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  城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》已經(jīng)一九九八年七月二十日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò),現(xiàn)予公布施行。 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院總理 朱镕基一九九八年七月二十日第一章 總則 第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。 第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
  (一)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
  (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。 第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:
  (一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
  (二)企業(yè)章程;
  (三)驗(yàn)資證明;
  (四)企業(yè)法定代表人的身份證明;
  (五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等,對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí),承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。答案補(bǔ)充第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。 土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一
  (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;
  (二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;
  (三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;
  (四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;
  (五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。 答案補(bǔ)充第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無(wú)償收回上地使用權(quán)。但是,因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 答案補(bǔ)充第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收:
  (一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;
  (二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;
  (三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;
  (四)拆遷安置方案的落實(shí)情況;
  (五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。答案補(bǔ)充第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。 第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。 答案補(bǔ)充第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
  (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
  (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
  (三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
  (四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件:
  (一)本條例第二十三條第
  (一)項(xiàng)至第
  (三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料;
  (二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書;
  (三)工程施工合同;
  (四)預(yù)售商品房分層平面圖;
  (五)商品房預(yù)售方案。 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。 答案補(bǔ)充第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。 第二十八條 商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是,享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格,應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 答案補(bǔ)充第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購(gòu)買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。 住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購(gòu)買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十二條 商品房交付使用后,購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。答案補(bǔ)充第五章 法律責(zé)任 第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),沒(méi)收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收,并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。 答案補(bǔ)充第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為,沒(méi)收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為,沒(méi)收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。 第四十條 國(guó)家工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。答案補(bǔ)充第六章 附則 第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。 第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。

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  還有合同法：
  第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
  第一百二十二條因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

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  百度里面有原文，自己注意去看看吧

  查看全文↓ 2014-04-05 22:42:54
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  國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案

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  編輯本段城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例
  中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令 第248號(hào) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》已經(jīng)一九九八年七月二十日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布施行。 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院**** 一九九八年七月二十日
  編輯本段第一章 總 則
  第一條
  為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
  第二條
  本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
  第三條
  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
  第四條
  國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上地方人民**房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民**負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
  編輯本段第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
  第五條
  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民**可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
  第六條
  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
  第七條
  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民**工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
  第八條
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件...

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  查看全文↓ 2014-04-04 17:54:18
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  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》已經(jīng)一九九八年七月二十日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò),現(xiàn)予公布施行。中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院** **一九九八年七月二十日第一章 總則 第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。 第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民**房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上人民**負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
  (一)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;
  (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民**可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。 第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民**工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案:
  (一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
  (二)企業(yè)章程;
  (三)驗(yàn)資證明;...

  查看全文↓ 2014-04-04 11:51:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 青島房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例有哪些內(nèi)容
  答

  2015年10月，青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下達(dá)《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（修訂草案征求意見稿），公開征求意見。該條例中明確規(guī)定，一年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，暫定資質(zhì)的有效期不得延長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)交付使用。此外，還規(guī)定房地產(chǎn)銷售宣傳廣告也必須真實(shí)準(zhǔn)確。 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例征求意見 暫定資質(zhì)證書有效期一年 條例征求意見稿中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行。暫定資質(zhì)證書有效期一年，承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能在暫定資質(zhì)有效期內(nèi)完成項(xiàng)目開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)有效期屆滿三十日前向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出延期申請(qǐng)。 市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)展情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書有效期，有效期可以與項(xiàng)目開發(fā)期限一致。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起，一年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)的有效期不得延長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的開、竣工時(shí)間要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。分期開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)報(bào)送各期的開發(fā)建設(shè)方案。 暫定資質(zhì)證書有效期一年 配套設(shè)施與項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)交付 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理手冊(cè)是房地產(chǎn)開發(fā)等部門實(shí)施項(xiàng)目過(guò)程監(jiān)管的依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)條件意見、開發(fā)建設(shè)方案進(jìn)展及調(diào)整情況、驗(yàn)收交付、信用信息等項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的主要事項(xiàng)動(dòng)態(tài)記載于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理手冊(cè)，并定期報(bào)送項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和進(jìn)度要求，按照管理權(quán)限擬定城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府核準(zhǔn)后組織實(shí)施，其中嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)主管部門備案。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。經(jīng)批準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在建成后按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。 竣工驗(yàn)收需現(xiàn)場(chǎng)公示 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還應(yīng)當(dāng)通過(guò)以下驗(yàn)收，并取得相關(guān)合格文件或者憑證：建設(shè)條件意見的落實(shí)情況；水、電、暖氣、燃?xì)?、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施已建設(shè)完成，并已獲得相關(guān)單位出具的準(zhǔn)許使用文件；法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。其中，實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。實(shí)行竣工驗(yàn)收合格公示制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將各項(xiàng)驗(yàn)收合格證明和用地范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施合格證明材料于項(xiàng)目交付使用前五日在交房現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示，公示期限不得少于三十日。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶，并與銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。 竣工驗(yàn)收需公示 建立開發(fā)企業(yè)信用管理平臺(tái) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，提供由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的商品住宅使用手冊(cè)。商品住宅使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括住宅使用說(shuō)明書和住宅質(zhì)量保證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照住宅質(zhì)量保證書的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理平臺(tái)，記載企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、企業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)、企業(yè)人員變動(dòng)、企業(yè)信用等級(jí)、企業(yè)獎(jiǎng)懲等企業(yè)信用信息，并納入青島市公共信用信息平臺(tái)。各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立跨部門聯(lián)動(dòng)響應(yīng)和失信約束機(jī)制， 此外，新條例中還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代理銷售機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行廣告管理法律法規(guī)規(guī)定，廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例草案的出臺(tái)，是青島房地產(chǎn)開發(fā)面向規(guī)范化的重要一步，也是新時(shí)期青島房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的新辦法。

• 問(wèn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的關(guān)系?
  答

  相互依賴、共存共榮的“母子關(guān)系” ——論房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理不僅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié),而且更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。可以說(shuō),兩者是一種相互依賴、共存共榮的“母子關(guān)系”。 物業(yè)管理行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依賴性。 作為從房地產(chǎn)行業(yè)派生出來(lái)的“下游”產(chǎn)業(yè),物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)有著千絲萬(wàn)縷的密切聯(lián)系。廣深兩地80%以上的物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的二級(jí)子公司,全國(guó)三大物業(yè)管理品牌中海、萬(wàn)科、金地,都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬的二級(jí)子公司。 銷售房屋不同于一般商品的銷售,良好的售后服務(wù)不亞于房屋本身,房屋的售后服務(wù)實(shí)際就是物業(yè)管理。由于我國(guó)物業(yè)管理起步不久,專業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)尚未成熟,物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)這種“兒子為父親”打工的關(guān)系將在一定時(shí)間內(nèi)存在。因此,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把宣傳企業(yè)理念、塑造企業(yè)形象的突破點(diǎn)定在物業(yè)管理上是一種明智之舉。 物業(yè)管理“服務(wù)性”的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營(yíng)方針是“保本微利,服務(wù)社會(huì)”,不能以牟取高額利潤(rùn)為目的,是許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒(méi)有資金,談何經(jīng)營(yíng)、服務(wù)?從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中我們發(fā)現(xiàn),規(guī)模越大,管轄物業(yè)越多的企業(yè),其獲利越豐。因此,物業(yè)管理企業(yè)只有創(chuàng)立名牌,運(yùn)用名牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍,形成規(guī)模效應(yīng),才能充分利用人力、物力資源,降低成本,使企業(yè)獲得可觀效益,為其生存提高保障。 2002年被稱為京城房地產(chǎn)的服務(wù)年,而服務(wù)二字**核心的體現(xiàn)應(yīng)該在物業(yè)管理上。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì),以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作,物業(yè)管理的好壞直接影響到業(yè)主生活品質(zhì)的高低。 物業(yè)管理與項(xiàng)目是直接掛鉤的,目前,京城幾個(gè)較為著名的項(xiàng)目物業(yè)也不錯(cuò)。不妨看一下他們的管理模式。在業(yè)界萬(wàn)科的物業(yè)管理是久負(fù)盛名的。萬(wàn)科物業(yè)不單有直接操作經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),而且由于它是在深圳起步,還有很好的涉外經(jīng)驗(yàn),所以萬(wàn)科物業(yè)很早就已提出無(wú)人管理模式。雖然看不到管理者,但萬(wàn)科的服務(wù)無(wú)處不在。而在北京、上海,由于萬(wàn)科拿到的幾乎都是城郊的地塊,搞好物業(yè)管理勢(shì)在必行,否則項(xiàng)目必死無(wú)疑。所以,在北京,萬(wàn)科的項(xiàng)目還是出現(xiàn)了熱銷的場(chǎng)面。而萬(wàn)科物業(yè)也由此切得了市場(chǎng)上很大的一塊蛋糕。 因此,名牌物業(yè)管理,已成為由長(zhǎng)期穩(wěn)定的高質(zhì)量、好服務(wù)所形成的為廣大消費(fèi)者所喜愛...

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要怎么才能做好？
  答

  1、承壓能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人肩上抗著巨大的銷售指標(biāo),那些新手面對(duì)開不到單的窘境?？粗鴦e人風(fēng)光地落單,獲得豐厚地回報(bào)。那些飄在外地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面對(duì)生活的壓力,身后有主管經(jīng)理一次接一次的催促,實(shí)際面臨的卻是客戶的冷漠與拒絕。面對(duì)困難,相當(dāng)一部分人感到迷茫和沮喪,或放棄,或消極工作,結(jié)果自然是離成功的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。因此,擺正自己的位置、端正自己的心態(tài),面對(duì)壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。世界上哪有天上掉餡餅的事情?哪一行的成功能輕易達(dá)到?如果每個(gè)單子都順順利利,從來(lái)沒(méi)有拒絕?如果是這樣,大家都去當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好了。可以常常想象一下自己的優(yōu)秀業(yè)績(jī),過(guò)去開心的事情,朋友家人的期望。我是一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,我以我的專業(yè)來(lái)給別人提供服務(wù)。那些拒絕我的人可能失去了一個(gè)大好機(jī)會(huì)。他們損失的其實(shí)更多。還可以想象以下更壞更糟的情況,或者其他一些熟悉人的悲慘遭遇,相比較而言,自己還算是成功的。逐步建立起自己的信心。2、分析能力。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的敏銳分析能力,學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì),如現(xiàn)在在國(guó)六條的政策沖擊下,市場(chǎng)交易開始萎縮。那么,這時(shí)候可以開拓新的市場(chǎng),如商業(yè)地產(chǎn)。在與競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)斗中脫穎而出。分析一下市場(chǎng)需求,金牌經(jīng)紀(jì)人的成功要素。那些是我應(yīng)該借鑒和分析的。不斷找到市場(chǎng)的空白或者是新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn),讓自己出于不敗之地。3、溝通能力。一個(gè)成功的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,一定是一個(gè)良好的溝通者。房產(chǎn)中介人員,其工作內(nèi)容還是和人打交道。如何和客戶,房主,同事之間實(shí)現(xiàn)良好的溝通,是成功的關(guān)鍵。把自己的觀念、信念、方案、方法推銷給上級(jí)、下級(jí)和客戶房主是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人**重要的能力之一。而良好的溝通能力是贏得他人支持的**好方法。實(shí)踐告訴我們,銷售中的許多問(wèn)題都是因溝通不暢造成的。溝通,主要是把自己的想法告訴別人,同時(shí)聆聽別人的想法,每個(gè)人都有被尊重的愿望,你要重視別人,仔細(xì)傾聽別人的每句話,自己的意思要表達(dá)的非常清楚,能明晰地知道別人的想法和內(nèi)心感受,微笑、熱情,真誠(chéng),讓別人有傾訴的愿望。4·學(xué)習(xí)能力:從不滿足于已經(jīng)取得的成就,不斷地學(xué)習(xí)新的知識(shí),汲取營(yíng)養(yǎng),向業(yè)績(jī)高手學(xué)習(xí),學(xué)習(xí)他們身上好的要素,并應(yīng)用到實(shí)際工作中去,才能確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持續(xù)地獲得成功。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō),銷售生涯就像一場(chǎng)戰(zhàn)斗,是一場(chǎng)不間斷的、讓人無(wú)喘息余地的追逐。在一次次勝利中間夾雜著許多失敗,在喜悅、期待、得意與興奮之中往往夾雜著恐懼、拒絕和失望。雖然總是面臨許多障礙與壓力,但是優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總能憑著出色的學(xué)習(xí)能力,**大程度地把握到社會(huì)與客戶的發(fā)展變化,以知識(shí)為后盾,充分地做好前進(jìn)準(zhǔn)備,步步為營(yíng),百折不撓,**終登上成功的巔峰。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在營(yíng)銷知識(shí)匱乏、營(yíng)銷技能低下等問(wèn)題,在策劃與設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查方法、營(yíng)銷推廣手段、合同制定,法律法規(guī),房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),金融,建筑學(xué)等諸多方面一片空白,操作起來(lái)雜亂無(wú)章,甚至根本就會(huì)做這些事,只知靠送禮、宴請(qǐng)、降低傭金,暗想操作等給“回扣”來(lái)推銷商品,其專業(yè)知識(shí)的貧乏令人吃驚。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在財(cái)務(wù)方面雖然會(huì)計(jì)算購(gòu)進(jìn)、銷售、毛利、部分,變成本價(jià)格,但對(duì)費(fèi)用水平、資金周轉(zhuǎn)、進(jìn)銷成本、資金利稅率投資價(jià)值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的財(cái)務(wù)報(bào)表。這樣的經(jīng)紀(jì)人員如果不努力學(xué)習(xí),怎能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)進(jìn)行營(yíng)銷決策呢?更不可能通過(guò)會(huì)計(jì)核算來(lái)調(diào)整銷售行為了。經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)知識(shí)主要表現(xiàn)在四個(gè)方面:對(duì)公司要有全面的了解。房產(chǎn)買賣的流程與質(zhì)量管理、售后服務(wù)的內(nèi)容及公司的發(fā)展方向等。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語(yǔ)。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)發(fā)展方向有所認(rèn)知。同時(shí)還能準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)極可靠賣點(diǎn)等信息;另外還必須掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)、銀行按揭知識(shí)、物業(yè)管理知識(shí)、工程建筑知識(shí)、房地產(chǎn)法律知識(shí)及一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)如綠化率、建筑密度、使用面積等。掌握顧客的購(gòu)買心理和特性。要了解顧客在購(gòu)買過(guò)程中存在的求實(shí)、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。了解市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)內(nèi)容。經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的產(chǎn)品策略、營(yíng)銷價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略等知識(shí)了解房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷常識(shí)。5心理素質(zhì).要求較強(qiáng)的應(yīng)變能力,為人真誠(chéng)自信,樂(lè)觀大方,有堅(jiān)韌I拔之毅力,能承受各種困難的打擊,責(zé)任感強(qiáng),自制力強(qiáng)。知識(shí):經(jīng)紀(jì)人的首要任務(wù)是銷售,如果沒(méi)有銷售,業(yè)績(jī)就沒(méi)有有希望,企業(yè)也沒(méi)有希望。同時(shí),銷售代表的工作還有勢(shì)在拓展,只有銷售也是沒(méi)有希望的,因?yàn)槟沅N售出去的是房子和服務(wù),而只有不斷拓展市場(chǎng),以誠(chéng)信待客戶,才能夠建立起長(zhǎng)期的市場(chǎng)地位,贏得長(zhǎng)期的市場(chǎng)份額,為企業(yè)的銷售渠道建立了重要的無(wú)形資產(chǎn),為自己贏得了穩(wěn)定的業(yè)績(jī)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,不僅僅是帶客戶看看房子、談?wù)剝r(jià)格、簽約和收取傭金,應(yīng)該掌握更多的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí):金融、保險(xiǎn)、投資理財(cái)、法律、物業(yè)管理、裝修裝飾等等,給客戶提供全面的投資

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)哪些有關(guān)資料
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  自己去問(wèn)問(wèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的人不就知道了嗎?

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• 問(wèn) 關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答
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  **高院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問(wèn)題的解釋解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個(gè)問(wèn)題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決。第二，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定。本解釋依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定及精神制定，其效力高于相關(guān)部門或地方的法規(guī)、規(guī)章。如果相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時(shí)，將不會(huì)適用相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 解讀或提示：本條通過(guò)對(duì)商品房買賣合同下定義的方式，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人私房的交易行為而言的。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國(guó)家政策調(diào)整的因素相當(dāng)高，不是完全市場(chǎng)化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度的不同；個(gè)人私房的交易中，交易各方都不是開發(fā)商，他們之間的交易不經(jīng)過(guò)生產(chǎn)到進(jìn)入銷售領(lǐng)域的過(guò)程，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即通俗所講，是一手房與二手房的區(qū)別。理解了商品房交易與其他房屋交易的區(qū)別，就能弄清本解釋的適用范圍。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 解讀或提示：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。所以，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可，而無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。作為有過(guò)錯(cuò)的一方，開發(fā)商應(yīng)該賠償因合同無(wú)效而給對(duì)方造成的損失。這部分內(nèi)容，在以前的司法實(shí)踐中也是確定的，所以本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買賣合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無(wú)效。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同，則應(yīng)及時(shí)通過(guò)訴訟主張權(quán)利。 - 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的原則。要約和要約邀請(qǐng)的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請(qǐng)是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內(nèi)容不同。要約的內(nèi)容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思；要約邀請(qǐng)則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請(qǐng)則不因相對(duì)人的承諾而成立合同，發(fā)出要約邀請(qǐng)的人也不承擔(dān)法律后果。我國(guó)合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)?！?，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并由此對(duì)購(gòu)房人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在購(gòu)房人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)，該銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化，根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?。《解釋》進(jìn)一步明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將這類廣告內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購(gòu)房人對(duì)開發(fā)商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條解釋解決了以往司法實(shí)踐中長(zhǎng)期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容能否作為開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的正式承諾的爭(zhēng)議，更有利于保護(hù)需要購(gòu)房人的合法權(quán)益。需要提示的是購(gòu)房人應(yīng)妥善保存開發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來(lái)雙方對(duì)合同內(nèi)容產(chǎn)生分歧時(shí)，作為證據(jù)使用。 第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 解讀或提示：本條規(guī)定確定了開發(fā)商與購(gòu)房人訂立認(rèn)購(gòu)書而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金?！稉?dān)保法》第89條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?。在此應(yīng)當(dāng)提示，購(gòu)房人在與開發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書并交付定金時(shí)應(yīng)反復(fù)斟酌認(rèn)購(gòu)書條款，明確定金所擔(dān)保的交易內(nèi)容，以避免雙方無(wú)法就商品房買賣合同達(dá)成一致后，無(wú)法收回定金的后果。因?yàn)椋鶕?jù)本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會(huì)損失：第一，雙方**終訂立商品房買賣合同；第二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第二種情形規(guī)定的比較模糊，雙方就合同主要條款無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責(zé)于一方？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失，而購(gòu)房人這將使購(gòu)房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢(shì)地位，利益受損。 第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即“（一）-- 當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；（二）-- 商品房的基本情況；（三）-- 商品房的銷售方式；（四）-- 房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間；（五）-- 交付使用的條件及日期；（六）-- 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 ；（七）-- 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）-- 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）-- 面積差異的處理方法；（十）-- 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜；（十一） 解決爭(zhēng)議的方法；（十二） 違約責(zé)任；（十三）- 雙方約定的其他事項(xiàng)?！?；第二，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮，以免后悔又無(wú)法解除購(gòu)房合同。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。 解讀或提示：**高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（一）第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！薄Ｎ覈?guó)現(xiàn)有法律法規(guī)未有商品房買賣預(yù)售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定。所以，合同登記與否不應(yīng)影響合同效力。本條規(guī)定，進(jìn)一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 解讀或提示：本條規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。 解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對(duì)于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)。確立了在開發(fā)商一房另售的情況下，補(bǔ)償安置協(xié)議效力優(yōu)先的處理原則 被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 - 解讀或提示：本條是關(guān)于購(gòu)房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定。本條解釋的**大意義在于，確立了對(duì)開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 - 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時(shí)，開發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明或是在訂立合同時(shí)，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；或是訂立合同時(shí)，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等情形下，購(gòu)房人可以在請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。

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