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• 138****3020

  別墅物業(yè)管理方案
  一、泰裕園別墅位于的北部，是一個(gè)充滿極富特色的沿湖別墅規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。
  二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃針對(duì)泰裕園別墅物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們展開了項(xiàng)目調(diào)研，通過項(xiàng)目的深入理解，深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn)、重點(diǎn)，確立了此物業(yè)管理方案。我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點(diǎn)、一個(gè)整體”。
  1. 一種模式： 1）根據(jù)本項(xiàng)目房屋建筑特與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強(qiáng)，個(gè)性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，**終將泰裕園別墅項(xiàng)目別墅群的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)２）貼心管家式服務(wù) 管理模式的5大重點(diǎn)： a)一對(duì)一專人服務(wù) b)家居生活的全方位“助理” c)深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式 d)高素質(zhì) 職能多面手 e)打造便捷、舒適的貴族生活
  2. 三大重點(diǎn)：重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化泰裕園別墅所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目?？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺(tái)接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本人認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

  查看全文↓ 2014-04-28 09:47:14
• 135****0478

  您好！
  可以實(shí)行每戶制
  綠化制
  車位制

  查看全文↓ 2014-04-27 19:15:28
• 134****6608

  這個(gè)要根據(jù)每個(gè)別墅小區(qū)的情況來訂

  查看全文↓ 2014-04-27 17:35:45
• 158****2097

  非房產(chǎn)專業(yè)內(nèi)問題

  查看全文↓ 2014-04-27 09:24:58
• 157****2837

  你可以直接百度一下，上面有很多別墅物業(yè)管理方案。

  查看全文↓ 2014-04-27 09:24:20
• 132****4263

  這個(gè)就要根據(jù)哪個(gè)物業(yè)

  查看全文↓ 2014-04-25 20:28:38

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理方案
  答

  物業(yè)管理合同范本 委托方(以下簡稱甲方)：_________業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司受委托方(以下簡稱乙方)：_________物業(yè)管理公司根據(jù)《中華人民共和國合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)_________(物業(yè)名稱)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號(hào);占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;其中住宅_________平方米;物業(yè)類型：_________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。第二條委托管理事項(xiàng)1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6.交通、車輛行駛及停泊。7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。第三條合同期限本合同期限為_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同;3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電等催繳催改措施;4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)，由乙方按下列第_________項(xiàng)使用：(1)無償使用。(2)按每月每平方米建筑面積_________元的標(biāo)準(zhǔn)租用。6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料)，并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng);8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng); 10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主;8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu);12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有，專門合同規(guī)定除外)。第六條管理目標(biāo)乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn))，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后_________年內(nèi)達(dá)到_________的管理標(biāo)準(zhǔn);_________年內(nèi)達(dá)到_________管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。第七條管理服務(wù)費(fèi)用1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元;支付期限：_________;支付方式：_________;2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;(2)按每年_________%的幅度上調(diào);(3)按每年_________%的幅度下調(diào);(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整_________;3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)_________元，由甲方負(fù)責(zé)在_________時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用_________元，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方支付;(2)由乙方承擔(dān);(3)在_________費(fèi)用中支付;7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月_________元;(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的_________%;第八條獎(jiǎng)懲措施1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：_________;2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：_________;3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。 第九條違約責(zé)任1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。第十條其他事項(xiàng)1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交_________仲裁委員會(huì)依法裁決。5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。7.本合同自簽訂之日起生效。甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：__________________年____月____日_________年____月____日

• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細(xì)內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實(shí)不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃」，「公共照明維修計(jì)劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個(gè)月。并對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)值班和巡視。 3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟動(dòng)。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識(shí)，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強(qiáng)與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進(jìn)出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問 ?? 如何編寫物業(yè)管理方案
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  ★關(guān)鍵性內(nèi)容1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；2、組織構(gòu)件與人員配置；3、費(fèi)用測算與成本控制；4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。實(shí)質(zhì)性內(nèi)容1、管理制度的制訂；2、檔案的建立與管理；3、人員的培訓(xùn)與管理；4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；6、管理指標(biāo)；7、物資裝備；8、工作計(jì)劃等?！?、組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料；3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；4、確定組織構(gòu)架和人員配置；5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測算物業(yè)管理成本。6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案；7、測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）；8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；9、排版、印制、裝幀。

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• 問 前期物業(yè)管理要注意什么 前期物業(yè)管理有哪些重要工作
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  物業(yè)公司進(jìn)入一個(gè)新的小區(qū)，要使小區(qū)居民擁有更好的居住和生活環(huán)境,物業(yè)管理公司應(yīng)從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。然而物業(yè)管理公司如何做好前期物業(yè)管理工作。 前期物業(yè)管理 （一）簽好合同 國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同?！痹谇捌谖飿I(yè)管理中，無論是物業(yè)建設(shè)單位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是獨(dú)立的法人，而且在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)公司與物管公司是兩個(gè)不同的環(huán)節(jié)，一個(gè)是建房，一個(gè)是管房。以合同的形式賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立管理運(yùn)作的權(quán)利，可以減少物業(yè)建設(shè)單位不必要的干擾，更有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的管理能力和服務(wù)水平。 （二）處好關(guān)系 前期物業(yè)管理中，存在著物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)與制約的關(guān)系。在這三者關(guān)系之中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能得罪物業(yè)建設(shè)單位，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是物業(yè)建設(shè)單位說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起物業(yè)建設(shè)單位賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為物業(yè)建設(shè)單位排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。 （三）搞好告示 前期物業(yè)管理，是在新建住宅小區(qū)中進(jìn)行的。業(yè)主來自五湖四海，個(gè)人的職業(yè)、品行、生活習(xí)慣各不相同，想法各異。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)的管家，要將小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及安民告示，通過通知、公告、告示等形式將具體的規(guī)定和要求及時(shí)通知業(yè)主。規(guī)模較大的小區(qū)還可印制業(yè)主手冊，將業(yè)主公約、小區(qū)建設(shè)規(guī)劃、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、公眾應(yīng)急電話等集于一冊，使業(yè)主不出門便知物管事，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 （四）處理好三者關(guān)系。 前期物業(yè)管理中，存在著開發(fā)商、物管公司、業(yè)主之間相互關(guān)聯(lián)制約的關(guān)系。雖然三者之間表現(xiàn)形式是一種契約關(guān)系，但開發(fā)商與物管公司是整體與部門的關(guān)系，是上下級(jí)關(guān)系，物管公司要聽開發(fā)商的指揮。物管公司與業(yè)主是管理服務(wù)與被管理服務(wù)的關(guān)系，是主與從的關(guān)系，在管理上物管公司是主，業(yè)主是從；在服務(wù)上，業(yè)主是主，物管公司是從。業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系純粹是一種買賣關(guān)系，契約關(guān)系，在業(yè)主與開發(fā)商之間，物管公司起著一種協(xié)調(diào)和媒介作用。在這三者關(guān)系之中，物管公司既不能得罪開發(fā)商，更不能得罪業(yè)主，因?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理結(jié)束后，物管企業(yè)能否繼續(xù)在這里實(shí)施管理服務(wù)，不是開發(fā)商說了算，而是業(yè)主大會(huì)說了算。所以物管公司要特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開放商之間發(fā)生的矛盾，既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé)，為開發(fā)商排憂解難，又不能犧牲業(yè)主的利益，尤其對(duì)業(yè)主反映的問題，物管公司無法解決或無能力解決時(shí)，切不可盲目應(yīng)允，給自己留下后患。以保證在前期物業(yè)管理結(jié)束后繼續(xù)在該小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理為**終目標(biāo)。

• 問 物業(yè)管理方案確認(rèn)單中物業(yè)管理概述怎么寫
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  可參考下面的實(shí)例：XX小區(qū)地面停車位管理方案為了規(guī)范XX小區(qū)地面車輛停放秩序，保障小區(qū)內(nèi)各方合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、XX《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和西安市停車管理有關(guān)規(guī)定，特制定本管理方案。一、地面車卡發(fā)放辦法1、地面停車位登記制度XX業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中心辦理房屋交接手續(xù)時(shí)，由具體交房人員負(fù)責(zé)在“車位需求登記表”登記該戶業(yè)主信息，并當(dāng)面告知業(yè)主此車卡登記僅為留存業(yè)主及車輛信息所用，“車位需求登記表”中登記的序號(hào)不作為地面停車卡排隊(duì)序號(hào)。2、地面停車位車卡發(fā)放方式XX地面停車卡發(fā)放以抽簽形式進(jìn)行，抽簽時(shí)間以樓宇集中裝修期結(jié)束時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)，車卡有效期限為一年。已購買XX地下停車位的業(yè)主，不再參與地面停車卡抽簽。3、地面停車位車卡抽簽準(zhǔn)備階段：在抽簽實(shí)施工作開始之前的一個(gè)月，由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)通知各自分管區(qū)域內(nèi)已入住業(yè)主具體抽簽時(shí)間，并做好記錄，以備后期查詢。對(duì)于重點(diǎn)客戶，可通過呼叫中心錄音電話通知，并保存好錄音資料。4、地面停車位車卡抽簽實(shí)施階段：（1）抽簽工作實(shí)施當(dāng)天，由XX客戶服務(wù)中心具體負(fù)責(zé)組織所有符合抽簽條件的業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間和場地進(jìn)行抽簽，并做好記錄。秩序維護(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)抽簽現(xiàn)場秩序的維持。（2）為了保證抽簽工作的公正性及透明度，并將抽簽結(jié)果在小區(qū)進(jìn)行公示。（3）XX地面停車位為林間全體業(yè)主共同所有，因此車卡抽簽比例將依據(jù)小區(qū)入住情況具體核算，在**大限度滿足現(xiàn)有業(yè)主停車需求的同時(shí)也需保證后續(xù)入住業(yè)主的車位使用。二、地面停車位車卡辦理流程1、業(yè)主辦理停車卡，需簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》（期限為一年），業(yè)主須攜帶持卡人身份證復(fù)印件，車輛行駛證復(fù)印件。車卡的有效期均為一年，且每戶業(yè)主僅限辦理1張停車卡。2、符合辦理手續(xù)的業(yè)主，辦理新車卡時(shí)由客服接待員與業(yè)主簽訂《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》，協(xié)議須由經(jīng)辦人簽字、服務(wù)中心經(jīng)理審核簽字、主管副總審批，行政主管根據(jù)審批手續(xù)在《XX地面或地下停車服務(wù)協(xié)議》上加蓋“XX物業(yè)服務(wù)中心公章”；客服接待員填寫“地面停車卡領(lǐng)用登記表”。3、協(xié)議簽訂后，收費(fèi)人員負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理停車卡押金、停車服務(wù)費(fèi)收繳手續(xù)，并由客服接待員領(lǐng)取停車裸卡；4、客服員核實(shí)業(yè)主交款憑證后，在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”上登記停車卡辦理的相關(guān)信息，并通知弱電主管辦理裸卡注冊授權(quán)手續(xù)；5、弱電主管應(yīng)于兩個(gè)工作日內(nèi)辦理車卡授權(quán)手續(xù)，將已授權(quán)的車卡移交給客服接待員，并在“地面停車卡領(lǐng)用登記表”填寫授權(quán)、移交相關(guān)記錄；6、業(yè)主停車卡故障時(shí)，客服接待員負(fù)責(zé)核對(duì)停車卡信息，留存業(yè)主車卡、填寫“故障停車卡登記表”，通知弱電主管進(jìn)行核查，弱電主管應(yīng)于兩個(gè)工作日內(nèi)排除故障并將車卡移交客服接待員，由收卡的客服接待員簽字確認(rèn)；7、業(yè)主停車卡丟失，需持已簽訂的《XX地面停車服務(wù)協(xié)議》前往物業(yè)服務(wù)中心辦理補(bǔ)卡手續(xù)，客服接待員負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主房號(hào)核對(duì)業(yè)主丟失的車卡信息，核對(duì)無誤后，收費(fèi)人員收取業(yè)主補(bǔ)卡費(fèi)，由客服接待員領(lǐng)取停車卡并填寫“地面停車卡續(xù)費(fèi)登記表”，通知弱電主管授權(quán)輸卡，弱電主管于兩個(gè)工作日內(nèi)辦理原車卡注銷手續(xù)及新車卡注冊授權(quán)手續(xù)，新卡授權(quán)應(yīng)與原卡同等期限，并將停車卡移交客服接待員，并簽字確認(rèn)。三、地面停車位管理制度1、小區(qū)車位采取不固定車位方式,對(duì)停放在車位上的車輛實(shí)行統(tǒng)一管理。2、小區(qū)地面停車依照市物價(jià)【20XX】XX號(hào)“XX市物價(jià)局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價(jià)格的批復(fù)”文件規(guī)定的80元/輛·月收取車位服務(wù)費(fèi)。3、XX區(qū)域所有地面停車卡為“一車一卡”制，只限指定車輛使用，不得轉(zhuǎn)借、涂改、偽造。4、 車輛進(jìn)出小區(qū)和停車位時(shí),秩序維護(hù)員認(rèn)“證”對(duì)車,通行證與車牌號(hào)不符者,秩序維護(hù)員有權(quán)阻止該車輛進(jìn)入小區(qū)。5、車主(司機(jī))須保管好通行證,如通行證/車卡丟失或損壞,車主(司機(jī))要立即到物業(yè)服務(wù)中心辦理補(bǔ)辦手續(xù)。6、凡在XX區(qū)域地面停車位停放的車輛，其駕駛?cè)藛T應(yīng)遵守本管理辦法，服從小區(qū)工作人員的管理和指揮，按規(guī)定位置停放車輛，自覺維護(hù)車場內(nèi)秩序。7、 停放在XX地面車位的車輛，請(qǐng)注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)車輛及車內(nèi)物品無保管義務(wù)。8、臨時(shí)進(jìn)出車輛的停放管理（1）臨時(shí)進(jìn)出車輛進(jìn)入小區(qū)前需在門崗處進(jìn)行登記后方可進(jìn)入。（2）臨時(shí)進(jìn)出車輛依照市物價(jià)市物價(jià)【20XX】XX號(hào)“XX市物價(jià)局關(guān)于XX小區(qū)一期交通工具停放服務(wù)價(jià)格的批復(fù)”文件規(guī)定的4元/輛·次（連續(xù)停車每8小時(shí)為一次）收取車位服務(wù)費(fèi)。外來車輛不允許在小區(qū)內(nèi)過夜。（3）XX小區(qū)原則上禁止出租車入內(nèi),如遇有乘載老、弱、病、殘、孕等特殊乘客或攜帶過重物品的,門崗執(zhí)勤人員視情況可予以臨時(shí)放行。（4）送貨車輛必須進(jìn)行登記方可進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)需服從秩序維護(hù)員的管理,不得隨意停放。（5）進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的車輛不得鳴喇叭,同時(shí)接受秩序維護(hù)員指揮,按規(guī)定車位和地點(diǎn)停放,對(duì)不按規(guī)定停放的車輛，秩序維護(hù)員有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)管理規(guī)定處理。（6）停放在小區(qū)的車輛內(nèi)不要遺留貴重物品、重要文件等,離車時(shí)車主(司機(jī))要鎖好門窗,否則后果自負(fù)。

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