、職工死亡或被宣告死亡的。其中：第1、5、6條屬于部分提取;第2、3、4、7條屬于銷戶提取。購買：是指職工買下住房，擁有所購住房的所有權(quán)，住房可以是公有住房、商品房、經(jīng)濟適用房以及二手房等。建造：是指城鎮(zhèn)居民經(jīng)房地產(chǎn)管理機關(guān)、城市規(guī)劃管理機關(guān)等部門批準(zhǔn)建造住房。翻建：是指對住房全部拆除、另行設(shè)計、重新建造住房。大修：是指需要牽動或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除住房。注：裝修、裝飾、中修、小修、償還住房裝修貸款等行為不可以提取住房公積金

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• 問 借名買房存在什么法律風(fēng)險？
  答

  1、借名買房合同或被確認(rèn)無效，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名購買其本人不具有資格的政策性住房，損害了社會公共利益，其雙方之間的協(xié)議無法得到法律的認(rèn)可。2、借名人易發(fā)生“房錢兩空”的后果；3、出名人的資信可能受到不利影響，一旦借名人不按規(guī)定還款，銀行則不僅有權(quán)依據(jù)合同追究出名人的法律責(zé)任。

• 問 借名買房有哪些法律風(fēng)險？
  答

  有以下幾種：（一）借名購房政策房。實踐中借名購買經(jīng)濟適用房等政策性房屋的，首先可能遭遇舉報等風(fēng)險。即便買了，因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況也非常多。而且名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時出資人無法證明購房款系由自己支付，導(dǎo)致面臨錢房兩空的局面時有發(fā)生。（二）借名購買普通房屋。1、名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。2、在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。3、即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費。