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  樓市去庫(kù)存再入**高層焦點(diǎn)議題。12月14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”再成議題。而近半個(gè)月來(lái)，高層多次提及房地產(chǎn)，且都與去庫(kù)存相關(guān)，可見(jiàn)其重要性。間接說(shuō)明高庫(kù)存壓力之下的房地產(chǎn)業(yè)已拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央層面也正尋求破解之道。據(jù)悉，近日多地已相繼推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，去庫(kù)存政策再升級(jí)。專(zhuān)家預(yù)期，2016年地方政府手中還有八大底牌措施“去庫(kù)存”。 三四線(xiàn)城市成去庫(kù)存重點(diǎn) “看政治局會(huì)議通稿，其中兩段話(huà)值得高度關(guān)注：一是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路……要推進(jìn)農(nóng)民工市民化，加快提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者劉曉博分析，從上述兩段話(huà)來(lái)看，國(guó)家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫(kù)存的著力點(diǎn)。具體做法是，通過(guò)戶(hù)籍制度改革，讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶(hù)更容易；通過(guò)改革公積金制度，把農(nóng)民工、個(gè)體戶(hù)納入其中；通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購(gòu)房。 也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很明顯，這一政策實(shí)施的重點(diǎn)在三四五線(xiàn)城市，而不是在一二線(xiàn)城市。對(duì)于一二線(xiàn)城市，**有效的去庫(kù)存方式，還是降**和“房貸利息抵扣個(gè)稅”?！靶乱惠喨?kù)存的重點(diǎn)顯然不是在樓市火爆的一線(xiàn)和二線(xiàn)核心城市，而是在廣大三四線(xiàn)城市和部分冷清的二線(xiàn)城市?！? 多地去庫(kù)存政策再升級(jí) 事實(shí)上，近半個(gè)月來(lái)，已傳出多個(gè)三四線(xiàn)城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼政策，去庫(kù)存政策再升級(jí)。 為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，洛陽(yáng)、駐馬店等城市近期已紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。河南濮陽(yáng)則成為較早試行這一政策的城市，根據(jù)《濮陽(yáng)市人民政府關(guān)于支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施辦法》，從12月3日起，對(duì)農(nóng)民所購(gòu)新建商品住房每平方米補(bǔ)貼150元，對(duì)第二套改善性住房每平方米補(bǔ)貼100元，購(gòu)買(mǎi)二手房每平方米補(bǔ)貼200元。 據(jù)了解，已有多省部分市縣推出了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。地方政府文件顯示，至少包括安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個(gè)市縣推出了針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策。與此同時(shí)，云南省、四川省、浙江省、江蘇省也有個(gè)別市在試點(diǎn)。 而在三四線(xiàn)城市也有新政策出臺(tái)。12月9日，杭州市富陽(yáng)區(qū)人民政府辦公室下發(fā)了《富陽(yáng)區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展實(shí)施細(xì)則》的通知。規(guī)定了對(duì)于富陽(yáng)區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策。數(shù)據(jù)顯示，2014年以來(lái)，已有超50個(gè)城市發(fā)布了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線(xiàn)城市。 廣深庫(kù)存尚處合理水平 有分析報(bào)告稱(chēng)，目前全國(guó)新房庫(kù)存約68.69億平方米，消化周期大致為5.7年，廣州深圳情況又如何？ 業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，年初廣州總的庫(kù)存量為1362萬(wàn)㎡，截至11月初存量則為1425萬(wàn)㎡，但消化周期卻從年初的37.6個(gè)月降至21.3個(gè)月。這得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共計(jì)633萬(wàn)㎡，同比上升42%)，去化壓力明顯減少。 廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)已連續(xù)3個(gè)月穩(wěn)定在8000套/月以上，顯示市場(chǎng)供求博弈較穩(wěn)定。值得一提的是，陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來(lái)首次跌破7萬(wàn)套的庫(kù)存水平。按照近6個(gè)月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計(jì)算，去化周期已降至8.4個(gè)月水平，逼近8-10個(gè)月的合理庫(kù)存周期的下限。 不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州樓市結(jié)構(gòu)性高庫(kù)存仍在，加上要消化明年的供應(yīng)，化解庫(kù)存的壓力相當(dāng)大，不宜輕言庫(kù)存警報(bào)解除。他指出，花都、南沙等區(qū)可售庫(kù)存遠(yuǎn)超其他區(qū)，后續(xù)新貨供應(yīng)量更大，不容樂(lè)觀；而某些板塊地王成堆，高房?jī)r(jià)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，消化難度可想而知。與此同時(shí)，廣州的限購(gòu)政策使消費(fèi)力分流到佛山、清遠(yuǎn)等地，估計(jì)每年有1萬(wàn)套以上。 至于深圳，根據(jù)監(jiān)測(cè)，截至11月底，深圳新房存量為411萬(wàn)平方米，較10月增加9.7%，存量套數(shù)為38419套，全市去化周期為6.9個(gè)月。 縱觀整個(gè)2015年，深圳新房庫(kù)存一直處于歷史較低水平。這與上半年市場(chǎng)火爆、成交大幅上揚(yáng)有主要關(guān)系。深圳住宅土地供應(yīng)非常少，七成以上住宅來(lái)自長(zhǎng)周期的舊改；常住人口自有房率低，僅為30%，這些因素造成一線(xiàn)城市中，深圳的住房需求水平**高。 深圳新建商品住宅存銷(xiāo)比已低于6個(gè)月，創(chuàng)近五年新低。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，就深圳目前庫(kù)存而言，尚處于健康合理水平。 2016展望 明年樓市或打八張牌 2016年地方政府還有哪些底牌“去庫(kù)存”？同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來(lái)看，有八大措施極有可能會(huì)在非限購(gòu)城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線(xiàn)城市、大部分三四線(xiàn)城市)。 1.降首套**：預(yù)計(jì)首套房**比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。 2.降準(zhǔn)降息：預(yù)計(jì)2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。 3.樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類(lèi)政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。 4.加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶(hù)區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢(qián)補(bǔ)助(貨幣補(bǔ)貼)，而非異地分配住房(實(shí)物補(bǔ)貼)。 5.調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。 6.鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策。 7.將戶(hù)籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合。 8.對(duì)于特定產(chǎn)品類(lèi)型樓盤(pán)給予契稅優(yōu)惠或減免。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016樓市何去何從 “去庫(kù)存”會(huì)被取消嗎
  答

  此前召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。緣何這次提及“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并將其與房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤？如何評(píng)估樓市當(dāng)前的庫(kù)存及其對(duì)樓市和經(jīng)濟(jì)的影響？ 微觀上，庫(kù)存是一個(gè)企業(yè)管理的概念，是指企業(yè)為銷(xiāo)售而準(zhǔn)備的原材料、中間品以及產(chǎn)成品，即所謂“庫(kù)存管理”。按生產(chǎn)流程，庫(kù)存分為原材料、中間品（半成品）和產(chǎn)成品三個(gè)類(lèi)別的庫(kù)存；宏觀層上，企業(yè)庫(kù)存行為是判斷行業(yè)或宏觀經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，即所謂“庫(kù)存周期”。如經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、需求改善，但生產(chǎn)還沒(méi)有完全恢復(fù)，就帶來(lái)庫(kù)存的被動(dòng)消耗，稱(chēng)為產(chǎn)出上行、庫(kù)存下降的“被動(dòng)去庫(kù)存”階段；經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇轉(zhuǎn)為繁榮，稱(chēng)為產(chǎn)出上升、庫(kù)存上升的“主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存”階段。 因此，樓市“去庫(kù)存”，應(yīng)該是行業(yè)“庫(kù)存周期”的概念。并且，由于樓市庫(kù)存去化到何種程度，關(guān)聯(lián)到上游原材料和制造業(yè)（水泥、鋼鐵、建材等）、關(guān)聯(lián)到下游消費(fèi)品行業(yè)（家具建材、家電家紡、裝飾裝潢等）的庫(kù)存行為，進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張或收縮的動(dòng)能，因而備受各界關(guān)注。 樓市“去庫(kù)存”首次提出，是在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，新任部長(zhǎng)陳政高就完善房地產(chǎn)政策提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)，排在首位的就是“千方百計(jì)去庫(kù)存”。從那時(shí)起，“去庫(kù)存”就取代“調(diào)房?jī)r(jià)”，成為樓市的新主題?？梢哉f(shuō)，近一年多來(lái)，為了“去庫(kù)存”，采取了很多措施，比如退出包括限購(gòu)在內(nèi)的行政干預(yù)、降低稅費(fèi)、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。 事實(shí)上，2015年以來(lái)樓市“去庫(kù)存”效果是不錯(cuò)的。全國(guó)樓市銷(xiāo)售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉(zhuǎn)到1-10月份增長(zhǎng)7.2%，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售規(guī)模有望探到2013年13.1億平方米的歷史**高。50個(gè)重點(diǎn)城市樓市庫(kù)存消化周期，已從上半年的15個(gè)月回落到目前的11.4個(gè)月，一線(xiàn)城市庫(kù)存消化周期甚至為7-9個(gè)月。進(jìn)入四季度，開(kāi)發(fā)商在這些區(qū)域已經(jīng)從“去庫(kù)存”全面轉(zhuǎn)向了“補(bǔ)庫(kù)存”，土地市場(chǎng)明顯回升。 CREIS數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測(cè)的37個(gè)主要城市的成交量環(huán)比上升17.73%，庫(kù)存則下降了1.8%，而三、四線(xiàn)城市庫(kù)存嚴(yán)重。究其原因，首先，三、四線(xiàn)城市人口產(chǎn)業(yè)集聚能力不足，樓市有效需求跟不上；其次，三、四線(xiàn)城市政府財(cái)力有限，“土地?fù)Q配套”是區(qū)域開(kāi)發(fā)的主要形式，土地房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”模式很普遍，超級(jí)大盤(pán)比比皆是，很多項(xiàng)目要開(kāi)發(fā)數(shù)年，甚至十幾年。 因此，即便重點(diǎn)城市樓市持續(xù)回暖，并帶動(dòng)全國(guó)樓市銷(xiāo)售量回升，但銷(xiāo)售與庫(kù)存“兩張皮”始終存在。今年以來(lái)，庫(kù)存僅在5月短暫減少，后續(xù)一直增加。10月底，全國(guó)商品房待售面積比9月底增加2122萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)大于7-9月月均僅100萬(wàn)平方米左右的增幅。另外，商品住房庫(kù)存結(jié)束連續(xù)兩個(gè)月減少態(tài)勢(shì)，10月大增1180萬(wàn)平方米。庫(kù)存大幅攀升，重災(zāi)區(qū)在三四線(xiàn)城市，而“金九銀十”推盤(pán)增加、前期政策激勵(lì)效應(yīng)遞減是主要原因。 另外，從庫(kù)存概念看，除了常說(shuō)的待售庫(kù)存，即產(chǎn)成品庫(kù)存外，還包括在建庫(kù)存（半成品）和已批未建庫(kù)存（原材料）。前者是顯性庫(kù)存，規(guī)模不大，業(yè)內(nèi)匡算的消化周期多在24個(gè)月左右；后兩者是隱性庫(kù)存，規(guī)模非常大。中信證券(600030,股吧)估計(jì)，按規(guī)劃建筑面積，目前已批未建庫(kù)存70.9億平方米、在建庫(kù)存55.3億平方米、待售庫(kù)存6.6億平方米，全國(guó)整體庫(kù)存達(dá)到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史**高銷(xiāo)售計(jì)算，即便未來(lái)不增加土地供應(yīng)，也要10年才能消化完。 當(dāng)前，盡管資金面全面好轉(zhuǎn)，但開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工和拿地積極性并不高，庫(kù)存制約是首要原因。三、四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和庫(kù)存分別占全國(guó)的45%、60%和70%，所以就不難理解緣何今年以來(lái)樓市“先行指標(biāo)”（新開(kāi)工、拿地、開(kāi)發(fā)投資）始終疲軟，這也是今年以來(lái)固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)回落的原因。盡管樓市庫(kù)存成本比較低，但關(guān)鍵是，若三、四線(xiàn)城市庫(kù)存不消化，全國(guó)樓市開(kāi)發(fā)投資、上下游制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，進(jìn)而全社會(huì)固定資產(chǎn)投資疲軟的格局就無(wú)法化解。 因此，去庫(kù)存仍將貫穿2016年。在政策上，針對(duì)既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策呼之欲出，如首套房貸款**和交易稅負(fù)降低、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)、保障房（包括棚改）供給全面貨幣化、國(guó)家住房銀行、資產(chǎn)證券化等。另外，以加速新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以戶(hù)籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為抓手，大力夯實(shí)返鄉(xiāng)置業(yè)，可能成為政策重點(diǎn)，意在讓“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”，實(shí)現(xiàn)外來(lái)人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三、四線(xiàn)城市“扎根”、讓產(chǎn)業(yè)在三、四線(xiàn)城市集聚，從而實(shí)現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的順循環(huán)。

• 問(wèn) 樓市去庫(kù)存有哪些政策措施 全國(guó)各地措施有什么類(lèi)型
  答

    當(dāng)前，樓市的重中之重就是去庫(kù)存。2015至2016年，政府以及各個(gè)城市紛紛出臺(tái)各項(xiàng)政策，積極去庫(kù)存。初略總結(jié)了下，目前的去庫(kù)存政策主要分為5類(lèi)： 一、 公積金成為去庫(kù)存的重要工具 2016年2月21日起住房公積金存款利率上調(diào)至1.5%， 2015年四次降低公積金貸款利率，減輕還貸壓力。推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件、降低**比例等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。 根據(jù)四川省住建廳的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷(xiāo)售貢獻(xiàn)了1／4份額，為化解庫(kù)存貢獻(xiàn)了1／3份額。   二、 降低稅費(fèi)、減輕負(fù)擔(dān) 2月22日起執(zhí)行的契稅、營(yíng)業(yè)稅新政，即購(gòu)買(mǎi)首套住房，房屋建筑面積在90平及以下的，契稅為1%，90平以上契稅為1.5%；購(gòu)買(mǎi)二套住房，90平及以下契稅為1%，二套房90平以上契稅為2%；目前，各個(gè)城市已經(jīng)紛紛按照新的契稅政策來(lái)執(zhí)行。注意，北上廣深不形式契稅政策中的二套房契稅優(yōu)惠政策。   三、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房 加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買(mǎi)房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。 　 四、回購(gòu)房作為保障房 不少地方利用棚戶(hù)區(qū)改造，通過(guò)貨幣化安置、政府回購(gòu)商品房等政策化解房地產(chǎn)庫(kù)存。山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道。如甘肅計(jì)劃今年4.6萬(wàn)套保障房中的3.3萬(wàn)套從存量商品房中回購(gòu)，福建等省明確表示不再新建公租房。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50％，山西更是要求商品房庫(kù)存較大的市要達(dá)到80％以上。   五、實(shí)施供給側(cè)改革 山東、寧夏將鼓勵(lì)企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時(shí)度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫(kù)存改造為中**和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。 2016年買(mǎi)房利好政策不斷，這些政策是否會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲，不少人也非常擔(dān)憂(yōu)。專(zhuān)家表示，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。2016年樓市的分化還會(huì)持續(xù)，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)可能穩(wěn)中有升，但三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲可能。

• 問(wèn) 2016年樓市廣告新規(guī)有哪些內(nèi)容
  答

  從2016年2月1日起，“超高投資回報(bào)率”“足不出戶(hù)，享九年一貫制教育”“地鐵就在家門(mén)口”“15分鐘**西三環(huán)”等廣告將不能再出現(xiàn)在廣告牌上。 工商總局已于前幾日發(fā)布規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、科學(xué)、不得欺騙誘導(dǎo)購(gòu)房者，不能出現(xiàn)為購(gòu)房者辦理戶(hù)口、就業(yè)、**等承諾的字樣。 新增禁止性條款 1、不得含**或投資回報(bào)的承諾； 2、不得已到達(dá)具體參照物所需時(shí)間來(lái)標(biāo)明位置； 3、不得有就業(yè)、**等承諾； 4、不得以規(guī)劃中的市政條件為宣稱(chēng)。 買(mǎi)房者，特別是白領(lǐng)階層，十分看重交通區(qū)位。畢竟誰(shuí)也不想上班真的跟“取經(jīng)”一樣遠(yuǎn)。每天上下班在路上花費(fèi)四五個(gè)小時(shí)的日子，體驗(yàn)一下就好了，可別來(lái)真的！ 新廣告法已經(jīng)明確，炒作地鐵盤(pán)概念是被嚴(yán)格禁止的。我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，能明確看到，類(lèi)似“到達(dá)某一具體參照物所需時(shí)間”來(lái)標(biāo)注自己項(xiàng)目位置的廣告?？梢?jiàn)交通的價(jià)值。不過(guò)開(kāi)發(fā)商的宣傳總是模棱兩可，比如“五分鐘**地鐵”，使用什么交通工具，速度、交通狀況都沒(méi)有考慮。 很多買(mǎi)房者真正買(mǎi)房后，才大倒苦水：“地鐵就在家門(mén)口”實(shí)際上走過(guò)去要花費(fèi)20多分鐘。甚至有很多開(kāi)發(fā)商將規(guī)劃中的地鐵項(xiàng)目作為賣(mài)點(diǎn)宣傳。而真正的地鐵房，我們認(rèn)為步行不能超過(guò)10分鐘，而步行在15分鐘以?xún)?nèi)的稱(chēng)之為準(zhǔn)地鐵房，而超過(guò)15分鐘的項(xiàng)目則不具備地鐵概念。 還有一種很明顯的誤導(dǎo)，那就是項(xiàng)目的位置示意圖。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目位置示意圖一般都模糊比例尺。除了醒目標(biāo)出項(xiàng)目地理位置外，其他都只表明了方位，對(duì)于距離都模糊處理。 新廣告法的效應(yīng) 新廣告法的生效，讓以往由于開(kāi)發(fā)商宣傳導(dǎo)致的買(mǎi)房糾紛高居不下。我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，能夠看到更多的真實(shí)信息，比如學(xué)區(qū)房，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有敲定**就不敢隨便宣傳；規(guī)劃中的市政工程，置業(yè)顧問(wèn)也不能隨便說(shuō)了。消費(fèi)者能以更理性的方式來(lái)選擇是否購(gòu)買(mǎi)。 還是那句老話(huà)，買(mǎi)房時(shí)，我們不能光聽(tīng)一面之詞，如果有讓你心動(dòng)的廣告詞，請(qǐng)仔細(xì)核實(shí)相關(guān)宣傳的真實(shí)性。

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)的8大趨勢(shì)有哪些 樓市前景如何
  答

  2015年的中國(guó)樓市，商品房的銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積都經(jīng)歷了觸底回升的一場(chǎng)考驗(yàn)，2016年將會(huì)怎樣？也有專(zhuān)家預(yù)測(cè)2016年房?jī)r(jià)依舊會(huì)上漲。你認(rèn)為呢？ 有報(bào)告指出，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開(kāi)等政策為樓市保駕護(hù)航，加上正值年底房企沖擊業(yè)績(jī)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商放低身段推貨搶客，購(gòu)房者入市意愿加強(qiáng)。 有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍是一種難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征，漲幅的大小也會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。總體來(lái)看，2016年房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多重利好政策影響下，一二三線(xiàn)城市成交量均平穩(wěn)上升，庫(kù)存壓力繼續(xù)得到緩解。展望未來(lái)，圍繞國(guó)家去庫(kù)存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財(cái)政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，樓市“暖冬”可期。價(jià)格方面，部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市受需求熱度及高價(jià)土地成交影響，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大;而多數(shù)二三線(xiàn)城市未來(lái)隨著庫(kù)存壓力緩解，房?jī)r(jià)有望逐步止跌企穩(wěn)。 由于樓市的未來(lái)變化前景仍不明朗，所以很多人對(duì)現(xiàn)在買(mǎi)房還是以后買(mǎi)房表示很糾結(jié)。下面帶你了解明年中國(guó)樓市的8大趨勢(shì)，看看現(xiàn)在買(mǎi)房到底值不值? 中國(guó)樓市的8大趨勢(shì)： 1、大城市的房?jī)r(jià)還有一段上漲空間。 中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。 你讓中國(guó)人過(guò)“買(mǎi)個(gè)牙刷也要開(kāi)車(chē)10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。 2、房產(chǎn)稅的出臺(tái)將使樓市未來(lái)發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。 房產(chǎn)稅的出臺(tái)至少將在以下三個(gè)方面逐漸發(fā)揮作用： 首先是改變?nèi)藗兊睦碡?cái)觀念。以往可能是買(mǎi)房就發(fā)財(cái)，但是從房地產(chǎn)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財(cái)概率就降低了。 其次，將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識(shí)的覺(jué)醒，人們對(duì)于上繳的稅款天然有追問(wèn)透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門(mén)在資源配置端重新調(diào)配資源。 **后，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也是巨大的。此前，由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低，很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入這一市場(chǎng)，而且也確實(shí)獲利豐厚。 3、計(jì)劃生育政策并不會(huì)改變樓市發(fā)展大勢(shì)。 全面放開(kāi)二胎，這雖然確實(shí)是一個(gè)很大的利好，但還沒(méi)到足以改變整個(gè)樓市發(fā)展大勢(shì)的程度。 好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說(shuō)，日本和歐洲部分國(guó)家過(guò)去的教訓(xùn)表明，人口拐點(diǎn)到來(lái)前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。 比如日本，在1992年出現(xiàn)人口拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。而如今，中國(guó)樓市的人口拐點(diǎn)也已越走越近。 從這個(gè)意義上說(shuō)，二胎政策的放開(kāi)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)將猶如一場(chǎng)及時(shí)雨;即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。 4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。 曾經(jīng)有無(wú)數(shù)專(zhuān)家在說(shuō)，中國(guó)樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線(xiàn)包括：逃離三四線(xiàn)城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外?，F(xiàn)在看來(lái)，都應(yīng)驗(yàn)了。 未來(lái)10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購(gòu)，轉(zhuǎn)型，或者死亡。**終，國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。 5、未來(lái)將有部分將淪為鬼城或空城。 未來(lái)三、四線(xiàn)城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線(xiàn)城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線(xiàn)城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題的突出，未來(lái)將有部分新城將淪為鬼城或空城。 6、逆城市化很難出現(xiàn)。 明年房?jī)r(jià)的8大趨勢(shì)!買(mǎi)不買(mǎi)房都必須看 很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。 7、商鋪面臨價(jià)值重估。 商鋪面臨的**大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。 傳統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是**危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。 8、寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛。 在一線(xiàn)城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫(xiě)字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。 為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶(hù)口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。 網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫(xiě)字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求是多多益善。 未來(lái)這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫(xiě)字樓。

• 問(wèn) 2016年樓市新政有哪些 武漢買(mǎi)房成本有哪些變化
  答

  從2016年2月以來(lái)，不到一個(gè)月的時(shí)間里，國(guó)家先后出臺(tái)了三次樓市新政，我們先來(lái)梳理一下： 2月2日，央行和住建部聯(lián)合發(fā)文，在“不限購(gòu)城市”保持原則上25%**不變的同時(shí)，可適當(dāng)向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)至20%。 2月21日，央行、住建部、財(cái)政部三部委聯(lián)合發(fā)文，將公積金存款利率統(tǒng)一上調(diào)至一年期定期存款利率1.50%。 2月19日，財(cái)政部公布**新的契稅、營(yíng)業(yè)稅下調(diào)優(yōu)惠政策，從22日開(kāi)始執(zhí)行。 新政出臺(tái)如此密集，表明國(guó)家正在**、月供、交易等環(huán)節(jié)全方位降低成本，支持民眾的購(gòu)房需求。 那我們來(lái)看看，在新政已經(jīng)實(shí)行的武漢，買(mǎi)房成本到底降了多少？ 在武漢買(mǎi)房，我們以單價(jià)1萬(wàn)元為標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅，武漢已經(jīng)執(zhí)行**新的兩年政策，即滿(mǎn)兩年二手房免征營(yíng)業(yè)稅，不滿(mǎn)兩年則需征收全額營(yíng)業(yè)稅——房?jī)r(jià)的5.6%。 此次契稅營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的重點(diǎn)是取消了普通住房和非普通住房的區(qū)別。2015年武漢樓市成交量領(lǐng)跑全國(guó)樓市，2016在買(mǎi)房成本**和交易成本持續(xù)降低的情況下，還會(huì)持續(xù)火熱么？我們將繼續(xù)關(guān)注。