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• 137****3347

  買(mǎi)房對(duì)任何家庭來(lái)說(shuō)，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)，一定不能掉以輕心。而在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了一房數(shù)賣(mài)、陰陽(yáng)合同等陷阱，還有經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)、央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)等涉及政策性的問(wèn)題。以下就是一些有關(guān)政策性的買(mǎi)房的注意事項(xiàng)，希望引起購(gòu)房者注意。 借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)大 2013年，沒(méi)有北京戶(hù)口的韓女士借用姑姑的名義購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，兩人簽訂協(xié)議，約定韓女士或其子女具有北京戶(hù)口后，姑姑再將房屋過(guò)戶(hù)至韓女士或其子女名下。 2014年，姑姑去世，姑父卻不承認(rèn)韓女士與姑姑之間的協(xié)議，起訴要求法院判令房屋由他繼承。**終，法院認(rèn)定韓女士與姑姑之間的借名購(gòu)房協(xié)議有效。韓女士可另起訴姑父要求繼續(xù)履行其與姑姑之間的借名購(gòu)房合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。 經(jīng)適房買(mǎi)賣(mài)有條件 2009年，彭女士以110萬(wàn)元將一套經(jīng)濟(jì)適用住房出售給張先生。在約定過(guò)戶(hù)之日，彭女士卻拒絕過(guò)戶(hù)，她以雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房為由，將張先生訴至法院，要求收回房屋。 法院經(jīng)審理查明，彭女士在賣(mài)房前已取得房屋所有權(quán)證書(shū)、契稅完稅憑證已滿(mǎn)5年，符合經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件。據(jù)此，法院**終認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，駁回了彭女士的訴訟請(qǐng)求。 央產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)需謹(jǐn)慎 石先生為某中央國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，2000年以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一間房屋。一年后，石先生在尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，將該房屋以25萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給李女士。多年后，石先生取得產(chǎn)權(quán)證后拒絕為李女士辦理過(guò)戶(hù)。李女士將其訴至法院。 法院經(jīng)查，該房屋是央產(chǎn)房中的已購(gòu)公房，因石先生夫婦住房面積存在超標(biāo)問(wèn)題，無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記的審批。**終，經(jīng)法院協(xié)調(diào)，李女士替石先生補(bǔ)交了超標(biāo)款，房屋順利上市后李女士辦理完過(guò)戶(hù)。 法官提醒，在購(gòu)買(mǎi)央產(chǎn)房時(shí)一定要注意所要購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于哪類(lèi)央產(chǎn)房，看是否可以上市交易，提前了解相關(guān)政策和交易流程。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 借名買(mǎi)房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  有以下幾種：（一）借名購(gòu)房政策房。實(shí)踐中借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，首先可能遭遇舉報(bào)等風(fēng)險(xiǎn)。即便買(mǎi)了，因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況也非常多。而且名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書(shū)面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人無(wú)法證明購(gòu)房款系由自己支付，導(dǎo)致面臨錢(qián)房?jī)煽盏木置鏁r(shí)有發(fā)生。（二）借名購(gòu)買(mǎi)普通房屋。1、名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難。2、在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣(mài)，或者名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。3、即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

• 問(wèn) 借名買(mǎi)房隱藏著哪些巨大的法律風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)
  答

  由于房產(chǎn)限購(gòu)和貸款審批等問(wèn)題，不少?zèng)]有資格或貸款困難的購(gòu)房者想到利用他人名義來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋，看似解決了一時(shí)困境，但對(duì)于雙方其實(shí)都隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 案例一： 姐姐打算投資一套學(xué)區(qū)房，口頭約定以妹妹的名義簽訂購(gòu)房合同，將房子放在妹妹的名下，購(gòu)房款由姐姐自己承擔(dān)。幾年后姐姐想收回房子，妹妹突然堅(jiān)持說(shuō)房子就是自己買(mǎi)的。 在庭審中，法院查明，數(shù)筆購(gòu)房款雖然都是從妹妹的賬戶(hù)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商的，但其交付的房款都來(lái)自姐姐的賬戶(hù)。遂認(rèn)定大李是房子的實(shí)際出資人，將房子判給了姐姐大李。 案例二： 10年前,趙女士想在北京買(mǎi)房,但因不是北京戶(hù)口,便以侄子名義購(gòu)買(mǎi)了天通西苑一套房屋。趙女士交納了**款,又以侄子的名義貸款并按月還款。簽訂購(gòu)房合同后,兩人還簽訂了一份購(gòu)房協(xié)議,約定趙女士出資,以侄子身份證購(gòu)房,產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸趙女士及其家人所有。多年后,趙女士要求侄子將房屋過(guò)戶(hù)給自己,沒(méi)想到侄子稱(chēng)房屋是屬于自己的。**終,法院判決房屋歸趙女士侄子。 法官介紹,根據(jù)法院查明的事實(shí),不少涉案人雖對(duì)訴爭(zhēng)房屋有出資的行為,但房屋為經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)人必須滿(mǎn)足國(guó)家規(guī)定的條件。借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,行為本身違反國(guó)家政策,故出資人主張經(jīng)濟(jì)適用房歸自己所有的訴求于法無(wú)據(jù),法院不予支持。雙方即使簽訂了借名買(mǎi)房協(xié)議,但因損害了廣大符合經(jīng)適房資格家庭的合法權(quán)益,原則上認(rèn)定借名買(mǎi)房協(xié)議無(wú)效。 借名買(mǎi)房可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)： 一、被借名者反悔 如果名義產(chǎn)權(quán)人（被借名買(mǎi)房的人）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款就會(huì)很困難。 二、缺少出資憑證難以追回 借名買(mǎi)房的雙方多為親友,基于感情信任,多為口頭約定,較少簽訂書(shū)面協(xié)議,登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買(mǎi)房。在法院審判中，出資憑證是法院認(rèn)定的關(guān)鍵，必須能夠充分證明購(gòu)房款確實(shí)是由借名買(mǎi)房人實(shí)際出資，證據(jù)不能存在瑕疵，這樣才能得到法院的認(rèn)可。如果案例一中姐姐沒(méi)有切實(shí)有效的出資憑證，追回房屋就可能面臨困難。 三、被借名者出現(xiàn)財(cái)務(wù)或人身意外 從被借名者領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給出資人的這段時(shí)間，一種情況是，如果被借名者對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣(mài)。 另一種情況是，被借名者發(fā)生人身意外，很可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對(duì)方返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。 四、借名買(mǎi)房合同無(wú)效 如果借名買(mǎi)房購(gòu)買(mǎi)的房屋為經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋，該借名買(mǎi)房合同一般被認(rèn)定為無(wú)效。其法律依據(jù)是當(dāng)事人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形。即使雙方簽署了這種書(shū)面協(xié)議后，向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)公證，公證機(jī)關(guān)也不予受理。本文中案例一就屬于這種情況。 五、被借名人同樣承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 此外，出借姓名一方也同樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)。出借人以自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄,勢(shì)必影響到將來(lái)自己的房屋購(gòu)買(mǎi)，可能原本能夠有的一些優(yōu)惠政策就無(wú)法享受到了。如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度。

• 問(wèn) ??借名買(mǎi)房違法嗎?借名買(mǎi)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  有關(guān)借名買(mǎi)房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識(shí)很有必要。那么，借名買(mǎi)房有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，借名買(mǎi)房的合同效力又是怎樣？下文將就此問(wèn)題展開(kāi)分析與討論，希望對(duì)您有所幫助。一、借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)1、首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；2、其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)；3、再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；4、**后，如果銀行**后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。二、借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題在借名買(mǎi)房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的有效性需要具體分析。1、借名購(gòu)買(mǎi)一般的商品房，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同這是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買(mǎi)賣(mài)房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買(mǎi)房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。2、借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類(lèi)合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效?！敖杳I(mǎi)房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購(gòu)買(mǎi)，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財(cái)兩空。

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• 問(wèn) 借名買(mǎi)房存在什么法律風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  1、借名買(mǎi)房合同或被確認(rèn)無(wú)效，借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名購(gòu)買(mǎi)其本人不具有資格的政策性住房，損害了社會(huì)公共利益，其雙方之間的協(xié)議無(wú)法得到法律的認(rèn)可。2、借名人易發(fā)生“房錢(qián)兩空”的后果；3、出名人的資信可能受到不利影響，一旦借名人不按規(guī)定還款，銀行則不僅有權(quán)依據(jù)合同追究出名人的法律責(zé)任。

• 問(wèn) 借名買(mǎi)房有風(fēng)險(xiǎn)嗎，借名買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  導(dǎo)讀：國(guó)家出臺(tái)了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一些購(gòu)房者為了能夠享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策會(huì)鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)保障房。看起來(lái)很美，實(shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買(mǎi)房，房屋買(mǎi)賣(mài)合同上簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購(gòu)房人的美夢(mèng)會(huì)成為一場(chǎng)空。

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