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• 145****9294

  1、公司董事長或執(zhí)行董事簽署的《公司設(shè)立登記申請書》（領(lǐng)?。?；
  2、《企業(yè)（公司）申請登記委托書》[領(lǐng)取，股東蓋章或簽字（自然人股東）]，應(yīng)標(biāo)明具體委托事項和被委托人的權(quán)限；
  3、公司章程；
  以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)就實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限在章程中做出明確的規(guī)定。
  有限責(zé)任公司章程由股東蓋章或簽字（自然人股東）；
  4、股東的法人資格證明或者自然人身份證明：
  股東為企業(yè)法人的提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團法人的提交社團法人登記證復(fù)印件；股東是民辦非企業(yè)的，提交民辦非企業(yè)證書復(fù)印件；股東是自然人的提交身份證復(fù)印件。
  5、驗資報告。
  6、董事、監(jiān)事的任職文件；
  根據(jù)公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議，由股東蓋章或簽字（自然人股東）。
  7、**的任職文件；
  提交董事會的聘任決議，由董事簽字。
  8、董事長或執(zhí)行董事的任職證明；
  根據(jù)本公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議或董事會決議等。股東會決議由股東蓋章或簽字（自然人股東），董事會決議由董事簽字。
  9、公司董事、監(jiān)事、**身份證復(fù)印件；
  10、住所使用證明：
  自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件或復(fù)印件以及出租方的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；以上不能提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件的，提交其它房屋產(chǎn)權(quán)使用證明復(fù)印件。
  11、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；
  12、法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報經(jīng)審批的，提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；
  13、公司的經(jīng)營范圍中，屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報經(jīng)審批項目的，提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。
  14、股東是外商投資企業(yè)的，公司的經(jīng)營范圍屬于鼓勵或允許外商投資的領(lǐng)域的，外商投資企業(yè)股東應(yīng)提交：外商投資企業(yè)關(guān)于投資一致通過的董事會決議；外商投資企業(yè)的批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；法定驗資機構(gòu)出具的注冊資本已經(jīng)繳足的驗資報告；外商投資企業(yè)經(jīng)審計的資產(chǎn)負(fù)債表；外商投資企業(yè)繳納所得稅或減免所得稅的證明；法律、行政法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其它材料。
  股東是外商投資企業(yè)的，公司的經(jīng)營范圍屬于限制外商投資的領(lǐng)域的，除外商投資企業(yè)股東應(yīng)提交上述規(guī)定提交材料外：公司還應(yīng)提交省級以上外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件。
  注：依照公司登記管理條例申請設(shè)立的有限責(zé)任公司適用本規(guī)范。
  董事、**及財務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事；
  以上各項未注明提交復(fù)印件的一般均應(yīng)提交原件；
  提交復(fù)印件的，均應(yīng)由股東加蓋公章并署明與原件一致。
  物流公司如從事運輸業(yè)務(wù)，需到交通部門辦理運輸許可證后方可經(jīng)營。

  查看全文↓ 2014-01-25 15:34:56
• 155****2285

  新老物業(yè)交接,應(yīng)物別注意以下事項"
  一、前任物業(yè)管理單位的收費及人員編制配制,這將直接關(guān)系到接手物業(yè)的經(jīng)營盈虧。根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)及人員配置。
  二、開發(fā)商移交的有關(guān)物業(yè)資料及前任物業(yè)在管理過程中的所有工程維修臺賬,這將有利于接手物業(yè)對目前的物業(yè)狀況有個基本了解,從而可以有針對性的制定相應(yīng)的維保方案。
  三、開發(fā)商售房業(yè)主名單及后續(xù)更名業(yè)主臺賬。以上幾項是重點,個人意見,僅供參考

  查看全文↓ 2014-01-25 13:06:26
• 151****2857

  根據(jù)〈物業(yè)管理條例〉物業(yè)公司的責(zé)任主要有：
  ①安全工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
  ②物業(yè)的養(yǎng)護工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。 《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十一條對物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)管理服務(wù)條款作出了示范性規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：
  （一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護；
  （二）公共綠化的維護；
  （三）公共區(qū)域的保潔；
  （四）公共區(qū)域的秩序維護；
  （五）車輛的停放管理；
  （六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；
  （七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的帳務(wù)管理；
  （八）物業(yè)檔案資料的保管；
  （九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。同時第二十二條要求物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
  （一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
  (二)及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
  （三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；
  （四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。禁止下列損害公共利益的行為：
  （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
  （二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
  （三）破壞房屋外貌；
  （四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；
  （五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
  （六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
  （七）排放有毒、有害物質(zhì)；
  （八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
  （九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

  查看全文↓ 2014-01-25 09:10:09
• 151****7309

  新老物業(yè)交接應(yīng)該特別注意的事項:
  1. 明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后,再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè),而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準(zhǔn)備接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行,但要分清楚移交的主體及責(zé)任。
  2. 各項費用和資產(chǎn)的移交、其用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和對難點,承接單位應(yīng)盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。
  3. 如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議,明確具體的保修項目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文文。
  4. 在物業(yè)管理移交工作中,對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn),難免存在遺漏,因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排,便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。全國注冊物業(yè)管理師為你解答!

  查看全文↓ 2014-01-25 09:05:28
• 156****0047

  交接情況寫一下,什么樹是種生長情況等,記錄后雙方籥字確認(rèn)。避免責(zé)任

  查看全文↓ 2014-01-24 16:25:36
• 156****0400

  樓主所說的內(nèi)容是有的：
  
  根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條和第三十七條規(guī)定，移交時應(yīng)當(dāng)移交下列資料：
  
  （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
  
  （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
  
  （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  
  （四）物業(yè)管理所必需的其他資料（樓主所說的檔案應(yīng)該屬于這種了）。
  
  一般來說上一家公司要將這些移交給業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會移交給下一家物業(yè)公司，不過在正常處理過程中，業(yè)主委員會會直接委托下一家公司直接和上一家公司進行資料交接，業(yè)委會監(jiān)督即可。

  查看全文↓ 2014-01-24 09:04:34
• 144****1114

  1、這個事情只能認(rèn)自己運氣不好吧。
  2、你雖然沒有裝修入住，可是根據(jù)你的描述，估計房子是已經(jīng)辦理了交接手續(xù)，辦理了交接手續(xù)以后，房子的維修保修范圍在你的住宅使用說明書和質(zhì)量保證書上是約定的很清楚的。這個門把手的破壞肯定是不在他們保修維修范圍。
  3、這樣的問題，**多只能說明物業(yè)公司管理上有連帶的責(zé)任，但他們不可能承擔(dān)全部責(zé)任。而要界定或者要求他們承擔(dān)一部分連帶責(zé)任，在法律上說的過去，但是在操作中基本上無法執(zhí)行，你不可能因為一個把手而和他們打官司吧。舉個不恰當(dāng)?shù)睦?，你家里的東西被偷了，你不可能讓物業(yè)公司全部賠償你，他們**多給你道個謙，象征性的補償或慰問一下而已。
  4、建議你消消氣，自己通過物業(yè)公司聯(lián)系找門的廠家的保修單位換個把手吧，因為門是開發(fā)商安裝的，他們與門的供貨單位肯定有固定聯(lián)系的，廠家會在一定時期內(nèi)一直受理新裝的門所遇到的問題，當(dāng)然大部分是要收費的。

  查看全文↓ 2014-01-23 20:39:34
• 131****2146

  業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準(zhǔn)備工作，并及時書面通知新物業(yè)公司進行承接驗收。新物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在接到通知后15個工作日內(nèi)做出書面回復(fù)并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。在約定時間內(nèi)，業(yè)主大會或原物業(yè)公司應(yīng)先做資料交接：將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程竣工驗收資料、工程技術(shù)資料、工程經(jīng)濟資料和其他有關(guān)資料移交給新物業(yè)公司。
  資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認(rèn)可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認(rèn)可。資料交接完畢后是現(xiàn)場交接：新物業(yè)公司應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備進行逐項驗收，注明設(shè)備現(xiàn)狀及接管時間。
  業(yè)主委員會應(yīng)對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應(yīng)由交接雙方、相關(guān)單位蓋章及現(xiàn)場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

  查看全文↓ 2014-01-23 11:58:17
• 155****1644

  有兩個方面的內(nèi)容:一、物業(yè)管理資料移交 1、竣工資料。包括竣工總平面圖,交工圖紙,小區(qū)平面圖、消防、水電、暖氣、燃?xì)?、停車場、綠化等公共設(shè)施工程

  查看全文↓ 2014-01-22 16:06:08

相關(guān)問題

• 問 新舊物業(yè)管理公司交接有何義務(wù)？
  答

  關(guān)于公共區(qū)域劃分問題，《物業(yè)管理條例》第九條有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”這只是給了我們一個大方向的指引，目前為止，還沒有具體的區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)和實操出臺，但近期各地都在做這件事，建議多多關(guān)注所在地的物管部門動態(tài)。如果你要了解所在寫字樓物業(yè)管理的公共區(qū)域劃分情況，建議你查看一下所在寫字樓的規(guī)劃圖以及物業(yè)交接時簽訂的合同，因為《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。所以這個應(yīng)該不難查到。對于開發(fā)商早期允許承租方封的樓道，這屬違章行為，《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。實際工作中，一般情況下，這類封樓道行為如果不影響消防疏散，其他租戶意見也不大的話，這種既成事實的違章行為處理起來需時較長，建議你在管理過程中，一方面將情況報告給相關(guān)部門，另一方面與承租方簽定免責(zé)合約，以免出現(xiàn)問題后被納入“不作為”行列。

  全部8個回答>
• 問 新舊物業(yè)公司交接協(xié)議范本
  答

  你好，這個協(xié)議范本每個物業(yè)公司提供的都不同哈。一般范本在百度上都是有的，但是其中的約束條件相對來說是不夠具體的！看情況而定哈，該修改的地方還得改！

  全部2個回答>
• 問 物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)
  答

  隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。 一、 物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征 物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù),業(yè)主支付服務(wù)費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認(rèn)識物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。 1、 物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) 在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下,實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋,也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況,都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系,處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。 隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以,物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。 2、物業(yè)服務(wù)合同的特征 （1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五種有名合同之外的無名合同,是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同,其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托,為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù),委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。我個人認(rèn)為，基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定極為簡單，應(yīng)該在合同法中增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同，以規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時，則可適用合同法的一般規(guī)定。 （2）物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。 （3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護、維修,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費用,雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點。 （4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

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• 問 物業(yè)管理交接應(yīng)注意那些問題?
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  1、**關(guān)鍵的是，轉(zhuǎn)讓房屋的人是否為這個房屋的真實的產(chǎn)權(quán)人，是否有對此產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)利、該房是否已經(jīng)付清了全部房款、稅金等，并取得了產(chǎn)權(quán)證。 2、雙方核對各項能源（水電氣）表底數(shù)，如果是插卡式的，就不必了。 3、房屋整體狀況，主要如承重墻體、樓板、防水、上下水管線、電路等有無問題。 4、到物業(yè)公司辦理業(yè)主變更手續(xù)，并與物業(yè)公司簽署相應(yīng)協(xié)議。如果原業(yè)主有物業(yè)費、供暖費及其他物業(yè)公司合法收取的費用未全部結(jié)清的，讓原業(yè)主務(wù)必結(jié)清。 5、在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中要明確，轉(zhuǎn)讓費中已經(jīng)包含了公共維修基金。即原業(yè)主交納過的公共維修基金已經(jīng)劃歸你所有。

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• 問 中海物業(yè)管理公司好還是深圳長城物業(yè)管理公司好
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  中海物業(yè)現(xiàn)在服務(wù)超差，他不是國營的，他是服份公司。

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