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• 136****6022

  物業(yè)管理要了解相關的專業(yè)知識、法律知識、行業(yè)動態(tài)和市場情況。應當做的工作如果只服務內(nèi)容一般包括物業(yè)的維修、維護；環(huán)境維護，秩序維護和客戶服務。怎么管理要依據(jù)物業(yè)類型、物業(yè)狀況和業(yè)主需求來制定具體的管理服務方案。管理方法有很多，關鍵是對具體的項目要有針對性，不可泛泛而論。如有具體需要可聯(lián)系。

  查看全文↓ 2014-03-31 09:45:23
• 133****3460

  應該具備以下幾個方面的經(jīng)驗：物業(yè)共用部位的維修與管理方面；物業(yè)共用設備設施的運行、維護和管理方面；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務方面；機動車和非機動車的停放管理方面；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服方面；物業(yè)裝飾裝修管理服務方面；物業(yè)檔案資料的管理方面。

  查看全文↓ 2014-03-30 11:43:38
• 157****3420

  這個就需要雙方達成一致，好多業(yè)主也是可以提建議。

  查看全文↓ 2014-03-30 10:28:28
• 144****6714

  一制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;二制定和修改管理規(guī)約;三選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;四選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);五籌集和使用專項維修資金;六改建、重建建筑物及其附屬設施;七 有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項

  查看全文↓ 2014-03-30 10:11:32
• 147****0341

  可以到物價部門投訴，如果不合理收費物價局就會處罰物業(yè)公司。

  查看全文↓ 2014-03-30 10:05:34
• 136****5980

  你好，物業(yè)費用太高，不是您一個人的事，建議集合大家一起找物業(yè)協(xié)調(diào)，

  查看全文↓ 2014-03-30 09:27:40
• 143****6315

  選業(yè)主委員會成員需要由業(yè)主共同決定.

  查看全文↓ 2014-03-29 09:45:27
• 157****0072

  首先是要由學歷和掌握物業(yè)服務的理念。再者就是看公司是否正規(guī)。。。

  查看全文↓ 2014-03-29 09:28:57
• 131****1195

  前期物業(yè)管理內(nèi)容
  無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。
  進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。
  （ 1）具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。
  （ 2）投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同（協(xié)議）。
  （3）選派管理人員運作前期物業(yè)管理。
  建立與業(yè)主式租戶的關系
  物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。
  （ 1）聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
  （2）了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。
  （3）參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
  察看工程建設現(xiàn)場
  前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。
  （1）審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
  （ 2）對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
  （3）在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
  （4）參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。
  設計管理模式擬定管理制度
  物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。
  （1）籌建業(yè)主管理委員會。
  （ 2）與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
  （ 3）設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。
  （ 4）制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃
  前期物業(yè)管理服務合同范本
  第一章 總 則
  第一條 本合同當事人
  委托方（以下簡稱甲方）
  組織名稱：
  法定代表人：
  注冊地址：
  聯(lián)系電話：
  受委托方（以下簡稱乙方）
  企業(yè)名稱： 物業(yè)管理公司
  法定代表人：
  注冊地址：
  聯(lián)系電話：
  根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
  第二條物業(yè)基本情況
  物業(yè)類型：
  坐落位置： 市區(qū)路（街道）號；
  占地面積：m；
  建筑面積：m。
  第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
  第二章 委托管理事項
  第四條甲方就住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理：
  1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。
  2.公共設施的修繕和管理。
  3.社區(qū)服務配套設施的經(jīng)營和管理。
  4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。
  5.物業(yè)檔案資料管理。
  6.建筑管理。
  7.公共環(huán)境衛(wèi)生。
  8.保安。
  9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。
  第三章 委托管理期限
  第五條本合同自年月日至年月日止。
  第四章 雙方權(quán)利義務
  第六條甲方權(quán)利義務
  1.負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
  2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。
  3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
  4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。
  5.保修責任范圍內(nèi)的房屋、設施和設備的維修養(yǎng)護，按以下第種方式處理：
  （1）甲方負責返修。
  （2）委托乙方返修，支付全部費用。
  （3）其他。
  6.在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第 項執(zhí)行：
  （1）無償使用。
  （2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務。
  7.負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。
  8.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時，負責催交或以 方式償付。
  9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。
  10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
  11.其他。
  第七條 乙方權(quán)利義務
  1.根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。
  2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。
  3.按本合同相關的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。
  4.選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方。
  5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。
  6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。
  7.每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況。
  8.對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。
  9.其他。
  第五章 物業(yè)管理服務要求標準
  第八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到 %。
  1.房屋外觀：
  2.設備運行：
  3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：
  4.公共環(huán)境：
  5.綠化：
  6.交通秩序：
  7.保安：
  8.急修：
  小修：
  第六章 物業(yè)管理服務費用
  第九條 物業(yè)管理服務費（略）。
  第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。
  第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?
  1.露天車位：
  2.車庫車位：
  3.其他：
  第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。
  第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。
  第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔：
  1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔。
  2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護費用由業(yè)戶按建筑面積承擔。
  第七章 違約責任
  甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。
  第八章 附 件
  第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。
  第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
  第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
  第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
  第十九條 因房屋建造質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。
  第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
  第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
  第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?
  第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。
  甲方簽章： 乙方簽章：
  代表人： 代表人：
  
  
  前期物業(yè)管理的開辦費用由開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)管理服務開展前劃撥，具體數(shù)額由雙方據(jù)項目具體情況在前期物業(yè)管理委托協(xié)議中約定

  查看全文↓ 2014-03-28 19:08:00

相關問題

• 問 ?? 物業(yè)管理如何實現(xiàn)創(chuàng)新管理
  答

  物業(yè)管理服務創(chuàng)新的幾點思考物業(yè)管理是接受業(yè)主及使用人委托，依照物業(yè)管理委托合同，對房屋及設備設施、場地、環(huán)境的維護管理，同時，對集合在這一物業(yè)上的業(yè)主提供綜合性服務的行業(yè)。對房屋、設備設施、場地環(huán)境的維護管理是企業(yè)的常規(guī)服務，也是保障性服務。而對所有業(yè)主、用戶提供綜合性服務，即創(chuàng)新服務，則是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的方向，也是在行業(yè)激烈競爭中各企業(yè)水平高低的重要體現(xiàn)。 一、通過服務創(chuàng)新，滿足業(yè)主多元化需求 服務創(chuàng)新不意味著新推出的服務項目必須是空前絕后，聞所未聞。只要在該小區(qū)從未出現(xiàn)過的服務項目，或者說，雖然不是新的項目，但是重新定義賦予新的服務內(nèi)容，仍然可以認為是服務創(chuàng)新。 僅以住宅類物業(yè)為例，服務項目就不勝枚舉。例如，洗衣、裁剪、娛樂、健身、餐飲、零售等等，雖然服務項目可以羅列很多，但是，我們應該清楚地看到，不是所有的項目在任何一個小區(qū)都是可行的，也不是所有的項目在任何小區(qū)都是受歡迎的。因為各個小區(qū)的情況不同，住的人不同，商機也不同。另外，隨著社會的快速運轉(zhuǎn)，業(yè)主和使用人的需求也在發(fā)生著變化，因此服務項目也應該隨之變化。同時，對原有的服務項目，通過市場調(diào)查、總結(jié)分析，重新進行評定，沒有市場或者住戶不滿意的服務項目要采取改進、放棄等措施。因此，服務項目的確定要通過一個科學的步驟慎重考慮、嚴格分析，而**為關鍵的環(huán)節(jié)就是“市場挖掘”。 “市場挖掘”，就是獲知住戶需求，從而開拓服務市場，增加服務項目。因為住戶的需求不是表現(xiàn)在表面上，甚至住戶自身沒有直接的表述，物業(yè)管理公司的工作人員需要一定的方法挖掘他們的需求信息。 1 、對服務對象進行分析：我們所從事的行業(yè)是服務行業(yè)，強調(diào)“以人為本”。物業(yè)管理一度被單純認為是對房屋及其設施、設備的管理，即不動產(chǎn)管理和維護，更多強調(diào)房屋完好率、設備狀況、大中修、房屋接管驗收、配套情況等等。但是，將物業(yè)管理工作所面對的方方面面、多層次的服務對象看成是一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區(qū)。 某小區(qū)的物業(yè)管理公司為了開拓服務市場，近期不斷推出新的服務項目，但是業(yè)主似乎不買賬，頻頻因為新的服務項目與物業(yè)管理公司發(fā)生沖突。究其原因，在于這家物業(yè)管理公司未能抓住根本，物業(yè)管理工作雖冠以管理之名，卻是不打折扣的服務行業(yè)，服務的對象是人，而不是物。每個小區(qū)的住戶都不一樣，要分析他們的特點、分析這些特定人群的各個特征，比如，年齡層次、國籍、職業(yè)、經(jīng)濟狀況、生活習慣、家庭結(jié)構(gòu)、民族、性別、消費心理或消費觀念等，研究這些特征對分析他們的需求有很大幫助。如果物業(yè)管理公司只從自身感覺出發(fā)，不去研究業(yè)主、客戶的真實需求，迫使業(yè)主被動接受服務，只會引來業(yè)主的不滿與抱怨。 2 、對資料、信息進行分析：從文獻資料上分析得到信息。例如，某物業(yè)管理公司在互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主論壇上看到，有業(yè)主抱怨去郵局取包裹要倒兩趟車，費時又費勁。此時的物業(yè)管理公司就應該考慮與郵局協(xié)商，在小區(qū)設置郵政代辦點，開展郵政信報服務。再如住在某城北的小區(qū)業(yè)主們紛紛抱怨，該小區(qū)挨著一個垃圾周轉(zhuǎn)站，每天臭哄哄的，甚至有的業(yè)主抱怨說，“每天開門就聞到大糞味”。看到業(yè)主對環(huán)境的抱怨，物業(yè)管理公司就應該想到業(yè)主們對改善環(huán)境的迫切需求。物業(yè)管理公司除了要代表業(yè)主和開發(fā)商、環(huán)保部門共同協(xié)商解決外，還可以預料到銷售空氣清新劑、花草等有助改善空氣質(zhì)量的產(chǎn)品將會在小區(qū)受到歡迎。 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還可以通過直接觀察、電話調(diào)查、走訪調(diào)查、業(yè)主座談等方法，與客戶交流，征求住戶的不滿、建議，分析其內(nèi)在要求，制訂出合理的新政策。 二、推行服務細分化，解決業(yè)主差異化需求 目前，我國物業(yè)管理行業(yè)頻繁出現(xiàn)矛盾，主要原因是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務沒有完全按照市場的規(guī)則行事，有的業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務并不認可。在同一個住宅區(qū)域內(nèi)有幾百乃至上千的住戶，這些個體對物業(yè)管理需求的差異是非常大的。如果讓一個住宅小區(qū)的所有業(yè)主都接受同一種服務模式、同一個收費標準，是非常難的。這就要求物業(yè)管理企業(yè)在服務的內(nèi)容上進行細化，并根據(jù)業(yè)主的實際需求情況提供相應的服務，從而解決需求的差異。 1 、針對老舊小區(qū)，服務細分化必須是根據(jù)業(yè)主的需求來劃分的，細分后的結(jié)果應該是更容易操作的。舉個例子來說，如對某物業(yè)管理公司所管轄的某某項目進行服務細分，則首先針對該小區(qū)進行物業(yè)管理服務項目的問卷調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果來決定提供什么樣的服務。分為兩個方面：一方面是基礎服務的服務標準和收費標準，如針對園區(qū)業(yè)主設定若干服務標準，每個服務標準均對應一個服務價格。但一些基礎服務：包括保潔、保安、公共區(qū)域的維修養(yǎng)護等，這些均是一個物業(yè)小區(qū)必不可少的服務內(nèi)容。因此，在基礎服務這一塊應服務于小區(qū)的業(yè)主。但業(yè)主可選擇適合自己的服務標準，選擇相應的服務價格進行一些特約服務；另一方面是基礎服務以外的所有服務項目，我們可以根據(jù)企業(yè)的服務能力設定幾十甚至上百項的服務內(nèi)容，并把這些服務的標準和價格公布出來，再針對小區(qū)業(yè)主進行問卷調(diào)查，**后根據(jù)調(diào)查結(jié)果來決定提供哪些服務，為哪些人提供服務，以及提供什么標準的服務，并收取怎樣的服務費用等等，從而確定簽什么樣的合同。如此一來，就會使每一個業(yè)主**大限度地實現(xiàn)自身需求，并使個體的需求與整個小區(qū)的需求實現(xiàn)有機的結(jié)合，由于是業(yè)主自己選擇的服務項目、服務標準和服務價格，因此，物業(yè)管理公司提供的服務就會**大程度地滿足業(yè)主的實際需求，也可以**大限度地避免在物業(yè)收費上的糾紛。 2 、對于新開發(fā)項目的前期物業(yè)管理而言，服務細分化的標準是按照物業(yè)的規(guī)模、價位、園區(qū)的配套、銷售的對象等等方面來劃分的。比如一個高檔小區(qū)，就可以把保潔、保安、公共區(qū)域的維修養(yǎng)護、綠化、甚至可以把為業(yè)主會所所提供的服務、一些經(jīng)常性的服務項目等都列入**基本的服務中來。 物業(yè)管理服務的消費并不是只有高檔的住宅小區(qū)，普通的小區(qū)也需要物業(yè)管理。所以，物業(yè)管理是每一個小區(qū)都需要的，只是物業(yè)管理公司應該根據(jù)自身的實際情況選擇合適的消費標準，或者用其他的方式來解決小區(qū)**基本的問題。 由此可見，文中所提出的基本服務是一個動態(tài)的指標，要看物業(yè)項目的實際情況來確定，在實際運作過程中切不可一刀切，尤其對于普通小區(qū)，設定幾項服務標準作為**基本的服務范疇都是很正常的，且收費的標準也會相對調(diào)整。對于高檔項目，可以提高服務標準，提供質(zhì)價相符的服務，但絕大多數(shù)的服務可與業(yè)主委員會進行商議，在收費上采取靈活的方式，保證后期工作的順利進行，

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• 問 ?? 小區(qū)物業(yè)管理如何實現(xiàn)良性發(fā)展
  答

  隨著去年國家《物業(yè)管理條例》的頒布實施，以及一系列配套辦法的出臺，使我國的物業(yè)管理進入了一個更加健康、規(guī)范的快速發(fā)展時期，特別是《物業(yè)管理招投標辦法》、《企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭秩序更加公平、規(guī)范，競爭也將更加激烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、壯大?應該是企業(yè)管理層認真研究的課題。今天，我僅從以下幾個方面闡述自己的看法，與同行探討：一、強化法律意識，規(guī)范企業(yè)行為，學法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營中求生存。1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，如果不能及時化解的話，就會導致下面這樣一個惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意——少數(shù)業(yè)主不交費——物業(yè)公司收不抵支或達不到預期效益——服務標準下降——更多的業(yè)主更大的不滿意——物業(yè)公司失盤。造成這種局面有兩個方面的原因：一方面，是物業(yè)公司的問題。可能是物業(yè)公司服務不到位或出現(xiàn)管理失誤;也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時、不到位造成的;這說明物業(yè)公司沒有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強化自身的法律意識，要組織員工認真學習《條例》等有關法律知識，依法規(guī)范管理，規(guī)避法律風險。另一方面，是業(yè)主的問題。可能是由于業(yè)主不了解有關法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關系，不知道交了費究竟應該享受什么樣的服務。為了避免這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進行《條例》等法律、法規(guī)知識的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導業(yè)主在依法享受權(quán)利的同時依法履行義務。2、要和有關政府部門建立良好的關系。按規(guī)定辦理有關手續(xù)，該申報的申報，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)督指導工作;積極參加協(xié)會的工作，加強與同行的交流，隨時掌握有關的法律政策、市場信息，在遇到問題時能及時獲得政府、協(xié)會、同行的支持和幫助，以保護企業(yè)的合法權(quán)益。3、在前期物業(yè)管理階段，還要依法處理好與開發(fā)商的關系，本著公平、公道的原則，積極主動地協(xié)調(diào)好開發(fā)商與業(yè)主的關系。這有利于日后的管理服務及保修期遺留問題的處理?？傊髽I(yè)領導要正確理解合法經(jīng)營，不要簡單地認為合法僅僅是約束自己的;其實，只有懂法才能**大限度地利用法律武器來保護自己的利益，規(guī)避法律風險。二、以業(yè)主為關注焦點，建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，大力推進精品戰(zhàn)略。1、以業(yè)主為關注焦點，不應該只是掛在嘴上做秀的，而要實實在在的貫徹落實到工作流程中的每個細節(jié)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)督部門進行服務過程控制，企業(yè)領導要主抓服務質(zhì)量，要常抓不懈，要有“管一個項目，創(chuàng)一個精品”的決心。2、物業(yè)管理服務作為一種產(chǎn)品，是以隨時生產(chǎn)、隨時提供的形式存在的。業(yè)主對物業(yè)服務這種產(chǎn)品的評價具有很大的即時性、隨機性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學的方法來考評你的服務質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來評價你的服務質(zhì)量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深刻。所以，作為提供服務的人——我們的員工必須要有很強的服務意識。加強員工服務規(guī)范、服務意識的培訓是非常重要的。為此，我們公司嘗試開展了“業(yè)主滿意員工”的評選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶服務人員投票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過這個活動，達到了兩個目的，一方面讓公司的員工認識到企業(yè)的管理目標就是以業(yè)主滿意為目標，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著領導，領導來了一個樣，領導不在一個樣，讓服務意識深入人心，體現(xiàn)在行動上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴的。3、加強與業(yè)主的溝通，定期上門回訪，征詢業(yè)主的意見和建議，通報近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡了感情;二是征詢了意見，有利于我們改進工作，提高服務質(zhì)量;還有，物業(yè)公司服務的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無聞地進行。那么，適當?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。4、大膽進行服務創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸服務項目，增加收入，提高服務檔次。要研究不同群體不同的服務需求，可以采用問卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定服務項目，還要敢想敢做，服務是無止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就**了，你就走在前面了。三、樹立正確的人才觀，對外廣納賢才，對內(nèi)加強培訓，優(yōu)化人力資源，為員工提供發(fā)展平臺，增強企業(yè)發(fā)展后勁。企業(yè)的競爭就是人才的競爭，企業(yè)需要什么樣的人才哪?1、人們一般認為，人才就是高學歷、高職稱的人，毋庸置疑是對的，但這也是不全面的，我認為，能夠盡職盡責地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關心他、留住他。如果他是個保潔員，就把他樹立成保潔員的榜樣，讓他的行為影響其他人，你就會發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。一個企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個崗位上都不容忽視。你別小看一個保潔員、一個保安員，他如果做的好，他就會讓一處潔凈、會保一方安全;如果他做的不好，也許就會因為他的疏忽，惹來一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來損失。所以說，水能載舟，亦能覆舟。2、要重視員工的素質(zhì)培養(yǎng)，研究員工的特點，幫助那些有潛質(zhì)的員工設計成長發(fā)展計劃，有的放矢的進行培訓，給他們提供鍛煉的機會。在物業(yè)管理人才普遍缺乏的今天，物業(yè)管理企業(yè)的領導應該擔當起培養(yǎng)人才的任務，這是自己企業(yè)發(fā)展的需要，也是行業(yè)發(fā)展的需要。3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進行物業(yè)管理專業(yè)培訓。隨著科學技術(shù)的進步，智能化已廣泛應用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷提高;物業(yè)管理的領域?qū)⑦M一步延伸為設施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會管理的復合型人才是提升企業(yè)競爭力的巨大財富。四、樹立市場營銷觀念，拓寬經(jīng)營思路，把握市場脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標，提高企業(yè)實戰(zhàn)水平。西部大開發(fā)，帶動了西北房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開發(fā)又帶動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但是，西安本土物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂觀。據(jù)**新統(tǒng)計，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一級資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬平方米。 本回答由提問者推薦

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• 問 物業(yè)管理包括哪些物業(yè)管理需要做啥呢？
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  物業(yè)管理不是誰都可以做的，根據(jù)國家相關法律，從事物業(yè)管理的人員，需要持有物業(yè)上崗證才能上崗。那么物業(yè)管理上崗證應怎么考呢？其實也不用怕，這種屬于職位上崗證的證書一般比較好考，通常會有相關的培訓班之類的，花點錢報一個，基本花點時間就可以過的，好多的職業(yè)資格證都類似這種模式。一般來說，你從事這個職業(yè)，由公司花點錢倒也很快就能考到這種證。后來有一種較新的證書叫“注冊物業(yè)管理師”，這種含金量比較高，如果想從事物業(yè)管理的工作，想辦法去考個“注冊物業(yè)管理師”還是想對靠譜一些。不過也有壞消息，2016年6月，國家決定取消該項職業(yè)資格許可和認定事項。理由是減少行政審批事項。換句話說，其實...如果你沒有物業(yè)上崗證而在從事物業(yè)管理工作，不用怕，理論上違法，實際上沒有人會找你麻煩。其實考試與實際應用往往脫節(jié)，有些倒不是怕去考各類證書，而是覺得證書根本沒有用，實際的工作能力，遠不是考試能考出一來的。

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• 問 物業(yè)管理需要注意什么 物業(yè)管理原則有哪些
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  物業(yè)管理是一新興行業(yè)，而在物業(yè)管理過程中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾無可避免，那應該怎樣規(guī)避和解決這些矛盾？物業(yè)管理原則又包括哪些內(nèi)容？ 物業(yè)管理原則 物業(yè)管理原則是規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關系,劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責、 權(quán)利和義務,其具體要求包括以下幾方面： 一是權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。二是業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。三是服務第一原則；四是統(tǒng)一管理原則；五是專業(yè)高效原則；六是收費合理原則；七是公平競爭原則；八是依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。

• 問 **薪物業(yè)管理 **薪物業(yè)管理
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  信陽市全面推行“三位一體”物業(yè)管理新模式 隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，信陽市各類住宅小區(qū)相繼興起，物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題和糾紛隨之呈現(xiàn)出多樣化、多元化、復雜化、社會化的特點：一是管理缺乏合力，僅靠房管部門單一資質(zhì)管理；二是開發(fā)建設遺留問題解決不到位，如物業(yè)用房缺乏、基礎設施不齊全、部分小區(qū)水電未能抄表收費到**終用戶等，引發(fā)糾紛不斷；三是物業(yè)服務費標準低、收取難，行業(yè)發(fā)展困難；四是部分物業(yè)小區(qū)管理混亂，專業(yè)化物業(yè)服務程度低。日前，為從根本上解決物業(yè)管理工作點多、線長、面廣，單靠房管部門單一資質(zhì)管理難以奏效的局面，市政府提出了將物業(yè)小區(qū)作為社區(qū)管理的主要組成部分，實行轄區(qū)管理與行業(yè)相結(jié)合，建立社會居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司共同管理的“三位一體”物業(yè)管理新模式。為推行新型物業(yè)管理模式，在信陽市政府出臺了《信陽市人民政府關于進一步加強全市物業(yè)管理工作的意見》(信政〔2008〕67號)，召開了規(guī)格高、聲勢大的全市物業(yè)管理工作會議，信陽市委常委、宣傳部長、副市長張春香要求推廣“三位一體”物業(yè)管理新模式，做到“五落實”，實現(xiàn)“五有”。在信陽市物業(yè)管理工作領導小組第一次會議，張春香副市長再次提出“物業(yè)管理是民本問題”的理念，強調(diào)物業(yè)管理工作的主戰(zhàn)場在轄區(qū)，進一步明確了轄區(qū)政府和相關單位的職責，要求各級各部門加強領導、認真研究、高度負責、加強教育、狠抓落實。會后，全面推行“三位一體”物業(yè)管理新模式，各縣區(qū)政府陸續(xù)召開會議、印發(fā)文件、成立機構(gòu)、明確職責：信陽市房管局提請政府批準成立了全市物業(yè)管理工作領導小組及辦公室，騰出專門辦公用房，刻制公章，印制文件頭，懸掛了“信陽市物業(yè)管理領導小組辦公室”牌子；在《信陽日報》刊發(fā)了信政[2008]67號文件、答記者問等系列物業(yè)管理工作報道；在深入調(diào)研的基礎上，理清了物業(yè)管理工作思路；市物價辦公布投訴電話，組織人員開展調(diào)查研究，對《信陽市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費實施細則》進行修改。各縣區(qū)積極創(chuàng)造條件開展工作，認真落實“三五、一五”工作要求。我市“三位一體”物業(yè)管理新模式已開始全面推行。在下步新型物業(yè)管理模式推行中，信陽市各級各部門將重點做好以下工作：一是建立聯(lián)席會議制度，進一步補充力量，形成工作合力。二是進一步澄清物業(yè)管理工作的各項底數(shù)，內(nèi)調(diào)外研，因地制宜，制定出適合自身發(fā)展的物業(yè)管理意見。三是界定責任，直面問題，公開投訴電話，認真查擺問題，制定整改措施。四是認真學習研究物業(yè)管理法律法規(guī)，加大物業(yè)宣傳力度，樹立物業(yè)小區(qū)管理先進典型，營造良好的物業(yè)管理工作氛圍。五是成立物業(yè)管理工作督查組，狠抓物業(yè)管理職責和任務的落實。六是房管部門加大人員培訓力度，提高行業(yè)整體素質(zhì)，加強企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)服務行為。“三位一體”物業(yè)管理新模式的全面推行，將為我市全面建設“安全、衛(wèi)生、舒適、和諧”的物業(yè)管理小區(qū)，全面提升物業(yè)管理水平，推進信陽市城市化大跨越，改善群眾生活條件，建設魅力信陽提供和諧環(huán)境。

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