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• 132****8131

  物 業(yè) 公 司 工 作 計 劃 表
  
  一、 前期籌備工作
  1、保安招聘工作；計劃時間：
  2、物業(yè)人員及財務人員招聘，
  3、建立物業(yè)管理收費標準,
  4、保潔人員、水電工及園林綠化維護人員招聘，計劃時間：
  5、建立裝修條理標準，需工程部配合完成。時間根據(jù)工程進度而定；
  6、建立樓盤收盤驗收標準，需工程部配合完成。時間根據(jù)工程進度而定；
  7、根據(jù)樓盤修建完成，檔案人員招聘、建立資料、檔案室、編寫物業(yè)管理服務公約。

  查看全文↓ 2014-04-04 10:30:30
• 132****8749

  前期物業(yè)管理策劃方案有很多種，要看物業(yè)具體的情況而定，但具體的也必須看看樓宇的定位。有興趣了解廣州房產(chǎn)，就上廣州萬家物業(yè) 萬家資訊網(wǎng)

  查看全文↓ 2014-04-04 10:22:05
• 146****9725

  注意物業(yè)收費各項項目合理不合理，超不超標。

  查看全文↓ 2014-04-02 10:13:58
• 136****6723

  這是辦理預售許可證。和物業(yè)公司入主小區(qū)需要的資料。我就辦理過相關業(yè)務。物業(yè)管理方案,在房管局,物業(yè)管理科有張表,照著他的格式填。方案嗎?物業(yè)公司有現(xiàn)成的。就是他的物業(yè)管理辦法。抄上去就可以了。

  查看全文↓ 2014-04-02 09:06:08
• 152****5604

  這個得咨詢專業(yè)人士了。

  查看全文↓ 2014-04-01 17:36:30
• 139****0069

  一、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀
  物業(yè)管理起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國形成關發(fā)展，開成時間是19世紀末至20世紀30年代。海外的物業(yè)管理對早期介入的管理相當重視。海外的物業(yè)管理公司要進入物業(yè)的早期管理，必須通過招投標才有資格對物業(yè)進行早期介入的管理運作。
  海外物業(yè)管理早期介入一般是在立項決策階段介入。介入立項決策、規(guī)劃設計、施工安裝、竣工驗收各個環(huán)節(jié)的管理工作為：
  1．所選派的管理人員對開發(fā)商的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業(yè)管理的標準和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。
  2．所選派的管理人員根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)則設計中容易忽略的細節(jié)問題如空調(diào)位置設計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護等提供改進意見，避免或減少物業(yè)管理中的先天不足現(xiàn)象。
  3．所選派的管理人員扮演第二工程監(jiān)理角色，按施工進度察看施工現(xiàn)場。
  4．所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。
  海外物業(yè)管理在前期管理動作中主要是與開發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進物業(yè)租售，參與簽約活動；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時，讓業(yè)主和用戶在有關物業(yè)維護、使用的公共契約上簽字，如《大廈公契》等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執(zhí)行。另外，海外物業(yè)管理的前期運作內(nèi)容還包括：
  1．始終保持公共場所的整潔。
  2．嚴格控制和協(xié)助造訪者進出物業(yè)。
  3．嚴格控制裝修人員進出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是空殼，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進行第二次裝修，但發(fā)達國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個完整的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準再裝修）
  4．保障停車安全。
  5．精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。
  6．全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。
  日本關西地區(qū)管理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務，它從整個建筑物的設計、建造、維護保養(yǎng)一直到**后拆除是全程跟蹤服務的。因此，從建筑總體花費來看，基礎建設費用只占整體費用的25%，而維護管理費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識中，國內(nèi)常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經(jīng)驗和教訓的總結。
  目前，國內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時，進行早期介入的管理運作，并制定出相應的管理標準程序。我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運作標準及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規(guī)所能解決的。所以，目前我國物業(yè)管理公司對早期介入的運作一般都是參照國外的做法，其工作內(nèi)容已在之前提過。
  福建省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)廈門市房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理，有50%的業(yè)主認為物業(yè)管理一般。泉州市物業(yè)管理的狀況也差不多如此，根據(jù)《泉州市市區(qū)房地產(chǎn)市場誠信調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只有59.38%的業(yè)主認為物業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作，只有55.73%的業(yè)主認為物業(yè)在交付使用前是驗收合格的，而有47.14%的業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題?？梢姡菔形飿I(yè)管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題達到了47.14%之高，而大都是房屋裂縫，漏水，小區(qū)配套設施等問題?？上攵?，泉州市的物業(yè)管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對物業(yè)進行綜合、全面、細致的驗收。
  泉州市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與泉州市目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范有很大的關系。雖然泉州市房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的整頓，比以前規(guī)范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于同一個集團公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團公司的眼前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣**終吃虧的還是業(yè)主。
  當然，泉州市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如南方物業(yè)管理公司（隸屬南益集團）、秋實物業(yè)管理公司等。他們的管理較為規(guī)范，也有進行前期介入的管理的經(jīng)驗。例如，秋實物業(yè)管理公司，該公司成立于2000年11月，系具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的物業(yè)管理公司。現(xiàn)有的管理人員80%持有全國物業(yè)管理人員資格書。公司以創(chuàng)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為目標，推行ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系，學習和借鑒國內(nèi)外先進管理經(jīng)驗。該公司在對泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的刺桐豪園的接管時，便對物業(yè)進行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細致的，是站在為以后的小區(qū)管理和業(yè)主的角度，對物業(yè)進行嚴格的驗收。
  二、物業(yè)管理前期介入的作用
  隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展、壯大，已經(jīng)有不少的物業(yè)管理公司開展了早期介入的工作，有更多的物業(yè)管理公司意識到早期介入是保證物業(yè)管理順利起步與開展的重要條件，是實施物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)。實踐證明，早期介入具有以下作用：
  1．有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)
  我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。比如在南方，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在**設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管理物業(yè)的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。
  2．有利于提高房屋建造質(zhì)量
  由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。
  3．有利于保證物業(yè)的使用功能
  物業(yè)管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標準嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
  4．有利于加強對所管物業(yè)的全面了解
  物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。
  5．早期介入有利于后期管理工作的進行
  物業(yè)管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，有利于后期管理工作的進行。
  6．有利于樹立物業(yè)管理公司的形象
  如果接管與入住同步進行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
  三、物業(yè)管理前期介入的可行性
  物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實中是否可行呢？下面我們就對物業(yè)管理前期介入的可行性進行分析。
  （一）、從經(jīng)濟效益角度看
  任何經(jīng)濟活動都要有成本支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟效益，這是無可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟性呢？這可從三個角度來分析：
  1．經(jīng)濟效益的可行性
  從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，增加這種行為有利有弊，存在著風險收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強了決策、規(guī)劃的準確性，保證物業(yè)順利地開發(fā)；同時保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進物業(yè)銷售，加快資金周轉。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費用由房地產(chǎn)開發(fā)商負責承擔），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然在前期介入中承擔了一定風險，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟性的角度來看，利大于弊，房地產(chǎn)開發(fā)商應該支持物業(yè)管理前期介入。
  2．從物業(yè)管理公司的角度
  物業(yè)管理公司從參與的角度來看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務奠定了基礎，便于本企業(yè)進一步擴大業(yè)務領域，占領業(yè)務市場。不利的一方面是：可能增加成本費用（如果費用由物業(yè)管理公司承擔）。
  3．從社會總體的角度
  從社會總體角度來看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會總體經(jīng)濟利益提高。
  綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。
  （二）、技術力量的保證
  為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開發(fā)周期長，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應采取精兵簡政的組織構架，人員組成可采取兩種方式：長期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結構工程師和設備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司**、部門**和技術骨干組成。
  長期介入人員就是從**一開始，就進入角色，一直到**結束，參與**的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員（該同志應對物業(yè)情況十分熟悉，并有相關經(jīng)驗）來參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結構工程師和設備工程師來進行配合，分管土建工程和設備安裝的質(zhì)量把關。
  正是通過技術人員的技術把關，來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結果。
  （三）、政府、法律制度的保證
  政府的經(jīng)濟職能之一是保證公平、公正，維護公民的基本權利。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理以前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入（物業(yè)管理前期介入，成本投資增加深）。政府應該介入。政府介入的方式主要在兩個方面：
  1．制訂有關物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度?，F(xiàn)在中國許多城市如深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)時，物業(yè)管理必須前期介入，從而在制度上保證物業(yè)管理前期介入的開發(fā)與實行。
  2．政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機構，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。如果沒有實行物業(yè)管理介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。縱觀國內(nèi)外各行業(yè)，都已成立了自己行業(yè)的行業(yè)協(xié)會。如中國的物業(yè)管理協(xié)會便是物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)協(xié)會，它的成立必將使中國的物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范化、系統(tǒng)化、專業(yè)化。

  查看全文↓ 2014-04-01 10:56:13

相關問題

• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應注意事項，加強培訓，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細的設備，設施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設施、設備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓，提高實用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務工作 （一）設接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設有明顯標識，各棟、單元、戶有明顯標志，訂有突發(fā)火災應急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問 前期物業(yè)管理要注意什么 前期物業(yè)管理有哪些重要工作
  答

  物業(yè)公司進入一個新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個不同的環(huán)節(jié)，一個是建房，一個是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務企業(yè)獨立管理運作的權利，可以減少物業(yè)建設單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務企業(yè)提高自己的管理能力和服務水平。 （二）處好關系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間相互關聯(lián)與制約的關系。在這三者關系之中，物業(yè)服務企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設單位，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是物業(yè)建設單位說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起物業(yè)建設單位賦予的管理服務職責，為物業(yè)建設單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進行的。業(yè)主來自五湖四海，個人的職業(yè)、品行、生活習慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設規(guī)劃、服務內(nèi)容及標準、公眾應急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務水平。 （四）處理好三者關系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關聯(lián)制約的關系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關系，是上下級關系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務與被管理服務的關系，是主與從的關系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關系純粹是一種買賣關系，契約關系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因為前期物業(yè)管理結束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實施管理服務，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔起開發(fā)商賦予的管理服務職責，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時，切不可盲目應允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結束后繼續(xù)在該小區(qū)實施物業(yè)管理為**終目標。

• 問 誰能提供些關于別墅物業(yè)管理方案
  答

  別墅物業(yè)管理方案 一、泰裕園別墅位于的北部，是一個充滿極富特色的沿湖別墅規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。 二、管理服務的整體設想與策劃針對泰裕園別墅物業(yè)管理的各個要素，我們展開了項目調(diào)研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發(fā)思路的基礎上，在做銷售物業(yè)服務中對業(yè)主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區(qū)所具備的各項特點，以及物業(yè)管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業(yè)管理方案。我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。 1. 一種模式： 1）根據(jù)本項目房屋建筑特與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，**終將泰裕園別墅項目別墅群的管理模式定位為：貼心管家式服務２）貼心管家式服務 管理模式的5大重點： a)一對一專人服務 b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小細節(jié)的服務方式 d)高素質(zhì) 職能多面手 e)打造便捷、舒適的貴族生活 2. 三大重點：重點一：管家式服務項目的多樣化泰裕園別墅所承諾提供的物業(yè)服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務。首先管家式服務的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目?？紤]到物業(yè)服務的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務。重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質(zhì)——禮儀管家式服務在全國物業(yè)管理服務中卻無規(guī)范性標準，尚處于摸索階段，本人認為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

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• 問 ??如何進入物業(yè)管理
  答

  說實在的,國外似乎都沒有專人去管理,都是靠每家每戶自覺維護的.沒有專門的小區(qū)物業(yè)什麼的, 自己家的垃圾自己放好,每周會有垃圾車來收.也不會有人隨手亂扔垃圾,有也是很少數(shù).總之都是自覺.

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• 問 ?? 如何編寫物業(yè)管理方案
  答

  ★關鍵性內(nèi)容1、項目的整體設想與構思；2、組織構件與人員配置；3、費用測算與成本控制；4、管理方式、運作程序及管理措施。實質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述；6、管理指標；7、物資裝備；8、工作計劃等。★1、組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料；3、根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作；4、確定組織構架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設備設施技術參數(shù)、組織構架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案；7、測算物業(yè)管理服務費用（合同總價和單價）；8、對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。

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