目前貸款買房,在購買新房與購買二手房時,貸款**的計算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時,**款是按照購買時的市場價作為參考,并根據(jù)個人貸款次數(shù)和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。 而與新房貸款相區(qū)別的是,辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評估價”作為參考。所謂評估價是根據(jù)當時的市場情況,通過銀行指定的專業(yè)評估機構進行房產(chǎn)價值評估而計算出來的。一般二手房評估價低于市場價。評估價大多為二手房市場價值的80%-90%,部分房屋會更低。 一手房**計算方式: **款=總房款-客戶貸款額 貸款額=合同價(市場價)×80%(首次貸款額度**高可達80%)>>二手房**計算方式: 凈**款=實際成交價-客戶貸款額(凈**款:不包括國家稅費和中介服務傭金的**款) 貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達80%) 貸款額估算方式,可用合同價×85%,預估出大致評估價格。 詳細信息可以去看看12319房產(chǎn)網(wǎng)
全部10個回答>二手房和新房區(qū)別在哪里 購買時有哪些不一樣
151****7622 | 2016-05-11 16:29:00
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147****0828
二手房與新房購買辦法不同,具體到實際購買過程中,也有一些不一樣的注意事項。具體都有哪些?今天購房指南就來幫你梳理一下。 二手房購房步驟與新房有哪些不同 區(qū)別一:看房時需要驗明產(chǎn)權 與新房需要檢查五證二書不同,二手房看房,驗明產(chǎn)權是關鍵,產(chǎn)權不明確、有糾紛的一定不能購買,這往往是市民在購房時**容易忽視的一個環(huán)節(jié),也是產(chǎn)生購房風險的根源。 所以,在購買二手房時一定要看土地、房屋產(chǎn)權的關系是否明晰,有無遺留糾紛問題,防止一房兩賣;審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無抵押或共有人等。 區(qū)別二:簽合同是三方合同 一般購買二手房的合同有兩種,如果是通過中介購買二手房,除了直接同房屋產(chǎn)權所有人簽署的《買賣契約》,還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同,需要留意的地方更是多一些。 房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同,簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權書,以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容,特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。 區(qū)別三:實際購買時還需做評估 在經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后,將進入買房的實質性階段。具體是:房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權過戶、取得回執(zhí)。購房后應盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣方盡快遷出戶口;辦理二手房 貸款環(huán)節(jié)較多、需要時間較長,手續(xù)繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權部門才能完成過戶手續(xù)。 區(qū)別四:交房稅費也不一樣 按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后,買賣雙方按合同條款交接房屋,驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施,驗收合格后買方付款。 關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔;**后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領取房地產(chǎn)證時,必須本人到場,如本人因故不能到場領證,應提前辦理委托領證公證手續(xù)。 另外,與新房不同,二手房如果沒有滿5年,還有不同程度的營業(yè)稅,具體按多大比例收取,還應該具體情況具體分析。 買二手房需要注意些什么? 知道了這些區(qū)別后,去買房時要注意些什么呢?購房指南也專門為您整理了以下四點提醒,掌握了這些,相信您再買二手房,就可以避免很多麻煩了。 提醒一:核實賣方身份 選擇可靠中介 一定要核實賣方的身份。如果是個人,看他的身份證;如果選擇中介,要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方,確保交錢后能順利過戶,過戶后房與款兩 清。必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”,一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書,這是買二手房注意事項的前提。 提醒二:到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。 具體而言,需要查看這些內容: 1、產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人,核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。 2、產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。 3、看該房屋是否有房屋共有權人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產(chǎn),是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。 提醒三:核實房屋是否允許買賣 以下情況的房屋千萬不要買: 1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋 2、被人民法院或行政機關依法查封的房屋 3、屬違法或違章建筑的房屋 此外,如果要購買的房屋是公房,賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書;由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權,因此,應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見;另外,軍隊、醫(yī)院、**的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售,必須要原單位蓋章后 才能出讓。 保證房子不存在私自搭建的情況,所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;是否改動過房 屋的內、外部結構,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。 提醒四:合同中的補充協(xié)議要寫清楚 對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中,不能以口頭約定 代之,因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。 合同的必備條款主要包括:房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。 在簽定合同過程中,必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時不能按時交房,買家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。 而付款和交接也要寫明,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理公司處,等過戶完成后,再將房款轉入賣方的賬戶。
查看全文↓ 2016-05-11 16:34:00
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二手房周邊配套成熟,即買即住,一手房一般都要等上兩三年才能交房,時間周期長。
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在貸款買房時,新房與二手房的**款差別十分的大。辦理新房貸款時,**款是按照購買時的市場價作為參考,并根據(jù)個人貸款次數(shù)和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。 而辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評估價”作為參考。所謂評估價是由銀行指定的專業(yè)評估機構,根據(jù)當前的市場情況,通過進行房產(chǎn)價值評估而計算出來的。這樣的評估價一般都會低于市場價,也就是說,在購買二手房時,不能按照實際的房價來計算**款,而要根據(jù)銀行評估價來計算。
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購買新房和二手房的區(qū)別主要有以下四點:第一點:稅費和交易方式不同新房和二手房,兩者繳納稅費的種類和交易方式是不同的,購買新房你需要繳納契稅和城市維護建設稅,而購置二手房除繳納契稅之外,還需要交營業(yè)稅,個人所得稅。另外,在交易方式上,兩者也有一定的區(qū)別,新房主要是自行交易,而二手房采用的則是自行交易和委托交易相結合的方式。第二點:交易的風險和程序不同購房交易風險主要集中在兩個方面,分別是:房屋質量及配套設施上面的交易風險和產(chǎn)權方面的交易風險。兩者比較,新房和二手房的風險側重點各有不同。對于新房來說,購房時可能新房還在**后的裝修施工階段,消費者對房子的了解還停留在沙盤、資料和售樓員的解說中,對實際情況的認知不足,所以容易出現(xiàn)房屋質量和配套上的風險。在產(chǎn)權風險上,因為消費者的購房對象是開發(fā)商而且是第一次交易,所以這一風險較小。反觀二手房,因為是看得見摸得著的,人們對房屋的戶型,質量、交通、環(huán)境、周邊生活設施一目了然,有非常直觀的印象,所以在房屋質量和配套設施方面沒有多大的問題,但是產(chǎn)權問題卻遠遠超過新房,網(wǎng)上常見的有夫妻一方擅自處置夫妻共同財產(chǎn)、共有人未經(jīng)其他共有人同意處置共有財產(chǎn)幾種狀況。合同簽訂過戶之后,也經(jīng)常會出現(xiàn)其中一方或第三方主張合同無效或要求解除合同的不合理現(xiàn)象。就以簽約程序而言,新房簽約很多程序都由開發(fā)商辦理,所以較為簡單,二手房簽約則需要雙方共同進行,所以程序復雜。第三點:新房和二手房的性價比差異新房的價格主要由開發(fā)商制定,主要依據(jù)是地塊的拿地價格、房屋施工成本、居住環(huán)境和樓盤地段未來的上升空間,這樣的樓盤售價是有很大水分的,而且開發(fā)商一般不會同意降價銷售,購房回旋余地小。說到二手房,售價主要由中介和房東定價,參考依據(jù)有房屋質量、現(xiàn)有配套、周邊新房售價和一些個人心理因素,性價比高而且有較大的降價回旋余地。第四點:新房和二手房的裝修情況一手房多為新房,但大多為毛坯房,需要進行裝修。二手房大多都是帶裝修的,可以直接入住。但同樣如果對裝修要求較高的,還是選擇一手房比較好,畢竟二手房重新裝修的成本要大大提升。通過房產(chǎn)中介購買二手房,可以**大程度的保證房源的合法性,但也不絕對,但如轉按揭等手續(xù)、跑貸款手續(xù)等,通過中介會簡潔很多,省人力物力。總結:從上述幾點來看,新房或者二手房各有優(yōu)勢,不同情況下應該選購不同的房屋類型,首套房或者剛需者購房主要以新房居多,產(chǎn)權年限更大,可塑性強,發(fā)展空間也較大。希望購買過渡性房子,為子女教育做打算的,也可以考慮二手房,在購買二手房時也一定要查驗房屋是否有質量問題,從這些方面考慮,大家就可以做出較為合理的購房判斷。
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買房交易流程區(qū)別:②二手房,先簽合同,然后公證。 一次性付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩,各地又有些差異,不過都有人指點你怎么做的,這里不細細復述了),過戶完直接領證就一切OK了。如果你需要按揭的話,公證過以后先到銀行做房產(chǎn)評估,申請貸款,看這個房子的評估價是多少,如果銀行審批通過,可以去過戶,過戶完以后,《抵押權證》在銀行,你直接拿房產(chǎn)證。
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