已有6個回答

• 135****2709

  這是同一個問題啊

  查看全文↓ 2014-02-17 10:02:31
• 133****3303

  個人認為:業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明的條款:“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”,這個是無效的,違反了《物業(yè)管理條例》,無效的條款自開始之日起無效,所以,業(yè)主委員會可以很順利的主張自己的權(quán)利,更換物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2014-02-17 09:55:54
• 157****2982

  寫字樓物業(yè)管理早期介入的工作內(nèi)容
  早期介入的工作內(nèi)容：
  （一） 在設(shè)計階段的工作要點：
  1、 檢查配套設(shè)施是否完善，如郵局、商務(wù)中心、保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐（間）、吸煙區(qū)、員工餐廳及浴室等服務(wù)設(shè)施；另外如：物管管理用房、庫房、員工通道、更衣室、工程部工作間、值班室、崗?fù)さ群笄谠O(shè)施；
  2、 檢查水電供應(yīng)容量及能源費計量的設(shè)計。根據(jù)寫字樓的功能要求和考慮不同業(yè)主（租戶）使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。對功能多樣的樓宇，一定要考慮機電設(shè)備的配置和能源費（水、電、氣）的分區(qū)域計量問題。
  3、 檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實用，是否留有死角。
  4、 檢查建筑材料的選用是否合理。設(shè)計單位和發(fā)展商從外型美觀和采購成本上考慮的較多，物管公司應(yīng)從其后期維養(yǎng)的難易程度及費用提出選擇建議。
  5、 檢查機電設(shè)備的配置是否合理。物管公司應(yīng)主要從不同功能和不同業(yè)主的使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)（電梯、通訊、采暖、空調(diào)、監(jiān)控及消防主機、污水處理系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提出選擇建議。
  （二）在建安工程階段的工作要點：
  1、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃；
  2、 協(xié)助發(fā)展商審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同；
  3、 協(xié)助控制工程進度：物管公司通過對施工計劃和現(xiàn)場情況的分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔者，并督促其實現(xiàn)；
  4、 協(xié)助控制工程質(zhì)量：物管公司要參與制定重大項目和設(shè)備的招投標條件和合同條款；協(xié)助督促承建單位設(shè)置質(zhì)量保證體系（質(zhì)量管理目標、程序和辦法），設(shè)立質(zhì)量檢查負責(zé)人；特別是在機電設(shè)備方面，物管公司要對訂貨、采購、包裝、運輸、儲存、安裝、調(diào)試及成品保護進行全過程的檢查和驗收，做好質(zhì)量記錄和分析，提出意見協(xié)助處理質(zhì)量問題；
  5、 檢查安全消防措施和保險合同條款；
  6、 收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。
  （三）在開業(yè)運營前籌備階段的工作要點：
  1、“凡事預(yù)則立”，物管公司應(yīng)根據(jù)工程進展和大廈的租售情況與發(fā)展商 ，協(xié)商制定一份詳細（落實到每周）的工作計劃和進度控制表；
  2、起草大廈的物管委托合同并與發(fā)展商簽署；
  3、與發(fā)展商協(xié)商制定大廈的管理維修公約并報市房地局核準備案；
  4、開立項目銀行結(jié)算帳戶、管理基金帳戶并建帳；
  5、與發(fā)展商一起制定租售價格和營銷方案；了解已簽約的業(yè)主和租戶及發(fā)展商對他們在物管方面所做的承諾，以制定相應(yīng)的服務(wù)和解決方案；
  6、制定大廈運營期的保險方案，簽署保險合同，注意其與大廈的工程一切險的銜接；
  7、制定大廈物業(yè)管理的崗位設(shè)置和人員編制，列出人員到位時間表；
  8、制定外包項目，簽署外包合同；制定匯總各部門采購清單（辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、大廈指示牌等等）；
  9、根據(jù)開業(yè)前人員到位計劃、人員工資福利及辦公費用、外包合同費用以及采購清單編制開辦費預(yù)算報發(fā)展商審批執(zhí)行；
  10、根據(jù)大廈的樓宇設(shè)備情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費預(yù)算，確定每月每建筑平米的管理費金額；根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求，擬定能源費計量及分攤方案及原則；確定服務(wù)項目及各類收費標準；
  11、通郵地址和通郵手續(xù)；
  12、工程方面：繼續(xù)協(xié)助發(fā)展商對工程進度和質(zhì)量的監(jiān)理；對所有工程部員工進行培訓(xùn)以讓他們熟悉樓宇建筑及各系統(tǒng)設(shè)備；參與樓宇、文件圖紙 資料、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試及驗收交接工作；接受機電供貨商的培訓(xùn)；記錄所有缺陷和問題，督促承建商和供貨商整改；建立圖紙資料檔案、設(shè)備檔案、承建商和供貨商以及市政相關(guān)部門的聯(lián)系檔案；協(xié)助發(fā)展商簽署各項工程和設(shè)備的保修合同；與發(fā)展商辦理交接樓手續(xù)（包括安全消防責(zé)任的交接）；
  交接內(nèi)容要點：
  ● 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址名牌及郵編
  ● 圖紙資料及設(shè)備使用*作手冊
  ● 供貨商/承建商的培訓(xùn)
  ● 政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照
  ● 鑰匙
  ● 專用工具和備品備件
  ● 遺留問題的確認和解決時限
  ● 保駕/保修安排（電話聯(lián)絡(luò)單）
  ● 電、水、氣表的抄讀確認
  ● 政府機構(gòu)、市政等關(guān)系
  ● 須繼續(xù)執(zhí)行的合同及待收待支的款項（與業(yè)主租戶的、與分包商或其它單位的）
  ● 資產(chǎn)/材料/工具
  ● 財務(wù)工作聯(lián)系行文方式：
  ● 問題
  ● 問題的原因
  ● 已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?br/>● 解決方案建議（時間、費用和相關(guān)影響；徹底解決、改善、管理措施彌補）
  ● 時間限制要求
  13、人員培訓(xùn)：銷售人員的物管知識培訓(xùn)；工程人員的專業(yè)培訓(xùn)；所有人員的入職導(dǎo)向培訓(xùn)、安全消防培訓(xùn)、管理維修公約培訓(xùn)、保險合同及理陪程序的培訓(xùn)、主要工作制度及程序的培訓(xùn)；
  14、建立主要的制度和工作程序：公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等；
  15、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計、印刷和使用；
  16、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù)；辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-02-17 09:49:58
• 146****2043

  1、（1）測算不對。共用設(shè)備設(shè)施的大修費用應(yīng)當從維修基金里出。
  （2）應(yīng)當包括以下內(nèi)容：人工費，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費、其他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產(chǎn)折舊費 。不可預(yù)見費（考慮物價上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費 。企業(yè)管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產(chǎn)損毀保險、業(yè)主和租客責(zé)任保險等）。房產(chǎn)稅
  2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥瑯I(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。
  3、（1）《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責(zé)，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。
  （2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

  查看全文↓ 2014-02-14 21:00:23
• 136****3946

  首先我是中介公司的不是物業(yè)的，所以我只能根據(jù)我的了解簡單的回答一下：根據(jù)《物業(yè)管理條例
  》第十一條第四小條，由業(yè)主共同決定的包括選聘和解騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六小條，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
  因為認為應(yīng)該是可以改變的。但程序就不知道了。

  查看全文↓ 2014-02-14 13:09:46
• 159****5683

  找出問題的緣由

  查看全文↓ 2014-02-14 12:19:09

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  1、（1）測算不對。共用設(shè)備設(shè)施的大修費用應(yīng)當從維修基金里出。（2）應(yīng)當包括以下內(nèi)容：人工費，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）；室內(nèi)裝修費（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費、其他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產(chǎn)折舊費 。不可預(yù)見費（考慮物價上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費 。企業(yè)管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產(chǎn)損毀保險、業(yè)主和租客責(zé)任保險等）。房產(chǎn)稅2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事。或者會同業(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。3、（1）《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責(zé)，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。（2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

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