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• 148****7994

  你當(dāng)時買房簽合同時是怎么說的,你可以根據(jù)合同來,而明年還可免半年物管

  查看全文↓ 2014-03-16 15:45:04
• 147****1509

  您可以直接咨詢物業(yè)管理。

  查看全文↓ 2014-03-16 10:45:04
• 131****3222

  我們很早就花3萬元買過思源軟件，根本沒用起來，只是做做形象工程而已，虧大了，思源根本就是言過其實。

  查看全文↓ 2014-03-16 10:00:56
• 154****7319

  在社會主義市場經(jīng)濟下，房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟中轉(zhuǎn)變過來；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目運作上和物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理過程中，存在諸多問題和不規(guī)范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。在這之中，物業(yè)管理收費難可以認為是一個非常重要的問題。
  一、物業(yè)管理收費難的原因
  
  通過近年來的實踐，筆者認為物業(yè)管理收費難的問題是多重矛盾交錯、積累的結(jié)果，解決這一問題非一朝一夕，尤其是在現(xiàn)階段，由于法規(guī)不健全、配套不完善，解決這一問題更是一個艱巨的任務(wù)。
  
  物業(yè)管理收費難的原因可從以下幾方面透視。
  
  （一）宣傳不適度，人們對“物業(yè)管理”產(chǎn)生了各種偏頗的認識
  
  在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受、不（少）付費”。根本不認識和理解物業(yè)管理的概念。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住房的方式發(fā)生了變化，而且物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。因此，就產(chǎn)生了如何認識和實踐物業(yè)管理。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房、成為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理公約》，依照“誰消費、誰付費”的原則，明確各種交納的費用。業(yè)主對于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費，難免不產(chǎn)生思想抵觸。盡管政府根據(jù)物業(yè)管理要求相繼出臺一系列收費法規(guī)，但是，物業(yè)管理在計劃經(jīng)濟下無人認知。經(jīng)濟過渡后的初期，建立在物業(yè)管理概念基礎(chǔ)上的這些法規(guī)怎能一下深入人心，讓廣大業(yè)主充分認可。近來，媒體加大了宣傳力度，但是，在國內(nèi)，物業(yè)管理存在的類型多、收費標(biāo)準(zhǔn)多等現(xiàn)象，例如住宅物就劃分成經(jīng)濟適用住房、普通居住小區(qū)和高檔公寓等多種類型；收費標(biāo)準(zhǔn)制定有政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。這些概念，物業(yè)管理專業(yè)人士在理解和使用上都難免出現(xiàn)差錯。媒體報道盡管是加大了力度，但是宣傳的準(zhǔn)確度難于把握。這些在客觀上造成管理費用征收困難。
  
  （二）物業(yè)管理費用透明度差
  
  企業(yè)是以獲取利潤為目的的組織。物業(yè)管理公司是服務(wù)性的企業(yè)，物業(yè)管理肯定要獲取利潤。這利潤來源于物業(yè)管理費收取。如果科學(xué)地測算物業(yè)管理費，使之透明地運作。那么，物業(yè)管理費將不難收取。但是，事實并非如此。物業(yè)管理公司不愿將物業(yè)管理費的運作完全透明。原因是：一方面，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的一般觀點，物業(yè)管理費應(yīng)是生產(chǎn)成本加上合理的利潤率。問題出在生產(chǎn)成本的確定。我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身條件和生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。具體反映在物業(yè)企業(yè)：1、物業(yè)公司實力。例如，如果某物業(yè)管理公司有多個物業(yè)項目，它將某固定資產(chǎn)設(shè)備用在多個項目，但是，每個項目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產(chǎn)成本必定會加大。2、物業(yè)公司經(jīng)營的物業(yè)項目規(guī)模。物業(yè)的規(guī)模有大小。在符合規(guī)模的項目中，物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計算物業(yè)費。采取不規(guī)模經(jīng)濟的方法加大生產(chǎn)成本。另一方面，有些物業(yè)公司存在“多收費少服務(wù)，甚至收費不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為。這些都影響和阻礙著物業(yè)管理費透明性運作。這與業(yè)主（消費者）明明白白地消費要求，大相徑庭，物業(yè)管理費怎好收??？
  
  （三）開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾
  
  人們生活水平的提高，對物業(yè)管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費者、保證樓宇的銷售，開發(fā)商往往采取夸大宣傳，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾。待業(yè)主進駐后，發(fā)現(xiàn)實際狀況與之差距甚遠。于是，業(yè)主就以物業(yè)管理公司為對象拒絕交納物業(yè)管理費，以此作為挽回損失的手段。
  
  （四）建筑工程遺留問題多，物業(yè)管理不能服務(wù)到位
  
  建筑工程問題多，已成為社會高度關(guān)注的焦點。有些建筑工程問題，直接造成物業(yè)管理先天不足、物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴(yán)重影響了物業(yè)公司對小區(qū)社會治安管理。開發(fā)項目分期開業(yè)，造成邊入住、邊施工，導(dǎo)致對居住小區(qū)不能實施封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達標(biāo)，停車場不能正常使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見，都有可能造成物理管理費收取困難。
  
  （五）國家法規(guī)不健全、不完善，不能充分適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展
  
  在《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（京價＜房＞字〔1997〕第196號）中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個檔次。這個劃分標(biāo)準(zhǔn)只考慮到物業(yè)管理的傳統(tǒng)做法，以及依據(jù)1992年市政府有關(guān)部門頒布的“七五——八五期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”而制定的。現(xiàn)在，一方面市政府有關(guān)部門出臺了“八五期間住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)”；另一方面，目前部分商品房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)超過了新標(biāo)準(zhǔn)，如果物業(yè)管理收費仍按原辦法執(zhí)行，長此下去，必然會造成產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)之間的收費糾紛。
  
  （六）物業(yè)公司過多地承擔(dān)社會公用部門責(zé)任，造成收取費用風(fēng)險加大
  
  目前，社會公用部門繼續(xù)沿用在計劃經(jīng)濟下的收費管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線電視等費用，本應(yīng)由社會公用部門向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場的優(yōu)勢地位，責(zé)令由物業(yè)管理公司來承擔(dān)，使物業(yè)公司充當(dāng)成“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營風(fēng)險過大。在這種形勢下，業(yè)主對上述的某項服務(wù)不滿意，就斷然采取不交費。由此也造成物業(yè)公司收費困難。
  
  經(jīng)濟改革的不斷深入，失業(yè)及職業(yè)的不穩(wěn)定性增加，業(yè)主道德風(fēng)險問題越發(fā)突出，也為物業(yè)管理公司收費帶來困難。
  
  
  二、從案例談避免物業(yè)管理收費難的基本設(shè)想
  
  為了方便，我們對所談項目隱去名稱。以××項目稱謂。該項目建筑面積45000平方米，是屬**所、公寓、寫字樓于一體的高檔外銷綜合物業(yè)。現(xiàn)大廈處于施工收尾階段，物業(yè)公司正著手制訂物業(yè)管理方案。為減少物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，避免物業(yè)管理收費難的問題出現(xiàn)，筆者提出如下設(shè)想：
  
  （一）物業(yè)管理公司應(yīng)作好的早期介入工作
  
  物業(yè)管理的早期介入，越來越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，又可以協(xié)助開發(fā)商把握好工程質(zhì)量。物業(yè)公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務(wù)計劃》。其包括：
  
  1、對建安工程、附屬工程和室外工程進行補充設(shè)計漏項、完善使用功能；
  
  2、優(yōu)化系統(tǒng)設(shè)計、完善設(shè)計細節(jié)；
  
  3、對綠化設(shè)計和變更設(shè)計進行審核補充設(shè)計；
  
  4、參與房屋建筑設(shè)備和電氣設(shè)備的選型；
  
  5、對土建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、裝飾裝修、設(shè)備安裝和系統(tǒng)調(diào)試進行工程監(jiān)理。
  
  根據(jù)《工程服務(wù)計劃》進行有效地組織和實施，可以減少工程規(guī)劃設(shè)計和施工遺留的問題，彌補建管脫節(jié)造成的對物業(yè)管理的先天不足，**大限度地避免業(yè)主入住后因施工質(zhì)量及配套設(shè)施不完善而造成的不滿和由此產(chǎn)生的糾紛，從而為物業(yè)管理費的收取打下良好基礎(chǔ)。
  
  （二）努力履行開發(fā)商物業(yè)服務(wù)的承諾
  
  項目的開發(fā)商，在樓書和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。同時，出資組建了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，這就需要物業(yè)管理公司必須在管理和服務(wù)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)。同時，也為物業(yè)管理費的收取營造良好氛圍。
  
  （三）彌補《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤
  
  眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益的約束性文件。由于項目的開發(fā)商在制訂公約時因急于辦理預(yù)售許可證，忽略了《公約》中在此方面應(yīng)包括的實質(zhì)性內(nèi)容。另外，隨著政府主管部門有關(guān)物業(yè)管理的新政策法規(guī)不斷出臺，原公約有些內(nèi)容已不再適用。因此，十分必要做出修改和補充；對大廈共用部位、共用設(shè)施及配套設(shè)施要作較為詳盡的描述，明確其包含內(nèi)容，便于進行經(jīng)營及管理；需進一步充實業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的內(nèi)容，在有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)使其更加全面，加強可遵守性、可操作性；對管理公司職責(zé)的內(nèi)容規(guī)定需具體化、細致化；進一步明確寫字樓物業(yè)管理費的構(gòu)成；根據(jù)市房地局（1997）第485號文件，應(yīng)相應(yīng)修改產(chǎn)權(quán)人大會及業(yè)主管委會的組成、職責(zé)等內(nèi)容；根據(jù)市房地局、市財政局1999年10月發(fā)出的“關(guān)于歸集共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的交納時間、地點、標(biāo)準(zhǔn)、程序以及用途的相關(guān)規(guī)定。
  
  物業(yè)管理公司按照公約規(guī)定承擔(dān)向業(yè)主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線電視等費用責(zé)任，實際上是承擔(dān)了公用事業(yè)的責(zé)任，也就承擔(dān)了風(fēng)險。為規(guī)避風(fēng)險，必須要妥善處理此類責(zé)任不清的問題。結(jié)合本項目有三項選擇：
  
  1、徹底改變計量辦法，實行“卡式”一步到位的收取方式；
  
  2、進行管理硬件升級，將自動抄表系統(tǒng)上網(wǎng)，實行“網(wǎng)上”一步到位的收取方式；
  
  3、制訂約束性條款，實施有效控制。

  查看全文↓ 2014-03-16 09:54:37
• 144****2375

  合理呀，這樣子還是很好了，別的一分都不少，還要收全年。

  查看全文↓ 2014-03-14 18:42:50
• 147****3132

  這個書很多
  不好全部說出書名
  建議去當(dāng)當(dāng)網(wǎng)看看
  根據(jù)商品介紹 購買適合自己的書

  查看全文↓ 2014-03-14 11:51:09
• 144****1744

  每個社區(qū)都是有物業(yè)管理的.這個也很合理

  查看全文↓ 2014-03-13 16:32:29

相關(guān)問題

• 問 關(guān)于物業(yè)管理方面，小區(qū)物業(yè)管理收費的的問題
  答

  根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》,住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構(gòu)成包括以下項目: (1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費; (2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費; (3)綠化管理費; (4)清潔衛(wèi)生費; (5)保安費; (6)辦公費; (7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費; (8)法定稅費。 此外,物業(yè)管理費中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理,成本中可以增加保險費。 與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng),按照定價主體和形成途徑不同,物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、**指導(dǎo)價、**定價三種定價方式。 第二個問題:物業(yè)公司不允許頂樓用戶安太陽能熱水器不合理!雖然屋面和屋頂所以這棟房屋全體業(yè)主的共用部位,任何人都不能擅自使用,但是經(jīng)過個人申請,在不影響其他業(yè)主利益,不損害房屋屋頂?shù)那闆r下,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該予以批準(zhǔn),并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主合理使用屋頂。

  全部5個回答>
• 問 物業(yè)管理怎么收費
  答

  不同的地方有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，市物價局定的。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，物價局定價有些不適應(yīng)社會的經(jīng)濟水平，導(dǎo)致按標(biāo)準(zhǔn)收費物業(yè)公司無法生存?，F(xiàn)在慣用的方式是：物業(yè)公司根據(jù)自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，核算自己的管理成本，在包成本的基礎(chǔ)上留出一定的利潤，然后到物價局去備案。但是如果價格過高超出物價局的標(biāo)準(zhǔn)，他是不會批的，答復(fù)基本是只要業(yè)主同意，簽訂服務(wù)合同，自行商定。政府也不愿激起民憤，現(xiàn)在講究的和諧社會嗎。

  全部2個回答>
• 問 ?? 物業(yè)管理如何收費
  答

  1、如果物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費用時存在違規(guī)收費或不合理收費，業(yè)主可提出抗辯，拒絕交納。 2、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第41條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理 、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。 3、**高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：”物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持“。

  全部3個回答>
• 問 物業(yè)管理都包括什么 物業(yè)管理如何收費
  答

  物業(yè)管理都包括什么？物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應(yīng)的資質(zhì)條，獨立法人資格的經(jīng)濟實體。必須有明確的經(jīng)營宗旨和經(jīng)政府主管部門認可的管理章程，能夠獨立承擔(dān)民事和經(jīng)濟、法律責(zé)任。獲得物業(yè)管理行政部門頒發(fā)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能是依照委托管理的契約，施行“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制，對受托物業(yè)及委托人提供管理服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利：1、根據(jù)法律、法規(guī)，結(jié)合具體情況，制訂物業(yè)管理辦法、規(guī)章制度。 2、按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法、規(guī)章制度對物業(yè)實施相應(yīng)的管理。 3、依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)報酬。 4、有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。 5、有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。 6、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。 7、可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。 義務(wù);1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營，對業(yè)主負責(zé)。 2、接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。 3、重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)方可實施。 4、接受物業(yè)行政主管監(jiān)督及指導(dǎo)。 5、在一定時間內(nèi)應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬目。 6、提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 7、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。 8、物業(yè)管理合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入累計形成的資產(chǎn)。同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)。 物業(yè)管理的范圍比較廣泛，它幾乎囊括了人們衣、食、住、行、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等各個方面，概括起來，大致有以下幾個方面的內(nèi)容： 1、房屋的維護與修繕管理；2、綠化管理；3、衛(wèi)生管理；4、治安管理；5、車輛交通管理；6、公用市政設(shè)施管理。進行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代交有關(guān)費用；7、違章建筑的管理；8、多種生活服務(wù)。  

• 問 物業(yè)管理收費問題
  答

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