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• 147****2748

  在貸款買房時(shí)，新房與二手房的**款差別十分的大。辦理新房貸款時(shí)，**款是按照購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來(lái)制定貸款比例。
  而辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考。所謂評(píng)估價(jià)是由銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，通過(guò)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。這樣的評(píng)估價(jià)一般都會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，也就是說(shuō)，在購(gòu)買二手房時(shí)，不能按照實(shí)際的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算**款，而要根據(jù)銀行評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算。

  查看全文↓ 2012-11-27 16:54:48
• 138****2625

  一手房的**計(jì)算方式為： **款=總房款-客戶貸款額 首套房貸款額=合同價(jià)×30％ 二套房貸款額= 合同價(jià)×60％ 二手房**計(jì)算方式為： **款=實(shí)際成交房?jī)r(jià)-銀行評(píng)估價(jià)計(jì)算出的貸款額 首套房貸款額=銀行評(píng)估房?jī)r(jià)×30％ 二套房貸款額=銀行評(píng)估房?jī)r(jià)×60％

  查看全文↓ 2012-11-27 16:54:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)買二手房與新房的貸款利息不一樣嗎?
  答

  目前貸款買房，在購(gòu)買新房與購(gòu)買二手房時(shí)，貸款**的計(jì)算有較大區(qū)別。辦理新房貸款時(shí)，**款是按照購(gòu)買時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來(lái)制定貸款比例。 而與新房貸款相區(qū)別的是，辦理二手房屋貸款是根據(jù)“二手房評(píng)估價(jià)”作為參考。所謂評(píng)估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，通過(guò)銀行指定的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估而計(jì)算出來(lái)的。一般二手房評(píng)估價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。評(píng)估價(jià)大多為二手房市場(chǎng)價(jià)值的80%-90%，部分房屋會(huì)更低。 一手房**計(jì)算方式： **款=總房款-客戶貸款額 貸款額=合同價(jià)（市場(chǎng)價(jià)）×80%（首次貸款額度**高可達(dá)80%）>>二手房**計(jì)算方式： 凈**款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額（凈**款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的**款） 貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%（首次貸款額度可達(dá)80%） 貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。 詳細(xì)信息可以去看看12319房產(chǎn)網(wǎng)

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• 問(wèn) ??購(gòu)房**比例?新房和二手房**比例一樣嗎?
  答

  為啥二手房**比實(shí)際規(guī)定的**比例要高？1、什么是成交價(jià)？成交價(jià)就是指買賣雙方商定后的實(shí)際買賣價(jià)格，比如，一套房子賣房人報(bào)價(jià)102萬(wàn)，買房人通過(guò)各種方式砍掉2萬(wàn)，**后以100萬(wàn)的總價(jià)成交了。這100萬(wàn)就是房屋實(shí)際的成交價(jià)格，102萬(wàn)是房主的報(bào)價(jià)。2、什么是評(píng)估價(jià)？買二手房向銀行申請(qǐng)商業(yè)貸款時(shí)，銀行出于安全考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。銀行會(huì)結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。3、成交價(jià)與評(píng)估價(jià)，和**有什么關(guān)系？二手房的貸款額度，與評(píng)估價(jià)的高低有關(guān)。如果二手房**比例為30%，則可貸款額度為評(píng)估價(jià)的70%。評(píng)估價(jià)越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。貸款額度與**款的總和即為二手房的成交價(jià)，二手房的成交價(jià)格減去可貸款額，即為二手房的凈**款。也就是或，可貸款額越大，二手房?jī)?*款就越少。舉個(gè)例子，二手房成交價(jià)格為100萬(wàn)，銀行的評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)，按照首套房30%的**比例來(lái)計(jì)算，二手房的可貸款額為56萬(wàn)（80萬(wàn)*70%）。這時(shí)候，購(gòu)房者要支付的凈**款就是44萬(wàn)（100萬(wàn)-56萬(wàn)），相當(dāng)于成交價(jià)格的44%，這比30%的**比例，多了14%。如果二手房的評(píng)估是100萬(wàn)，則該二手房的凈**款為30萬(wàn)。如果二手房的評(píng)估價(jià)為120萬(wàn)，則**款為16萬(wàn)（100萬(wàn)-120萬(wàn)*70%）。當(dāng)然了，二手房評(píng)估價(jià)高于或等于成交價(jià)的情況比較少，通常情況下，都是評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)。評(píng)估價(jià)過(guò)高或者過(guò)低，都不好。評(píng)估價(jià)過(guò)高，則**款相對(duì)較低，但繳納的增值稅、契稅就變多了，主要是因?yàn)槠醵?、增值稅的繳納，是以評(píng)估價(jià)為征收標(biāo)準(zhǔn)。評(píng)估價(jià)過(guò)低，意味著買房要支付更多的**款。個(gè)人在買二手房時(shí)，一定要計(jì)算好買房的各項(xiàng)費(fèi)用，因?yàn)槎址颗c新房相比，需要支付更多的**款，此外，還要繳納稅費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。

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• 問(wèn) 二手房和新房區(qū)別在哪里 購(gòu)買時(shí)有哪些不一樣
  答

  二手房與新房購(gòu)買辦法不同，具體到實(shí)際購(gòu)買過(guò)程中，也有一些不一樣的注意事項(xiàng)。具體都有哪些？今天購(gòu)房指南就來(lái)幫你梳理一下。 二手房購(gòu)房步驟與新房有哪些不同 區(qū)別一：看房時(shí)需要驗(yàn)明產(chǎn)權(quán) 與新房需要檢查五證二書(shū)不同，二手房看房，驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)**容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。 所以，在購(gòu)買二手房時(shí)一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。 區(qū)別二：簽合同是三方合同 一般購(gòu)買二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。 房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。 區(qū)別三：實(shí)際購(gòu)買時(shí)還需做評(píng)估 在經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房 貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過(guò)戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過(guò)戶手續(xù)。 區(qū)別四：交房稅費(fèi)也不一樣 按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。 關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；**后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。 另外，與新房不同，二手房如果沒(méi)有滿5年，還有不同程度的營(yíng)業(yè)稅，具體按多大比例收取，還應(yīng)該具體情況具體分析。 買二手房需要注意些什么？ 知道了這些區(qū)別后，去買房時(shí)要注意些什么呢？購(gòu)房指南也專門為您整理了以下四點(diǎn)提醒，掌握了這些，相信您再買二手房，就可以避免很多麻煩了。 提醒一：核實(shí)賣方身份 選擇可靠中介 一定要核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過(guò)戶，過(guò)戶后房與款兩 清。必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買二手房注意事項(xiàng)的前提。 提醒二：到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證。 具體而言，需要查看這些內(nèi)容： 1、產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。 2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處 。 3、看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。 提醒三：核實(shí)房屋是否允許買賣 以下情況的房屋千萬(wàn)不要買： 1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋 2、被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋 3、屬違法或違章建筑的房屋 此外，如果要購(gòu)買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)；由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。 保證房子不存在私自搭建的情況，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房 屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。 提醒四：合同中的補(bǔ)充協(xié)議要寫清楚 對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定 代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。 合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。 在簽定合同過(guò)程中，必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時(shí)不能按時(shí)交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。 而付款和交接也要寫明，先交錢再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢是一個(gè)重要問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

• 問(wèn) 新房和二手房**比例是一樣的嗎？
  答

  一手房**計(jì)算方式：**款=總房款-客戶貸款額貸款額=合同價(jià)(市場(chǎng)價(jià))×80%(首次貸款額度**高可達(dá)80%)二手房**計(jì)算方式：凈**款=實(shí)際成交價(jià)-客戶貸款額(凈**款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的**款)貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)貸款額估算方式，可用合同價(jià)×85%，預(yù)估出大致評(píng)估價(jià)格。

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• 問(wèn) 公寓和酒店有什么不一樣
  答

  公寓和酒店的不同主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1、產(chǎn)權(quán)歸屬不同。公寓的產(chǎn)權(quán)歸屬于房屋的購(gòu)置者，而產(chǎn)權(quán)人擁有居住以及出租等一系列權(quán)利，而酒店的產(chǎn)權(quán)通常是投資人所有，投資者將房屋轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)者來(lái)運(yùn)營(yíng)。2、物業(yè)性質(zhì)不同。公寓的物業(yè)形式其實(shí)和住宅相差不多，而酒店的物業(yè)形式則不同，屬于酒店類物業(yè)，由于這兩者的不同，所以公寓的物業(yè)管理是接受全體業(yè)主的監(jiān)督，而且業(yè)主也需要繳納一定的物業(yè)管理費(fèi)用，而酒店的物業(yè)管理屬于酒店經(jīng)營(yíng)管理者自身，而住房者不需要交納物業(yè)費(fèi)用。3、繳費(fèi)方式不同。公寓是一次性投資，每個(gè)月都需要按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)以及日常的水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，而酒店的住房者在享受酒店服務(wù)的過(guò)程中，需要交納一定的房費(fèi)給經(jīng)營(yíng)者，不需要交納物業(yè)費(fèi)或者是水電費(fèi)等等。