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• 148****0423

  遇到霸王合同要有維權(quán)意識(shí)。根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款；對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。購(gòu)房者如果因格式條款的理解而與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以以合同法的上述規(guī)定抗辯。

  查看全文↓ 2012-11-13 16:47:39
• 138****8360

  購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，不要輕信售樓員的口頭承諾，不要盲目從眾，發(fā)生糾紛時(shí)，要通過(guò)法律途徑解決。

  查看全文↓ 2012-11-13 16:46:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 遭遇到開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同里面的霸王條款怎么辦？
  答

  地產(chǎn)商5大霸權(quán)行為自己看清楚咯，實(shí)在不行就不要簽合同的。一是“先下訂”。開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方先下訂和簽下認(rèn)購(gòu)書(shū)，一下子就能牽著買(mǎi)方鼻子走了。二是“先付首期”。開(kāi)發(fā)商要買(mǎi)方先交了首期款，再簽合同，不然不賣(mài)房子。三是“不提供合同”。雙方簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商不提供合同給買(mǎi)方，更有甚者連合同都不給看。四是“認(rèn)購(gòu)書(shū)陷阱”。開(kāi)發(fā)商提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)里就列明，買(mǎi)方已看過(guò)所有合同，使買(mǎi)方在簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就沒(méi)有對(duì)正式合同進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利，不簽就成了違約，要被吞掉定金。五是“利用附件更改網(wǎng)簽合同”。國(guó)土委對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)有專門(mén)的網(wǎng)簽合同，但開(kāi)發(fā)商卻利用附件補(bǔ)充協(xié)議，架空、變更了該合同，使相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管行為失去意義。

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• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商霸王條款怎么辦？政策怎么規(guī)定的呢？
  答

  霸王條款一：宣稱并非格式合同某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：所有合同及相關(guān)文件均系買(mǎi)賣(mài)雙方充分協(xié)商后自愿達(dá)成，并非賣(mài)方提供的格式合同，賣(mài)方對(duì)合同條款保留解釋權(quán)并負(fù)責(zé)解釋。法律解析：根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定：對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。不是由開(kāi)發(fā)商按有利于自己的解釋處理。霸王條款二：違約責(zé)任不對(duì)等某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：買(mǎi)方如果沒(méi)有按時(shí)交付房款，必須向賣(mài)方支付購(gòu)房款的10%作為違約金。買(mǎi)方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，賣(mài)方則按已付房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)方支付違約金法律解析：《合同法》第5條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。依照 《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn) （試行）》第72條、第73條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，構(gòu)成顯失公平。購(gòu)房者可以據(jù)此請(qǐng)求人民法院予以變更或撤銷(xiāo)，并根據(jù)合同法規(guī)定，要求增加開(kāi)發(fā)商的違約金，減少購(gòu)房者的違約金。霸王條款三：面積誤差不能退房某《商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：面積發(fā)生誤差時(shí)，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。法律解析：《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規(guī)定：面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。面積誤差超過(guò)一定比例，法律賦予買(mǎi)受人解除合同的救濟(jì)權(quán)利，合同有約定從約定，無(wú)約定按法定。開(kāi)發(fā)商通過(guò)格式條款來(lái)排除買(mǎi)受人合同解除權(quán)的，該格式條款無(wú)效。買(mǎi)受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過(guò)約定剝奪。

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• 問(wèn) 面對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同中的霸王條款應(yīng)該怎么做？
  答

  在合同上簽字之前，你有必要仔細(xì)研讀合同條款。如遇霸王條款，可拒絕簽字；如果事后才發(fā)現(xiàn)有侵犯權(quán)益的霸王條款，可提請(qǐng)法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)。

• 問(wèn) 如何避免開(kāi)發(fā)商的“霸王條款”合同?。?/a>
  答

  購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購(gòu)房者不小心的話就會(huì)上當(dāng)，從而使自己在購(gòu)房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問(wèn)題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開(kāi)發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購(gòu)房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購(gòu)房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬(wàn)元。有些開(kāi)發(fā)商還在合同中規(guī)定，購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤(pán)按揭中開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購(gòu)房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開(kāi)發(fā)商已無(wú)權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購(gòu)房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購(gòu)房者往往 處于不利的地位

• 問(wèn) 如果開(kāi)發(fā)商延期交房我應(yīng)該怎么辦？
  答

  事情起因　　 業(yè)主購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房屋，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了交付房屋的期限。但現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商由于各種原因推遲交付房屋的期限，業(yè)主很長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法收房。　業(yè)主策略　 1、集體與開(kāi)發(fā)商協(xié)商。開(kāi)發(fā)商一般派能說(shuō)會(huì)道的業(yè)務(wù)人員與業(yè)主協(xié)商，拖延時(shí)間或找各種理由開(kāi)脫，或作出各種承諾，以平息業(yè)主的怒氣。但可能經(jīng)過(guò)數(shù)次協(xié)商，開(kāi)發(fā)商僅承諾給予少量的賠償或減免一定的物業(yè)費(fèi)補(bǔ)償。 　 2、向房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)反映，請(qǐng)求處罰開(kāi)發(fā)商。房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)只有行政權(quán)，沒(méi)有民事審判權(quán)，只能處罰開(kāi)發(fā)商，而無(wú)權(quán)要求開(kāi)發(fā)商足額、及時(shí)賠償業(yè)主。所以，對(duì)于業(yè)主的反映，房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)只能調(diào)解。房屋建設(shè)管理機(jī)關(guān)會(huì)在調(diào)解數(shù)次無(wú)果后，建議業(yè)主采取法律手段。 　 3、向法院起訴。迅速及時(shí)的向法院起訴，要求判令開(kāi)發(fā)商支付延期交房的違約金，或根據(jù)法律規(guī)定或合同約定解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 　 起訴的請(qǐng)求及證據(jù)材料 　 一、證據(jù)材料 　 （1）開(kāi)發(fā)商的主體資質(zhì)情況：包括公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、工商注冊(cè)登記情況（可以由律師協(xié)助調(diào)?。?　 （2）房屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的材料：包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房款發(fā)票或收據(jù)、入伙通知書(shū)等等。 　 二、訴訟請(qǐng)求： 　 一般有兩個(gè)訴訟請(qǐng)求： 　 第一、請(qǐng)求法院判令被告立即向原告支付逾期交房的違約金人民幣XXXXX元；（按照合同約定的違約責(zé)任計(jì)算） 　 第二、請(qǐng)求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。 　 三、費(fèi)用 　 立案費(fèi)、保全費(fèi)（如申請(qǐng)）、律師費(fèi)（如聘請(qǐng)）、交通食宿費(fèi)（如自己起訴）　開(kāi)發(fā)商策略　 一、開(kāi)發(fā)商一般會(huì)稱，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，與自己無(wú)關(guān)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 　 二、通知業(yè)主入住，業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，強(qiáng)行要求業(yè)主簽訂同意接受開(kāi)發(fā)商的條件并簽訂和解協(xié)議或簽署放棄賠償要求的承諾書(shū)，否則，不予配合辦理入住手續(xù)?！I(yè)主相應(yīng)對(duì)策 　 一、尋找開(kāi)發(fā)商所稱不可抗力不成立的事實(shí)依據(jù)或法律依據(jù)。 　 二、一般合同會(huì)約定，發(fā)生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知另一方，而開(kāi)發(fā)商一般不會(huì)在合同約定的時(shí)間或合理期限內(nèi)通知業(yè)主的。開(kāi)發(fā)商未通知表明，沒(méi)有發(fā)生不可抗力或不可抗力不影響合同的履行。 　 三、拒絕簽署開(kāi)發(fā)商事先擬好的協(xié)議或承諾書(shū)，但注意保留證據(jù)，以證明未能按照入住通知書(shū)通知的時(shí)間辦理入住是由于開(kāi)發(fā)商的原因?！÷蓭熖貏e提醒 　 如果業(yè)主拒絕接受開(kāi)發(fā)商的條件，拒絕簽署開(kāi)發(fā)商事先擬好的協(xié)議或承諾書(shū)，而是直接選擇訴訟途徑，可能無(wú)法辦理入住手續(xù)，直至訴訟結(jié)束方能辦理入住手續(xù)（訴訟時(shí)間可能長(zhǎng)達(dá)一年以上）。業(yè)主對(duì)此應(yīng)當(dāng)有心理準(zhǔn)備。

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