已有8個回答

• 142****0154

  什么意思呀？你要知道什么呢回答題嗎？

  查看全文↓ 2014-04-20 13:59:31
• 143****7609

  這樣吧，我說這么多你得給多點分給我：首先作為客服人員，認真聽取客戶的意見，并適時表示同情認可，解釋清楚事情原委，穩(wěn)定業(yè)主情緒，解釋裝修是為了更好的服務業(yè)主，在工作中的弊端是自己的錯，表示深深的歉意，并作出承諾處理該違規(guī)的工作人員，立即派遣清潔人員對該公司進行無償?shù)那鍧嵎眨⒂芍鞴苌祥T對該企業(yè)的秘書小姐道歉。
  同時對停止施工的要求首先是要向該客戶說明這次改造的目的，希望客戶對此表示理解，然后是今后的改造時間上的變化，作出承諾，不在客戶的上班時間進行改造，避開客戶的工作時間，重新制定施工章程，對員工進行培訓教育，獎懲制度明確。
  這些做法都要給客戶知道，并定期回訪調查，回饋問題，不斷改進，直到取得客戶的認可。思考： 客戶服務部辦證員負責受理業(yè)戶物業(yè)改造申報手續(xù)的辦理, 并負責審核相關的改造內容以及各種證照。客戶服務部收費員負責改造管理費用的收取工作。工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。保安部負責改造現(xiàn)場的查證、改造人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。物業(yè)部負責對改造現(xiàn)場進行管理,組織改造驗收及辦理驗收手續(xù)?？蛻舴詹壳芭_人員負責接待前來申請改造的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《改造申請表》、《改造委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《改造管理規(guī)定》及相關費用的收取事宜。
  各單位客戶服務部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請改造項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《改造圖紙審核意見》。
  客戶服務部收費員核算相關費用后,報本單位負責人審批。改造項目手續(xù)齊全的,三個工作日內予以答復;要求改造業(yè)戶按照相關法規(guī)在改造現(xiàn)場配備滅火器。費用的收取和證照的發(fā)放改造項目手續(xù)齊全后由客戶服務部收費員向業(yè)戶收取相關費用。業(yè)戶繳清各項改造相關費用后,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業(yè)戶發(fā)放《改造施工許可證》和《改造圖紙審核意見》并辦理施工人員《改造人員出入證》。
  改造監(jiān)督由各單位按《改造管理規(guī)定》對改造工程實施監(jiān)督。物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對改造戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。改造驗收物業(yè)助理根據業(yè)戶改造驗收申請,組織相關人員對物業(yè)改造項目進行驗收。驗收合格后相關人員在《改造竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《改造施工許可證》、《改造人員臨時出入證》等相關證件,三個月后收費員負責辦理業(yè)戶返還改造費用手續(xù)。
  達不到合格要求的,填寫《改造整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。改造資料管理客戶服務部資料管理員負責對改造資料分類建檔并保存。

  查看全文↓ 2014-04-20 10:23:22
• 146****0513

  首先我是中介公司的不是物業(yè)的，所以我只能根據我的了解簡單的回答一下：根據《物業(yè)管理條例
  》第十一條第四小條，由業(yè)主共同決定的包括選聘和解騁物業(yè)服務企業(yè)。第六小條，改建、重建建筑物及其附屬設施。
  因為認為應該是可以改變的。但程序就不知道了。

  查看全文↓ 2014-04-19 17:39:11
• 156****3467

  寫字樓物業(yè)管理早期介入的工作內容
  早期介入的工作內容：
  （一） 在設計階段的工作要點：
  1、 檢查配套設施是否完善，如郵局、商務中心、保潔用服務間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務設施；另外如：物管管理用房、庫房、員工通道、更衣室、工程部工作間、值班室、崗亭等后勤設施；
  2、 檢查水電供應容量及能源費計量的設計。根據寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。對功能多樣的樓宇，一定要考慮機電設備的配置和能源費（水、電、氣）的分區(qū)域計量問題。
  3、 檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設備的布局是否合理實用，是否留有死角。
  4、 檢查建筑材料的選用是否合理。設計單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應從其后期維養(yǎng)的難易程度及費用提出選擇建議。
  5、 檢查機電設備的配置是否合理。物管公司應主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設備維養(yǎng)的難易程度及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)（電梯、通訊、采暖、空調、監(jiān)控及消防主機、污水處理系統(tǒng)、新風系統(tǒng)等）提出選擇建議。
  （二）在建安工程階段的工作要點：
  1、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術方案和施工進度計劃；
  2、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設備清單及其所列的規(guī)格與質量、工程承包合同；
  3、 協(xié)助控制工程進度：物管公司通過對施工計劃和現(xiàn)場情況的分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其實現(xiàn)；
  4、 協(xié)助控制工程質量：物管公司要參與制定重大項目和設備的招投標條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設置質量保證體系（質量管理目標、程序和辦法），設立質量檢查負責人；特別是在機電設備方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運輸、儲存、安裝、調試及成品保護進行全過程的檢查和驗收，做好質量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質量問題；
  5、 檢查安全消防措施和保險合同條款；
  6、 收集整理合同文件和技術檔案資料。
  （三）在開業(yè)運營前籌備階段的工作要點：
  1、“凡事預則立”，物管公司應根據工程進展和大廈的租售情況與發(fā)展商 ，協(xié)商制定一份詳細（落實到每周）的工作計劃和進度控制表；
  2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；
  3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準備案；
  4、開立項目銀行結算帳戶、管理基金帳戶并建帳；
  5、與發(fā)展商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應的服務和解決方案；
  6、制定大廈運營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的工程一切險的銜接；
  7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設置和人員編制，列出人員到位時間表；
  8、制定外包項目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單（辦公家具設備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等）；
  9、根據開業(yè)前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用、外包合同費用以及采購清單編制開辦費預算報發(fā)展商審批執(zhí)行；
  10、根據大廈的樓宇設備情況及業(yè)主租戶的服務需求預測編制物業(yè)管理費預算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據設備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務項目及各類收費標準；
  11、通郵地址和通郵手續(xù)；
  12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助發(fā)展商對工程進度和質量的監(jiān)理；對所有工程部員工進行培訓以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設備；參與樓宇、文件圖紙 資料、設施設備的安裝調試及驗收交接工作；接受機電供貨商的培訓；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖紙資料檔案、設備檔案、承建商和供貨商以及市政相關部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助發(fā)展商簽署各項工程和設備的保修合同；與發(fā)展商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責任的交接）；
  交接內容要點：
  ● 產權產籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編
  ● 圖紙資料及設備使用*作手冊
  ● 供貨商/承建商的培訓
  ● 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照
  ● 鑰匙
  ● 專用工具和備品備件
  ● 遺留問題的確認和解決時限
  ● 保駕/保修安排（電話聯(lián)絡單）
  ● 電、水、氣表的抄讀確認
  ● 政府機構、市政等關系
  ● 須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項（與業(yè)主租戶的、與分包商或其它單位的）
  ● 資產/材料/工具
  ● 財務工作聯(lián)系行文方式：
  ● 問題
  ● 問題的原因
  ● 已造成或將造成的后果
  ● 解決方案建議（時間、費用和相關影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）
  ● 時間限制要求
  13、人員培訓：銷售人員的物管知識培訓；工程人員的專業(yè)培訓；所有人員的入職導向培訓、安全消防培訓、管理維修公約培訓、保險合同及理陪程序的培訓、主要工作制度及程序的培訓；
  14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責、人事制度、財務制度及重要對客服務程序等；
  15、相應文件及表格的設計、印刷和使用；
  16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-19 16:47:00
• 135****6428

  miracle:你好！
  從法律上講， 鵬飛物業(yè)管理公司的做法是不對的。但是，根據現(xiàn)有法律法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)遇到這樣的事（特別是服務到位的情況下），除了起訴，還沒有什么有效的法律措施。而物業(yè)管理企業(yè)不可能整天和業(yè)主打官司。

  查看全文↓ 2014-04-18 19:08:24
• 154****9946

  物業(yè)公司已經失去了追討物業(yè)費的權利。因為物業(yè)費屬于附屬收費,是依附于不動產的。所以在不動產在轉移權屬之前,必須結算清楚物業(yè)費。本案的情況特殊,物業(yè)公司在張先生欠費的時候沒有進行催討,是存在放任的過失的。等到被法院查封的時候,在拍賣之前,有一段時間是該房產的清算公示期,物業(yè)管理公司應該到法院登記債權,把所欠的物業(yè)費捆綁在所拍標的的原有底價上,在拍賣的時候明確告知競買方,買但是物業(yè)沒有這么做,那就算物業(yè)公司自己主動放棄債權。

  查看全文↓ 2014-04-18 18:07:38
• 158****9588

  你好！我覺得不能一味的在想如何收取物管費。發(fā)生這樣的問題，物業(yè)公司可以反思，是否那些地方讓業(yè)主不滿，也許是工作人員的態(tài)度，工作方法，讓業(yè)主不能接受，更或許是好心辦壞事，讓業(yè)主歪曲了……
  樓上說的很現(xiàn)實，物業(yè)公司不能天天和業(yè)主打官司，傷和氣，也不利于公司的名譽。
  以柔克剛！讓一線員工，和業(yè)主接觸**頻繁的人員主動關心業(yè)主，幫助業(yè)主，1、2月堅持好的態(tài)度，業(yè)主會有感觸的！
  寬以待人，業(yè)主們會慢慢繳納物業(yè)費的！
  希望我的方法對你有幫助！

  查看全文↓ 2014-04-18 11:35:41
• 137****6489

  個人認為:業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明的條款:“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”,這個是無效的,違反了《物業(yè)管理條例》,無效的條款自開始之日起無效,所以,業(yè)主委員會可以很順利的主張自己的權利,更換物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2014-04-17 16:23:41

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  1、（1）測算不對。共用設備設施的大修費用應當從維修基金里出。（2）應當包括以下內容：人工費，包括管理及服務人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等）。公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費，包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內裝修費（辦公、設備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設施費、其他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產折舊費 。不可預見費（考慮物價上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費 。企業(yè)管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產損毀保險、業(yè)主和租客責任保險等）。房產稅2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調開發(fā)商處理此事?；蛘邥瑯I(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。3、（1）《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務轉包給具有資質的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務全部轉包出去。工程人員想把設備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。（2）包括特種設備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

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