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• 143****9064

  已設(shè)定抵押的房屋進行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請貸款買進房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
  根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當事先以書面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕５膫鶛?quán)”。房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進而保障整個房地產(chǎn)交易體系的安全。
  一般而言，實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：
  １、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
  這種方法的優(yōu)點是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強的資金實力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是**為經(jīng)濟的解決方案。
  ２、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點是，充分利用了資金的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的**大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。因此，運用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個雙方都信任的第三方（如信譽良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔保機構(gòu)等），全程控制每一個環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔保機構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費，就可以實現(xiàn)融資，進而完成交易。
  ３、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)貸款（轉(zhuǎn)按揭）手續(xù)，這種方法的優(yōu)點是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方；缺點是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復，且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買賣雙方在準備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上述抵押問題之前，必須向相關(guān)方進行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦理流程，切不可草率為之。

  查看全文↓ 2014-04-22 18:42:49

相關(guān)問題

• 問 存量房是什么？個人存量房買賣流程是什么
  答

  存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，一般是指未居住過的二手房。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。沒有什么問題的

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• 問 什么是存量房 存量房如何辦理產(chǎn)權(quán)變更登記
  答

  樓市中有新房和二手房之分，但是還有存量房和增量房之分，那么什么是存量房呢？個人存量房如果需要買賣如何辦理產(chǎn)權(quán)變更登記呢？很多買完房子等著投資的購房者會比較關(guān)心此類問題。對于想買存量房的購房者注意事項有哪些呢？ 一、什么是存量房？ 存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)，是已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房嚴格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。 二、個人存量房出售轉(zhuǎn)移登記辦理條件  個人持有的存量房（除已購公有住房、政策性房外）出售，并已辦理存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)，符合轉(zhuǎn)讓條件的。 三、個人存量房出售轉(zhuǎn)移登記辦理流程 1、申請申請人直接至收件窗口申請。 2、受理崗位對符合申請條件的出具《收件收據(jù)》； 3、審核登簿審核崗位應(yīng)對申請材料進行審核； 4、繕證制證崗位根據(jù)審核結(jié)果打印權(quán)屬證書。 5、發(fā)證申請人至發(fā)件窗口取證。 法定期限為6個工作日（須公告的另加公告15天）。（法定時限為30個工作日） 四、個人存量房出售轉(zhuǎn)移登記申報材料 （窗口辦理） 1、 廈門市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請表； 2、 土地房屋權(quán)屬證書； 3、 申請人身份證明復印件； 4、 轉(zhuǎn)讓人為境內(nèi)自然人的，提交婚姻狀況證明、配偶同意交易聲明；  5、 存量房買賣合同（一份）； 6、 拍賣成交的，提交拍賣成交確認書； 7、劃撥用地、限制性出讓用地，提交補簽的土地出讓合同和出讓金繳清 證明及完稅憑證； 8、符合減免稅條件的，提交減免稅申請表及證明； 9、 已辦理預告登記的，提交預告登記證明； 10、存量房已設(shè)定抵押的，提交抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。 五、個人存量房出售轉(zhuǎn)移登記事項收費 1、房屋交易服務(wù)費：住宅6元/平方米；營業(yè)性用房20元/平方米；辦公用房（寫字樓）12元/平方米；生產(chǎn)性用房（含倉儲用房）7元/平方米；車庫14元/平方米；車位300元/個；其他用房4元/平方米。存量住房交易服務(wù)費由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%。 2、房屋登記費：住宅80元/件、非住宅550元/件； 3、土地登記費：住宅100元/件、非住宅700元/件； 4、工本費：第二本起，每本10元。辦理機關(guān)：廈門市不動產(chǎn)登記中心 辦公地址：登記業(yè)務(wù)實行屬地受理模式。其中，思明、湖里區(qū)在市行政服務(wù)中心一層B廳收件窗口申請，島外各區(qū)在廈門市不動產(chǎn)登記中心駐各區(qū)行政服務(wù)中心窗口申請。 以上是對廈門存量房的相關(guān)介紹，存量房是相對于增量房而言的，存量房在出售時必須是去的產(chǎn)權(quán)證書的否則是無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的。準備買存量房的購房者一定要確認該存量房已具有產(chǎn)權(quán)證書然后在進行交易。

• 問 辦理個人存量房屋買賣登記手續(xù)需要提交哪些資料?(
  答

  身份證,結(jié)婚證,戶口本等個人證件,房產(chǎn)證,契證,土地證等

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• 問 存量房可用買賣嗎
  答

  存量房可用買賣，買賣流程如下：①雙方簽訂房屋買賣合同，即通過辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取房屋所有權(quán)證的房屋的再次買賣，合同生效后的一個月內(nèi)，向所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。②簽訂購房合同，即房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，雙方在中介交易或是個人交易，要簽訂購房合同做為房產(chǎn)證無落實之前的執(zhí)行規(guī)定規(guī)范。③到當?shù)氐慕灰撞块T進行房產(chǎn)買賣登記申請，交易結(jié)束間，房屋產(chǎn)權(quán)證由房產(chǎn)交易留置。申請房產(chǎn)交易時要帶齊相關(guān)資料讓房產(chǎn)交易部門審核。④房產(chǎn)交易審核交易的資格以及內(nèi)容，通過的房屋可進行房產(chǎn)過戶手續(xù)。⑤房產(chǎn)過戶流程，繳納房產(chǎn)過戶費用，費用有契稅、營業(yè)稅、土地稅、印花稅，個人所得稅、等稅費。繳納稅費利用稅費繳納憑證辦理接下來的過戶手續(xù)。⑥購買房屋的需要攜帶相關(guān)資料領(lǐng)新頒發(fā)的有購房人名字的房產(chǎn)證。

• 問 蘭州個人存量房買賣收費標準是怎樣的？
  答

  其實就是一般二手房的收費標準咯

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