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• 154****1083

  物業(yè)公司成本費用管理辦法。
  1.目的
  為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業(yè)管理資金的使用效益。
  2.適用范圍
  適用于xx物業(yè)公司財務部
  3.職責
  3.1財務部負責制定和控制各類費用標準、審核權(quán)限、報帳流程。
  3.2董事長、總**負責各類費用的審批。
  3.3各部門負責本部門發(fā)生的各類費用成本的控制。
  4.方法和過程控制
  4.1成本費用管理原則及核算辦法
  4.1.1公司在業(yè)務經(jīng)營活動中發(fā)生的與業(yè)務有關的支出，按規(guī)定計入成本費用。成本費用是管理公司經(jīng)濟效益的重要內(nèi)容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經(jīng)濟效益具有重要作用。
  4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業(yè)務成本、利息支出、管理費用、營業(yè)費用、其他營業(yè)支出等。
  A.主營業(yè)務成本主要包括服務中心人員的職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。
  B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。
  C.營業(yè)費用包括：職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、住房公
  積金、保險費、固定資產(chǎn)折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種準備金等其他費用。
  D.固定資產(chǎn)折舊費：指公司根據(jù)固定資產(chǎn)原值和國家規(guī)定的固定資產(chǎn)分類折舊率計算攤銷的費用。
  F.攤銷費：指遞延資產(chǎn)的攤銷費用，分攤期不短于5年。
  J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫(yī)藥費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、住房公積金、保險費、物業(yè)管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
  4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經(jīng)費按工資總額2%計提，教育經(jīng)費按工資總額1.5%計提。住房公積金經(jīng)批準后，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。
  4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標準和審批權(quán)限，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經(jīng)領導簽字或?qū)徟掷m(xù)不全的，不予報銷，對違反有關制度規(guī)定的行為應及時向領導反映。
  4.1.5公司各項成本費用由財務處負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。
  4.2成本費用支付范圍及審批權(quán)限
  4.2.1xx物業(yè)屬下兩公司支票印鑒由xx物業(yè)總**負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。
  4.2.2xx物業(yè)個人日常借款每次金額在其工資范圍內(nèi)的，由xx物業(yè)分管副總**審批后到財務部借款；xx物業(yè)各部門日常借款非現(xiàn)金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業(yè)總**審批后到財務部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經(jīng)xx物業(yè)總**審批后，必須經(jīng)集團公司領導批準后才能到財務部借款。
  4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內(nèi)的費用，由總**審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經(jīng)集團公司財務負責人審批后，再經(jīng)集團公司領導批準，才可以支出。
  4.2.4物業(yè)公司為集團進行有償服務金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務合同。
  A.工程類合同會簽程序：集團****物業(yè)公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務部集團財務中心、集團管線副總裁集團副董事長。
  B.**類合同會簽程序：集團**中心物業(yè)公司集團成本管理中心集團人力行政法務部集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。
  4.2.5物業(yè)公司為集團進行有償服務金額20000元以內(nèi)，不用簽訂服務合同，憑工作聯(lián)系單的審批及報銷憑據(jù)進行報銷。
  A.工程類審批程序：集團****物業(yè)公司集團財務中心集團管線副總裁集團副董事長。
  B.**審批程序：集團**中心物業(yè)公司集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。
  4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結(jié)清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總**審批后，可暫不扣當月工資或再借支。
  4.2.7費用的管理及支付標準
  A．差旅費用
  因公出差將視工作需要，由部門**審核，公司總**審批同意后，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領導。
  注：特殊地區(qū)是指北京、上海、深圳。境外相關費用的標準另行規(guī)定。
  公司員工因公出差，視路途遠近情況，經(jīng)服務中心**審查，財務部審核同意，公司總**審批后，填寫請款單，注明出差事由，可預支人民幣1000—3000元差旅費。返回后一周內(nèi)憑單據(jù)按《因公出差費用報銷的標準》的有關規(guī)定報銷并返還剩余預支款。
  餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數(shù)領取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位并報銷業(yè)務費等，不再享受餐費補助。
  住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發(fā)票按規(guī)定標準報銷。
  B.辦公費用
  ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發(fā)生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關的補貼。具體人員名單由公司領導會議研究核準后，由財務部執(zhí)行，額定范圍的補貼，需憑正式票據(jù)實報實銷。
  ②辦公電話：公司正、副總**開通國內(nèi)長途服務功能，公司職能處室、各服務中心及所屬部門開通市內(nèi)通話功能，其中公司正副總**、職能處室、服務中心的話費按實報銷，服務中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。
  ③文具、宣傳、印刷與購書等費用
  公司及各服務中心因辦公業(yè)務需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務中心事先做計劃，寫清用途、數(shù)量、金額、統(tǒng)一報公司人事行政處**或服務中心**審核，并由公司人事行政處統(tǒng)一采購,再由財務部審核，公司總**審批后方可購買及報銷。
  需在報刊、電臺、電視臺等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內(nèi)容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務中心**申請，人事行政處**審核，報公司總**（或副總）審批同意后執(zhí)行，其費用由直接受益的服務中心承擔或由共同受益的服務中心合理分攤。
  因經(jīng)營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統(tǒng)一印刷發(fā)放，其印刷費用由各服務中心合理分攤。
  各服務中心因業(yè)務的原因需要購買工具書、業(yè)務書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總**審批，其發(fā)生的費用在各服務中心經(jīng)營費用中列支。各服務中心購買的圖書屬公司的資源，應建立圖書庫，做好登記和借閱手續(xù)，并把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處**統(tǒng)一協(xié)調(diào)，供公司及各服務中心人員借閱，以充分利用公司資源。
  ④會議費用
  公司組織召開各類會議，統(tǒng)一由人事行政處策劃組織，策劃方案應包括會議內(nèi)容、時間、地點、人數(shù)及費用預算，交公司副總**審核，總**審批。其發(fā)生的費用由各服務中心合理分攤。各服務中心召開會議的費用，需由各服務中心另行上報審批，其費用在各服務中心經(jīng)營費用中列支。
  各種會議原則上不發(fā)咨詢費，不發(fā)紀念品、禮品，與會者不發(fā)任何補貼。
  ⑤職工培訓費
  經(jīng)公司批準的員工脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)或利用業(yè)余時間參加與本職工作相關的專業(yè)技術學習，經(jīng)考試合格取得畢（結(jié)）業(yè)證書，并與公司簽定培訓合同者，學費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓費不得超過2000元。
  未經(jīng)批準或不簽培訓合同的，其培訓費用由個人自負。
  ⑥業(yè)務招待費
  公司正副總**及服務中心**因業(yè)務需要可開支業(yè)務招待費。
  任何業(yè)務接待費不設飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。
  公司正副總**因業(yè)務需要發(fā)生的業(yè)務接待費按實報銷；服務中心**確因業(yè)務需要發(fā)生的業(yè)務招待費，必須事先請示公司分管副總**以上領導同意，經(jīng)財務部審核，方可報銷。
  報銷單需注明接待事宜，附合法的發(fā)票并具完善的簽批手續(xù)，即經(jīng)辦人、證明人、服務中心**或總**審批。
  全公司年業(yè)務招待費應控制在年營業(yè)收入的3‰%7E5‰以內(nèi)，或按國家有關規(guī)定執(zhí)行，原則上不允許突破。
  ⑦醫(yī)療費
  所有聘用員工的醫(yī)療費按公司醫(yī)療保險之有關規(guī)定執(zhí)行。各服務中心自行招聘的臨時工不屬此規(guī)定范圍。
  ⑧加班費
  公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內(nèi)的補貼10元，4小時以上8小時以內(nèi)的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關規(guī)定計發(fā)加班工資。

  查看全文↓ 2014-02-14 10:48:48
• 158****8796

  把小區(qū)的大大小小事 一草一木都當做是自己的去照顧

  查看全文↓ 2014-01-20 16:52:15
• 144****1759

  1.參加過集中驗房、交房
  2.不斷學習物業(yè)法律法規(guī)知識
  3.良好的心態(tài)和永遠不變的親和力
  4.逆商和情商較高
  5.注重自身形象，言談舉止等等
  說起來簡單做起來難，凡事靠時間磨練方顯核心競爭力

  查看全文↓ 2014-01-20 14:22:00
• 131****5821

  1、執(zhí)行力(包括年度、季、月、周工作計劃的完成,領導安排的臨時性工作完成);
  2、承上啟下(對下屬做到以身作則,督導下屬按時完成計劃和臨時性的工作);
  3、對負責的項目細致、認真,避免出現(xiàn)充當“消防員”的狀況;將設施設備運行事故提前預防、提前維護。
  4、在不影響服務質(zhì)量的前提下,將設備運行能耗降到**低。
  5、做好下屬的培訓工作及工作狀態(tài)和心理狀態(tài)。

  查看全文↓ 2014-01-19 09:23:59
• 146****1140

  在現(xiàn)代物業(yè)管理中，業(yè)主是被服務的對象，在對業(yè)主進行管理的同時，也是在對其提供相應的物業(yè)服務，在當前，物業(yè)管理剛剛起步不久，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時有發(fā)生，阻礙了正常的管理工作，**終導致管理水平下降，業(yè)主不滿，那么怎么做好物業(yè)管理服務呢？我個人認為應做好以下幾個方面的工作。
  一、重視人在物業(yè)管理服務中的重要性
  二、樹立“以人為本”全心全意服務

  查看全文↓ 2014-01-19 09:09:50
• 151****8403

  主管轉(zhuǎn)正申請
  轉(zhuǎn)眼之間，斷斷續(xù)續(xù)待了近三個月的時間，回首望去，也算是一番考驗和磨礪。
  實習期間，于工作**習，讓我受益匪淺。
  我獲得了理論與實踐相結(jié)合的機會，體會到實際工作與書本知識的差距，也發(fā)現(xiàn)自身的不足之處。做財務，首要的就是細心。會計工作的每一個步驟都十分重要，各個部分都是環(huán)環(huán)相扣的，一個細小的地方出現(xiàn)差錯，對于其他的相關聯(lián)的地方會有很大的影響。當然耐心也是必不可少的，基本上每天都會有許許多多形形色色的單據(jù)，要把他們歸納整理、記賬審核等等，日復一日和數(shù)據(jù)打交道。但是，會計絕非簡單的錄入與輸出，它轉(zhuǎn)載自百分網(wǎng)http://www.oh100.com，請保留此標記更多的是要對管理有所助益。
  在工作中不僅是要同技術、同設備打交道，更重要的是與人的交往。公司的成長氛圍比較輕松，工作環(huán)境也比較和-諧。雖然，我偶在工作中出現(xiàn)點小差錯，領導和前輩們還是非常寬容，并且及時指出，悉心指導。雖然，我本身的個性比較偏于內(nèi)向，各位同事還極易相處的。一個人的能力和態(tài)度很重要，而良好的人際關系能讓工作更加順利，讓自己有更多的收獲，對此我還需要多多的學習和鍛煉。
  總之，很高興也非常榮幸能加入到這個大家庭，感謝公司給予我這樣一個成長鍛煉的平臺，我也會珍惜這次機會，盡自己的一份心力。

  查看全文↓ 2014-01-18 09:04:11

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• 問 物業(yè)主管面試需知？
  答

  平時就是管理小區(qū)，綠化啊，各種制度啊，

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  如果你是工程部現(xiàn)場管理人員，你應該在前期施工介入階段組織工程部各專業(yè)工程技師深入施工現(xiàn)場，在施工階段就要對現(xiàn)場設備有所了解，對線路的走向，管路的走向等等，甚至可以在現(xiàn)場與施工人員進行交流，熟悉設備的操作流程與方法，而且作為工程不現(xiàn)場管理人員，你應該與開發(fā)商積極的對接，提出不合理項，在前期介入放熱后期階段還應與開發(fā)商聯(lián)系圖紙及設備資料的交接工作。如果你是工程不專業(yè)技術人員，你應該積極的與你專業(yè)相關的設備設施進行了解，并每天做好設備進展記錄，并熟悉設備的基本流程

• 問 ??問一下合肥文一名都物業(yè)費多少？
  答

  規(guī)劃信息占地面積：122347平方米建筑面積：400000平方米容積率：2.5綠化率：40%停車位：共3200個機動車位，其中地上720個、地下2480個樓棟總數(shù)：38總戶數(shù)：3459物業(yè)公司：安徽省文一物業(yè)管理公司物業(yè)費：1.85元/平方米.月物業(yè)費描述：住宅：1.85元/平方米·月 周邊配套：**：合肥新城高升**、肥東新城**、合肥市三十埠**酒店：雙龍商務大酒店醫(yī)院：城關醫(yī)院、龍崗醫(yī)院、合肥市新二院**：合肥市三十埠**

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• 問 怎樣做一名優(yōu)秀房產(chǎn)經(jīng)紀人？
  答

  誠信、專業(yè)、勤奮、有目標

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• 問 怎樣做好一名一手房置業(yè)顧問 
  答

  勤奮**重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，不說了，總之四個字：快，準，狠，貼． 1、每天準時到公司，（**好能提前20分鐘到公司，做到風雨無阻?。?2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之筍盤。 3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業(yè)務動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。 4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤或筍盤主動找回盤源,增加成交量進而增加業(yè)績(及分類廣告). 5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌. 6、每天必須認真按質(zhì)清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實情況. 7、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。 8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶） 9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。 10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。 11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。 12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。 13、自行輯錄五個筍盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增 14、跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。 15、跟進以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租） 16、有時間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。 17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托） 18、晚上是聯(lián)絡客戶與業(yè)主**佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業(yè)主溝通。 19、業(yè)務員應多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面 的知識增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時更有內(nèi)容，塑造"專家"形像。 20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。 21、工作總結(jié)（看房總結(jié)經(jīng)驗），準備第二天工作計劃（客與業(yè)主需聯(lián)系） 22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。各位同仁：請隨時隨地將自己的工作與以上"日常工作"進行比較，檢查自己做到了什么，沒做到什么！建議將此"日常工作"摘錄于自己工作薄上，時常鞭策自己，指引自我！長此以往，成功之時指口可待！

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