已有7個(gè)回答

• 134****9037

  上半年和下半年的應(yīng)該一樣啊，可根據(jù)物業(yè)的收費(fèi)單仔細(xì)核對(duì)下。

  查看全文↓ 2014-04-25 10:38:17
• 142****0336

  物業(yè)管理收費(fèi)難是一個(gè)普遍的現(xiàn)象,在沿海地區(qū)要稍微好一些,在其它地區(qū)甚至包括北京都是比較難. 個(gè)人認(rèn)為,收費(fèi)難的主要原因是沒(méi)有讓業(yè)主感覺(jué)到交物業(yè)管理費(fèi)的價(jià)值在哪兒.我們不能簡(jiǎn)單的說(shuō)物業(yè)公司只收錢(qián)不做事,也不能埋怨個(gè)別業(yè)主素質(zhì)差,還是雙方溝通的問(wèn)題。
  比如一個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)是1元/平方，那么這1元/平方到底物業(yè)公司做了些什么，能夠給業(yè)主提供什么樣的服務(wù)，一般只有物業(yè)公司清楚，而業(yè)主不知道。
  試想，我交了錢(qián)卻不知道這錢(qián)到底起什么作用，還有誰(shuí)愿意去交啊。 如果每個(gè)業(yè)主都能夠清楚的了解自己能夠享受的服務(wù)是什么，而且每個(gè)月也都能夠享受到，我想沒(méi)有哪個(gè)業(yè)主不愿意交費(fèi)的，就象他們現(xiàn)在自愿的交納手機(jī)費(fèi)和煤氣費(fèi)一樣。
  那么對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，如何跟業(yè)主溝通，如何將所收管理費(fèi)用用途讓業(yè)主明晰，這都非常重要。作為物業(yè)公司應(yīng)該在這個(gè)地方下功夫，我看了許多物業(yè)公司，做了很多事情卻不和業(yè)主講，不進(jìn)行帳目公布，導(dǎo)致業(yè)主誤以為物業(yè)公司什么事都沒(méi)有做，產(chǎn)生誤會(huì)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司意見(jiàn)很大，這是很冤枉了。
  當(dāng)然，收費(fèi)難還有其他問(wèn)題，比如：產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，個(gè)性服務(wù)問(wèn)題，被盜等突發(fā)事件問(wèn)題等等，這里就不一一列述了。

  查看全文↓ 2014-04-25 09:52:30
• 142****5782

  你好，這個(gè)沒(méi)有什么**好的方法，對(duì)于癩子房只能協(xié)商著來(lái)。。

  查看全文↓ 2014-04-24 16:48:24
• 149****9388

  物業(yè)統(tǒng)一收取的，估計(jì)是連您的取暖費(fèi)一起收了，所以不一樣

  查看全文↓ 2014-04-24 09:11:56
• 154****6533

  解決物業(yè)管理收費(fèi)難的初探（論文）
  在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對(duì)于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作上和物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，存在諸多問(wèn)題和不規(guī)范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問(wèn)題。在這之中，物業(yè)管理收費(fèi)難可以認(rèn)為是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。
  
  
  一、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因
  
  
  通過(guò)近年來(lái)的實(shí)踐，筆者認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題是多重矛盾交錯(cuò)、積累的結(jié)果，解決這一問(wèn)題非一朝一夕，尤其是在現(xiàn)階段，由于法規(guī)不健全、配套不完善，解決這一問(wèn)題更是一個(gè)艱巨的任務(wù)。物業(yè)管理收費(fèi)難的原因可從以下幾方面透視。
  
  
  
  （一）宣傳不適度，人們對(duì)“物業(yè)管理”產(chǎn)生了各種偏頗的認(rèn)識(shí)
  
  
  在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)住房采用的是福利制社會(huì)分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門(mén)承擔(dān)。
  
  
  居民習(xí)慣的是“只享受、不（少）付費(fèi)”。根本不認(rèn)識(shí)和理解物業(yè)管理的概念。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，人們不僅獲取住房的方式發(fā)生了變化，而且物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。因此，就產(chǎn)生了如何認(rèn)識(shí)和實(shí)踐物業(yè)管理。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，人們?cè)诘玫阶》俊⒊蔀闃I(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理公約》，依照“誰(shuí)消費(fèi)、誰(shuí)付費(fèi)”的原則，明確各種交納的費(fèi)用。業(yè)主對(duì)于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費(fèi)，難免不產(chǎn)生思想抵觸。盡管政府根據(jù)物業(yè)管理要求相繼出臺(tái)一系列收費(fèi)法規(guī)，但是，物業(yè)管理在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下無(wú)人認(rèn)知。經(jīng)濟(jì)過(guò)渡后的初期，建立在物業(yè)管理概念基礎(chǔ)上的這些法規(guī)怎能一下深入人心，讓廣大業(yè)主充分認(rèn)可。近來(lái)，媒體加大了宣傳力度，但是，在國(guó)內(nèi)，物業(yè)管理存在的類(lèi)型多、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多等現(xiàn)象，例如住宅物就劃分成經(jīng)濟(jì)適用住房、普通居住小區(qū)和高檔公寓等多種類(lèi)型；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。這些概念，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人士在理解和使用上都難免出現(xiàn)差錯(cuò)。媒體報(bào)道盡管是加大了力度，但是宣傳的準(zhǔn)確度難于把握。這些在客觀上造成管理費(fèi)用征收困難。
  
  （二）物業(yè)管理費(fèi)用透明度差
  
  
  企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的組織。物業(yè)管理公司是服務(wù)性的企業(yè)，物業(yè)管理肯定要獲取利潤(rùn)。這利潤(rùn)來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)收取。如果科學(xué)地測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)，使之透明地運(yùn)作。那么，物業(yè)管理費(fèi)將不難收取。但是，事實(shí)并非如此。物業(yè)管理公司不愿將物業(yè)管理費(fèi)的運(yùn)作完全透明。原因是：一方面，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般觀點(diǎn)，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)是生產(chǎn)成本加上合理的利潤(rùn)率。問(wèn)題出在生產(chǎn)成本的確定。我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身?xiàng)l件和生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。
  
  具體反映在物業(yè)企業(yè)：1、物業(yè)公司實(shí)力。例如，如果某物業(yè)管理公司有多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，它將某固定資產(chǎn)設(shè)備用在多個(gè)項(xiàng)目，但是，每個(gè)項(xiàng)目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產(chǎn)成本必定會(huì)加大。2、物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模。物業(yè)的規(guī)模有大小。在符合規(guī)模的項(xiàng)目中，物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計(jì)算物業(yè)費(fèi)。采取不規(guī)模經(jīng)濟(jì)的方法加大生產(chǎn)成本。另一方面，有些物業(yè)公司存在“多收費(fèi)少服務(wù)，甚至收費(fèi)不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為。這些都影響和阻礙著物業(yè)管理費(fèi)透明性運(yùn)作。這與業(yè)主（消費(fèi)者）明明白白地消費(fèi)要求，大相徑庭，物業(yè)管理費(fèi)怎好收??？ （三）開(kāi)發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾
  
  
  人們生活水平的提高，對(duì)物業(yè)管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費(fèi)者、保證樓宇的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商往往采取夸大宣傳，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主進(jìn)駐后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際狀況與之差距甚遠(yuǎn)。于是，業(yè)主就以物業(yè)管理公司為對(duì)象拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，以此作為挽回?fù)p失的手段。
  
  （四）建筑工程遺留問(wèn)題多，物業(yè)管理不能服務(wù)到位
  
  
  建筑工程問(wèn)題多，已成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)。有些建筑工程問(wèn)題，直接造成物業(yè)管理先天不足、物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司對(duì)小區(qū)社會(huì)治安管理。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)業(yè)，造成邊入住、邊施工，導(dǎo)致對(duì)居住小區(qū)不能實(shí)施封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)，停車(chē)場(chǎng)不能正常使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見(jiàn)，都有可能造成物理管理費(fèi)收取困難。
  
  （五）國(guó)家法規(guī)不健全、不完善，不能充分適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展
  
  
  在《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)＜房＞字〔1997〕第196號(hào)）中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個(gè)檔次。這個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)只考慮到物業(yè)管理的傳統(tǒng)做法，以及依據(jù)1992年市政府有關(guān)部門(mén)頒布的“七五——八五期間住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”而制定的。現(xiàn)在，一方面市政府有關(guān)
  
  
  
  （六）物業(yè)公司過(guò)多地承擔(dān)社會(huì)公用部門(mén)責(zé)任，造成收取費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)加大
  
  
  目前，社會(huì)公用部門(mén)繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線(xiàn)電視等費(fèi)用，本應(yīng)由社會(huì)公用部門(mén)向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，責(zé)令由物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)，使物業(yè)公司充當(dāng)成“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。在這種形勢(shì)下，業(yè)主對(duì)上述的某項(xiàng)服務(wù)不滿(mǎn)意，就斷然采取不交費(fèi)。由此也造成物業(yè)公司收費(fèi)困難。
  
  
  經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，失業(yè)及職業(yè)的不穩(wěn)定性增加，業(yè)主道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越發(fā)突出，也為物業(yè)管理公司收費(fèi)帶來(lái)困難。
  
  
  二、從案例談避免物業(yè)管理收費(fèi)難的基本設(shè)想
  
  
  為了方便，我們對(duì)所談項(xiàng)目隱去名稱(chēng)。以××項(xiàng)目稱(chēng)謂。該項(xiàng)目建筑面積45000平方米，是屬**所、公寓、寫(xiě)字樓于一體的高檔外銷(xiāo)綜合物業(yè)?，F(xiàn)大廈處于施工收尾階段，物業(yè)公司正著手制訂物業(yè)管理方案。為減少物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，避免物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題出現(xiàn)，筆者提出如下設(shè)想：
  
  
  （一）物業(yè)管理公司應(yīng)作好的早期介入工作
  
  
  物業(yè)管理的早期介入，越來(lái)越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，又可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商把握好工程質(zhì)量。物業(yè)公司早期介入的工作重點(diǎn)是制訂《工程服務(wù)計(jì)劃》。其包括：
  
  1、對(duì)建安工程、附屬工程和室外工程進(jìn)行補(bǔ)充設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、完善使用功能；
  
  
  2、優(yōu)化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；
  
  
  3、對(duì)綠化設(shè)計(jì)和變更設(shè)計(jì)進(jìn)行審核補(bǔ)充設(shè)計(jì)；
  
  
  4、參與房屋建筑設(shè)備和電氣設(shè)備的選型；
  
  
  5、對(duì)土建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、裝飾裝修、設(shè)備安裝和系統(tǒng)調(diào)試進(jìn)行工程監(jiān)理。
  
  
  根據(jù)《工程服務(wù)計(jì)劃》進(jìn)行有效地組織和實(shí)施，可以減少工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工遺留的問(wèn)題，彌補(bǔ)建管脫節(jié)造成的對(duì)物業(yè)管理的先天不足，**大限度地避免業(yè)主入住后因施工質(zhì)量及配套設(shè)施不完善而造成的不滿(mǎn)和由此產(chǎn)生的糾紛，從而為物業(yè)管理費(fèi)的收取打下良好基礎(chǔ)。
  
  
  （二）努力履行開(kāi)發(fā)商物業(yè)服務(wù)的承諾
  
  
  項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在樓書(shū)和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，出資組建了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開(kāi)發(fā)商履行承諾，這就需要物業(yè)管理公司必須在管理和服務(wù)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，也為物業(yè)管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍。
  
  
  （三）彌補(bǔ)《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤
  
  
  眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護(hù)開(kāi)發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益的約束性文件。由于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在制訂公約時(shí)因急于辦理預(yù)售許可證，忽略了《公約》中在此方面應(yīng)包括的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。另外，隨著政府主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理的新政策法規(guī)不斷出臺(tái)，原公約有些內(nèi)容已不再適用。因此，十分必要做出修改和補(bǔ)充；對(duì)大廈共用部位、共用設(shè)施及配套設(shè)施要作較為詳盡的描述，明確其包含內(nèi)容，便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及管理；需進(jìn)一步充實(shí)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容，在有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)使其更加全面，加強(qiáng)可遵守性、可操作性；對(duì)管理公司職責(zé)的內(nèi)容規(guī)定需具體化、細(xì)致化；進(jìn)一步明確寫(xiě)字樓物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成；根據(jù)市房地局（1997）第485號(hào)文件，應(yīng)相應(yīng)修改產(chǎn)權(quán)人大會(huì)及業(yè)主管委會(huì)的組成、職責(zé)等內(nèi)容；根據(jù)市房地局、市財(cái)政局1999年10月發(fā)出的“關(guān)于歸集共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的交納時(shí)間、地點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)、程序以及用途的相關(guān)規(guī)定。
  
  
  物業(yè)管理公司按照公約規(guī)定承擔(dān)向業(yè)主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線(xiàn)電視等費(fèi)用責(zé)任，實(shí)際上是承擔(dān)了公用事業(yè)的責(zé)任，也就承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須要妥善處理此類(lèi)責(zé)任不清的問(wèn)題。結(jié)合本項(xiàng)目有三項(xiàng)選擇：
  
  1、徹底改變計(jì)量辦法，實(shí)行“卡式”一步到位的收取方式；
  
  
  2、進(jìn)行管理硬件升級(jí)，將自動(dòng)抄表系統(tǒng)上網(wǎng)，實(shí)行“網(wǎng)上”一步到位的收取方式；
  
  3、制訂約束性條款，實(shí)施有效控制
  
  

  查看全文↓ 2014-04-23 09:50:15
• 157****2533

  這個(gè)只有協(xié)商解決了，如果實(shí)在不成可以通過(guò)司法途徑解決看

  查看全文↓ 2014-04-23 09:17:54
• 141****4710

  一、收費(fèi)難的原因
  
  1 ．開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題。
  我國(guó)的物業(yè)管理有多種形式，但不管哪一種形式都與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。從業(yè)主的層面看，開(kāi)發(fā)商的遺留問(wèn)題主要是房產(chǎn)質(zhì)量。有不少業(yè)主，分辨不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題是建設(shè)質(zhì)量的問(wèn)題還是管理質(zhì)量的問(wèn)題。如果是建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主希望通過(guò)物業(yè)管理公司出面，代表業(yè)主向開(kāi)發(fā)商交涉。如果發(fā)生的是管理質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主也只能通過(guò)向物業(yè)管理公司報(bào)修來(lái)解決。
  從物業(yè)管理公司本身來(lái)看，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都期望盡快解決問(wèn)題，如果物業(yè)管理公司利用自己的力量或者協(xié)同開(kāi)發(fā)商將問(wèn)題解決了，不僅能緩解業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，而且也能使物業(yè)管理公司的服務(wù)得到業(yè)主和開(kāi)發(fā)商更多的支持。實(shí)踐也證明：幫助業(yè)主和開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題，其實(shí)就是幫助了物業(yè)管理公司自己。
  2. 消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)。業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是天經(jīng)地義的，特別是物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，有償服務(wù)，合理收費(fèi)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。如果業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展，豈不成了無(wú)源之水，無(wú)本之木。但目前一些業(yè)主、物業(yè)使用人的觀念仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，一方面他們要求物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容越多越好，管理服務(wù)愈到位愈好，另一方面他們又希望，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低越好，越少越好，不收**好。特別是一些業(yè)主即使購(gòu)房時(shí)交了一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)后，便拒交物業(yè)管理費(fèi)，并心安理得的接受無(wú)償服務(wù)。有的個(gè)別業(yè)主不但自己不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，還串通其他業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，使物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)率大打折扣。
  
  3. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支缺乏透明度。物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人的費(fèi)用及其使用情況應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布，這既便于業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳及使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，又可避免業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)使用情況產(chǎn)生懷疑，這也是人之常情。但是，目前一些物業(yè)管理企業(yè)缺乏物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的
  透明度，不愿向業(yè)主公開(kāi)。業(yè)主、物業(yè)使用人只見(jiàn)交費(fèi)，不了解支出，造成業(yè)主、物業(yè)使用人心里不平衡，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交有影，去無(wú)蹤，造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
  
  4. 物業(yè)管理服務(wù)不到位。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，物業(yè)管理經(jīng)過(guò) 20 多年的發(fā)展，不僅行業(yè)規(guī)模迅速壯大，而且物業(yè)管理服務(wù)水平明顯的提高。但是，目前仍有個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)違背物業(yè)管理服務(wù)合同，侵犯業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，多收費(fèi)，少服務(wù)，管理服務(wù)不到位。由于業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到合同約定的管理和服務(wù)，用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方法維護(hù)其合法權(quán)益。
  
  當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)整體水平還不是很高，基本還是傾向于事務(wù)性服務(wù)內(nèi)容。比如說(shuō)清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡防等服務(wù)類(lèi)型。但物業(yè)服務(wù)特別是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展，將以人為本的理念深入到服務(wù)中。如果物業(yè)公司的服務(wù)只是局限于保潔員、保安員、維修工等層面，又怎能從真正意義上吸引業(yè)主呢？
  
  5.
  企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。由于某些地區(qū)市場(chǎng)化程度相對(duì)滯后，造成了一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)的多、自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求。其結(jié)果造成員工工作積極性不高，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力難以適應(yīng)市場(chǎng)需求，服務(wù)質(zhì)量得不到根本提高。這樣的企業(yè)“收費(fèi)率”就不會(huì)高。
  
  6. 物業(yè)管理企業(yè)依**意識(shí)不強(qiáng)。目前在物業(yè)管理方面，著業(yè)主維權(quán)意識(shí)的呼聲越來(lái)越高，而物業(yè)管理企業(yè)的依**意識(shí)較差。即使是認(rèn)真履行了物業(yè)管理合同，管理服務(wù)到位，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，也不愿通過(guò)訴訟程序討回公道，怕傷害業(yè)主、物業(yè)使用人的面子，影響企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。也有的物業(yè)管理企業(yè)滿(mǎn)足于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率達(dá)到一定比例，認(rèn)為大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人已經(jīng)交費(fèi)。殊不知，個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人不交費(fèi)，不僅侵犯了多數(shù)人的合法權(quán)益，而且丟掉了對(duì)大多數(shù)業(yè)主，物業(yè)使用人的公平。

  查看全文↓ 2014-04-22 21:00:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 關(guān)于物業(yè)管理方面，小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的的問(wèn)題
  答

  根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》,住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目: (1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi); (2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi); (3)綠化管理費(fèi); (4)清潔衛(wèi)生費(fèi); (5)保安費(fèi); (6)辦公費(fèi); (7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi); (8)法定稅費(fèi)。 此外,物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理,成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。 與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng),按照定價(jià)主體和形成途徑不同,物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、**指導(dǎo)價(jià)、**定價(jià)三種定價(jià)方式。 第二個(gè)問(wèn)題:物業(yè)公司不允許頂樓用戶(hù)安太陽(yáng)能熱水器不合理!雖然屋面和屋頂所以這棟房屋全體業(yè)主的共用部位,任何人都不能擅自使用,但是經(jīng)過(guò)個(gè)人申請(qǐng),在不影響其他業(yè)主利益,不損害房屋屋頂?shù)那闆r下,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該予以批準(zhǔn),并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主合理使用屋頂。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)管理怎么收費(fèi)
  答

  不同的地方有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，市物價(jià)局定的。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價(jià)局定價(jià)有些不適應(yīng)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)水平，導(dǎo)致按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)物業(yè)公司無(wú)法生存?，F(xiàn)在慣用的方式是：物業(yè)公司根據(jù)自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，核算自己的管理成本，在包成本的基礎(chǔ)上留出一定的利潤(rùn)，然后到物價(jià)局去備案。但是如果價(jià)格過(guò)高超出物價(jià)局的標(biāo)準(zhǔn)，他是不會(huì)批的，答復(fù)基本是只要業(yè)主同意，簽訂服務(wù)合同，自行商定。政府也不愿激起民憤，現(xiàn)在講究的和諧社會(huì)嗎。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 物業(yè)管理如何收費(fèi)
  答

  1、如果物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)存在違規(guī)收費(fèi)或不合理收費(fèi)，業(yè)主可提出抗辯，拒絕交納。 2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理 、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。 3、**高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：”物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持“。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 物業(yè)管理都包括什么 物業(yè)管理如何收費(fèi)
  答

  物業(yè)管理都包括什么？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應(yīng)的資質(zhì)條，獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。必須有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和經(jīng)政府主管部門(mén)認(rèn)可的管理章程，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。獲得物業(yè)管理行政部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能是依照委托管理的契約，施行“自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制，對(duì)受托物業(yè)及委托人提供管理服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：1、根據(jù)法律、法規(guī)，結(jié)合具體情況，制訂物業(yè)管理辦法、規(guī)章制度。 2、按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法、規(guī)章制度對(duì)物業(yè)實(shí)施相應(yīng)的管理。 3、依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)報(bào)酬。 4、有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。 5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。 6、有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 7、可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。 義務(wù);1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)，對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。 2、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。 3、重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)方可實(shí)施。 4、接受物業(yè)行政主管監(jiān)督及指導(dǎo)。 5、在一定時(shí)間內(nèi)應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目。 6、提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 7、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。 8、物業(yè)管理合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入累計(jì)形成的資產(chǎn)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)。 物業(yè)管理的范圍比較廣泛，它幾乎囊括了人們衣、食、住、行、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等各個(gè)方面，概括起來(lái)，大致有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1、房屋的維護(hù)與修繕管理；2、綠化管理；3、衛(wèi)生管理；4、治安管理；5、車(chē)輛交通管理；6、公用市政設(shè)施管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)費(fèi)用；7、違章建筑的管理；8、多種生活服務(wù)。  

• 問(wèn) 物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題
  答

  [1] 李宇峰. 物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2008,(12) . [2] 張錦京. 淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題[J]. 中國(guó)科技信息, 2008,(23) . [3] 鄧熾南. 淺談物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策[J]. 經(jīng)濟(jì)師, 2008,(07) . [4] 張兵. 淺析物業(yè)管理收費(fèi)難的幾大難點(diǎn)及建議[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2008,(09) . [5] 薛代興. 淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2007,(14) . [6] 周玉鉑. 試論物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2007,(04) . [7] 魯建明. 淺析物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題及對(duì)策[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2007,(08) . [8] 張錦歌. 關(guān)于我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的思考[J]. 中國(guó)房地信息, 2009,(03) . [9] 陳建永. 淺析物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策[J]. 城市開(kāi)發(fā), 2009,(03) . [10] 胡信布,王非,程小軍. 物業(yè)管理收費(fèi)難的博弈分析及對(duì)策研究[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)(現(xiàn)代物業(yè)下半月刊), 2008,(01) . [1] 張錦歌. 關(guān)于我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的思考[J]. 中國(guó)房地信息, 2009,(03) . [2] 李宇峰. 物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的現(xiàn)狀及對(duì)策分析[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2008,(12) . [3] 張朝德. 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亟待調(diào)整[J]. 中國(guó)物業(yè)管理, 2009,(05) . [4] 肇慶市價(jià)格協(xié)會(huì)課題組,凌云,楊志堅(jiān),盧坤華,邱劍,何杰峰. 物業(yè)管理收費(fèi)改革的問(wèn)題和對(duì)策[J]. 粵港澳市場(chǎng)與價(jià)格, 2008,(10) . [5] 陳建永. 淺析物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策[J]. 城市開(kāi)發(fā), 2009,(03) . [6] 王德軍. 關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的探討[J]. 經(jīng)濟(jì)師, 2008,(07) . [7] 鄧熾南. 淺談物業(yè)管理收費(fèi)難的原因與對(duì)策[J]. 經(jīng)濟(jì)師, 2008,(07) . [8] 張錦京. 淺談如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題[J]. 中國(guó)科技信息, 2008,(23) . [9] 喬楓. 物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題本源[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2009,(03) . [10] 盧春陽(yáng). 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)關(guān)系之探討[J]. 現(xiàn)代物業(yè), 2008,(11) . [1] 李珊. 對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)若干問(wèn)題的探討[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì), 2008,(06) [2] 如何交納物管費(fèi)[J]. 樓市, 2006,(08) [3] 李卓章, 付英, 肖慧芳. 物業(yè)管理征途上的紅軍長(zhǎng)征精神[J]. 中國(guó)物業(yè)管理, 2006,(12) [4] 吳旭芳. 規(guī)范報(bào)業(yè)中的串換[J]. 經(jīng)濟(jì)師, 2005,(04) [5] 章勝林. 物業(yè)公司收繳物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)部控制和核算[J]. 上海會(huì)計(jì), 2003,(03) [6] 姚小杭. 免收物業(yè)管理費(fèi)會(huì)計(jì)核算的探討[J]. 浙江財(cái)稅與會(huì)計(jì), 1998,(07) [7] 安世錦. 房改售房后物業(yè)管理費(fèi)怎么辦?[J]. 北京房地產(chǎn), 1998,(10) [8] 施嘉霖. 完善上海商品住宅物業(yè)管理的對(duì)策和建議[J]. 住宅科技, 2009,(12) [9] 王瑋瑋. 和物業(yè)管理共成長(zhǎng)[J]. 城市開(kāi)發(fā), 2009,(17) [10] 國(guó)家降低468項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)[J]. 中國(guó)金屬通報(bào), 1999,(45)