已有1個(gè)回答

• 135****9168

  購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_發(fā)商在簽訂購房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購房者不小心的話就會(huì)上當(dāng)，從而使自己在購房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬元。有些開發(fā)商還在合同中規(guī)定，購房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤按揭中開發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開發(fā)商已無權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對(duì)于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購房者在簽訂購房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購房者與開發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購房者往往 處于不利的地位

  查看全文↓ 2012-12-25 16:29:14

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商霸王條款有效力嗎
  答

  如果對(duì)方宣傳構(gòu)成要約，則屬合同一部分，霸王條款無效。

  全部3個(gè)回答>
• 問 面對(duì)開發(fā)商購房合同中的霸王條款應(yīng)該怎么做？
  答

  在合同上簽字之前，你有必要仔細(xì)研讀合同條款。如遇霸王條款，可拒絕簽字；如果事后才發(fā)現(xiàn)有侵犯權(quán)益的霸王條款，可提請(qǐng)法院申請(qǐng)撤銷。

• 問 常見購房合同霸王條款有哪些 如何避免自己的權(quán)利被侵害
  答

  買房時(shí)，雙方簽訂的合同通常是購房者早已經(jīng)過無數(shù)次推敲后精心擬定的，其中包含著眾多普通消費(fèi)者難以發(fā)現(xiàn)的“貓膩”，其實(shí)這種感慨也是源于購房者對(duì)購房條款和相關(guān)政策的不熟悉，如何識(shí)別購房合同中的"霸王條款"？它又侵害了消費(fèi)者的哪些權(quán)利呢？ 霸王條款一:對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé) 如某房地產(chǎn)開發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方(開發(fā)商)在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同及附件明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。凡在簽約之前買賣雙方任何一方通過口頭、書面及其他形式（包括口頭講解、廣告、沙盤等）所表達(dá)和提供的信息都不再作為確定雙方義務(wù)的依據(jù)。 點(diǎn)評(píng)：工商部門表示，此條款違反了《合同法》及《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。商品房的銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。目前一些商品房經(jīng)銷企業(yè)在營銷活動(dòng)中做不實(shí)宣傳，并利用法律術(shù)語玩文字游戲，混淆要約和要約邀請(qǐng)的法律概念，為自己推脫責(zé)任。 分析：新版的《中華人民共和國廣告法》已于今年9月1日起執(zhí)行，其中第二十八條 廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假廣告。如在購房中遇到此種情況可向當(dāng)?shù)毓ど滩块T進(jìn)行投訴，以此來維護(hù)自己的合法權(quán)益。 霸王條款二:違約金、定金兩者如何取舍由開發(fā)商規(guī)定 某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方(購房人)辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方(開發(fā)商)有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的10%向甲方支付賠償金。 點(diǎn)評(píng)：不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中"當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款"的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開發(fā)商在購房人違約的情況下，既可以沒收定金，又可以收取10%的違約金。 分析：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但是《合同法》中規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，另一方當(dāng)事人只能在定金、違約金、賠償金三種賠償方式中取其一。 霸王條款三:利用格式條款強(qiáng)制轉(zhuǎn)嫁 如某樓盤《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。舉個(gè)案例：“簽約時(shí)說是4月份交房，沒想到提前竣工，開發(fā)商要求5日內(nèi)辦理入住手續(xù)，這給在外出差的張先生來了個(gè)措手不及。開發(fā)商在補(bǔ)充條款中稱，5日后，無論張先生是否辦理了入住手續(xù)，所有相關(guān)費(fèi)用都由他來承擔(dān)?！? 點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)充條款違反了《合同法》，將自己的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。《合同法》中規(guī)定，當(dāng)事人可以拒絕對(duì)方提前履行合同，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。開發(fā)商提前履行合同給當(dāng)事人增加的費(fèi)用，應(yīng)由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。 分析：根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。 霸王條款四：業(yè)主共有部分歸開發(fā)商所有 如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購房者無權(quán)干涉。 點(diǎn)評(píng)：按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。 分析：《物權(quán)法》中規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。將全部業(yè)主共有權(quán)益無效贈(zèng)與他人，以此作為商品房銷售中的促銷手段，侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。 霸王條款五：雙方違約金比例不公平 在有的商品房買賣合同中，開發(fā)商提到，如果逾期交付商品房，按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方（消費(fèi)者）支付違約金，而如果乙方（消費(fèi)者）逾期付款，則按每天20元向甲方(開發(fā)商)支付逾期交接期間的違約金。 點(diǎn)評(píng)：依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。 分析：此條款違反了《合同法》中當(dāng)事人應(yīng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。對(duì)雙方承擔(dān)的違約責(zé)任作出不平等的規(guī)定，加重了消費(fèi)者的責(zé)任。

• 問 遭遇到開發(fā)商購房合同里面的霸王條款怎么辦？
  答

  地產(chǎn)商5大霸權(quán)行為自己看清楚咯，實(shí)在不行就不要簽合同的。一是“先下訂”。開發(fā)商要求買方先下訂和簽下認(rèn)購書，一下子就能牽著買方鼻子走了。二是“先付首期”。開發(fā)商要買方先交了首期款，再簽合同，不然不賣房子。三是“不提供合同”。雙方簽合同時(shí)，開發(fā)商不提供合同給買方，更有甚者連合同都不給看。四是“認(rèn)購書陷阱”。開發(fā)商提供的認(rèn)購書里就列明，買方已看過所有合同，使買方在簽了認(rèn)購書后，就沒有對(duì)正式合同進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利，不簽就成了違約，要被吞掉定金。五是“利用附件更改網(wǎng)簽合同”。國土委對(duì)房地產(chǎn)買賣有專門的網(wǎng)簽合同，但開發(fā)商卻利用附件補(bǔ)充協(xié)議，架空、變更了該合同，使相關(guān)部門的監(jiān)管行為失去意義。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??開發(fā)商霸王條款怎么辦？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  霸王條款一：宣稱并非格式合同某《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：所有合同及相關(guān)文件均系買賣雙方充分協(xié)商后自愿達(dá)成，并非賣方提供的格式合同，賣方對(duì)合同條款保留解釋權(quán)并負(fù)責(zé)解釋。法律解析：根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定：對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。不是由開發(fā)商按有利于自己的解釋處理。霸王條款二：違約責(zé)任不對(duì)等某《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：買方如果沒有按時(shí)交付房款，必須向賣方支付購房款的10%作為違約金。買方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書的，賣方則按已付房?jī)r(jià)款的1%向買方支付違約金法律解析：《合同法》第5條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。依照 《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見 （試行）》第72條、第73條的規(guī)定，開發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，構(gòu)成顯失公平。購房者可以據(jù)此請(qǐng)求人民法院予以變更或撤銷，并根據(jù)合同法規(guī)定，要求增加開發(fā)商的違約金，減少購房者的違約金。霸王條款三：面積誤差不能退房某《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：面積發(fā)生誤差時(shí)，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。法律解析：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟(jì)權(quán)利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發(fā)商通過格式條款來排除買受人合同解除權(quán)的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過約定剝奪。

  全部4個(gè)回答>