已有6個(gè)回答

• 145****6075

  港澳臺(tái)及外國(guó)居民個(gè)人不能在國(guó)內(nèi)購(gòu)買商鋪及辦公樓等非住宅，要購(gòu)買必須設(shè)立公司購(gòu)買

  查看全文↓ 2014-04-16 09:32:04
• 135****7641

  您好，當(dāng)然是有乙方來負(fù)責(zé)了。

  查看全文↓ 2014-04-16 09:28:37
• 151****8345

  這是軟件有問題,你可看一下軟件支持的系統(tǒng)與你的系統(tǒng)是否相符;再看一下你的軟件有沒有安裝說明、使用說明,一般類似軟件都有說明的,對(duì)照一下,應(yīng)該能發(fā)現(xiàn)問題所在。你在個(gè)軟件不使用的人不會(huì)知道錯(cuò)在哪里,你按我說的核對(duì)一下。如找不出問題所在,將情況明確說明,發(fā)到軟件開發(fā)的單位尋求解決。

  查看全文↓ 2014-04-15 18:51:14
• 135****5745

  當(dāng)然是由承租人來負(fù)責(zé)了，當(dāng)然業(yè)主方也有一定的責(zé)任。

  查看全文↓ 2014-04-14 20:36:55
• 133****9621

  港澳臺(tái)人士購(gòu)置房產(chǎn)，需要符合相關(guān)當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)政策。

  查看全文↓ 2014-04-14 10:33:43
• 146****7876

  淺談激勵(lì)理論在企業(yè)管理中的應(yīng)用
  
  摘要：激勵(lì)理論是當(dāng)代管理學(xué)的一個(gè)不可或缺的分支，在管理實(shí)踐中有著重要的指導(dǎo)作用。介紹了幾個(gè)典型的激勵(lì)理論，并探討其對(duì)企業(yè)管理的啟示，**后，總結(jié)了企業(yè)管理中常用的三種激勵(lì)方式。
  關(guān)鍵詞：激勵(lì)；激勵(lì)理論；激勵(lì)方式
  
  1、激勵(lì)理論
  激勵(lì)產(chǎn)生的根本原因，可分為內(nèi)因和外因。內(nèi)因是由人的認(rèn)知知識(shí)構(gòu)成，外因則是人所處的環(huán)境。為了引導(dǎo)人的行為達(dá)到激勵(lì)的目的，管理者可在了解人的需要的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件促進(jìn)這些需要的滿足，也可以通過采取措施，改變個(gè)人的行動(dòng)環(huán)境。對(duì)需要以及人內(nèi)在動(dòng)機(jī)和環(huán)境的激發(fā)。形成各種各樣具體的激勵(lì)理論，一般可將激勵(lì)理論分為激勵(lì)的需要理論、激勵(lì)的過程理論。
  1．1 激勵(lì)的需要理論
  (1)需要層次理論。
  馬斯洛1943年出版了《人的動(dòng)機(jī)理論》一書，提出著名的需要層次理論，他認(rèn)為人有五個(gè)層次的需要：生理需要，安全、保障需要，社交、歸屬需要，尊重需要，自我實(shí)現(xiàn)需要。這五個(gè)層次，是一個(gè)由低到高逐級(jí)形成并逐級(jí)得以滿足的。生理需要與安全、保障需要稱為較低級(jí)的需要，而社交、歸宿需要、尊重需要與自我實(shí)現(xiàn)需要稱為高級(jí)的需要。
  (2)雙因素理論。
  雙因素理論是美國(guó)的行為科學(xué)家赫茨伯格提出來的。2O世紀(jì)5O年代末期，赫茨伯格和他的助手們?cè)诿绹?guó)匹茲堡地區(qū)對(duì)二百名工程師、會(huì)計(jì)師進(jìn)行了調(diào)查訪問。訪問主要圍繞兩個(gè)問題：在工作中，哪些事項(xiàng)是讓他們感到滿意的，并估計(jì)這種積極情緒持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間；又有哪些事項(xiàng)是讓他們感到不滿意的，并估計(jì)這種消極情緒持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。赫茨伯格以對(duì)這些問題的回答為材料，著手去研究哪些事情使人們?cè)诠ぷ髦锌鞓泛蜐M足，哪些事情造成不愉快和不滿足。結(jié)果他發(fā)現(xiàn)，使職工感到滿意的都是屬于工作本身或工作內(nèi)容方面的；使職工感到不滿的，都是屬于工作環(huán)境或工作關(guān)系方面的。他把前者叫做激勵(lì)因素，后者叫做保健因素。保健因素與工作條件和工作環(huán)境有關(guān)，其內(nèi)容包括公司的政策與管理、督導(dǎo)、工資、同事關(guān)系、工作環(huán)境、人際因素等方面。激勵(lì)因素是指適合個(gè)人心理成長(zhǎng)的因素，內(nèi)容包括成就、贊賞、工作本身、責(zé)任感、上進(jìn)心等。研究表明，不是所有的需要得到滿足都能激勵(lì)起人們的積極性，只有那些被稱為激勵(lì)因素的需要得到滿足時(shí)，才能調(diào)動(dòng)積極性。缺乏保健因素時(shí)，將帶來強(qiáng)烈的不滿，但保健因素得到滿足時(shí)，并不能帶來強(qiáng)烈的激勵(lì)作用。
  
  2．2 激勵(lì)的過程理論
  (1)公平理論。
  公平理論是由美國(guó)心理學(xué)家亞當(dāng)斯提出來的。公平理論的基本內(nèi)容包括三個(gè)方面：
  ①公平是激勵(lì)的動(dòng)力。公平理論認(rèn)為，人能否受到激勵(lì)，不但受到他們得到了什么而定，還要受到他們所得與別人所得是否公平而定。
  ② 公平理論的模式(即方程式)：Qp／Ip-Qo／Io式中，Qp代表一個(gè)人對(duì)他所獲報(bào)酬的感覺。Ip代表一個(gè)人對(duì)他所做投人的感覺。Qo代表這個(gè)人對(duì)某比較對(duì)象所獲報(bào)酬的感覺。Io代表這個(gè)人對(duì)比較對(duì)象所做投入的感覺。
  ③不公平的心理行為。當(dāng)人們感到不公平待遇時(shí)，在心里會(huì)產(chǎn)生苦惱，呈現(xiàn)緊張不安，導(dǎo)致行為動(dòng)機(jī)下降，工作效率下降，甚至出現(xiàn)逆反行為。
  (2)期望理論。
  弗魯姆認(rèn)為，某一活動(dòng)對(duì)某人的激勵(lì)力量取決于他所能得到結(jié)果的全部預(yù)期價(jià)值乘以他認(rèn)為達(dá)成該結(jié)果的期望概率。用公式可以表示為：
  M = V E
  其中：M-一激勵(lì)力量，這是指調(diào)動(dòng)一個(gè)人的積極性，激發(fā)出人的潛力的強(qiáng)度。
  V—— 目標(biāo)效價(jià)，指達(dá)成目標(biāo)后對(duì)于滿足個(gè)人需要其價(jià)值的大小。期望值，這是指根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行的主觀判斷，達(dá)成目標(biāo)并能導(dǎo)致某種結(jié)果的概率。
  
  2、激勵(lì)理論的啟發(fā)
  2．1 激勵(lì)必須考慮員工的需求
  依據(jù)馬斯洛的需要層次理論，激勵(lì)必須要考慮人的需求，別人需要什么，我們就給予什么激勵(lì)，這樣的激勵(lì)才是真正有效的。打個(gè)比喻說，如果一個(gè)瀕臨餓死的人你就是給他十座金山都沒有用，還不如給他一個(gè)面包更直接、更有效。需要層次理論要求管理者在管理中能正確認(rèn)識(shí)被管理者的需要多層次；努力把管理的手段、方法和員工的需要結(jié)合起來，滿足被管理者的需要；在滿足需要的同時(shí)，必須要考慮員工各種各種的需求，并有針對(duì)性地給予激勵(lì)。
  2．2 激勵(lì)也要注意公平
  不公平、不合理會(huì)帶來心理挫傷。中國(guó)古代就有“不患貧，患不均”的說法。在激勵(lì)過程中應(yīng)注意對(duì)被激勵(lì)者公平心理的引導(dǎo)，使其樹立正確的公平觀，一是要認(rèn)識(shí)到絕對(duì)的公平是不存在的，二是不要盲目攀比。為了避免職工產(chǎn)生不公平的感覺，企業(yè)往往要采取各種手段，在企業(yè)中造成一種公平合理的氣氛，使職工產(chǎn)生一種主觀上的公平感。
  2．3 激勵(lì)目標(biāo)的設(shè)置
  在激勵(lì)方面，期望理論啟示管理者不要泛泛地采用一般的激勵(lì)措施，而應(yīng)當(dāng)采用多數(shù)組織成員認(rèn)為效價(jià)**大的激勵(lì)措施，而且在設(shè)置某一激勵(lì)目標(biāo)時(shí)應(yīng)盡可能加大其效價(jià)的綜合值，加大組織期望行為與非期望行為之間的效價(jià)差值。在激勵(lì)過程中，還要適當(dāng)控制期望概率和實(shí)際概率，加強(qiáng)期望心理的疏導(dǎo)。期望概率過大，容易產(chǎn)生挫折，期望概率過小，又會(huì)減少激勵(lì)力量；而實(shí)際概率應(yīng)使大多數(shù)人受益，**好實(shí)際概率大于平均的個(gè)人期望概率，并與效價(jià)相適應(yīng)。
  2．4 制定有效的激勵(lì)制度
  在制定激勵(lì)政策之前，要對(duì)員工的所有需求做認(rèn)真地調(diào)查，并制定一份詳細(xì)的清單。然后將公司可以滿足和不能滿足的部分分開，劃掉那些不能滿足的部分。對(duì)可以滿足的那部分進(jìn)行認(rèn)真研究，找出滿足的途徑，并將這些途徑流程化(可操作化)。上述工作完成后，激勵(lì)政策就有了雛形。下面，就要制定具體規(guī)則，即：得到某個(gè)激勵(lì)等級(jí)的員工需要滿足什么樣的條件。另外，在每個(gè)激勵(lì)等級(jí)上，都要設(shè)計(jì)幾種不同的選項(xiàng)，員工可以根據(jù)自己的個(gè)人需要選擇燕中的一種。．比如說，在某個(gè)激勵(lì)等級(jí)上，有技術(shù)培訓(xùn)，公費(fèi)旅游，休帶薪假期等多個(gè)選項(xiàng)。員工可以根據(jù)自己的需要選擇其中一種。
  激勵(lì)政策本身也有一個(gè)完善的過程。這需要管理者在工作中不斷了解員工的需求，及時(shí)將員工新的需求反映在政策中，這樣才能使政策能夠保持持續(xù)的有效性。
  
  3、激勵(lì)方式：
  有效的激勵(lì)，必須通過適當(dāng)?shù)募?lì)方式與手段來實(shí)現(xiàn)。按照激勵(lì)中誘因的內(nèi)容和性質(zhì)，可將激勵(lì)的方式與手段大致劃分為三類：物質(zhì)利益激勵(lì)、社會(huì)心理激勵(lì)和工作激勵(lì)。
  3．1 物質(zhì)利益激勵(lì)
  物質(zhì)利益激勵(lì)是指以物質(zhì)利益為誘因，通過調(diào)節(jié)被管理者物質(zhì)利益來刺激其物質(zhì)需要，以激發(fā)其動(dòng)機(jī)的方式與手段。它是一種**基本的激勵(lì)手段，因?yàn)楂@得更多的物質(zhì)利益是普通員工的共同愿望，它決定著員工基本需要的滿足情況。
  3．2 社會(huì)心理激勵(lì)
  (1)目標(biāo)激勵(lì)。即以目標(biāo)為誘因，通過設(shè)置適當(dāng)?shù)哪繕?biāo)，激發(fā)動(dòng)機(jī)，調(diào)動(dòng)積極性的方式。
  (2)教育激勵(lì)．具體包括政治教育和思想工作。
  (3)表?yè)P(yáng)與批評(píng)。是管理者經(jīng)常運(yùn)用的激勵(lì)手段．
  (4)尊重激勵(lì)。管理者應(yīng)利用各種機(jī)會(huì)信任、鼓勵(lì)、支持下級(jí)，努力滿足其尊重的需要，以激勵(lì)其工作積極性。要包括以下三方面內(nèi)容。
  ①員工參加管理。所謂職工參加管理，是指在不同程度上讓員工和下級(jí)參加企業(yè)決策以及各級(jí)管理工作的研究和討論。處于平等的地位商討企業(yè)的重大問題，可使員工感到上級(jí)主管的信任，從而體驗(yàn)出自己的利益和企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感。
  ②榜樣激勵(lì)。運(yùn)用榜樣激勵(lì)，首先要樹立榜樣。選擇
  榜樣時(shí)要注意榜樣的行為確實(shí)是企業(yè)中的佼佼者，這樣才能使人信服；其次要對(duì)榜樣的事跡廣為宣傳，使企業(yè)的員工都能知曉，使學(xué)習(xí)的目標(biāo)更加明確。
  ③競(jìng)賽(競(jìng)爭(zhēng))激勵(lì)。在企業(yè)里為了提高員工的工作效率，很多時(shí)候都要制定競(jìng)賽來激勵(lì)員工。要注意目標(biāo)不能太高或者太低，這樣員工才會(huì)為這個(gè)目標(biāo)去努力。要精心選好獎(jiǎng)品，比較公平和公開的進(jìn)行競(jìng)賽，而且競(jìng)賽完了一定要公布出來，才能達(dá)到**后激勵(lì)員工的效果。
  3．3 工作激勵(lì)
  按照赫茨伯格的雙因素論，對(duì)人**有效的激勵(lì)因素來自于工作本身，因此，管理者必須善于調(diào)整和調(diào)動(dòng)各種工作因素，搞好工作設(shè)計(jì)，千方百計(jì)地使下級(jí)滿意于自己的工作，以實(shí)現(xiàn)**有效的激勵(lì)。日本著名企業(yè)家稻山嘉寬在回答“工作的報(bào)酬是什么”時(shí)指出，“工作的報(bào)酬就是工作本身”，這句話深刻地道出了工作豐富化這種內(nèi)在激勵(lì)的重要性。
  工作激勵(lì)是通過促進(jìn)員工工作的豐富化來調(diào)動(dòng)員工工作積極性的一種激勵(lì)方法，其實(shí)質(zhì)就是讓工作本身成為激勵(lì)因素。優(yōu)秀的企業(yè)不僅給員工發(fā)工資，還給員工的工作增添意義，使他們覺得自己的工作很有挑戰(zhàn)性，很有成就感，而且，盡可能地讓他們擴(kuò)大工作范圍，允許他們經(jīng)常調(diào)換工作，調(diào)劑他們的工作強(qiáng)度，促使他們對(duì)工作產(chǎn)生強(qiáng)烈的樂趣。在這種情形之下，員工能夠**大限度地發(fā)揮聰明才智、干勁和熱情。工作激勵(lì)方法很值得我國(guó)企業(yè)運(yùn)用和借鑒?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)發(fā)展型企業(yè)，多半還屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，工序技術(shù)性不高，專注面窄，重復(fù)性強(qiáng)，容易導(dǎo)致工作乏味和無聊，影響生產(chǎn)效率，如果能夠合理地安排工人輪換工序，使他們的生產(chǎn)操作從單調(diào)枯燥趨于豐富多彩，也許有些工人會(huì)從工作輪換中發(fā)揮出自己的更大潛力，從而確立幾種適合自己興趣的、自己真正喜歡干的工序來，這樣他們一定會(huì)更愿意長(zhǎng)久地在企業(yè)扎根，做更多的事來體現(xiàn)自己的工作價(jià)值。
  
  4、結(jié)語(yǔ)
  激勵(lì)理論是當(dāng)代管理學(xué)的一個(gè)不可或缺的分支，在管理實(shí)踐中有著重要的指導(dǎo)作用。激勵(lì)，對(duì)于管理者來說是一門學(xué)問，科學(xué)地運(yùn)用激勵(lì)理論，可以有效地激發(fā)員工的潛力，使企業(yè)目標(biāo)和個(gè)人目標(biāo)在實(shí)踐中達(dá)到統(tǒng)一，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。
  
  參考文獻(xiàn)
  [1]周三多．管理學(xué)(第二版)[M]．北京；高等教育出版社，2005，11．
  [2]尹汝龍，周靜莉等．激勵(lì)理論在旅游企業(yè)管理中的應(yīng)用[J]．集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究，2006，(5)．

  查看全文↓ 2014-04-14 10:21:56

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  答

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  答

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• 問 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的關(guān)系?
  答

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• 問 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要怎么才能做好？
  答

  1、承壓能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人肩上抗著巨大的銷售指標(biāo),那些新手面對(duì)開不到單的窘境?？粗鴦e人風(fēng)光地落單,獲得豐厚地回報(bào)。那些飄在外地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面對(duì)生活的壓力,身后有主管經(jīng)理一次接一次的催促,實(shí)際面臨的卻是客戶的冷漠與拒絕。面對(duì)困難,相當(dāng)一部分人感到迷茫和沮喪,或放棄,或消極工作,結(jié)果自然是離成功的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。因此,擺正自己的位置、端正自己的心態(tài),面對(duì)壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情?哪一行的成功能輕易達(dá)到?如果每個(gè)單子都順順利利,從來沒有拒絕?如果是這樣,大家都去當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好了?？梢猿３Ｏ胂笠幌伦约旱膬?yōu)秀業(yè)績(jī),過去開心的事情,朋友家人的期望。我是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,我以我的專業(yè)來給別人提供服務(wù)。那些拒絕我的人可能失去了一個(gè)大好機(jī)會(huì)。他們損失的其實(shí)更多。還可以想象以下更壞更糟的情況,或者其他一些熟悉人的悲慘遭遇,相比較而言,自己還算是成功的。逐步建立起自己的信心。2、分析能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的敏銳分析能力,學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì),如現(xiàn)在在國(guó)六條的政策沖擊下,市場(chǎng)交易開始萎縮。那么,這時(shí)候可以開拓新的市場(chǎng),如商業(yè)地產(chǎn)。在與競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)斗中脫穎而出。分析一下市場(chǎng)需求,金牌經(jīng)紀(jì)人的成功要素。那些是我應(yīng)該借鑒和分析的。不斷找到市場(chǎng)的空白或者是新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),讓自己出于不敗之地。3、溝通能力。一個(gè)成功的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,一定是一個(gè)良好的溝通者。房產(chǎn)中介人員,其工作內(nèi)容還是和人打交道。如何和客戶,房主,同事之間實(shí)現(xiàn)良好的溝通,是成功的關(guān)鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷給上級(jí)、下級(jí)和客戶房主是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人**重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的**好方法。實(shí)踐告訴我們,銷售中的許多問題都是因溝通不暢造成的。溝通,主要是把自己的想法告訴別人,同時(shí)聆聽別人的想法,每個(gè)人都有被尊重的愿望,你要重視別人,仔細(xì)傾聽別人的每句話,自己的意思要表達(dá)的非常清楚,能明晰地知道別人的想法和內(nèi)心感受,微笑、熱情,真誠(chéng),讓別人有傾訴的愿望。4·學(xué)習(xí)能力:從不滿足于已經(jīng)取得的成就,不斷地學(xué)習(xí)新的知識(shí),汲取營(yíng)養(yǎng),向業(yè)績(jī)高手學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)他們身上好的要素,并應(yīng)用到實(shí)際工作中去,才能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)地獲得成功。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說,銷售生涯就像一場(chǎng)戰(zhàn)斗,是一場(chǎng)不間斷的、讓人無喘息余地的追逐。在一次次勝利中間夾雜著許多失敗,在喜悅、期待、得意與興奮之中往往夾雜著恐懼、拒絕和失望。雖然總是面臨許多障礙與壓力,但是優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總能憑著出色的學(xué)習(xí)能力,**大程度地把握到社會(huì)與客戶的發(fā)展變化,以知識(shí)為后盾,充分地做好前進(jìn)準(zhǔn)備,步步為營(yíng),百折不撓,**終登上成功的巔峰。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在營(yíng)銷知識(shí)匱乏、營(yíng)銷技能低下等問題,在策劃與設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查方法、營(yíng)銷推廣手段、合同制定,法律法規(guī),房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),金融,建筑學(xué)等諸多方面一片空白,操作起來雜亂無章,甚至根本就會(huì)做這些事,只知靠送禮、宴請(qǐng)、降低傭金,暗想操作等給“回扣”來推銷商品,其專業(yè)知識(shí)的貧乏令人吃驚。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在財(cái)務(wù)方面雖然會(huì)計(jì)算購(gòu)進(jìn)、銷售、毛利、部分,變成本價(jià)格,但對(duì)費(fèi)用水平、資金周轉(zhuǎn)、進(jìn)銷成本、資金利稅率投資價(jià)值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的財(cái)務(wù)報(bào)表。這樣的經(jīng)紀(jì)人員如果不努力學(xué)習(xí),怎能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來進(jìn)行營(yíng)銷決策呢?更不可能通過會(huì)計(jì)核算來調(diào)整銷售行為了。經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)知識(shí)主要表現(xiàn)在四個(gè)方面:對(duì)公司要有全面的了解。房產(chǎn)買賣的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語(yǔ)。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知。同時(shí)還能準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)極可靠賣點(diǎn)等信息;另外還必須掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)如綠化率、建筑密度、使用面積等。掌握顧客的購(gòu)買心理和特性。要了解顧客在購(gòu)買過程中存在的求實(shí)、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。了解市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略、營(yíng)銷價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略等知識(shí)了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷常識(shí)。5心理素質(zhì).要求較強(qiáng)的應(yīng)變能力,為人真誠(chéng)自信,樂觀大方,有堅(jiān)韌I拔之毅力,能承受各種困難的打擊,責(zé)任感強(qiáng),自制力強(qiáng)。知識(shí):經(jīng)紀(jì)人的首要任務(wù)是銷售,如果沒有銷售,業(yè)績(jī)就沒有有希望,企業(yè)也沒有希望。同時(shí),銷售代表的工作還有勢(shì)在拓展,只有銷售也是沒有希望的,因?yàn)槟沅N售出去的是房子和服務(wù),而只有不斷拓展市場(chǎng),以誠(chéng)信待客戶,才能夠建立起長(zhǎng)期的市場(chǎng)地位,贏得長(zhǎng)期的市場(chǎng)份額,為企業(yè)的銷售渠道建立了重要的無形資產(chǎn),為自己贏得了穩(wěn)定的業(yè)績(jī)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,不僅僅是帶客戶看看房子、談?wù)剝r(jià)格、簽約和收取傭金,應(yīng)該掌握更多的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí):金融、保險(xiǎn)、投資理財(cái)、法律、物業(yè)管理、裝修裝飾等等,給客戶提供全面的投資

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• 問 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》
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  城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》已經(jīng)一九九八年七月二十日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過,現(xiàn)予公布施行。 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院總理 朱镕基一九九八年七月二十日第一章 總則 第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。 第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件: (一)有100萬元以上的注冊(cè)資本; (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。 第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說明理由。 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案: (一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (二)企業(yè)章程; (三)驗(yàn)資證明; (四)企業(yè)法定代表人的身份證明; (五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等,對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí),承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。答案補(bǔ)充第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。 土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一 (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限; (二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求; (四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定; (五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。 答案補(bǔ)充第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回上地使用權(quán)。但是,因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 答案補(bǔ)充第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收: (一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況; (二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況; (三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況; (四)拆遷安置方案的落實(shí)情況; (五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。答案補(bǔ)充第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。 第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。 答案補(bǔ)充第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書; (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件: (一)本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料; (二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書; (三)工程施工合同; (四)預(yù)售商品房分層平面圖; (五)商品房預(yù)售方案。 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說明理由。 答案補(bǔ)充第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。 第二十八條 商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是,享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格,應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 答案補(bǔ)充第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購(gòu)買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購(gòu)買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十二條 商品房交付使用后,購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。答案補(bǔ)充第五章 法律責(zé)任 第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。 答案補(bǔ)充第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。 第四十條 國(guó)家工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。答案補(bǔ)充第六章 附則 第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。 第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。

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