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• 155****7669

  你好，這個(gè)協(xié)議范本每個(gè)物業(yè)公司提供的都不同哈。一般范本在百度上都是有的，但是其中的約束條件相對(duì)來說是不夠具體的！看情況而定哈，該修改的地方還得改！

  查看全文↓ 2014-04-26 09:15:54
• 155****4225

  在新舊物業(yè)移交工作中，除了自動(dòng)退出情況，一般由業(yè)主委員會(huì)解聘更換新物業(yè)企業(yè)的情況下，會(huì)產(chǎn)生移交難的問題，常常會(huì)出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走，新物業(yè)進(jìn)不來的現(xiàn)象。下面就這一普遍存在的現(xiàn)象，對(duì)如何做好新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交工作，做如下分析：
  一、新舊物業(yè)企業(yè)移交涉及的主體涉及主體包括政府行政機(jī)構(gòu)、開發(fā)建設(shè)單位、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、廣大業(yè)主。由于主體類型和人數(shù)較多，關(guān)系復(fù)雜，各種意見難以統(tǒng)一，決定了工作中會(huì)遇到各種困難，協(xié)調(diào)難度大。政府部門是監(jiān)督機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的總體發(fā)展和行政政策以及法規(guī)都有很準(zhǔn)確的把握。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在移交前充分與政府部門溝通，尋求監(jiān)督指導(dǎo)，進(jìn)一步了解項(xiàng)目、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的情況對(duì)于移交工作方向性的正確把握是很有必要的。開發(fā)建設(shè)單位是物業(yè)的建造者，也是前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作的主導(dǎo)人，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)多少與開發(fā)建設(shè)單位有一定的歷史淵源，且在保修階段或由于久修不善使得物業(yè)保修時(shí)限超過保修期時(shí)，會(huì)繼續(xù)存在開發(fā)單位與業(yè)主之間的利害關(guān)系，開發(fā)建設(shè)單位也是新舊物業(yè)移交工作的重要主體。業(yè)主及其委員會(huì)選擇為自己服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，形成市場(chǎng)對(duì)價(jià)關(guān)系。他們?cè)谝平还ぷ髦?*具有主觀能動(dòng)性，都是移交工作中的直接利害關(guān)系人。
  二、舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的原因原物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同，另行選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)，業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過招標(biāo)方式選聘新物業(yè)企業(yè)。原物業(yè)企業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)處于長(zhǎng)期虧損狀態(tài)，不得已自動(dòng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。原物業(yè)管理企業(yè)因公司戰(zhàn)略目標(biāo)調(diào)整，合同期限屆滿，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，主動(dòng)退出項(xiàng)目管理。
  三、新舊物業(yè)移交的內(nèi)容公用設(shè)施設(shè)備：電梯、生活給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化設(shè)施、康體娛樂設(shè)施、地下車庫(kù)、道路、監(jiān)控系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、其他各種配套設(shè)施等；各種圖紙和技術(shù)資料：竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用說明和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件。文檔資料：業(yè)主信息資料、入伙資料、裝修資料、日常管理資料等。物業(yè)管理費(fèi)等其他物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的明細(xì)賬目：物業(yè)管理費(fèi)收繳登記表、車位費(fèi)收取登記表、水電代收登記表（如果有此項(xiàng)）等。日常公共用水用電起止碼登記表和移交時(shí)起止碼的詳細(xì)登記數(shù)。遺留問題：主要是指在質(zhì)量保證期內(nèi)出現(xiàn)的屋面和外立面以陽(yáng)臺(tái)滲水，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間維修沒有完全修繕好，以至超過質(zhì)量保修期。還包括因公用設(shè)施設(shè)備問題影響業(yè)主正常生活的情況。物業(yè)管理用房：產(chǎn)權(quán)移交和實(shí)體建筑移交以及相關(guān)租賃合同的移交。

  查看全文↓ 2014-04-24 13:32:31

相關(guān)問題

• 問 新舊物業(yè)管理公司交接有何義務(wù)？
  答

  1、公司董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書》（領(lǐng)?。?2、《企業(yè)（公司）申請(qǐng)登記委托書》[領(lǐng)取，股東蓋章或簽字（自然人股東）]，應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)和被委托人的權(quán)限； 3、公司章程； 以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)就實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限在章程中做出明確的規(guī)定。 有限責(zé)任公司章程由股東蓋章或簽字（自然人股東）； 4、股東的法人資格證明或者自然人身份證明： 股東為企業(yè)法人的提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團(tuán)法人的提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；股東是民辦非企業(yè)的，提交民辦非企業(yè)證書復(fù)印件；股東是自然人的提交身份證復(fù)印件。 5、驗(yàn)資報(bào)告。 6、董事、監(jiān)事的任職文件； 根據(jù)公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議，由股東蓋章或簽字（自然人股東）。 7、**的任職文件； 提交董事會(huì)的聘任決議，由董事簽字。 8、董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事的任職證明； 根據(jù)本公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議或董事會(huì)決議等。股東會(huì)決議由股東蓋章或簽字（自然人股東），董事會(huì)決議由董事簽字。 9、公司董事、監(jiān)事、**身份證復(fù)印件； 10、住所使用證明： 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件或復(fù)印件以及出租方的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；以上不能提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件的，提交其它房屋產(chǎn)權(quán)使用證明復(fù)印件。 11、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》； 12、法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)審批的，提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件； 13、公司的經(jīng)營(yíng)范圍中，屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批項(xiàng)目的，提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。 14、股東是外商投資企業(yè)的，公司的經(jīng)營(yíng)范圍屬于鼓勵(lì)或允許外商投資的領(lǐng)域的，外商投資企業(yè)股東應(yīng)提交：外商投資企業(yè)關(guān)于投資一致通過的董事會(huì)決議；外商投資企業(yè)的批準(zhǔn)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的注冊(cè)資本已經(jīng)繳足的驗(yàn)資報(bào)告；外商投資企業(yè)經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表；外商投資企業(yè)繳納所得稅或減免所得稅的證明；法律、行政法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其它材料。 股東是外商投資企業(yè)的，公司的經(jīng)營(yíng)范圍屬于限制外商投資的領(lǐng)域的，除外商投資企業(yè)股東應(yīng)提交上述規(guī)定提交材料外：公司還應(yīng)提交省級(jí)以上外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)文件。 注：依照公司登記管理?xiàng)l例申請(qǐng)?jiān)O(shè)立的有限責(zé)任公司適用本規(guī)范。 董事、**及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事； 以上各項(xiàng)未注明提交復(fù)印件的一般均應(yīng)提交原件； 提交復(fù)印件的，均應(yīng)由股東加蓋公章并署明與原件一致。 物流公司如從事運(yùn)輸業(yè)務(wù)，需到交通部門辦理運(yùn)輸許可證后方可經(jīng)營(yíng)。

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• 問 新舊物業(yè)管理公司交接有何義務(wù)？
  答

  關(guān)于公共區(qū)域劃分問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！边@只是給了我們一個(gè)大方向的指引，目前為止，還沒有具體的區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)操出臺(tái)，但近期各地都在做這件事，建議多多關(guān)注所在地的物管部門動(dòng)態(tài)。如果你要了解所在寫字樓物業(yè)管理的公共區(qū)域劃分情況，建議你查看一下所在寫字樓的規(guī)劃圖以及物業(yè)交接時(shí)簽訂的合同，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。所以這個(gè)應(yīng)該不難查到。對(duì)于開發(fā)商早期允許承租方封的樓道，這屬違章行為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。實(shí)際工作中，一般情況下，這類封樓道行為如果不影響消防疏散，其他租戶意見也不大的話，這種既成事實(shí)的違章行為處理起來需時(shí)較長(zhǎng)，建議你在管理過程中，一方面將情況報(bào)告給相關(guān)部門，另一方面與承租方簽定免責(zé)合約，以免出現(xiàn)問題后被納入“不作為”行列。

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• 問 物業(yè)公司交房協(xié)議怎么寫
  答

  您好，一般入伙交房的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)在售樓合同的附件上粘有《前期物業(yè)管理合同》，然后物業(yè)公司會(huì)讓你簽的有《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》《裝修管理規(guī)定》《精神文明公約》《防火責(zé)任書》等。如能給出詳細(xì)信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 更換物業(yè)公司后還有哪些交接程序要辦理？
  答

  更換物業(yè)公司后，交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：（１）工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（２）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。（３）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，要特別做好簽收歸檔工作。（４）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。

• 問 更換物業(yè)公司之后，交接的工作內(nèi)容有哪些？
  答

  交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等?！　? (1)工程交接：由專業(yè)人員分成電氣、暖通、土建等小組，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)?！　? (2)財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。　　 (3)文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律和承諾性文本，做好簽收歸檔工作。　　 (4)其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作?！　? 防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作、生活受到影響更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險(xiǎn)”有5種情況：　　 (1)原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。　　 (2)原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。 　　 (3)交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。　　 (4)因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難?！　? (5)引發(fā)法律訴訟。引發(fā)法律訴訟不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折?！?/p> 全部2個(gè)回答>